Hypothek

1. Ausgangslage:

Die Freie und Hansestadt Hamburg hat rund 5100 Erbbaurechte für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke ­ schwerpunktmäßig in den 20/30er Jahren und während der 50er/60erJahre ­ vergeben. Eine Vielzahl der Verträge wird in den nächsten Jahren zur Verlängerung und damit auch zur Neufestsetzung des Erbbauzinses anstehen. Im Zeitraum 2000 bis 2009 laufen 125 Erbbaurechtsverträge „turnusmäßig" aus.

Berechnungsbasis für die Höhe des Erbbauzinses ist der bei Abschluss und Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages maßgebliche aktuelle Bodenwert. Dies führte und führt dazu, dass für ältere Erbbaurechte nur sehr niedrige Erbbauzinsen ­ gemessen am heutigen Wert der Grundstücke ­ gezahlt werden. Eine Neufestsetzung des Erbbauzinses ist bei der Verlängerung der Erbbaurechtsverträge möglich.

Möglichkeiten zur sukzessiven Erbbauzinsanpassung sind bei älteren Verträgen aus rechtlichen Gründen eng begrenzt gewesen und seit langem ausgeschöpft.1) Sie machten ­ gemessen an den zwischenzeitlich eingetretenen erheblichen Bodenwertsteigerungen ­ nur einen geringen Umfang aus.

Zur Verlängerung anstehende Erbbaurechtsverträge mussten und müssen somit auf der Grundlage stark gestiegener Bodenwerte verlängert werden. Dies wäre mit erheblichen Erbbauzinserhöhungen für die betroffenen Bürger und Bürgerinnen verbunden gewesen.

Vor diesem Hintergrund hatte die Bürgerschaft am 26. April 1985 (Drucksache 11/4243) beschlossen, den bisherigen Erbbauberechtigten ­ bei der Verlängerung des Erbbaurechts ­ eine Ermäßigung des laufenden Erbbauzinses um 50 % als persönlichen Erlass einzuräumen. Die Verwaltung hat diesen Beschluss in der Weise konkretisiert, dass die Vergünstigung nur sogenannte Alterbbauberechtigten2) oder deren gesetzlichen Erben eingeräumt wurde.

Ziel war, die Diskrepanz des neuen, wesentlich höheren Erbbauzinses zu dem meistens sehr niedrigen früheren Erbbauzins sozial verträglich zu gestalten.

Für Einzelfälle, in denen auch die ermäßigten Erbbauzinsen für die in der Regel älteren Erbbauberechtigten finanziell nicht tragbar sein würden, hatte die Bürgerschaft darüber hinaus eine Härtefallklausel beschlossen. Sie sieht die Vermietung des Gebäudes an den bisherigen Erbbaurechtsnehmer zu marktüblichen Konditionen, bei älteren Nutzern (ab 60 Jahre) auf Lebenszeit, vor ­ bei Bedarf unter Verrechnung der von der Stadt bei Auslaufen des Erbbaurechts zu zahlenden Entschädigung von 2/3 des Gebäudewertes.

2. Bisherige Praxis der Erbbaurechtsverlängerung Rückt das zeitliche Ende eines Erbbaurechts näher, ist der Erbbauberechtigte ­ sofern er das Grundstück nicht kaufen will oder kann, Gebäude oder Grundstück aber weiter nutzen möchte ­ auf die Verlängerung der Zeitdauer des Erbbaurechtes angewiesen.

Generelle Voraussetzung für die Verlängerung eines Erbbaurechts ist, dass ihr keine städtischen Interessen entgegenstehen (z. B. eine zu realisierende Ausweisung für öffentliche Zwecke im Bebauungsplan). In diesen Fällen schlägt die Verwaltung der zuständigen Kommission für Bodenordnung regelmäßig die Verlängerung der Erbbaurechtsdauer vor.

Als Entgelt für die Erbbaurechtsverlängerung fordert die Stadt einen 5 %igen jährlichen Erbbauzins auf der Basis des 1) Eine Erbbauzinsanpassung bestand hier insoweit, als grundbuchlich 10 % des Bodenwerts p.a. als Erbbauzins gesichert waren, zunächst aber nur 5 % erhoben wurden. Bei neuen Erbbaurechtsverträgen vereinbart die Freie und Hansestadt Hamburg seit 1994 eine an den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen orientierte Erbbauzinsgleitklausel, die zwischenzeitlich durch entsprechende gesetzliche Änderungen möglich war.

2) Erbbauberechtigte, die das Erbbaurecht im Zeitpunkt der Beantragung der Erbbaurechtsverlängerung mindestens 10 Jahre innehatten oder deren gesetzliche Erben, sofern Erblasser und gesetzlicher Erbe zusammengenommen das Erbbaurecht mindestens 10 Jahre innehatten. Teilerlass des Erbbauzinses oder Einmalentgeltes für sogenannte Alterbbauberechtigte bei Erbbaurechtsverlängerungen für stadteigene Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke heutigen Bodenwertes, ermäßigt um den von der Bürgerschaft beschlossenen 50 %igen Teilerlass. Der Teilerlass entfällt (beim Einmalentgelt auch nachträglich), wenn der Erbbauberechtigte das Erbbaurecht an einen Dritten ­ ausgenommen seine gesetzlichen Erben ­ veräußert, das Gebäude abbricht oder Dritten zur Nutzung überlässt.

Der persönliche Erlass von 50 % des Erbbauzinses oder Einmalentgeltes gilt bisher für den gesamten Verlängerungszeitraum für ein Erbbaurecht. Dieser Verlängerungszeitraum ist von der Restnutzungsdauer des Gebäudes abhängig. Er beträgt nach den bisherigen Erfahrungen bei den betroffenen städtischen Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken in der Regel 30 oder 40 Jahre. Bei einer Verlängerung des Erbbaurechtes um 40 Jahre beträgt der für den Gesamtzeitraum ermittelte Barwert des ermäßigten laufenden Erbbauzinses rund 44 % des Bodenwertes.

Auf Wunsch des Erbbauberechtigten wird die Erbbaurechtsdauer gegen ein Einmalentgelt verlängert. Das Einmalentgelt stellt den Barwert (kapitalisierter laufender ermäßigter Erbbauzins) abzüglich eines Abschlags von 25 % dar. Dieses Einmalentgelt ist 1985 als Zahlungsalternative sowohl für Neuabschlüsse als auch Verlängerungen eingeführt worden, da die Stadt aus fiskalischen Gründen an hohen sofortigen Einnahmen interessiert war.

Beim Kauf des Erbbaurechtsgrundstücks werden als Kaufpreis grundsätzlich 100 % des aktuellen Bodenwerts gefordert, ggf. (bei noch vorhandenen Erbbaurechtsrestlaufzeiten) abzüglich des sogenannten Bodenwertanteils des Erbbaurechts.

3. Änderungsanlass und -bedarf

Für die vom Senat mit dieser Mitteilung vorgeschlagene Neuregelung sind insbesondere folgende Überlegungen maßgeblich:

­ Die Haushaltslage der Stadt gibt Veranlassung, finanzielle Vergünstigungen generell auf ihre fiskalische und soziale Vertretbarkeit hin zu überprüfen und ggf. anzupassen. Die Größenordnung, in der nach der bisherigen Praxis auf Einnahmen der Stadt bei der Verlängerung von Erbbaurechten verzichtet wurde, beläuft sich in den jeweiligen Einzelfällen auf fünf- bzw. sechsstellige Beträge, ohne dass soziale Gesichtspunkte oder Bedürftigkeitsaspekte dies notwendig erscheinen lassen. Dies hält der Senat angesichts der Finanzlage und des Maßstabs, der an staatliche Vergünstigungen zu legen ist, für nicht mehr zu rechtfertigen.

­ Eine Neuregelung bietet sich auch unter allgemeinen Gerechtigkeitsüberlegungen bei einem Vergleich der Konditionen für Verlängerungen und Neuabschlüsse von Erbbaurechtsverträgen an: Neue Erbbaurechte werden zum vollen Bodenwert ohne jede Ermäßigung bestellt.

Die Inhaber von Alterbbaurechten sind zwar häufig älter, wenn der Verlängerungsfall eintritt, verfügen aber andererseits meistens über ein völlig entschuldetes Ein- oder Zweifamilienhaus und haben das Grundstück jahrzehntelang zu einem außerordentlich geringen Erbbauzins genutzt.

Auch die für Erbbaurechtsverlängerungen zuständige Kommission für Bodenordnung (KfB) hatte angesichts der Haushaltslage der Stadt und der deutlich besseren Behandlung von „alten" Erbbaurechten gegenüber Neuabschlüssen eine kritische Überprüfung der bisherigen Erlassregelung angeregt.

Vor diesem Hintergrund schlägt der Senat die unter Ziffer 4 beschriebene Neuregelung vor, die einerseits den durch den aktuellen Bodenwert entstehenden Umstellungssprung beim Erbbauzins abfedert und zugleich in einer überschaubaren Übergangsfrist zu einer Angleichung des Erbbauzinses an den aktuellen Verkehrswert des Grundstücks führt.

Angesichts der Absicht des Senats, der Bürgerschaft Mitte 1999 einen deutlichen Abbau des Teilerlasses vorzuschlagen, hat die Kommission für Bodenordnung beschlossen, Vergünstigungen in der bisherigen Höhe nur noch Erbbauberechtigten einzuräumen, deren Erbbaurecht bis Ende 1999 abläuft.

Erbbaurechtsverträge, die im Jahr 2000 auslaufen und über deren Verlängerung bereits zur Zeit Gespräche mit den Erbbauberechtigten geführt werden müssen, werden für eine Übergangszeit zu den alten Konditionen verlängert, um genügend Zeit für den Abschluss neuer Verträge zu den dann durch die Bürgerschaft beschlossenen Konditionen zu haben. Erfahrungsgemäß werden rund sechs Monate für den Abschluss von Verlängerungsverträgen und die notwendigen Eintragungen benötigt.

Ein frühzeitiger Beschluss der Bürgerschaft über eine Neuregelung ist angesichts

­ des verständlichen Interesses der Erbbauberechtigten, rechtzeitig vor einer anstehenden ­ Verlängerung Kenntnis und Sicherheit über die neuen Konditionen zu erhalten und

­ der Zeitbedarfe für den Abschluss von Verträgen über die Verlängerung von Erbbaurechten und für die Eintragung sowohl des erhöhten Erbbauzinses als auch einer verlängerten Erbbaurechtsdauer im Grundbuch notwendig.

Nach Artikel 72 (3) HV ist die Veräußerung von Staatsgut, die nicht zum regelmäßigen Gang der Verwaltung gehört, nur auf Beschluss der Bürgerschaft zulässig. Die Verlängerung von Erbbaurechten gilt als Veräußerung und zählt

­ soweit Vergünstigungen eingeräumt werden ­ nicht zum regelmäßigen Gang der Verwaltung.

Im übrigen dürfen Vermögensgegenstände auch nach § 63 Absatz 3 LHO nur zu ihrem vollen Wert veräußert werden.

Die Einräumung von persönlichen Teilerlassen beim Erbbauzins bedarf auch nach der zitierten Vorschrift der Landeshaushaltsordnung einer jährlichen Ermächtigung durch die Bürgerschaft im Haushaltsplan. Es wird deshalb eine entsprechende Regelung in den Entwurf des Haushaltsbeschlusses aufgenommen werden.

4. Neuregelung Grundgedanke der Neuregelung für die Verlängerung ist ein zeitlich gestaffelter Abbau des bisher gewährten persönlichen Erlasses von 50 % auf den laufenden Erbbauzins über zehn Jahre, so dass mit dem 11. Jahr der volle Erbbauzins auf der Basis des bei Verlängerung geltenden Bodenwerts zu zahlen ist. Das bedeutet:

­ Der persönliche Erlass von anfänglich 50 % des laufenden Erbbauzinses reduziert sich jährlich um 10 % des ursprünglichen Erlassbetrages. Vom 11. Jahr des Erbbaurechts-Verlängerungszeitraumes an entfällt damit jeglicher Erlass.

­ Wenn der Erbbauberechtigte für den Verlängerungszeitraum den Erbbauzins durch ein Einmalentgelt ablöst, entfällt der persönliche Teilerlass mit Rücksicht darauf vollständig, dass nach der bisherigen Praxis bereits ein 25 %iger Abschlag zur Attraktivitätssteigerung des Einmalentgelts eingeräumt wird.

­ Ein persönlicher Teilerlass soll wie bisher nur sogenannten Alterbbauberechtigten (einschließlich deren gesetzlichen Erben) zugestanden werden. Die Zehnjahresfrist für die Inhaberschaft des Erbbaurechts soll allerdings aufgrund von Anregungen in der Kommission für Bodenordnung auf 15 Jahre ausgedehnt werden. Dies wird zur Reduzierung des Kreises der Begünstigten und damit zum weiteren Abbau der Vergünstigung beitragen.

­ Bei Nutzungsüberlassung, Veräußerung oder Abriss des Gebäudes entfallen ­ wie bisher ­ die Vergünstigungen.

­ Die bisherige Härtefallregelung für Erbbauberechtigte, die den neuen Erbbauzins nicht aufbringen können, soll auch zukünftig ­ wie bisher durch Ziffer 4 des Beschlusses der Bürgerschaft vom 26. April 1985 festgelegt ­ eingeräumt werden können, d. h. eine Vermietung des Gebäudes an den bisherigen Erbbaurechtsnehmer zu marktüblichen Konditionen, bei älteren Nutzern (ab 60 Jahre) auf Lebenszeit ist möglich ­ bei Bedarf unter Verrechnung der von der Stadt bei Auslaufen des Erbbaurechts zu zahlenden Entschädigung von 2/3 des Gebäudewertes.

Beim Verkauf des Erbbaurechtsgrundstücks an den Erbbauberechtigten werden die bisherigen Konditionen beibehalten. Grundlage für die Berechnung des Kaufpreises bleibt der aktuelle Verkehrswert des Grundstücks, bei noch vorhandenen Erbbaurechtslaufzeiten abzüglich des sogenannten Bodenwertanteils des bestehenden Erbbaurechts.

Die deutliche Reduzierung der bisher eingeräumten persönlichen Ermäßigungen wird

­ zu erheblichen Mehrbelastungen für die Betroffenen wegen der höheren Grundstückswerte führen, insbesondere in guten Wohnlagen und bei größeren Grundstücken, und

­ Überlegungen der Erbbauberechtigten verstärken, das Erbbaugrundstück zu erwerben. Dies liegt aus haushaltspolitischen Gründen durchaus im Interesse der Stadt.

Die vorgeschlagene Neuregelung des Erlasses tritt in einer für die Alterbbauberechtigten günstigen Situation in Kraft, da die derzeitigen ­ um 5 % liegenden ­ Hypothekenzinsen sehr niedrig sind. Der ohnehin meist angestrebte Kauf des Erbbaugrundstücks oder die Verlängerung des Erbbaurechts zu dem günstigen Einmalentgelt werden damit erleichtert.

Zudem wird durch den ­ zeitlich gestreckten ­ neuen persönlichen Erlass eine Schonfrist von zehn Jahren bis zur Erreichung des vollen Erbbauzinses eingeräumt.

5. Finanzielle Auswirkungen der Neuregelung

Die neue Erlassregelung führt im Einzelfall zu deutlichen, in der Gesamtsumme allerdings nicht quantifizierbaren Mehreinnahmen für die Stadt.

Der vorgeschlagene Teilerlass beim laufenden Erbbauzins beträgt nach der Neuregelung bei einer Erbbaurechtsverlängerung um 40 Jahre nur noch rund 12 % des Bodenwertes statt bisher rund 44 %. Damit könnten die Haushaltseinnahmen aus laufenden Erbbauzinsen rechnerisch um rund 32 % des Bodenwertes steigen.

Im Zeitraum 2000 bis 2009 laufen 125 Erbbaurechte ab.

Rechnet man mit einer fiktiven Grundstücksgröße von 800 m2 und einem fiktiven Bodenwert von durchschnittlich 250,- DM / m2, ergäbe sich für diese Grundstücke ein Bodenwert von 25 Mio. DM. Nach dem bisherigen Teilerlass würden rund 12,5 Mio. DM Haushaltseinnahmen erzielt werden. Bei einer Reduzierung des persönlichen Teilerlasses um rund 32 % des Bodenwerts ergäbe sich jedoch eine Mehreinnahme in Höhe von rund 8 Mio. DM; insgesamt also Einnahmen von rund 20,5 Mio. DM.

Diese Berechnung unterstellt allerdings die Verlängerung aller 125 Erbbaurechte. Zur Zeit entscheiden sich jedoch die meisten Erbbauberechtigten ­ insbesondere angesichts der aktuell sehr niedrigen Hypothekenzinsen ­ für den Kauf des Grundstücks, so dass die tatsächlichen Mehreinnahmen für den Haushalt aus laufenden Erbbauzinsen und Einmalentgelten in den nächsten Jahren voraussichtlich geringer sein werden.

6. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle in Abänderung ihres Beschlusses 11/4243 vom 26. April 1985 mit Wirkung ab 1. Januar 2000 beschließen:

1. Ein persönlicher Erlass bei Verlängerung von Erbbaurechten an Ein- und Zweifamilienhausgrundstücken wird nur Alterbbauberechtigten eingeräumt. Alterbbauberechtigte sind Personen, die das Erbbaurecht im Zeitpunkt der Beantragung der Erbbaurechtsverlängerung 15 Jahre innehatten oder die als gesetzliche Erben des Erbbauberechtigten mit dem Erblasser zusammengenommen das Erbbaurecht mindestens 15 Jahre innehatten.

2. Der persönliche Erlass von anfänglich 50 % des laufenden Erbbauzinses reduziert sich jährlich um 10 % des ursprünglichen Erlassbetrages. Vom 11. Jahr des Erbbaurechts-Verlängerungszeitraumes an entfällt damit jeglicher Erlass.

Wählt der Erbbauberechtigte für den Verlängerungszeitraum ein Einmalentgelt, entfällt ein persönlicher Teilerlass.

3. Der persönliche Teilerlass entfällt bei einer Veräußerung des Erbbaurechts, einer Nutzungsüberlassung oder einem Gebäudeabbruch innerhalb des 10jährigen Erlasszeitraums mit Beginn des Jahres der Veräußerung, Nutzungsüberlassung oder des Gebäudeabbruchs.

4. Die Verlängerungszeit ist abhängig vom Zustand der Bausubstanz des Hauses.

5. Die Erbbauzinsen sind mit 5 Prozent pro anno auf den festgesetzten Bodenwert als Anfangswert zu berechnen und mit einer Anpassungsklausel gemäß § 9 a Erbbaurechtsverordnung zu versehen.

6. Sollten Erbbauberechtigte weder den Kauf des Grundstücks, noch eine Vertragsverlängerung aus sozial überprüfbaren finanziellen Gründen tragen können, ist die Auszahlung der Gebäudeentschädigung vorzunehmen.

Anschließend ist die Vermietung zu marktüblichen Mieten anzubieten, und zwar

­ älteren Erbbauberechtigten (ab 60 Jahren) auf Lebenszeit,

­ allen übrigen Erbbauberechtigten befristet auf etwa fünf Jahre; danach ist den Erbbauberechtigten erneut Gelegenheit zum Kauf oder zum Abschluß eines Erbbauvertrages zu geben. Im Falle einer Ablehnung ist die Räumung zu fordern.