Wohnungen

Hansestadt Hamburg für SPV 14 vereinbarten Standardbaubeschreibung) vorzulegen. Alternativ ist sie verpflichtet, die Büroräume auf Teilfläche SPV 16 selber zu Konditionen anzumieten, die den Konditionen entsprechen, die für die Büroflächen auf Teilfläche SPV 14 vereinbart worden sind.

Um die Finanzierung des Bauvorhabens auf Teilfläche SPV 16 sicherzustellen, verpflichtet sich die Freie und Hansestadt Hamburg mit dem 6. Nachtrag zum Grundstückskaufvertrag für die Festlaufzeit des Mietvertrages (15 Jahre) eine Mietausfallgarantie zu übernehmen. Die Garantieregelung schafft für SPV 16 die Möglichkeit, ohne Vorvermietung das Projekt weiter zu realisieren und den Markt bis zum Beginn des Jahres 2012 zu nutzen.

Zur Übernahme dieser Sicherheitsleistung (Mietausfallgarantie) wird eine Ermächtigung durch Ergänzung von Artikel 5 Nr. 24 des Haushaltsbeschlusses 2009/2010 für 2010 in Höhe von 45 Mio. Euro beantragt (vergl. Petitum Nr. 3). Die Mietgarantie umfasst auch den Nebenkostenanteil bei Leerstand und Mietänderungen auf Grund Veränderungen des Lebenshaltungskostenindexes.

Zahlt der Mieter über einen längeren Zeitraum seine Miete nicht, kann die Freie und Hansestadt Hamburg die Kündigung des Mietvertrages verlangen und dem Vermieter einen neuen Mieter vorschlagen, der bereit ist, die Büroflächen auf Teilfläche SPV 16 zu den bisher vereinbarten Konditionen anzumieten. Ebenso hat die Freie und Hansestadt Hamburg auch in diesem Fall die Möglichkeit, die Büroflächen selber zu Konditionen, die für die Büroräume auf Teilfläche SPV 14 vereinbart worden sind, anzumieten.

Das Risiko aus der Mietgarantie in Anspruch genommen zu werden ist als gering zu bewerten, weil

­ der Standort Überseequartier für hochwertige Mieter geeignet ist und der Garantiemietzins auf niedrigen 14,20 Euro/m²/Monat aufsetzt. Daher kommen relativ viele Qualitätsmieter für den Standort in Frage.

­ Hamburg hat bis zum 1. Januar 2012 Zeit, einen solchen Mieter zu binden (ausreichender zeitlicher Vorlauf) und kann den Mieter auf dieser Mietbasis selbst bestimmen, bestimmt also auch das Risikoniveau.

­ Garantien (z. B. eine Mietbürgschaft) des Mieters sind vorrangig vom Vermieter in Anspruch zu nehmen und Hamburg kann nur bei rechtskräftig festgestellten Forderungen in Anspruch genommen werden.

­ Hamburg kann auch einen Mieter unter dem Mietniveau vom 14,20 Euro (indexiert) als Mieter nachweisen. In diesem Fall wäre nur der Differenzbetrag zum vertraglich geschuldeten Mietzins zu erstatten.

­ Die Freie und Hansestadt Hamburg hat das Recht, selbst Mieter in der Mietsache zu werden; einer Mietzahlungsverpflichtung stünde dann auch eine Leistung gegenüber.

Büroflächen auf Teilflächen SPV 17 bis 20

Die Freie und Hansestadt Hamburg ist verpflichtet, auf Anforderung des Käufers zwölf Monate nach Baubeginn der SPV 17 bis 20 weitere 5.700 m² Bürofläche BGF in einem der Gebäude auf den Teilflächen SPV 17 bis 20 zu Bedingungen anzumieten, die den Mietvertragskonditionen für die Büroflächen auf SPV 14 entsprechen. Hierfür ist die Belegung mit einer Behörde noch zu klären, so dass die Haushaltsauswirkungen im Detail noch nicht ermittelt werden können.

Bewertung

Durch die Anpassung der Optionsbedingungen (Laufzeit von 12 auf 15 Jahre erhöht, Anpassung der Anfangs-Nettomiete auf Grund der Umsatzsteuererhöhung von Euro 15/m² NGF auf Euro 15,84/m² NGF) werden die Voraussetzungen für die Finanzierbarkeit trotz Erhöhung der technischen Anforderungen und Baukosten geschaffen.

Gleichzeitig kann damit eine kurzfristige Weiterentwicklung des südlichen Überseequartiers (Baubeginn 1. Oktober 2010) gesichert werden und damit die notwendige positive Impulswirkung für die zentrale HafenCity und deren weitgehende Fertigstellung. Gleichzeitig verschafft die Garantieregelung für SPV 16 die Möglichkeit, den Markt bis zum Beginn des Jahres 2012 zu nutzen und ohne Vorvermietung das Projekt weiter zu realisieren. Damit kommt die Freie und Hansestadt Hamburg einerseits ihren vertraglichen Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag von 2005 nach, die gerade für eine starke Rezessionsphase geschaffen wurden, andererseits wird die Rolle der Freien und Hansestadt Hamburg optimiert.

Nutzungs- und Bebauungskonzept

Das Nutzungs- und Bebauungskonzept wurde gegenüber dem Grundstückskaufvertrag auf Grund der Wettbewerbsund Qualifizierungsverfahren sowie marktseitiger Entwicklungen bereits an verschiedenen Stellen angepasst.

Das bezieht sich vor allem auch auf SPV 12 („Altes Hafenamt"), wie in Ziffer 1.1 bereits dargestellt, sowie die mögliche Anpassung von Standort und Größenordnung des geplanten Hotels (siehe Ziffer 3.3.2).

Ökumenisches Forum

Die ursprünglich geplante Integration des Ökumenischen Forums in das Überseequartier konnte auf Grund der gewünschten hohen Sichtbarkeit dort nicht umgesetzt werden. Für das Ökumenische Forum wurde daher im Einvernehmen mit dem Träger im Jahre 2008 ein eigenständiger Standort an der Shanghaiallee in der Sichtachse der Straße Steinschanze gesichert. In dem dort vorgesehenen ca. 4.500 m² (BGF) großen Gebäude wird zusätzlich zur kirchlichen Nutzung (Kapelle, Weltladen, Veranstaltungsräume) der Laurentiuskonvent mit Wohnungen integriert. Zusätzlich wird es frei vermietbare Wohn- und Büroflächen geben.

Für das Projekt wurde 2009 ein Architektenwettbewerb durchgeführt. Zusammen mit dem Preisträger, Büro Wandel, Höfer, Lorch + Hirsch, Saarbrücken, wird derzeit die Entwurfs- und Genehmigungsplanung erarbeitet. Der Baubeginn ist noch im laufenden Kalenderjahr 2010 vorgesehen.

Kreuzfahrtterminal (SPV 21)

Das Nutzungs- und Bebauungskonzept wurde hier so angepasst, dass statt der Hotelnutzung eine andere geeignete Nutzung oberhalb des Kreuzfahrtterminals realisiert werden kann, wenn ein Hotel (mit mindestens 130 Zimmern) an anderer Stelle im südlichen Überseequartier im Bereich von SPV 17­20 anstelle der dort vorgesehenen Büroflächen platziert wird. Derzeit wird mit dem Konsortium eine Neuausrichtung des baulichen Konzeptes geprüft, das u. a. eine getrennte Realisierung von Kreuzfahrtterminal und sonstigen Nutzflächen und damit ein zeitliches Vorziehen des Kreuzfahrtterminals ermöglichen würde.

Grundstücksanpassungen

Die Grundstücksgrenzen des Überseequartiers werden auf der Grundlage des konkretisierten Nutzungs- und Bebauungskonzepts und des Bebauungsplans angepasst.

Transparenzregelungen

Da die Realisierung der Gebäude im Südteil des Überseequartiers von Vorvermietungsquoten abhängig ist, gibt es einen erhöhten Bedarf an Transparenz, bezogen auf den Grad der erreichten Entwicklungsvoraussetzungen (z. B. Vorvermietungsquoten). Daher wurde eine deutlich erweiterte Informations- und Offenlegungspflicht des Käufers gegenüber dem SoV vereinbart, für die aber besondere Vertraulichkeitsregelungen gelten.

Kultureinrichtung Angesichts der angespannten Haushaltslage verzichtet die Behörde für Kultur, Sport und Medien auf die für die Planung des Science Centers im Haushaltsjahr 2011 vorgesehenen Haushaltsmittel in Höhe von 7 Mio. Euro. In Verbindung mit den finanzwirtschaftlichen Rahmenbedingungen erscheint die bisherige öffentlich-private Finanzierungskonstruktion in dieser Form nicht mehr umsetzbar. Senat wie auch das Investorenkonsortium halten jedoch an der Idee eines anspruchsvollen Wissenschaftszentrums am Standort HafenCity fest. Daher wurden zunächst die Verpflichtungen des im Jahr 2005 abgeschlossenen Erbbauchrechtsvertrages in einem zweiten Nachtrag um weitere zwei Jahre bis Ende 2011 prolongiert.

Diese Zeit soll genutzt werden, um die Verwirklichung dieses sowohl städtebaulich wie auch stadtwirtschaftlich und kulturell bedeutsamen Projektes auf eine neue Grundlage zu stellen und durch die zeitlich vorgezogene Entwicklung des südlichen Überseequartiers die räumliche Integration des Standortes zu sichern.

4. Sonstige Rahmenbedingungen

U-Bahn

In der Drucksache 18/3054 wurden die Abhängigkeiten zwischen Fertigstellung bzw. Inbetriebnahme der U-BahnLinie 4 bis zur Haltestelle ÜSQ sowie des südlichen Teils des Überseequartiers dargestellt. Demnach sollten beide Baumaßnahmen bis November 2011 abgeschlossen werden. Falls die U-Bahn bis dahin nicht in Betrieb gegangen sein sollte, aber die Gebäude im südlichen ÜSQ fertig gestellt wären, waren entsprechende Pflichten der Freien und Hansestadt Hamburg vertraglich vereinbart.

Die U-Bahn sieht nun eine Inbetriebnahme im September 2012 vor (mindestens bis Haltestelle Überseequartier) ­ vgl. hierzu Drucksache 19/4440. Wie oben dargestellt ist, wird auch die Fertigstellung der Gebäude im Südteil des Überseequartiers auf Grund externer Effekte später erfolgen.

Die ursprünglich vorgesehenen Verpflichtungen der Stadt bei einer Verzögerung der Inbetriebnahme der U-Bahn (Zurverfügungstellung von Stellplätzen, Schadensersatzzahlungen) entfallen nun ersatzlos.

Parkleitsystem

Der Käufer verpflichtet sich, die anteiligen Kosten für die Beteiligung seines Parkhausbetreibers an dem dynamischen Parkleitsystem der Freien und Hansestadt Hamburg für die HafenCity in derzeit geschätzter Höhe von ca. 340.000 Euro zu tragen.

Die Kostenbeteiligung des Käufers für das dynamische Parkleitsystem der Freien und Hansestadt Hamburg in derzeit geschätzter Höhe von ca. 340.000 Euro ist auf der Passivseite der Bilanz als Sonderposten auszuweisen. Der Sonderposten ist über eine Nutzungsdauer von 10 Jahren ertragswirksam aufzulösen. Die jährlichen Erträge erhöhen, über die Ergebnisrechnung, das Eigenkapital der Freien und Hansestadt Hamburg.

5. Schlussfolgerung

Mit diesen Anpassungen des Kaufvertrags kann die qualitätsvolle Weiterentwicklung des Überseequartiers auch unter deutlich verschlechterten Rahmenbedingungen gesichert werden. Die wirtschaftlichen Belange des Sondervermögens der Freien und Hansestadt Hamburg werden darüber hinaus in vollem Umfang gewahrt. Die Anpassungen des Kaufvertrags führen das auf einer engen Kooperation und Fairness beruhende Vertragskonzept weiter, was einem von Seiten der Stadt geforderten sehr anspruchsvollen Stadtentwicklungskonzept Rechnung trägt.

6. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle

1. von den geänderten Rahmenbedingungen für die Realisierung des Überseequartiers Kenntnis nehmen,

2. dem hier dargestellten 6. Nachtrag zum Grundstückskaufvertrag mit dem Käuferkonsortium einschließlich seiner finanziellen Auswirkungen zustimmen,

3. den Haushaltsbeschluss 2009/2010 vom 5. März 2009 wie folgt ändern:

In Artikel 5 Nummer 23 wird der Punkt am Ende des Textes durch ein Semikolon ersetzt und folgende Nummer 24 angefügt: „zugunsten der IGB Sechzehnte ÜSQ GmbH & Co. KG, Hamburg (Investor) eine Mietausfallgarantie zur Sicherung der Finanzierung des Bauvorhabens im Haushaltsjahr 2010 bis zur Höhe von 45 Mio. Euro."