Eigenheim

Im Berichtsjahr 2009 fanden 30 Plenarsitzungen und zwei Sitzungen des Grundstücksausschusses der Kommission für Bodenordnung statt. Dabei wurden etwa 340 Vorlagen und sonstige Beratungsgegenstände mit einem Finanzvolumen von nahezu 209 Mio. Euro behandelt. Über weitere mehr als 70 Vorlagen mit über 667.000 Euro Finanzvolumen entschied der Vorsitzende auf Grund seiner Ermächtigung allein. Art und Volumen der Entscheidungen der Kommission sowie der zahlenmäßige Vergleich mit den Vorjahren sind der zugefügten Übersicht zu entnehmen.

Zu den einzelnen Tätigkeitsschwerpunkten ist zu bemerken: Grundstücksveräußerungen im Wohnungsbau

Die Wohnungsbauoffensiven sind weiterhin die zentralen Programme für die Schaffung von Wohnraum im Geschosswohnungsbau. Mit der Wohnungswirtschaft vereinbartes Ziel war von vornherein, entsprechend den grundlegenden Beschlüssen der Bürgerschaft (Drucksachen 18/5055 und 18/7447), dass die Erwerber gleich viele Wohneinheiten, wie sie auf den bislang städtischen Grundstücken entstehen sollen zusätzlich auf eigenen Flächen erstellen. Die Mitglieder des VNW und des BFW haben ihre Verpflichtung bislang erfüllt.

Bei den städtischen Grundstücken sind nach wie vor zahlreiche bau- und planungsrechtliche Probleme zu bewältigen, so dass zahlreiche Vorhaben noch nicht verwirklicht werden konnten.

Aufgabe der Kommission für Bodenordnung ist u. a. die Festlegung der Kaufpreise für die einzelnen städtischen Grundstücke. Im Berichtsjahr konnten nach Beschlüssen der Kommission in über 50 Anhandgabe-, Tausch- und Verkaufsvorlagen (einschl. Grundstücksgeschäfte im Geschosswohnungsbau außerhalb der Wohnungsbauoffensive) Grundstücke für nahezu 690 Wohneinheiten vergeben werden. Die Verkaufsbeschlüsse lauteten über 7,4 ha Grundfläche für 22,6 Mio. Euro.

Einige Veräußerungen an Bau- und Wohnungsgenossenschaften oder an Baugemeinschaften wurden in Vollmacht für den Hamburgischen Versorgungsfonds (HVF) abgewickelt. Ergänzt man die Zahl der Wohneinheiten um die, die im Zusammenhang mit Gewerbemaßnahmen oder in der HafenCity anfallen, ergeben sich insgesamt mehr als 810 Wohneinheiten.

Wie oben schon ausgeführt wurde die Verwaltung mehrfach für den HVF tätig, so z. B. mit der Veräußerung der letzten nördlichen Teilfläche des 1. Bauabschnittes des ehemaligen AK Eilbek in der Friedrichsberger Straße und im südlichen Bauabschnitt einem weiteren Grundstück des Parkquartiers Friedrichsberg für eine Kita.

Weitere bemerkenswerte Projekte waren u. a. die Abwicklung zweier früherer Verkäufe in der Saarlandstraße, mehrere Veräußerungen ­ zum Teil für Baugemeinschaften ­ in der Blankeneser Landstraße, Harksheider Straße, Nüßlerkamp, an der Stresemannstraße/Oelkersallee für das alevitische Gemeindezentrum sowie die Vergabe eines Grundstücks an der Elbchaussee, wobei spezielles regionales Recht beachtet werden musste. Von der Anhandgabe zweier Grundstücke im Bereich des Bebauungsplans Neugraben/Fischbek 65 in Süderelbe (Ackerweg als Eingangsbereich für das Quartier „Neugrabener Wiesen" und Torfstecherweg für das Wohngebiet „Elbmosaik") erhofft die Stadt eine Initialzündung für dieses Baugebiet. Baugemeinschaften haben sich als wichtige Partner gezeigt und haben ­ zum Teil in Zusammenarbeit mit Baugenossenschaften

­ einige Anhandgaben erwirkt.

In unmittelbarer Nachbarschaft des Luruper Marktes, dessen Neugestaltung bereits in Angriff genommen wurde, sollen am Eckhoffplatz mehrere Gebäude mit mehr als 110 Wohneinheiten und über 150 Pflegeplätzen entstehen. Die Kommission stimmte dem für diese Baumaßnahme, von der sich die Stadt eine erhebliche Aufwertung des Stadtteils verspricht, erforderlichen Grundstückstausch zu.

Auf dem Gelände der ehemaligen Lettow-Vorbeck-Kaserne soll in den nächsten Jahren eines der größten zusammenhängenden Wohnquartiere Hamburgs entstehen. Während der BERICHT VOM 9. MÄRZ 2010

DER KOMMISSION FÜR BODENORDNUNG FÜR DAS JAHR 2009

Ankauf vom Bund bereits 2008 von der Kommission beschlossen wurde, erfolgte im Berichtsjahr erstmals die Festlegung eines Festpreises für die Ausschreibung eines Bestandsgebäudes.

Das sehr komplexe Tauschgeschäft mit u. a. Flächen der Asklepios-Klinik Harburg (vormals: AK Harburg) und der städtischen Fläche der ehemaligen Stadtreinigung, das ­ neben einer Effektivitätssteigerung des Krankenhauses ­ in erster Linie zur Schaffung von Wohnbaugrundstücken führen sollte, hat sich zerschlagen. Asklepios hat sich entschieden, die weitere Entwicklung und Erweiterung des Klinikbetriebes ausschließlich auf dem derzeitigen Krankenhausgrundstück weiter zu verfolgen.

Die Bereitstellung von Eigenheimbauplätzen ist nach wie vor eine wichtige Aufgabe. In vier Sammelvorlagen wurden rund 140 Baugrundstücke neu angeboten, über 200 bestehende Angebote verlängert und gegebenenfalls an Veränderungen des Marktes angepasst. Etliche Erbbaurechte wurden verlängert, mehr als zwanzig mit Erbbaurechten belastete Grundstücke wurden an die Erbbauberechtigten veräußert. Eine weitere Vorlage bezog sich auf Gründungsmehrkosten bei Grundstücken des früher veräußerten Baugebiets Hohe Liedt.

Arbeitsstätten, Gewerbe und Industrie

Die Verkaufspreise für die städtischen Gewerbe- und Industrieflächen waren im Jahr 2008 mit durchschnittlich rund 1,5 % gegenüber dem Vorjahr angehoben worden. Im Berichtsjahr wurde diese Anhebung zurückgenommen und die Preise gegenüber dem Vorjahr um durchschnittlich 3,5 % gesenkt.

Damit folgte die Verwaltung den Preisauskünften des Gutachterausschusses für Grundstückswerte. Neue städtische Erschließungsgebiete wurden im Bezirk Hamburg-Mitte (Berzeliusstraße) und in Wandsbek (Am Stadtrand und Tilsiter Straße) ausgewiesen. Die Bodenwertansätze für Büronutzung in den vorhandenen Gewerbegebieten blieben unverändert.

Die von der Kommission für Bodenordnung beschlossenen Vergaben von Gewerbeflächen unterschritten mit knapp 15,7 ha das Vorjahresergebnisvon 27,6 ha zwar flächenmäßig, übertrafen es im Erlös jedoch mit 75,8 Mio. Euro gegen 51 Mio. Euro im Jahre 2008.

Auch im gewerblichen Bereich war die Verwaltung in Vollmacht für den HVF tätig. Zu erwähnen ist der Verkauf eines Grundstücks an der Langenhorner Chaussee zugunsten eines Industrieunternehmens, durch welches Hamburg über 600 neue Arbeitsplätze erhalten wird.

Der unentgeltlichen Anhandgabe eines Grundstücks an der Großen Elbstraße (zugunsten des Projekts Holzhafen West und Wohnkristall) stimmte die Kommission zu, da noch umfangreiche Vorarbeiten für Hochwassersicherheit der Baugrundstücke und Bau und Sicherung einer Flutbrücke zu leisten sind.

Die Veräußerung des Gebäudes der ehemaligen Baubehörde an der Stadthausbrücke war seit geraumer Zeit Gegenstand von Beratungen in der Kommission. Zu der 2008 beantragten Anhandgabe an einen Investor war es in jenem Jahr nicht gekommen, im Berichtsjahr 2009 entschied die Kommission nunmehr über den Verkauf an einen Hamburger Investor, nachdem ein umfängliches Auswahlverfahren unter Betrachtung von Konzept, Städtebau, Denkmalschutz und Kaufpreis vorangegangen war. Gleichzeitig war der Wert des durch die Kommission gefassten Verkaufsbeschlusses der mit Abstand bedeutendste Finanzfaktor im Bereich der gewerblichen Grundstücke.

Ein weiteres langwieriges Vorhaben, das die Kommission beschäftigt, war und ist das vorgesehene Vorhaben „Reedereizentrum mit maritimer Fortbildungseinrichtung" in der Rainvilleterrasse. Mit dem nach Ausscheiden eines ursprünglich kooperierenden Interessenten verbliebenen Erwerber gab es im Jahr 2009 noch keine endgültige Einigung.

Abschließend seien drei Fälle erwähnt, die der Kommission in zumindest im Jahr 2010 Folgeaufgaben stellen werden: Der Ankauf und umgehende Anhandgabe eines Grundstücks am Rande des Messegeländes, die Verlängerung der Anhandgabe der Flächen um die Schule bei der St. Katharinenkirche sowie eines Grundstücks an der Lübecker Straße/Wallstraße im Rahmen der Wirtschaftsförderung.

Sonstige Vergaben und Ankäufe

Mehr als 60 Vorlagen betrafen die Veräußerung von Grundstücken bzw. damit zusammen hängende Fälle zur Vermögensmobilisierung und Abgabe von Streubesitz, aber auch Anhandgaben oder Verlängerungen von Erbbaurechten, so z. B. ein für eine Kita genutztes Grundstück, das als Altfall auf Grund der Ermächtigung der Bürgerschaft im Haushaltsplan eine unentgeltliche Verlängerung erfuhr. Für den Verkauf von ­ zum großen Teil bebauter ­ Gesamtfläche von 9 ha wurden rund 19,2 Mio. Euro erzielt, Ankäufe von ca. 8,5 ha schlugen mit etwa.

11,7 Mio. Euro zu Buche.

Zu den bemerkenswerten Grundstücksgeschäften gehörte hier die Veräußerung des Kupferhofes an eine Stiftung.

Die Kommission stimmte dem Verkauf eines Grundstücks in der Rahlstedter Straße an einen Sportverein zu. Sie forderte und erwirkte hier die Nutzungsbindung der Fläche für Sportzwecke. Weitere bemerkenswerte Verkäufe ­ u. a. wegen der finanziellen Bedeutung waren z. B. die Villa in der Abteistraße (im dritten Versuch, weil jedes Mal der Interessent zurückgezogen hatte) und das Grundstück Hohe Weide 15 für ein Diakonie-Klinikum. Erwähnenswert auch der Verkauf des ehemaligen Schulgebäudes Estedeich 102 in Cranz.

Der II. Bauabschnitt des Parkquartiers Friedrichsberg wurde in Angriff genommen. Ein Grundstück wurde zur Errichtung eines „Multifunktionshauses" an eine gemeinnützige Einrichtung anhandgegeben.

Ein wichtiger Ankauf betraf das Grundstück Alter Wandrahm 17-18. Es handelte sich um den Zukauf eines Grundstücks in der Speicherstadt vom Bund, das dem Ensemble nun eingegliedert werden kann. Der Rückkauf des Grundstücks des ehemaligen Finanzamts Altona wiederum erfolgte mangels Bedarfs für eine öffentliche Nutzung zur späteren Weiterverwertung.

Ein Dreiergeschäft unter Ausübung des Wiederkaufsrechts im Süderelberaum bei Einbeziehen eines Wifö-Grundstücks am Großmoorbogen führte zur Verbesserung der Nutzungsmöglichkeit eines Supermarktgrundstücks (Striepenweg) und Deckung des erhöhten Flächenbedarfs der SRH in dieser Region (Verlagerung des Recyclinghofs zum Ackerweg). Ankäufe werden durch die Stadt oft als Bodenvorratspolitik getätigt, für Ausgleichsflächen (siehe unter Öffentliche Zwecke) oder auch konkret als Ersatzflächen, wie zum Beispiel ein Ankauf im Landkreis Stade (Ladekop) von ca. 3,6 ha als naturschutzrechtliche Ersatzfläche für Airbus. Ebenfalls von Bedeutung war der Ankauf zweier Grundstücke Am Brennerhof und Sandwisch in Bergedorf für die später geplante Errichtung eines Kompetenz- und Beratungscenters für Gartenbau und Landwirtschaft.

Die Stadt verfügt immer noch über Streubesitz außerhalb Hamburgs. In Wentorf veräußerte die Verwaltung ein ca. 2,3 ha großes, mit zwei Villengebäuden bebautes Grundstück. Eine Teilfläche des ehemaligen Guts Wulksfelde wurde in das bestehende vergebene Erbbaurecht eingegliedert.

Ein zunehmend wichtiges Arbeitsfeld für die Kommission sind die Grundstückgeschäfte zur Verwirklichung der IBA und igs. Erforderlich waren zunächst eine Reihe von Ankäufen im Bereich der Neuenfelder Straße, östlich der Wilhelmsburger Reichsstraße sowie der Dratelnstraße. Eine besondere Schwierigkeit besteht darin, dass die Grundstücke freihändig angekauft werden müssen, weil es ­ anders als z. B. für XFEL ­ keine Enteignungsmöglichkeit gibt.

In der zweiten Jahreshälfte wurden auch Verkäufe vorbereitet z. B. für das künftige igs-Verwaltungsgebäude an der Neuenfelder Straße. Wichtig war die Klärung der Frage, in welcher Form das Vergabeverfahren durchzuführen war. Außerdem erfolgte eine Anhandgabe im Harburger Binnenhafen für eine Hotelnutzung, die durch das Erfordernis der Kampfmittelsondierung und damit verbunden der Verlagerung eines BeachClubs zunächst erschwert wurde.

Entschädigungen/Kredite

Auch im Jahr 2009 musste sich die Kommission mit Entschädigungsfragen befassen; z. T. allerdings lediglich mit Gebäudeentschädigungen bei Ablauf eines Erbbaurechts (am Birkenredder und in der Auerbachstraße), ein gesteigertes Nutzungsrecht an der ehemaligen Feuerwache Hastedtstraße in Harburg, Betriebsverlagerungen (Harburg) oder Sanierung (im Sanierungsgebiet St. Pauli S 5). Insgesamt wurde (ohne HafenCity) der Zahlung von Entschädigungen in Höhe von diesmal lediglich 623.000 Euro zugestimmt. Ein Fall aus der HafenCity wird noch gesondert erwähnt.

Grunderwerb für öffentlichen Bedarf

Für öffentlichen Bedarf wurden einschließlich der Tauschgeschäfte Beschlüsse über rund 147 ha Ankauf und 126 ha Verkauf Fläche getroffen bzw. wurde die Konkretisierung von Beschlüssen aus dem Vorjahr vorgenommen. Die Vorlagen hatten in geringerem Umfang Hochwasserschutz zum Inhalt (allerdings ein Fall bei immerhin 4,6 ha Fläche westlich des Neuengammer Hauptdeichs). Der wesentliche Anteil entfiel auf Ausgleichsflächen ­ auch für die IBA, so z. B. ein kleinerer Teil der sog. „Bahngrabenfläche" zwischen Thielenstraße und Neuenfelder Straße in Wilhelmsburg. Das komplexe Gesamtprojekt Ortsumgehung Finkenwerder/Alte Süderelbe/Hakengraben/BAB A 26 wurde an Hand mehrerer Vorlagen behandelt und endgültig beschlossen. Dies umfasste auch einen Sachstandsbericht hinsichtlich des Erwerbs eines bestimmten Kirchengrundstücks. Neue Ausgleichsflächen wurden aber auch an anderer Stelle erworben, so 2,7 ha in der Gemarkung Rissen, 20,3 ha in dem Bereich zwischen Heinrich-Osterath-Straße/Kirchwerder Sammelgraben/Fersenweg/Warwischer Hinterdeich. Flächenmäßig noch bedeutender waren die Ankäufe am Neuengammer Hausdeich und im Landkreis Pinneberg mit 22 ha und 23 ha Fläche.

Vorsorglicher Erwerb künftiger Gewerbeund Industrieflächen

Die Verwaltung reichte mehrere Vorlagen ein, um die Zustimmung der Kommission zum vorsorglichen Erwerb von Flächen für spätere Gewerbe-, Industrie- oder Hafennutzung zu erwirken. Es handelte sich ausschließlich um Flächen in Wilhelmsburg und Veddel. Erworben werden sollen ca. 27,5 ha Flächen. Das Finanzvolumen betrug etwa 15,1 Mio. Euro. Zu nennen sind hier zwei Geschäfte in der Peutestraße über insgesamt ca. 2,7 ha bei einem Umsatz von rund 5,88 Mio. Euro. Herausragend aber war der Erwerb ehemaliger Raffinerieflächen im Bereich Bei der Wollkämmerei, Alte Schleuse im Zusammenwirken mit der Hamburg Port Authority (HPA). Erworben wurden ca. 24,3 ha. Um das Gewerbegebiet Obergeorgswerder (Logistik) in den Randbereichen zu sichern stimmte die Kommission den Ankäufen kleinerer Grundstücksflächen zu.

Aus dem Bereich klassischer Gewerbeflächen hervorzuheben ist u. a. der Ankauf zweier Gebäude auf städtischen Flächen in der Van-der-Smissen-Straße zur späteren Verwertung für den geplanten Kreuzfahrtterminal.

Festsetzung von Geldleistungen in Umlegungsverfahren

Im Zusammenhang mit Umlegungsverfahren stimmte die Kommission im Jahre 2009 zwei Vorlagen der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt ­ Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung, WSB 3, zu.

Im Umlegungsverfahren U 335, am Finkenwerder Landscheideweg stimmte die Kommission der Zuteilung von Geldleistungen zu; ebenso im Verlauf des Umlegungsverfahrens U 348 Am Sooren, Am Hegen. Der gesamte Umsatz betrug 440.000 Euro.

Enteignungen

Die Verwaltung hat in mehreren Jahren die Praxis gefestigt, bei zwingend erforderlichem Grunderwerb vorsorglich die Zustimmung der Kommission einzuholen, um für den Fall, dass der freihändige Erwerb scheitern sollte, dann ohne Verzug ein Enteignungsverfahren anstrengen zu dürfen. Dieses bewährte Verfahren wurde mehrfach angewandt. Aus dem vergangenen Jahr ist anlässlich des Projekts XFEL von DESY nach wie vor ein Verfahren anhängig. Weitere Verfahren sind nicht hinzugekommen.

Ausübung von Vorkaufsrechten, Ablösung, Verlängerung oder Ausübung von Wiederkaufsrechten, Zustimmung zum Weiterverkauf

Fast 30 Vorlagen, über die Zustimmung zum Weiterverkauf von Grundstücken, die Ausübung von Wiederkaufsrechten oder die Zustimmung zu deren Ablösung, wurden bei der Kommission eingereicht. Die schrittweise Ablösung im Falle von Eigentumswohnungen betraf ein Grundstück in Eimsbüttel, bei dem seit Jahren unregelmäßig Eigentümer beantragen, die Ablösung vornehmen zu lassen. Dies führt dann jedes Mal zur Anpassung des Beitrags pro m². Neuerungen über die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Wiederkaufsrechten und die in Hamburg anhängigen Gerichtsverfahren haben sich im vergangenen Jahr nicht ergeben. Die Verwaltung berichtete hierüber in einer Vorlage und wird die Kommission zeitnah über die weitere Entwicklung informieren.

Erwähnenswert ist die Ausübung des Wiederkaufsrechts für das Grundstück Jarrestraße 66, das die Stadtreinigung Hamburg (SRH) nicht mehr für Betriebszwecke benötigt.

Mehrere weitere Vorlagen befassten sich direkt mit der Ausübung von Vorkaufsrechten oder Wiederkaufsrechten. Umgesetzt wurden hier an Flächen 12,7 ha mit einem Wert der Entscheidungen von rund 21,7 Mio. Euro.

Weiterhin wurde das Vorkaufsrecht für ein Grundstück Bei der Wollkämmerei nach dem Hafenentwicklungsgesetz preislimitiert ausgeübt. Ein ähnliches Verfahren wurde für den Erwerb eines Grundstücks am Rethedamm durch HPA auf Kosten des Grundstocks gewählt, wobei die Alternative eines freihändigen Erwerbs stets offen gehalten wird.

Eine Besonderheit stellte die Vorlage dar.