Gängeviertel Bebauungsplan und vertragliche Vereinbarungen mit dem Investor
Das geplante Bauvorhaben Gängeviertel des Investors Hanzevast entspricht nicht den Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans Neustadt 32 aus dem Jahr 1988. So wird demnach unter anderem der größte Teil der unter Denkmalschutz stehenden Bebauung abgerissen und die maximal zulässige Gebäudehöhe durch die Neubebauung wesentlich überschritten.
Die Realisierung des Bauvorhabens ohne Änderung des Bebauungsplans, und damit ohne Beteiligung der Öffentlichkeit, wird über eine planungsrechtliche Befreiung gemäß § 31 Absatz 2 BauGB ermöglicht.
Vor diesem Hintergrund frage ich den Senat:
1. Ist es richtig, dass keine Änderung des Bebauungsplans Neustadt 32 für das Bauvorhaben Gängeviertel als notwendig erachtet wird? Wie wird dies begründet?
Ja, da die Grundzüge der Planung des Bebauungsplans Neustadt 32 nicht berührt sind. Die Grundstücke des Gesamtvorhabens „Gängeviertel" umfassen nur einen Teilbereich des Plangebiets. Die beabsichtigte Bebauung entspricht hinsichtlich der Art der Nutzung der Ausweisung „Besonderes Wohngebiet" (WB). Die geschlossene Bauweise ist gegeben.
2. Ist es richtig, dass sich die Freie und Hansestadt Hamburg in dem städtebaulichen Vertrag mit der Hamburger Gängeviertel GmbH & Co. KG verpflichtet hat, eine planungsrechtliche Befreiung gemäß § 31 Absatz 2 BauGB zu erteilen?
Ja.
3. Ist die planungsrechtliche Befreiung erteilt worden?
Ja. Es sind im Vorbescheid und in der Baugenehmigung planungsrechtliche Befreiungen erteilt worden.
Wenn die planungsrechtliche Befreiung erteilt wurde:
4. Für welche Sachverhalte des Bauvorhabens wurden planungsrechtliche Befreiungen zum Bebauungsplan Neustadt 32 erteilt?
Erteilte Befreiungen im Vorbescheid (Benennung nach den neuen Hausnummern):
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um vier auf neun Vollgeschosse einschließlich Galeriegeschoss beim Gebäude Valentinskamp 34 b - maximale Gebäudehöhe plus (+) 46,00 m über Normalnull (NN).
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um zwei auf sieben Vollgeschosse beim Gebäude Valentinskamp 34 c - maximale Gebäudehöhe + 35,40 m über NN.
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um ein Vollgeschoss plus Staffelgeschoss auf sechs Vollgeschosse plus Staffelgeschoss beim Gebäude Valentinskamp 32 a bezogen auf die Geländeoberfläche Straße (Wohngebäude mit Laden/Gastronomie) - maximale Gebäudehöhe von + 39,25 m über NN beziehungsweise für das Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um zwei Vollgeschosse plus Staffelgeschoss auf sieben Vollgeschosse plus Staffelgeschoss bezogen auf die Geländeoberfläche Hof - maximale Gebäudehöhe von + 39,25 m über NN.
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um drei auf acht Vollgeschosse beim Gebäude Valentinskamp 32 b bezogen auf die Geländeoberfläche Straße (Wohngebäude mit Laden/Gastronomie) - maximale Gebäudehöhe + 38,40 m über NN beziehungsweise für das Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um vier auf neun Vollgeschosse beim Gebäude Valentinskamp 32 b bezogen auf die Geländeoberfläche Hof - maximale Gebäudehöhe + 38,40 m über NN.
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um eines auf sechs Vollgeschosse beim Gebäude Caffamacherreihe 37/39 bezogen auf die Geländeoberfläche Straße (Bürogebäude mit Läden) - maximale Gebäudehöhe + 35,40 m über NN beziehungsweise für das Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um zwei auf sieben Vollgeschosse beim Gebäude Caffamacherreihe 37/39 bezogen auf die Geländeoberfläche Hof (Bürogebäude mit Läden) - maximale Gebäudehöhe + 35,40 m über NN.
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um eines auf sechs Vollgeschosse beim Gebäude Caffamacherreihe 43 49 bezogen auf die Geländeoberfläche Straße - maximale Gebäudehöhe + 35,40 m über NN beziehungsweise für das Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um zwei auf sieben Vollgeschosse beim Gebäude Caffamacherreihe 43 49 bezogen auf die Geländeoberfläche Hof
- maximale Gebäudehöhe + 35,40 m über NN.
· Abweichen von der zulässigen Bauweise „geschlossen" zwischen den Gebäuden Valentinskamp 39 b und 34 b.
· Abweichen von der Baulinie um circa 3,20 m der Hälfte der Fassade Erdgeschoss (EG) bis 6. Obergeschoss (OG) beim Gebäude Valentinskamp 34 b, wobei dieser Bereich zurückspringt.
· Abweichen von der Baulinie um 1,00 m durch die Balkone beim Gebäude Valentinskamp 39 b (§ 23 Absatz 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO)).
· Abweichen von der Baulinie um 1,50 m durch die auskragenden Balkone vom 1. OG bis zum 5. OG beim Gebäude Valentinskamp 32 b.
· Überschreiten der zulässigen Geschossflächenzahl von 2,8 um 1,1 auf 3,9 (Geschosse über Straßenniveau) beziehungsweise für das Überschreiten der zulässigen Geschossflächenzahl von 2,8 um 1,3 auf 4,1 (Geschosse bezogen auf Hofniveau).
In der Baugenehmigung erteilte Befreiungen (Benennung nach den neuen Hausnummern):
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um eines auf sechs Vollgeschosse beim Gebäude Valentinskamp 32 - maximale Gebäudehöhe + 35,40 m über NN.
· Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um drei auf acht Vollgeschosse beim Gebäude Valentinskamp 32 b bezogen auf die Geländeoberfläche Straße (Wohngebäude mit Laden/Gastronomie) - maximale Gebäudehöhe + 38,57 m über NN beziehungsweise für das Überschreiten der Zahl der Vollgeschosse um vier auf neun Vollgeschosse beim Gebäude Valentinskamp 32 b bezogen auf die Geländeoberfläche Hof - maximale Gebäudehöhe + 38,57 m über NN.
· Abweichen von der Baulinie um 1,50 m durch die Balkone vom 1. OG bis zum 5. OG an dem Gebäude Valentinskamp 32 b an der Grundstücksgrenze zum Flurstück 1490.
· Abweichen von der Baulinie um 1,50 m durch die Balkone beim Gebäude Valentinskamp 34 c an der Grundstücksgrenze zum Flurstück 1490.
· Abweichen von der Baulinie um bis zu 0,55 m durch Auskragen auf öffentlichen Grund am Valentinskamp durch die Geschosse 4 und 5 beim Gebäude Valentinskamp 32.
5. Womit wurde die Erteilung der Befreiung begründet? Auf welche der drei Ziffern des § 31 Absatz 2 BauGB stützt sich die Befreiung?
Die Abweichungen sind nach Auffassung des zuständigen Bezirksamts und der zuständigen Behörde städtebaulich vertretbar. Die Abweichungen sind auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar. Die Grundzüge der Planung werden nicht berührt.
6. Welche Belange wurden bei der Ausübung des Ermessens berücksichtigt?
Bei der Ermessensentscheidung wurde berücksichtigt, dass die Bebauung städtebaulich gewollt und als vertretbar angesehen wird. Dies gilt auch unter Einbeziehung der Überplanung des Bebauungsplans für eine Teilfläche der südlichen Nachbargrundstücke. Im Übrigen siehe Antwort zu 7. und zu 9.
7. Wie rechtfertigt die Genehmigungsbehörde das Zurücktreten der Denkmalschutzbelange?
Für das Vorhaben liegt eine denkmalrechtliche Genehmigung durch die Fachdienststelle mit Auflagen vor. Das Zurücktreten der Denkmalschutzbelange erfolgte in einem Abwägungsprozess mit anderen öffentlichen Interessen.
8. Wie begründet die Genehmigungsbehörde, dass die Grundzüge der Planung durch die Erteilung der Befreiung nicht berührt wurden?
Siehe Antwort zu 1.
9. Bezüglich des Vorhabens Gängeviertel sind in der Vergangenheit Entwürfe der Implan Unternehmensgruppe und me di um Architekten öffentlich kommuniziert worden. Entsprechen diese Planungen dem aktuellen Bauantrag?
Die gestalterischen Grundlagen und die Höhenentwicklung der geplanten Bebauung sind in einem Workshop-Verfahren ausgearbeitet worden. Beteiligt waren neben den zuständigen Behörden und dem Bezirksamt mehrere Architekturbüros. Das Büro me di um Architekten hat die Koordinierung für ein Antragsverfahren übernommen.
Grundlage für das Vorbescheids- und das jetzt durchgeführte Genehmigungsverfahren ist eine überarbeitete und in Teilbereichen geänderte Fassung des WorkshopErgebnisses.
10. Welche Verträge wurden zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg und Hanzevast beziehungsweise Hamburger Gängeviertel GmbH & Co. KG geschlossen?
Zwischen der Freien und Hansestadt Hamburg und Hanzevast beziehungsweise Hamburger Gängeviertel GmbH & Co. KG wurden folgende Vertrage abgeschlossen:
1. Grundstückskaufvertrag vom 28. Februar 2006,
2. Rahmenvereinbarung vom 29. September 2008 mit Nachtragsvertrag zum Grundstückskaufvertrag und städtebaulichen Vertrag.
11. Was sind die Inhalte dieser Verträge?
12. Welche Optionen für einen Rücktritt von den Verträgen existieren für die jeweiligen Vertragspartner?
Der Grundstückskaufvertrag nebst Nachtrag regelt den Kaufpreis und die Kaufpreiszahlung, den Übergang des Grundstücks und in Analogie zum städtebaulichen Vertrag (§ 11 Baugesetzbuch) die zu erfüllenden Verpflichtungen. Die Rahmenvereinbarung ist der „Mantel" für den städtebaulichen Vertrag und den Nachtrag zum Grundstückskaufvertrag und regelt vor allem den Wirksamkeitsstichtag für die beiden genannten Verträge.
13. Sind die Vertragspartner für den Fall eines Rücktritts schadensersatzpflichtig?
Wenn ja, in welcher Höhe?
Eine Schadensersatzpflicht ist vertraglich nicht geregelt. Etwaige Schadensersatzansprüche ergeben sich aus den allgemeinen gesetzlichen Regelungen.