Tourismus

Hamburg ohne Präjudiz für die Rechtslage und ohne Abänderung der bisherigen kaufvertraglichen Regelungen zugesagt hat, den ausstehenden Betrag der zweiten Kaufpreisrate bis zur Entscheidung über den 6. Nachtrag gegenüber dem Käufer nicht geltend zu machen, sofern der Käufer eine im ursprünglichen Kaufvertrag nicht vorgesehene Bankbürgschaft über die zweite Kaufpreisrate stellt und monatlich die auf den jeweiligen ausstehenden Kaufpreisbetrag anfallenden Zinsen sowie einen ersten Teilbetrag der zweiten Kaufpreisrate im Dezember 2009 zahlt. Es ergeben sich folgende Einzelregelungen:

­ Fälligkeitszeitpunkt für einen ersten Teilbetrag in Höhe von 40.000.000,00 Euro war der 21. Dezember 2009. Der Käufer hat diesen Betrag fristgerecht gezahlt.

­ Die ausstehenden Beträge der zweiten Kaufpreisrate wurden ab dem 1. Juni 2009 bis zur jeweiligen Zahlung der Teilbeträge mit 50 Basispunkten über dem 1 Monats-EURIBOR verzinst. Der Käufer hat die angefallenen Zinsen bereits beglichen.

­ Der Restbetrag in Höhe von 33.099.173,00 Euro wird am 1. September 2010 fällig. Der Käufer hat diesen Betrag zzgl. Verzugszinsen jedoch bereits am 22. April 2010 gezahlt, so dass die zweite Kaufpreisrate inzwischen vertragsgemäß vollständig vom Käufer gezahlt worden ist und die Auflassung des Grundstücks erfolgen kann. Die diesbezüglichen Regelungen des 6. Nachtrags sind somit bereits im Vorgriff auf die anstehende Bestätigung des Vertragswerks durch die Bürgerschaft vollumfassend erfüllt worden.

Durch die im 6. Nachtrag getroffene Regelung können die Unsicherheiten darüber, ob die kaufvertraglich vorgesehene Baufreiheit und damit die Fälligkeit der zweiten Kaufpreisrate eingetreten ist, beseitigt werden. Die Freie und Hansestadt Hamburg hat eine Verzinsung der zweiten Kaufpreisrate ab dem 1. Juni 2009 erreicht, ohne dass eine Fälligkeit der zweite Kaufpreisrate ab diesem Zeitpunkt hätte juristisch sicher durchgesetzt werden können.

Gleichzeitig wurde in einem wirtschaftlich schwierigen Umfeld die Freie und Hansestadt Hamburg-Forderung zusätzlich besichert.

Zusätzlicher Kaufpreis („Besserungsschein")

Im Grundstückskaufvertrag ist eine Regelung vorgesehen, die den Käufer zur Zahlung eines „Zusätzlichen Kaufpreises" verpflichtet, wenn die tatsächlich vereinbarten über den im Rahmen des Kaufvertrags kalkulierten Mieten (bzw. Kaufpreisen bei Wohnungen) liegen sollten. Die vertragliche Intention dieser Klausel liegt darin begründet, dass die Freie und Hansestadt Hamburg an möglichen Mehrerlösen, die der Käufer aus den Grundstücken des Überseequartiers auf Grund sich positiv verändernder Markverhältnisse erzielt, teilhaben sollte. Der Mehrerlös fällt grundsätzlich bei Verkauf einer Teilfläche, spätestens aber fünf Jahre nach Fertigstellung aller Gebäude auf einer Teilfläche an.

Diese Vertragsklausel berücksichtigt Mietsteigerungen, nicht aber die mögliche Steigerung von Baukosten, die auch nach Erkenntnissen der Freien und Hansestadt Hamburg seit 2005 sowohl bundesweit (ca. 13 % per 2009) aber auch insbesondere in Hamburg mit seinem sehr großen Bauvolumen mit plus 20­25 % zu beobachten war.

Die die Baukostensteigerungen nicht berücksichtigende Vertragsklausel zum „Zusätzlichen Kaufpreis" führt nun dazu, dass

1. für den Nordteil des Überseequartiers völlig unabhängig vom Anfallen eines Überschusses oder eines Verlustes auf Seiten des Käufers ein Zahlungsanspruch des SoV entstehen kann. Damit könnte eine nicht intendierte Belastung des Käufers entstehen, die die Realisierung der Bauvorhaben und Gebäude des Überseequartiers erheblich gefährdet,

2. es für die Bauvorhaben im Südteil des Überseequartiers auf Basis der gegenwärtigen vertraglichen Regelungen zum Zusätzlichen Kaufpreis nicht möglich wäre, eine Finanzierung zu erlangen.

Eine deutliche Anhebung der Bemessungsgrundlage für den Besserungsschein auf Basis neuer Baukosten-Referenzwerte wäre konzeptionell zwar vorstellbar gewesen, aber diese Lösung wurde nach intensiver Prüfung nicht verfolgt, weil es nicht möglich war, eine transparente, an Marktdaten orientierte Anpassung der Kostenbasis vorzunehmen und diese von projektspezifischen Kostensteigerungen abzugrenzen. Daher wurde, ohne eine in der aktuellen Marktlage vertretbare Lösung des völligen Entfalls der Besserungsscheinklausel zu verfolgen, folgende Einigung erzielt:

a) Für den Nordteil des Überseequartiers wird an die Verkäuferin am 20. Dezember 2011 (d.h. nach Fertigstellung der Gebäude, aber unabhängig vom Verkauf) ein Betrag von 3,0 Mio. Euro pauschal als zusätzlicher Kaufpreis gezahlt.

b) Für den Südteil wird der Käufer zur Erfüllung der kaufvertraglichen Besserungsschein-Verpflichtungen einen weiteren pauschalen Betrag zur Verfügung stellen, der dazu dient, die Finanzierungsbasis für das Gebäude Kreuzfahrtterminal/Hotel (SPV 21) zu stärken. Aus diesem Mehrerlös wird ein „Reservefonds" wie folgt gebildet:

­ 4 Mio. Euro werden vom Käufer zwei Monate nach Baubeginn des ersten Bauvorhabens auf einer der Teilflächen SPV 17­20 auf ein Konto unter gemeinsamer Verfügung von SoV (Freie und Hansestadt Hamburg) und Käufer einbezahlt.

­ Sobald eines der auf der Teilfläche SPV 15 geplanten zwei Gebäude (oder beide) vor Baubeginn des Kreuzfahrtterminals (SPV 21) in Bau gehen sollte, zahlt der Käufer weitere 1,5 Mio. Euro pro in Bau gehendes Gebäude (also max. 3 Mio. Euro) im Sinne eines „Eventualfonds" in den „Reservefonds" ein.

Damit steht ein zusätzlicher Reservefonds von maximal 7 Mio. Euro zur Absicherung der Finanzierung von SPV 21 zur Verfügung, in Ergänzung zum ohnehin erforderlichen Eigenkapitaleinsatz des Käufers von mindestens 30 %. Er dient somit als zusätzliches Finanzierungssicherungsinstrument für das Kreuzfahrtterminal, das auf Grund der Tatsache, dass die Freie und Hansestadt Hamburg keine Miete (außer Nebenkosten) für diese Fläche zu zahlen hat und ein Dauernutzungsrecht besitzt, besonders schwierigen Finanzierungs-Rahmenbedingungen unterliegt. Sollte der Reservefonds nach Erfüllung der Bauverpflichtungen im Rahmen des Kaufvertrags samt Fertigstellung der Bauvorhaben auf SPV 21 durch den Käufer nicht oder nur teilweise in Anspruch genommen worden sein, wird er zugunsten von Käufer und Verkäuferin hälftig ausgeschüttet. Kommt der Käufer seinen Bauverpflichtungen nicht nach, wird der Gesamtbetrag des „Reservefonds" an das SoV ausgeschüttet.

Damit wird das Modell des zusätzlichen Kaufpreises so modifiziert, dass die Finanzierung im Süden des Überseequartiers gewährleistet werden kann, eine zusätzliche Realisierungssicherung für das Kreuzfahrtterminal/Hotel eingebaut wird und dem SoV ein Mehrerlös-Potential nicht nur aus dem Nordteil, sondern auch aus dem südlichen Kaufgrundstück verbleibt.

Da kein Besserungsscheinerlös in die Einnahme-Kalkulation des SoV eingestellt war, entsteht über die ursprünglichen Erwartungen hinaus ein zusätzlicher Kaufpreiszufluss in Höhe von mindestens 3,0 Mio. Euro (s. oben lit. a), und das deutlich vor endgültiger Fertigstellung des Gesamtvorhabens.

Finanzierungsmodell

Da auf Grund der derzeitigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen die im Grundstückskaufvertrag vorgesehene einheitliche Finanzierung der gesamten Kosten für die Bauvorhaben auf dem Kaufgrundstück 2 (südliches Überseequartier) nicht erhältlich ist, soll die Finanzierung in vier Tranchen, und zwar für die Bauvorhaben [a] auf den Teilflächen SPV 14 und 16 zwischen U-Bahn und Überseeallee, (b) auf den Teilflächen SPV 17 bis 20 südlich der U-Bahn, (c) auf der Teilfläche SPV 15 und (d) auf der Teilfläche SPV 21, erfolgen. Das bedeutet, dass die Realisierung des südlichen Überseequartiers nicht, wie ursprünglich vorgesehen, in einem Schritt, sondern in voraussichtlich mehreren großen, sich zeitlich vermutlich überlappenden Bauabschnitten erfolgen wird.

Ein durch entsprechende Gremienbeschlüsse und Begleitschreiben abgesichertes Finanzierungs-Rahmenpapier („Term Sheet") eines neu zusammengestellten BankenKonsortiums für die beiden Baufelder nördlich der U-Bahn (SPV 14, 16), in denen auch die Flächen durch die Freie und Hansestadt Hamburg angemietet werden (siehe unten, Ziffer 3.2), wurde der Freien und Hansestadt Hamburg vom Käuferkonsortium bereits vorgelegt. Ein verbindlicher Finanzierungsvertrag mit der Zielsetzung einer fristgerechten Fertigstellung für diese Bauvorhaben soll bis 17. August 2010 vorgelegt werden. Für die vier Baufelder südlich der U-Bahn (SPV 17­20) werden ein verbindlicher Finanzierungsvertrag über die Grundstückskosten und die gesamten Vorlaufkosten einschließlich der Kosten der Bauantragsstellung bis zum 30. September 2010 und ein detailliertes und belastbares Term Sheet über die gesamten Baukosten spätestens acht Wochen, nachdem ein Vorvermietungsstand von 60 % (d.h. 60 % der kalkulierten Mieteinnahmen sind vertraglich gesichert) für die Teilflächen erreicht worden ist, vorgelegt. Für die Realisierung der Teilflächen SPV 15 und 21 soll jeweils ein wirksamer Finanzierungsvertrag sechs Monate nach Baubeginn im Bereich SPV 17­20 vorgelegt werden.

Realisierungssicherheit und Wiederkaufsrechte der Freien und Hansestadt Hamburg

Im Nordteil des Überseequartiers mit einer geplanten Fläche von rund 106.000 m² BGF wird der überwiegende Teil der Bauvorhaben im Sommer 2010 fertig gestellt sein, während die Bauarbeiten auf den Baufeldern SPV 5/11

(Hotel, Wohnungen) und 12 („Altes Hafenamt", Wohnturm) voraussichtlich im Sommer 2011 bzw. Ende November 2011 weitgehend abgeschlossen sein werden.

Im Südteil des Überseequartiers werden zeitlich absolut gesetzte Bauverpflichtungen durch relativ bestimmte Bauverpflichtungen ersetzt. Das gilt insbesondere für das Kreuzfahrtterminal/Hotel-Gebäude (SPV 21), bei dem ein vorgezogener Baubeginn zum 1. Oktober 2009 ohne Nutzer für das Hotel auf Grund der isolierten Lage dieses Objektes ohne Fertigstellung der benachbarten Gebäude (SPV 17­20) nicht darstellbar war.

Mit dem Bau auf den Teilfeldern SPV 14 und 16 wird spätestens am 1. Oktober 2010 begonnen, sechs Monate später als ursprünglich im Grundstückskaufvertrag vereinbart.

Mit dem Käufer ist eine Fertigstellung der Gebäude auf der Teilfläche SPV 14/16 im Februar 2013 vereinbart. Die Bauarbeiten auf den Baufeldern SPV 17­20 südlich der Linie U 4 werden innerhalb von maximal sechs Monaten ab dem Zeitpunkt begonnen, zu dem 60 % der geplanten Mieterträge gesichert sind.

Eine Stärkung der Position der Stadt im Hinblick auf den Realisierungszusammenhang im südlichen Überseequartier erfolgt dadurch, dass die Freie und Hansestadt Hamburg jeweils ein Wiederkaufsrecht für einzelne Teilflächen der SPV 17 bis 20 hat, auf denen der Käufer am 1. Oktober 2012 nicht eine ununterbrochene Bautätigkeit von sechs Monaten nachgewiesen hat. Entsprechende Regelungen gelten auch für die SPV 15 und 21.

Behördenanmietung

Gemäß dem im Grundstückskaufvertrag aus dem Jahr 2005 vereinbarten Optionsrecht für den Käufer (vgl., Ziffer 2.1.4) ist die Freie und Hansestadt Hamburg verpflichtet, 50.000 m² BGF im Überseequartier anzumieten. Der Käufer hat keinen Gebrauch gemacht von der Möglichkeit, einen Teil der Option bereits im Nordteil des Überseequartiers zu nutzen. Damit kommt die Anmietungsoption in vollem Umfang dem Südteil des Überseequartiers und dort vor allem dem Areal nördlich der U-Bahn-Station Überseequartier zugute. Verbunden ist mit dieser Optionswahrnehmung eine hohe Realisierungssicherheit für die weitere Entwicklung des Überseequartiers trotz der weiterhin schwierigen Finanzund Wirtschaftslage.

Die im Fall einer Anmietung von ca. 50.000 m² BGF im Südteil des Überseequartiers entstehenden Mietaufwendungen mindern, über die Ergebnisrechnung, das Eigenkapital der Freien und Hansestadt Hamburg.

Verlängerung der ursprünglichen Optionsfrist

Die ursprünglich geltende Frist für die Ausübung der Option (bis 1. April 2010) wurde auf Grund der länger als geplant verlaufenen Verhandlungen zum 6. Nachtrag des Grundstückskaufvertrags jetzt an das Wirksamwerden dieses Nachtrags gebunden. Demnach erlischt das ursprünglich vereinbarte Angebot der Freien und Hansestadt Hamburg zum Abschluss eines Mietvertrags entweder, wenn der 6. Nachtrag wirksam wird oder wenn das Angebot der Freien und Hansestadt Hamburg nicht innerhalb von acht Wochen nach Mitteilung der Freien und Hansestadt Hamburg darüber, dass die zuständigen Gremien der Freien und Hansestadt Hamburg dem 6. Nachtrag nicht zugestimmt haben, rechtsverbindlich vom Käufer angenommen wird. Ansonsten gelten die im 6. Nachtrag bzw. im ausverhandelten Mietvertrag vereinbarten Konditionen, nachdem die Bürgerschaft zugestimmt hat. Die bisherige Optionsregelung wird durch folgende Regelungen ersetzt.

Büroflächen auf Teilfläche SPV 14

Die Freie und Hansestadt Hamburg mietet die Büroflächen auf Teilfläche SPV 14 (ca. 29.100 m² BGF, ca. 26.000 m² NGF) auf Basis der Standardbaubeschreibung; Mehrkosten auf Grund der Baukostensteigerung des

Gebäudes zwischen 2005 und 2010 sowie auf Grund gestiegener Energieanforderungen trägt der Käufer. Der Käufer garantiert EnEV 2009 ­ Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung ­ EnEV) vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), geändert am 29. April 2009 (BGBl. I S. 954), ­ obwohl ihm die Baugenehmigung nur EnEV 2007 vorschreibt. Die Freie und Hansestadt Hamburg trägt die Mehrkosten, die sich daraus ergeben, dass die Umsatzsteuer von 16 % zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses im Jahr 2005 auf 19 % erhöht worden ist.

Kalkuliert als Annuität über 15 Jahre bei einem Zinssatz von 5,75 % ergibt sich damit eine Anfangs-Nettomiete von Euro 15,84/m² NGF. Die Festlaufzeit des Mietvertrages beträgt 15 Jahre plus Option der Freien und Hansestadt Hamburg auf weitere 5 Jahre.

Für die behördlichen Nutzungen der Flächen waren 2005 die seinerzeitige Behörde für Bau und Verkehr sowie das Bezirksamt Hamburg-Mitte vorgesehen (Drucksache 17/4068, Nr. 5, Seite 5). Für die Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt ist inzwischen ein Neubau in Wilhelmsburg im Kontext der Internationale Bauausstellung 2013 geplant; vgl. zu den Einzelheiten Drucksache 19/4485.

Nach sorgfältiger Abwägung aller in Betracht kommenden Varianten ist nunmehr vorgesehen, die Behörde für Wirtschaft und Arbeit (BWA) zusammen mit den im Stadtmarketing tätigen Gesellschaften (insb. Hamburgische Gesellschaft für Wirtschaftsförderung mbH (HWF), Hamburg Marketing GmbH (HMG) und Hamburg Tourismus GmbH (HHT)) in die HafenCity zu verlagern. Wesentliche Gründe dafür sind:

­ Die BWA mit ihren wirtschaftspolitischen Funktionen ist hervorragend geeignet, die Rolle eines Ankernutzers in der HafenCity wahrzunehmen und so zur weiteren positiven Entwicklung des Überseequartiers beizutragen. Gleiches gilt für die im Stadtmarketing tätigen Gesellschaften, welche neben der BWA ebenfalls dorthin verlagert werden sollen. Damit werden die bundesweit und international ausgerichteten Aktivitäten der BWA und der genannten Gesellschaften an einem zentralen Ort gebündelt, der in der öffentlichen Wahrnehmung besondere Aufmerksamkeit erfährt.

­ Die Bauvorhaben im Überseequartier sind auf klassische Büronutzungen ausgerichtet. Bei Belegung mit der BWA und den genannten öffentlichen Unternehmen fallen geringere Kosten für die Anpassung an die Nutzeranforderungen an, als das bei einer Belegung mit dem Bezirksamt der Fall gewesen wäre. Die Einrichtung von Publikumsdienststellen für das Bezirksamt wäre mit erheblichen Mehrkosten verbunden (u. a. Einbau von Rolltreppen und einem zusätzlichen Fahrstuhl).

Das Bezirksamt Hamburg-Mitte kann nach dem Auszug der BWA sowie vier weiterer öffentlicher Mieter (Personalärztlicher Dienst und Arbeitsmedizinischer Dienst des Personalamts, Behörden-Transport-Service der Finanzbehörde und Teile der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt) in das Mietobjekt Alter Steinweg 4/Wexstraße verlagert werden. Das Gebäude kann das Bezirksamt einschließlich der Publikumsdienststellen (Kundenzentrum, Soziales Dienstleistungszentrum, Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt) aufnehmen. Die besonderen funktionalen Anforderungen der Zentren können hier ohne den hohen baulichen Aufwand, der in der HafenCity erforderlich wäre, erfüllt werden. Hinzu kommt die sehr gute ÖPNV-Anbindung des Standorts.

Damit bleibt zugleich die Option erhalten, das Grundstück Klosterwall 2­8 stadtplanerisch weiter zu entwickeln.

Für den Haushalt ergeben sich auf Basis der Nettokaltmiete und der gegenwärtigen Mietflächen jährlich folgende Mehrkosten:

Hinzu kommt die Verlagerung der o.g. erwähnten kleineren Dienststellen aus dem Alten Steinweg 4. Zu diesen ist mit Mietmehrkosten nicht zu rechnen, wenn diese bei den zugehörigen Behörden untergebracht werden können.

Einmalige Kosten der Behördenverlagerungen entstehen durch Erfüllung mieterseitiger Bauanforderungen, Kosten der Einrichtung (Möblierung, Einrichtung/Informationstechnik, Kosten der PC-Ausstattung ­ soweit eine Neuausstattung notwendig ist) und Umzugskosten. Hierzu sind die funktionalen Anforderungen zu klären. Auf dieser Basis werden die damit verbundenen Kosten darzustellen und entsprechende Mittel einzuwerben sein.