Mietwohnungen

Entwicklung größerer Wohnungsbauprojekte

effektiv und zeitgerecht Größere Wohnungsbauprojekte stellen einen bedeutenden Anteil des Flächenpotenzials für Wohnungsbau, das bis 2013 und danach zur Verfügung steht und haben damit eine hohe quantitative Bedeutung für den Wohnungsneubau.

Größere Wohnungsbauprojekte haben zudem auch eine hohe qualitative Bedeutung für die Stadt: Sie bilden neue eigenständige Quartiere in der Stadt. Welche Wohnqualitäten diese Quartiere aufweisen, welche Zielgruppen sie ansprechen, wie sie von den Bewohnerinnen und Bewohnern angenommen werden und ob sie auch langfristig ein nachgefragter Wohnstandort sind, ist damit nicht nur für den Erfolg des neuen Wohnungsbauprojekts wichtig, sondern wirkt sich auch auf das Umfeld im Stadtteil aus.

Daher ist bei der Entwicklung dieser Wohnungsbauprojekte ein besonderes Augenmerk darauf zu legen, welche Qualitäten am spezifischen Standort erreicht werden sollen und welche Zielgruppen mit dem Wohnungsbauprojekt angesprochen werden sollen.

Ein Teil der größeren Wohnungsbaupotenziale befindet sich auf städtischen Flächen. Hinzu kommen größere Wohnungsbaupotenziale auf Flächen städtischer Unternehmen. Die Entwicklung und Vermarktung dieser Flächen liegt in der Verantwortung Hamburgs, damit kann die Stadt direkt und umfassend auf die zeitgerechte und effektive, sprich qualitätvolle und nachfragerechte Entwicklung und Vermarktung der Flächen Einfluss nehmen.

Die Entwicklung dieser größeren Projekte erfordert eine umfassende Koordination der verschiedenen Akteure von den ersten Planungsansätzen bis zur Vermarktung der baureifen Grundstücke und der Fertigstellung der Gebäude.

Aber auch bei der Entwicklung größerer Wohnungsbauprojekte auf privaten Flächen ist eine umfassende Koordination auf Seiten der städtischen Akteure erforderlich, um eine zügige und effektive Projektentwicklung für die auf öffentlicher Seite zu verantwortenden Verfahrensschritte zu bieten.

Auch für weitere größere Wohnungsbauprojekte ist es Ziel des Senats, dass die Projektentwicklung

zügig,

effizient in der Bearbeitung,

bei Beachtung hoher Qualitätsmaßstäbe

und in großer Nähe zum Wohnungsmarkt (marktgerechtes Wohnungsangebot entsprechend des WohFördergebiete (28) Verstetigungsgebiete (10)

1. Auftrag und Ziel des Programms Fördergebiete 2009

Abbildung: Förder- und Verstetigungsgebiete (ausgelaufene Fördergebiete, in denen, den Übergangsprozess gestaltende Verstetigungsmaßnahmen durchgeführt werden) der Stadterneuerung nungsbaustandorts) auch unter Einbeziehung der Wohnungswirtschaft durchgeführt wird. Die Zuständigkeiten und Abläufe der Vorhabenentwicklung entsprechen nicht immer diesen Zielsetzungen. Vor diesem Hintergrund hat der Senat die beteiligten Behörden beauftragt, auf Basis einer Schwachstellenanalyse Vorschläge zur Optimierung der Abläufe sowie der jetzigen Zuständigkeiten und Projektverantwortlichkeiten für die Planung, Entwicklung und Bebauung städtischer und privater Flächen mit Wohnungsbaupotenzialen zu erarbeiten. Über erste Ergebnisse soll in der Folgedrucksache zum Wohnungsbauentwicklungsplan berichtet werden.

Für das Großprojekt HafenCity hat Hamburg mit der stadteigenen HafenCity GmbH eine spezifische Form für diese Projektentwicklung beschlossen. Die Gesellschaften IBA und IGS sind weitere Beispiele für neue Organisationsmodelle auch in Bezug auf Projektentwicklung. Das ehemalige städtische Unternehmen Stadtentwicklungsund Stadterneuerungsgesellschaft (STEG) hat im Auftrag der Stadt von 1990 bis zur Privatisierung im Jahre 2003

Aufgaben eines Sanierungs- und Entwicklungsträgers übernommen und verwaltet städtische Immobilien treuhänderisch. Diese unterschiedlichen Modelle von Gesellschaften zur Stadtentwicklung können Anregungen geben und Vorbild für künftige Organisationsmodelle sein, die insbesondere den Aspekten der Innenentwicklung gerecht werden.

Liegenschaftspolitik Veräußerung städtischer Grundstücke

Der dargelegte Umfang der städtischen Flächen für den Wohnungsbau (s. Kap. 2. Zielvolumen und Flächenpotenzial für den Wohnungsbau) stellt einen substantiellen Anteil des Flächenpotenzials dar. Damit kann die Stadt auch selber einen wichtigen quantitativen und qualitativen Beitrag zum künftigen Wohnungsbau leisten. Dem Ziel der nachhaltigen und effizienten Flächenentwicklung soll hier besonders Rechnung getragen werden. Die Optimierung des Bau- und Planungsrechts im Hinblick auf standortadäquate Dichten wird angestrebt.

Hamburg wird als European Green Capital 2011 in den nächsten Jahren alle städtischen Grundstücke grundsätzlich nur an Investoren veräußern, welche die klimapolitischen Ziele des Senats voranbringen, indem sie den Primärenergiebedarf ihrer Wohngebäude auf höchstens 40

KWh pro m² und Jahr (siehe KfW 40-Standard/Energiestandard der WK) begrenzen.

Aktueller Sachstand

Die folgenden Veräußerungsverfahren werden bisher angewendet:

1. Ausschreibungsverfahren ohne Vorgaben („Höchstgebotsverfahren")

2. Ausschreibungsverfahren (Preisgebot mit Konzept) mit definierten wohnungspolitischen Zielsetzungen (z. B.: Anteile familiengerechter Wohnungen bzw. geförderter Mietwohnungen) sowie Anforderungen an innovative energetische Konzepte und städtebauliche Elemente und in Einzelfällen Einbindung von Baugemeinschaften

3. Direktvergabe von Grundstücken an Baugemeinschaften mit Auswahlverfahren nach Konzeptqualität nach bestimmten definierten inhaltlichen Kriterien durch die Agentur für Baugemeinschaften

4. Direktvergaben von Einfamilienhausgrundstücken im Rahmen des Eigenheimprogramms an vorgemerkte Bewerber nach einem Punktesystem.

Zu 1.) Ausschreibungsverfahren ohne fachbezogene Vorgaben und Auswahlkriterien: In diesem Veräußerungsverfahren entscheidet allein die Höhe des Kaufpreisgebotes über den Verkauf an einen Investor. Die hierbei von der Stadt erwirtschafteten Mittel fließen in den Grundstock, bzw. in den allgemeinen Haushalt.

Zu 2.) Ausschreibungsverfahren als Preisgebot mit wohnungspolitischen Vorgaben und energetischen Zielsetzungen: Die Veräußerung städtischer Grundstücke wird mit definierten Vorgaben versehen. Z.B. wird die Errichtung eines bestimmten Anteils familiengerechter Wohnungen oder die Realisierung eines Anteils geförderter Mietwohnungen festgelegt. Zusätzlich können innovative energetische Konzepte bzw. definierte Vorgaben dazu gefordert werden.

Zu 3.) Direktvergabe von Grundstücken an Baugemeinschaften mit Auswahlverfahren nach Konzeptqualität nach bestimmten definierten inhaltlichen Kriterien für Baugemeinschaften: Städtische Wohnungsbaugrundstücke werden an Baugemeinschaften zum Verkehrswert in einem von der Agentur für Baugemeinschaften durchgeführten Auswahlverfahren nach Konzeptqualität nach bestimmten definierten inhaltlichen Kriterien vergeben. Über das spezifische Auswahlverfahren für Baugemeinschaften wird in dieser Drucksache unter Ziffer B. 6. gesondert berichtet.

Zu 4.) Direktvergabe von Einfamilienhausgrundstücken:

Der Verkauf städtischer Grundstücke im Rahmen des Eigenheimprogramms an vorgemerkte Bewerber nach einem Punktesystem erfolgt regelhaft zum Verkehrswert ohne Bauträgerbindung.

In Ausnahmefällen kann auch ein Verkauf an Bauträger oder Investoren gemäß 2.) zum Tragen kommen.

Weiterentwicklung der Veräußerungsverfahren

Bis zum Jahr 2003 wurde für den genossenschaftlichen und den öffentlich geförderten Mietwohnungsbau die Veräußerung zum einheitlichen Grundstückskostenrichtsatz bei Begrenzung der Miethöhe (vgl. oben Teil A) angewendet.

Zukünftig soll dieses Instrument nicht wieder eingesetzt werden, da unterschiedliche Bodenpreisgefüge bei der Veräußerung städtischer Grundstücke abgebildet werden sollen. Zielgenauer sind Veräußerungsverfahren mit definierten wohnungspolitischen und energetischen Vorgaben bzw. Anforderungen und festgelegten Auswahlkriterien, bei denen das inhaltliche Konzept bei der Auswahl des Bieters Vorrang hat vor dem Preisgebot.

Der Senat hat deshalb die Finanzbehörde beauftragt, in Kooperation mit der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt die genannten Veräußerungsverfahren mit den im Folgenden benannten Modifikationen fortzuführen und zu verstetigen.

Die folgenden Veräußerungsverfahren sollen neben der Direktveräußerung von Grundstücken an Baugemeinschaften (siehe 3.) und der Direktveräußerung von Einfamilienhausgrundstücken (siehe 4.) angewandt werden:

1.) Ausschreibungsverfahren ohne Vorgabe- und Auswahlkriterien

2.) Ausschreibungsverfahren mit Vorgaben, Auswahlkriterien und Vorrang der Konzeptqualität

Die Festlegung des Veräußerungsverfahrens für das jeweilige Grundstück erfolgt bei der Flächendisposition in der Dispositionsrunde-Wohnungsbau unter Federführung der Finanzbehörde mit Beteiligung der BSU, der BSG sowie ggf. anderer in den Entscheidungsprozess einzubeziehender Behörden sowie der jeweils betroffenen Bezirksämter.

Zu berücksichtigende Aspekte bei der Entscheidung für ein Veräußerungsverfahren sind u. a.:

Lage des Grundstücks

Bodenpreisgefüge

Nachfragesituation

Beschlusslagen auf Bezirks- und Senatsebene

Zu 1.) Ausschreibungsverfahren ohne Vorgaben und Auswahlkriterien:

Nicht alle Standorte sind dafür geeignet, wohnungspolitische Vorgaben an die Veräußerung zu knüpfen. In diesen Fällen ist lediglich die Höhe des Gebotes ausschlaggebend für den Verkauf an einen Investor.

Zu 2.) Ausschreibungsverfahren mit Vorrang der Konzeptqualität:

Bei der Veräußerung städtischer Grundstücke für den Mehrfamilienhauswohnungsbau sollen in der Regel Ausschreibungsverfahren nach Konzeptqualität angewendet werden. Die Konzeptqualität bezieht sich insbesondere auf wohnungspolitische, städtebauliche und energetische Vorgaben und darüber hinausgehende definierte Zielsetzungen. Das Auswahlgremium (besetzt mit den in der Dispositionsrunde Wohnungsbau teilnehmenden Vertretern) entscheidet unter vorrangiger Beachtung der Konzeptqualität. D.h. nur Gebote, die in der Ausschreibung definierte Anforderungen erfüllen und einen angemessenen Kaufpreis (Verkehrswert) für das Grundstück bieten, können den Zuschlag erhalten. Der Verkehrswert des Grundstücks muss grundsätzlich erzielt werden. In abweichenden Ausnahmefällen finden die beteiligten Fachbehörden einvernehmliche Lösungen gegebenenfalls mit Befassung der Bürgerschaft.

Für Ausschreibungsverfahren mit der Festlegung von Integrationsleistungen und/oder eines Anteils familiengerechten und/oder geförderten Mietwohnungsbaus soll auch ein substantieller Anteil städtischer Grundstücke in nachgefragten innerstädtischen Lagen mit hohen Bodenpreisen eingesetzt werden. In nachgefragten innerstädtischen Lagen mit höheren Bodenpreisen können städtische Grundstücke dazu beitragen, hier gezielt auch ein preiswertes Wohnungsangebot im Neubau zu realisieren. Hiermit kann am effizientesten das Ziel von sozial gemischten Wohnquartieren erreicht werden.

Das Konzeptverfahren sieht vor, dass folgende Modell alternativ angewandt werden. Sie werden mit den weiter unten erläuterten Kriterien zur Konzeptqualität konkretisiert: Festpreismodell Grundstücke werden zum Verkehrswert (Festpreis) angeboten, ggf. unter Nennung weiterer Anforderungen/ Kriterien. Die Bieter geben für den Mietwohnungsbau Gebote hinsichtlich der auf dieser Basis kalkulierten Anfangsmiethöhe/m²-Wohnfläche bzw. für den Bau von Eigentumswohnungen deren Verkaufspreis/m²-Wohnfläche ab.

Mietemodell

Neben der Nennung ggf. weiterer Anforderungen/ Kriterien gibt die Ausschreibung eine Anfangsmiete/m²-Wohnfläche bzw. einen Festpreis für den Verkauf der Wohnungen je m²-Wohnfläche vor. Die Bieter geben ein darauf bezogenes Kaufpreisgebot für das Grundstück ab.

Lageabhängig soll entschieden werden, welche der oben stehenden Ausschreibungsvarianten (Modelle) angewendet und welche wohnungspolitischen, städtebaulichen und energetischen Vorgaben bzw. Anforderungen für das jeweilige Grundstück festzulegen sind. Die folgenden nachprüfbaren Leistungen und Anforderungen sowie Kriterien sollen beispielhaft für die Beurteilung der Konzeptqualität Berücksichtigung finden sollen. Dabei soll den Kriterien A, B und C ein besonderes Gewicht bei der Auswahl der Investoren zukommen.

A) Integrationsleistungen:

Ein wichtiges Kriterium bei der Bewertung der Konzeptqualität kann insbesondere sein, ob der Investor zusichert, Integrationsleistungen zu erbringen. Dies kann z. B. durch Nutzung eines Teils der zu errichtenden Wohnungen für die Versorgung von Haushalten, die auf Grund einer Behinderung, einer Erkrankung oder einer schwierigen sozialen Situation besondere Zugangsprobleme zum Wohnungsmarkt haben, erfolgen. Als Partner des Investors bieten sich soziale Träger oder Einrichtungen an, mit denen die Nutzungskonditionen durch Kooperationsvereinbarungen gesichert werden.

B) Städtebauliches Konzept:

Ein weiteres wichtiges Kriterium zur Bewertung der Konzeptqualität ist das Kriterium „Städtebauliches und hochbauliches Konzept". Das städtebauliche Konzept muss standortbezogen betrachtet werden. Gute städtebauliche Konzepte münden später in qualitätvolle Architektur und tragen damit zur Wohnqualität und zur Nachhaltigkeit der Investition bei. Hierbei können im Grundsatz zwei verschiedene Varianten Anwendung finden. Bei kleineren Flächen wird als Bestandteil des Angebotes sowohl ein inhaltliches als auch ein städtebaulich-architektonisches Konzept abgegeben. Handelt es sich um eine größere Fläche (ab ca. 50 WE) mit komplexen Rahmenbedingungen verlangt die Freie und Hansestadt Hamburg vom ausgewählten Investor einen Realisierungswettbewerb oder ein ähnliches konkurrierendes Verfahren mit mindestens fünf Teilnehmern.

C) Festlegung energetischer Standards und Vorgaben

Die Veräußerung städtischer Grundstücke auch für frei finanzierte Wohnungen ist grundsätzlich an die Einhaltung des energetischen Mindeststandards der WK (KfW 55 Standard bisher KfW 40) gekoppelt. Die zuständige Behörde kann zusätzliche Anforderungen im Kontext des Hamburgischen Klimaschutzkonzepts, der Förderungen innovativer Technologien und der Errichtung von Wärmenetzen festlegen.