Baurisiken

Der Vertrag sieht vor, dass die FHH bestimmte Baurisiken (sog. nicht übertragbare Risiken, siehe Abschnitt 4.3.3) trägt, weil diese vom Auftragnehmer nicht zu beherrschen sind. Auch die bisherige Entwicklung dieser Position verläuft im dafür ermittelten Kostenrahmen. Über die bislang im Modell Hamburg Süd angefallenen Risikokosten wird in Abschnitt 4.3.3 ausführlich berichtet. Die an den einzelnen Standorten eingetretenen Risiken sind in der Anlage 2.2 dargestellt.

Zusätzliche Maßnahmen:

Mit Stand 30. April 2009 sind zusätzliche Baumaßnahmen mit wesentlicher Leistungserweiterung (Bildungszentrum „Tor zur Welt", SBZ Rotenhäuser Damm sowie der Neubau der Schule Quellmoor im Baugebiet Neugraben-Fischbek (NF 65) mit Baukosten in Höhe von 26,55 Mio. Euro angekündigt worden. Weiterhin entsteht im Rahmen des Stadtteilentwicklungskonzepts „Phönix-Viertel" das Community Center Maretstraße. Am Standort entstehen Mehrkosten in Höhe von 2,247 Mio. Euro. Diese Baumaßnahmen waren ursprünglich nicht geplant und sind daher nicht Bestandteil des Leistungsumfangs der Verträge mit der GWG Gewerbe vom 29. Juni 2007. Die Beauftragung der Maßnahmen an der Schule Maretstraße ist bereits erfolgt und wird über das Leistungsentgelt I vorfinanziert.

Die Übernahme der Kosten wurde zwischen den Beteiligten jeweils in einem „Letter of Intent (LOI)" vereinbart, der neben der Höhe der Kostenzusage auch die Zahlungstermine regelt (vgl. hierzu im Einzelnen Abschnitt 4.3.1.2).

Auswirkungen auf den Betrieb der Schulen

Für die Nutzerzufriedenheit ist nicht nur der Umfang der vertragsgemäß erfolgten Baumaßnahmen bestimmend, sondern auch die Erlebbarkeit der vorgenommenen Verbesserungen im täglichen Schulbetrieb. Dabei ist der Phase der Bau- und Sanierungstätigkeit besondere Beachtung zu schenken, da auch gravierendere Störungen für den Schulbetrieb nicht ausgeschlossen werden können.

Der Auftrag der GWG Gewerbe bezieht sich aber nicht nur auf die in den ersten fünf Jahren vorzunehmenden Bauund Sanierungsmaßnahmen, sondern auch vom ersten Tag der Vertragslaufzeit an auf die laufende Bewirtschaftung und Instandhaltung. Diese Tätigkeit wirkt maßgeblich und langfristig auf die Nutzerzufriedenheit, insbesondere dort, wo es um die schnelle Behebung von Störungen und Schäden im laufenden Betrieb geht.

Im Folgenden werden die Auswirkungen der ÖffentlichÖffentlichen Partnerschaft mit der GWG Gewerbe aus der Sicht der Betroffenen vor Ort dargestellt. Für die Bewertung der ersten Erfahrungen mit dem Modell Hamburg Süd ist es von besonderer Bedeutung, dass die teilnehmenden Schulen sich vor Eintritt in das Modell Hamburg Süd hinsichtlich der Bauunterhaltung etwa zur Hälfte für die „Option 1", d. h. eine relativ große Selbstständigkeit hinsichtlich der baulichen Unterhaltungsmaßnahmen, entschieden hatten und somit nicht nur die sog. kleine Bauunterhaltung1) („Option 2"), sondern auch die sog. große Bauunterhaltung2) im Rahmen eines ihnen zur Verfügung gestellten Budgets weitgehend eigenständig beauftragt und in der Durchführung beaufsichtigt hatten.

Baumaßnahmen:

Die Bau- und Sanierungsphase stellt besondere Anforderungen an alle Beteiligten. Die Beeinträchtigungen des Schulbetriebs durch die Baumaßnahmen sind auf das notwendige Maß zu reduzieren und vor dem Hintergrund, dass sich Belästigungen leichter ertragen lassen, wenn sie angekündigt sind und auf abgestimmte Maßnahmen zurückzuführen sind, sorgfältig mit dem Auftraggeber bzw. den Nutzern vor Ort abzustimmen. Die Schulleitung wirkt dabei in Vertretung der BSB als Auftraggeberin vor Ort.

Es hat sich bewährt, dass die Schulleitung vertraglich festgelegte Mitspracherechte bei der Durchführung von Bau-, Sanierungs- und Bewirtschaftungsmaßnahmen hat. Die Projektbetreuung in der BSB unterstützt die Schulleitungen bei der Wahrnehmung ihrer Rolle als Auftraggeberin vor Ort und steht im Zweifelsfall sowohl für die Beratung der Schulleitung als auch als Eskalationsinstanz zur Verfügung.

Die GWG Gewerbe steuert die Baumaßnahmen durch einen kundenorientierten Planungsprozess. Die Zusammenarbeit zwischen den Schulleitungen und den für die Baumaßnahmen zuständigen Projektleitungen der GWG Gewerbe ist mittlerweile eingespielt mit der Folge, dass die bislang durchgeführten Baumaßnahmen den Schulbetrieb nur in erwartungsgemäßem und unvermeidbarem Ausmaß gestört haben. Die Schulleitung kann Einfluss auf die Ausgestaltung und Ausführung aller Maßnahmen nehmen und wird gleichzeitig von kleinteiligen baufachlichen Aufgaben entlastet. Die mit der Durchführung der Baumaßnahmen gemachten Erfahrungen sind aus Sicht des Senats positiv zu bewerten, wesentliche Elemente des Vertragswerks mit der GWG Gewerbe haben sich damit bewährt (zur Zufriedenheit der Schulleitungen siehe Abschnitt 2.5).

Bewirtschaftung der Schulen:

Behebung von Schäden:

Die schnelle Reaktion auf Verunreinigungen und Beschädigungen an Bauteilen erhöht das Wohlbefinden und die Motivation der Schülerinnen und Schüler zum pfleglichen Umgang mit der Immobilie. Schnelle Reaktionen auf Schadensfälle reduzieren nicht nur technische, sondern auch verhaltensbedingte Folgeschäden. Daher haben die BSB und die GWG Gewerbe ein Störfall- und Schadensmanagement vereinbart, in dessen Rahmen Störungen kategorisiert und mit bestimmten Reaktions- und Behebungszeiten („Service Level Agreements") belegt wurden.

Bei Stör-, Schadens- und Bedarfsmeldungen hat die GWG Gewerbe die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, d. h. die Störung sofort zu beheben oder ­ sofern dies nicht möglich ist ­ einen sicheren Zustand herzustellen (z. B. Gefahrenstellen abzusperren, elektrische Verbraucher spannungsfrei zu schalten usw.). Die GWG Gewerbe sorgt dabei für eine Rückmeldung über die erfolgte Störungsoder Schadensbehebung an die BSB im Rahmen des Berichtswesens.

1) z. B. Streichen eines Klassenraums

2) Darunter fällt auch die konstruktive Gebäude-Instandhaltung („Dach und Fach").

Hinsichtlich ihrer möglichen Auswirkungen sind die Stör-, Schadens- und Bedarfsmeldungen in folgende Kategorien und Reaktionszeiten unterteilt worden:

Dabei gilt als Reaktionszeit die Zeit zwischen erfolgter Störungsmeldung und dem Eintreffen von Personal am Ort der Störung (z. B. durch den Schulhausmeister) zur Behebung der Störung oder zumindest Einrichten von Sicherungsmaßnahmen gegen den gefährlichen Zustand.

Allgemeine Graffiti gelten als Schäden/Störungen der Kategorie D. Graffiti, die geeignet sind, den Schulfrieden zu stören ­ insbesondere strafbare Darstellungen sowie extremistische oder sexistische Darstellungen und Aussagen ­ gelten als Schäden/Störungen der Kategorie B mit der Maßgabe, dass außerhalb der Geschäftszeiten die Reaktionszeit vier Stunden beträgt.

In der nachfolgenden Tabelle werden die Schadensmeldungen des Jahres 2008 nach den o. g. Kategorien dargestellt.

Es ist hervorzuheben, dass alle Schadensmeldungen innerhalb der vertraglich festgelegten Fristen abgearbeitet wurden. Dabei ist auch die Einbeziehung der Schulen bei der schnellen Behebung von Schäden im Wege geordneter Kommunikation zwischen Schule sowie Schulhausmeister und Serviceleiter (beide Mitarbeiter der Schulservice Hamburg GmbH) gelungen.

Von den 2.143 Schadensmeldungen betrafen 500 (23 %) den Verursachungsbereich Vandalismus. Die Zahl der Vandalismusvorfälle an den im Modell teilnehmenden 32

Schulen lag im Jahr 2008 zwischen 1 und 53 Schadensvorfällen pro Schule. Die GWG Gewerbe arbeitet dem Vandalismus mit technischen Maßnahmen entgegen. So wurden Glaselemente in die Türen zu WC-Eingangsbereichen eingebaut, sensible Bereiche mit Beleuchtung ausgestattet, die durch Bewegungsmelder gesteuert wird, oder es wurden widerstandsfähige Seifen- und Handtuchspender installiert. Erste Auswertungen bestätigen den Erfolg dieser Maßnahmen.

Für die Behebung von Vandalismusschäden steht der GWG Gewerbe ein jährliches Budget von 150 Tsd. Euro zur Verfügung. Hat die GWG Gewerbe höhere Vandalismuskosten, trägt sie das Risiko. Wird dieses jährliche „Vandalismusbudget" der GWG Gewerbe von ihr nicht benötigt, fließt der Restbetrag (maximal 50 Tsd. Euro p.a.) als Anreiz den Schulen zu. 2007 konnten aus dem Vandalismusbudget 11.916 Euro an die Schulen verteilt werden, 2008 wurde das Vandalismusbudget der GWG Gewerbe vollständig zur Behebung von Vandalismusschäden benötigt.

Unabhängig davon haben die BSB und die GWG Gewerbe die Ausarbeitung eines weiteren Anreizsystems für die Schulen vereinbart, das in ganzheitlicher Betrachtung sowohl den sparsamen Umgang mit Strom, Wasser/Abwasser, Gas, Fernwärme, Abfall und Reinigung als auch den pfleglichen Umgang mit der Schulimmobilie belohnen soll. Dafür steht jährlich eine Summe von ebenfalls 150 Tsd. Euro zur Verfügung, die nach einem Schlüssel auf die teilnehmenden Schulen verteilt werden. Demnach werden aus dem Anreizsystem und dem Vandalismusbudget pro Jahr maximal 200 Tsd. Euro an die Schulen verteilt. Die GWG Gewerbe und eine Schulleitungsarbeitsgruppe haben sich die Aufgabe gestellt, das Anreizsystem für die Schulen weiterzuentwickeln und so insbesondere der Situation kleinerer Schulen gerecht zu werden.

Am Beispiel Schadensmanagement wird deutlich, dass die im Berichtswesen dokumentierten Daten und Informationen eine wertvolle Grundlage dafür sind, Maßnahmen der BSB einzuleiten, um den technischen und pädagogischen Betrieb aller Schulen zu optimieren.

Pädagogisches Baubudget:

Im Modell Hamburg Süd steht jeder Schule ein zusätzliches Budget für sog. pädagogische Baumaßnahmen in Höhe von 10 Euro pro Schüler im Jahr zur Verfügung. Es geht dabei um kleinere Maßnahmen, die nicht baulich, sondern vorwiegend aus dem pädagogischen Zusammenhang heraus begründet sind. Die entsprechenden Maßnahmen sind mit der GWG Gewerbe abzustimmen, damit sichergestellt ist, dass sie den vertraglich vereinbarten Qualitätsstandards genügen. Die Schulen haben diese Mittel seit Vertragsbeginn u. a. für die Errichtung eines Trinkbrunnens, Malerarbeiten, einen Wanddurchbruch und die künstlerische Ausgestaltung einer Pausenmehrzweckhalle eingesetzt. Des Weiteren können die Schulen Schönheitsreparaturen in Absprache mit der GWG Gewerbe selbst durchführen. Die dadurch bei der GWG Gewerbe eingesparten Kosten werden dem Schulbudget für pädagogische Baumaßnahmen zugeführt. Es darf davon ausgegangen werden, dass die Schulen die Möglichkeiten des sog. pädagogischen Baubudgets nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen noch stärker nutzen werden.

Energieversorgung:

Im Modell Hamburg Süd findet ein ganzheitliches und auf den Lebenszyklus der Schulgebäude bezogenes bauliches Management statt. Hierbei wird nicht nur die bauliche Investition als solche betrachtet, sondern auch die Instandhaltung und langfristige effiziente Bewirtschaftung der Immobilie. Zur Optimierung des Energieverbrauchs wird mit der GWG Gewerbe in diesem Zusammenhang ein Anreizsystem entwickelt, um auch über die vertraglich geschuldeten energetischen Baumaßnahmen hinaus energetisch sinnvolle Maßnahmen zu realisieren. Die aus derartigen Maßnahmen resultierenden zusätzlichen Einsparungen werden zunächst, bis sich die Maßnahme amortisiert hat, von der GWG Gewerbe vereinnahmt. Darüber hinausgehende Einsparungen werden zwischen BSB und GWG Gewerbe geteilt. Eine konkrete Regelung über die Aufteilung der Einsparungen wird derzeit erarbeitet. Die gebäudebezogene Ausstattung der Schulen mit fernauslesbaren Medienzählern kann erst 2009 abgeschlossen werden. Insofern kann mit dieser Drucksache noch nicht über die Erfahrungen mit dem Energiekonzept und dem Energiecontrolling berichtet werden.

Insgesamt kann festgestellt werden, dass es im Betrieb des Modells Hamburg Süd eine Reihe von Innovationen gibt, die im Dialog zwischen GWG Gewerbe, den Schulen und der BSB entwickelt wurden und von denen positive Auswirkungen auf die Nutzerzufriedenheit und die Verbrauchswerte erwartet werden dürfen.

Schulhausmeister der Schulservice Hamburg GmbH

Die Schulhausmeister haben im Bereich des Um- und Ausbaus, des Sanierens und der Bewirtschaftung der Schule eine Schlüsselrolle inne. Da der öffentliche Partner für die Sicherstellung eines dauerhaft intakten und gepflegten Schulgebäudes zu sorgen hat, hat die GWG Gewerbe auch die Verantwortung für die wesentlichen Hausmeister-Dienstleistungen übernommen. Damit war der Personalübergang der Schulhausmeister und der durch Koppelverträge mitwirkenden Ehefrauen im Rahmen eines Betriebsübergangs nach § 613a BGB auf eine Tochter der GWG Gewerbe, die Schulservice Hamburg GmbH, verbunden (zu den Bedingungen siehe Drucksache 18/5799). In diesem Zusammenhang wurde auch eine Regelung hinsichtlich der pädagogisch veranlassten Aufgaben eines Hausmeisters gefunden: Für das Modell Hamburg Süd wurde ein Verhältnis von 75 % (gebäudebezogene Aufgaben) zu 25 % (schulische Aufgaben) festgelegt. Für die schulischen Aufgaben besteht eine Weisungsbefugnis der Schulleitungen. In einem zwischen der jeweiligen Schulleitung und der Schulservice Hamburg GmbH vereinbarten täglichen Zeitfenster hat die Schulleitung grundsätzlich das Erstzugriffsrecht auf die Leistungen des Hausmeisters.

In den 32 teilnehmenden Schulen waren vor Vertragsbeginn 61 Schulhausmeister und mitwirkende Ehefrauen sowie ein Maschinenmeister der Friedrich-Ebert-Halle beschäftigt. 24 Personen aus 14 Schulen haben dem Betriebsübergang widersprochen und wurden nach einer Übergangszeit in andere Schulen oder auf besonderen Wunsch auf andere Arbeitsplätze der FHH versetzt. Damit wechselten 37 Personen aus 18 Schulen zur Schulservice Hamburg GmbH auf der Grundlage eines Personalüberleitungstarifvertrags des neuen Arbeitgebers mit der Gewerkschaft ver.di. Alle Personen, die den Wechsel vollzogen haben, befinden sich weiterhin im Dienst der Schulservice Hamburg GmbH, außer zwei aus Altersgründen ausgeschiedenen Mitarbeitern. Es ist nicht zu erkennen, dass übergegangene Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter eine Rückkehr auf Hausmeisterstellen bei der Behörde für Schule und Berufsbildung anstreben, indem sie sich auf ausgeschriebene Hausmeisterstellen bewerben. Die Schulservice Hamburg GmbH hat seit Vertragsbeginn 29 neue Schulhausmeister und Ehepartnerinnen zum Ausgleich des nicht übergegangenen bzw. ausgeschiedenen Personals eingestellt. Die Schulleitungen werden an den Auswahlgesprächen maßgeblich beteiligt.

Der Betriebsrat der Schulservice Hamburg GmbH hat übergegangene und neu eingestellte Schulhausmeister und Ehefrauen im Frühjahr 2008 zu ihrer Arbeitssituation und Arbeitszufriedenheit befragt und einer Veröffentlichung der wesentlichen Ergebnisse zugestimmt. Die Ergebnisse der Befragung waren überwiegend positiv. Die große Mehrheit der Befragten war mit dem neuen Arbeitgeber und auch mit dem vorgesetzten Serviceleiter zufrieden.

Die Aufteilung der Arbeitszeit (25 % für schulische Belange) wird von den Befragten weit überwiegend als unproblematisch angesehen. Allerdings war etwa die Hälfte der Arbeitnehmer mit den vorgegebenen Arbeitsabläufen und Regelungen noch unzufrieden. Daraufhin hat die Schulservice Hamburg GmbH in Zusammenarbeit mit den Schulhausmeistern die betroffenen Prozesse überprüft und optimiert. Alle Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden weiter an der Verbesserung von Arbeitsabläufen hinsichtlich Qualität, Kundenzufriedenheit und Arbeitszufriedenheit beteiligt. Insgesamt lobt die Schulservice Hamburg GmbH ausdrücklich das Engagement der Schulhausmeister und ihrer Ehefrauen für die Schulen. Die GWG Gewerbe hat für die zweite Jahreshälfte 2009 eine Mitarbeiterbefragung in Auftrag gegeben und geht auf Grund der ergriffenen Maßnahmen hinsichtlich der Arbeitsabläufe und Regelungen von einer deutlichen Zunahme der Zufriedenheit aus.

Die Schulleitungen haben sich im Rahmen einer Befragung positiv über die Zusammenarbeit mit den Schulhausmeistern der Schulservice Hamburg GmbH geäußert. Nach den Erkenntnissen der BSB wird die Regelung zur Verteilung der schulischen und gebäudebezogenen Aufgaben auch zur Zufriedenheit der Schulleitungen umgesetzt.

Zufriedenheit der Schulleitungen

Die Schulleitung vertritt vor Ort die BSB als Nutznießer der von der GWG Gewerbe zu erbringenden Leistungen und wirkt bei der Ausgestaltung und Ausführung aller Maßnahmen mit. Die Schulleitung wird im Modell Hamburg Süd von kleinteiligen baufachlichen Aufgaben entlastet und kann sich damit auf die Leitung des pädagogischen Betriebs konzentrieren.

Die GWG Gewerbe hat sowohl 2008 als auch 2009 Untersuchungen zur Kundenzufriedenheit beauftragt und dafür die Schulleitungen der teilnehmenden Schulen befragen lassen. An der Befragung beteiligten sich 2009 insgesamt 26 von 32 Schulen. Im Ergebnis hat sich die GWG Gewerbe danach als Immobiliendienstleisterin bewährt:

Die Kundenzufriedenheit ist in allen Bereichen deutlich positiv.

In der Planungsphase der Bau- und Sanierungsmaßnahmen kommt dem Kontakt zwischen Schulleitungen und Bauleitung besondere Bedeutung zu. Mehrheitlich waren die 16 hiervon betroffenen Schulleitungen mit der diesbezüglichen Arbeit der GWG Gewerbe zwar zufrieden, ein knappes Fünftel wünschte sich allerdings eine (noch) frühere Einbeziehung und (noch) mehr Mitwirkungsmöglichkeiten bei der Planung der Maßnahmen.

Auch aus den Schulen, in denen zum Befragungszeitpunkt gebaut wurde, ist die Rückmeldung der betreffenden Schulleitungen positiv. Weit überwiegend sind die Schulleitungen mit dem bislang erzielten Ergebnis der Baumaßnahmen und der in diesem Zusammenhang erbrachten Leistungen der GWG Gewerbe zufrieden. Die Auswirkungen auf den laufenden Schulbetrieb durch die Baumaßnahmen sind zu großen Teilen geringer als erwartet. Bei den Baumaßnahmen konnte die Projektleitung der GWG Gewerbe den reibungslosen Ablauf im Großen und Ganzen sicherstellen.