Wohnungsbestand von SAGA GWG in Hamburg, Wegfall der Sozialbindung, Modernisierungen und Mieterhöhungen

Das städtische Wohnungsunternehmen SAGA GWG hat unter anderem die Förderung des sozialen Ausgleichs in den Wohnquartieren zum Ziel. Dazu gehört, angemessenen Wohnraum zu erschwinglichen Preisen für breite Bevölkerungsschichten zur Verfügung zu stellen. Eine kontinuierliche Modernisierung des Wohnungsbestands ist ebenfalls ein wichtiges Ziel von SAGA GWG. Gerade vor dem Hintergrund steigender Energiekosten und für den Schutz unseres Klimas sind energetische Modernisierungen dringend notwendig. Soziales und Ökologie dürfen dabei nicht gegeneinander ausgespielt werden. Die Modernisierung von Wohnraum darf nicht zu derart hohen Mieten führen, dass einkommensschwache Mieterinnen und Mieter aus ihren Stadtteilen gedrängt werden.

Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen passen sich ein in das Bild eines Wohnungsmarktes, auf dem das Angebot immer knapper wird und die Mieten immer höher steigen. Ursache ist die verfehlte Wohnungsbau- und Sozialwohnungspolitik in den Jahren der CDU-Regierung.

Mieterinnen und Mieter von SAGA GWG berichten wiederholt, dass das Unternehmen nach Wegfall der öffentlichen Bindung ihrer Wohnungen von der Möglichkeit des § 558 BGB Gebrauch macht und die Mieten um die maximal möglichen 20 Prozent (Kappungsgrenze) erhöht. Hinzu kommt, dass das Unternehmen häufig zeitgleich Modernisierungen durchführt oder ankündigt. Diese Modernisierungen führen zu einer weiteren Mieterhöhung (§ 559 BGB), die nicht auf die Kappungsgrenze des § 558 BGB angerechnet wird. Obwohl die Mieten dabei im Rahmen des Mietenspiegels bleiben, erreichen sie nicht selten eine Höhe, die sich die bisherigen Mieterinnen und Mieter nicht mehr leisten können mit der Folge, dass sie sich anderswo eine günstigere Wohnung suchen müssen. Hiervon betroffen sind in erster Linie Mieterinnen und Mieter mit eigenem, aber geringem Einkommen.

Vor diesem Hintergrund fragen wir den Senat:

In der Vorbemerkung der Anfrage wird auf prozentuale Mietsteigerungen in bestehenden Mietverhältnissen abgestellt. Gerade aber bei Wohnungen, deren Sozialbindung ausläuft, liegen in der Regel vergleichsweise sehr geringe Ausgangsmieten aufgrund der langen Zeit der Mietpreisbindung vor. Die Ausgangsmieten bewegen sich oft zwi schen 3 Euro und 4 Euro netto kalt. Gleichzeitig besteht bei diesen Gebäuden aus den Sechziger- und Siebzigerjahren ein besonderer Modernisierungsbedarf.

Aufgrund der niedrigen Ausgangsmiete kann ein üblicher und korrekt ermittelter Modernisierungszuschlag eine prozentual sehr auffällige Mieterhöhung ergeben. Die erhöhte Miete ist in solchen Fällen vielfach immer noch relativ niedrig.

Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen teilweise auf der Grundlage von Auskünften der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt (WK) und von SAGA GWG.

1. Wie hoch ist der Wohnungsbestand von SAGA GWG in allen Hamburger Stadtteilen in absoluten Zahlen und anteilig am jeweiligen Gesamtwohnungsbestand? Bitte im Detail nach Stadtteilen auflisten.

2. Wie hoch war das durchschnittliche Mietniveau der SAGA GWGWohnungen in den Jahren 1990, 1995, 2000, 2005 und wie hoch ist es aktuell? Bitte jeweils für die einzelnen Stadtteile auflisten und auch die prozentualen Mietsteigerungen ausweisen.

Siehe Anlage 2. Daten zu den Jahren 1990 und 1995 liegen nicht vor, da diese Zeiträume außerhalb der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen liegen. Außerdem werden Statistiken auf Wohnungsebene von SAGA GWG maximal für einen Zeitraum von zehn Jahren geführt.

3. Wie viele Wohnungen im Bestand von SAGA GWG sind frei finanziert und wie viele wurden öffentlich gefördert? Wie viele dieser Wohnungen stammen jeweils aus welchem Baujahr? Bitte getrennt nach Stadtteilen angeben.

Siehe Anlagen 3 a und 3 b. Aus Gründen der Übersichtlichkeit wurden die Baujahre zusammengefasst in Anlehnung an die Baualtersklassen des Mietenspiegels.

4. Wie viele Wohnungen unterlagen 1990, 1995, 2000 und 2005 beziehungsweise unterliegen aktuell einer Sozialbindung? Wie wird sich dieser gebundene Wohnungsbestand bei Zugrundelegung der zukünftig auslaufenden Bindungen bis zum Jahr 2010, 2015 und 2020 entwickeln?

Bitte getrennt nach Stadtteilen angeben.

a) Insgesamt?

b) Im Eigentum von SAGA GWG? Angaben zu den Beständen der Jahrgänge 1990 und 1995 liegen getrennt nach Stadtteilen nicht vor, sondern nur für das gesamte Stadtgebiet.

Quelle: Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt, gerundete Werte

Für die Jahre 2000 und 2005 siehe Anlage 4 a mit Angaben zum 1. Förderungsweg, die Angaben zur Neubauförderung nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz - WoFG) ab 2003 siehe Anlage 4 b. In der Anlage 4 c sind die aktuellen Daten von 2008 und 2009 enthalten. Alle Angaben sind auf Basis Status quo zum Zeitpunkt der Ermittlung zusammengestellt worden.

5. Wie viele der Wohnungen (insgesamt und von SAGA GWG) mit Sozialbindung fallen bis 2016 aus der Bindung? Bitte getrennt nach Stadtteilen und dem Zeitpunkt angeben, zu dem die Wohnungen aus der Bindung fallen.

6. Für jeweils wie viele Mietwohnungen im Bestand von SAGA GWG fiel jeweils zum Ende der Jahre 2006, 2007 und 2008 die Sozialbindung weg?

7. Wie viele Mieterinnen und Mieter haben in den einzelnen Jahren jeweils nicht zugestimmt und mit welcher Konsequenz?

9. Wie viele Mieterinnen und Mieter, die einer erhöhten Miete zugestimmt haben, haben die erhöhte Miete vollständig, in der geforderten Höhe und ohne Vorbehalt zum Termin, der ihnen genannt wurde, überwiesen?

10. Wie viel Prozent betrug im Durchschnitt die beabsichtigte Mieterhöhung zu der SAGA GWG von ihren Mieterinnen und Mietern nach dem Wegfall der öffentlichen Bindung jeweils zum Ende der Jahre 2006, 2007 und 2008 die Zustimmung verlangt hat?

Die zur Beantwortung benötigten Daten werden nicht gesondert statistisch erfasst.

Eine Einzelfallauszählung ist in der für die Beantwortung einer Parlamentarischen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit mit vertretbarem Verwaltungsaufwand nicht möglich.

11. Für wie viele Wohnungen in ihrem Bestand haben SAGA GWG jeweils in den Jahren 2006, 2007 und 2008 Modernisierungen durchgeführt und für wie viele Wohnungen wurden die Mieten infolge von durchgeführten Modernisierungen erhöht? Bitte getrennt nach Stadtteilen angeben.

Siehe Anlage 6. Die Antwort bezieht sich auf in den genannten Jahren fertiggestellte Modernisierungen.

12. Wenn die Mieterinnen und Mieter nicht zugestimmt haben, was waren die meistgenannten Gründe?

Siehe Antwort zu 7.

13. Wie hoch war in den einzelnen genannten Jahren jeweils die maximale, minimale und durchschnittliche Mieterhöhung infolge der durchgeführten Modernisierung? Bitte getrennt nach Stadtteilen angeben.

Siehe Anlage 7. Die Antwort bezieht sich auf in den genannten Jahren fertiggestellte Modernisierungen.