Mehrwertsteuer

Die Berechnung eines Mehrerlöses sei auch deswegen nicht möglich, weil die Gebäude derzeit weder voll vermietet seien noch ein konkretes Fertigstellungs- beziehungsweise Verkaufsdatum für die Berechnung ermittelt werden könne. Eine Zahlenangabe dafür wäre rein spekulativ.

Zur Optionsregelung von 2005 sagte er, diese habe vorgesehen, sobald die Option für 23.000 m² im Norden nicht ausgeübt werde, könne die Option insgesamt für den Süden ausgeübt werden. Vorbehaltlich einer möglichen Ablehnung durch die Bürgerschaft, bleibe diese Option bestehen. Somit sei die FHH verpflichtet, tatsächlich eine Anmietung vorzunehmen. Eine Option gehe dem Anmietungsprozess in zeitlicher Hinsicht voraus. Die Anmietung wiederum gehe dem Baubeginn beziehungsweise der Fertigstellung von Neubaugebäuden zeitlich voraus, denn ohne Mietverträge könnten die Gebäude üblicherweise nicht finanziert werden.

Die SPD-Abgeordneten fragten, ob der vorliegende Vertrag zulasse, dass die Stadt für die 50.000 m² einen dritten Mieter suche oder ob die Stadt sich verpflichtet habe, nur an Behörden zu vermieten. Hinsichtlich des Mieters, dem die Stadt die Fläche SPV 14 für 14,20 Euro/m² zur Verfügung stellen müsse, wollten sie wissen, ob es richtig sei, dass die Stadt selbst 15 Euro/m² für die Anmietung der Fläche zahlen müsse.

Sie baten des Weiteren darum, Erläuterungen zu den Vertragsänderungen dahingehend zu erhalten, welche Vertragsstrafen und Widerkaufsrechte weiterhin gültig und welche Vertragsstrafen und Widerkaufsrechte neu geregelt worden seien.

Zum Wohnen im südlichen Bereich interessierte sie, inwieweit die seit Langem diskutierte und von der CDU-Fraktion verhinderte Landstromversorgung Wohnen in diesem Bereich ermöglichen würde. In diesem Zusammenhang wollten sie wissen, wann mit dem Bau des Kreuzfahrtterminals begonnen werde.

Die SPD-Abgeordneten wünschten sich eine detaillierte Erläuterung zu Protokoll, wie sich der Quadratmeterpreis aus der steuerlich bedingten Differenz ergebe. Außerdem baten sie hinsichtlich des Kreuzfahrtterminals um Darlegung des künftigen Zeitplans.

Dazu gab der Senat nachträglich zu Protokoll: „Die in DS 19/6162 unter 3.2.2 genannte „Anfangs-Nettomiete in Höhe von 15,84 EUR/m² enthält Mehrwertsteuer in Höhe von 19 %, da die FHH als Mieter nicht vorsteuerabzugsberechtigt ist. Daher ist der Bauherr ebenfalls nicht Vorsteuerabzugsberechtigt und muss auf Baukosten und Baunebenkosten die volle MwSt entrichten. Diese höheren Kosten werden als „Vorsteuerschaden" bezeichnet und belaufen sich für die von der FHH angemieteten Bürofläche der SPV 14 für ca. 29.100 m² BGF bzw. 26.000 m² NGF bei einer oberirdischen Gesamtfläche des Gebäudes von 39.670 m² BGF auf 16,5 Mio. EUR. Die Vermietung an einen nicht vorsteuerabzugsberechtigten Mieter bei einem neu zu erstellenden Gebäude führt regelhaft zu höheren Kosten für das Gebäude und zu höheren Mietkosten.

Im Falle der SPV 14, für deren Büroflächen die FHH eine Mietgarantie stellt, konnte von einer Vermietung an einen vorsteuerabzugsberechtigten Dritten ausgegangen werden. Der niedrigere Mietzins von 14,20 EUR/m² zuzüglich Umsatzsteuer reflektiert die deutlich niedrigeren Herstellungskosten aufgrund der Umsatzsteuererstattung für den Bauherrn. Die Differenz zwischen Höhe der Miete und Mietgarantie beruht daher nicht auf einer originären wirtschaftlichen Schlechterstellung des Mieters FHH, sondern auf einer steuerrechtlich induzierten Mietpreiserhöhung unter ansonsten gleichen Bedingungen.

Die Höhe des FHH Mietzinses im Vergleich zum Garantiemietzins wäre rechnerisch noch höher, wenn nicht die Bonität des Mieters FHH sich wirtschaftlich dämpfend auf den Mietzins auswirken würde, was zu einem höheren Verkaufsfaktor im Fall der Veräußerung des Gebäudes führen wird."

Zum geplanten Kreuzfahrtterminal und zur Landstromversorgung erklärten die Senatsvertreterinnen und -vertreter, bis zu einer Realisierung müsse ein langer Weg beschritten werden. Insofern sei keine unmittelbare Lösung für eine mögliche Wohnbebauung zu erwarten.

Weitere Ergänzungen gaben sie nachträglich zu Protokoll: „Für die Kreuzfahrtterminals in Hamburg werden derzeit Möglichkeiten zur Emissionsminderung geprüft. Hierzu zählt auch die landseitige Versorgung der Kreuzfahrtschiffe mit Strom. Nach derzeitigem Sachstand kann für eine landseitige Stromversorgung eine grundsätzliche technische Machbarkeit angenommen werden.

Gleichwohl gibt es aber nach wie vor eine Vielzahl von Problemfeldern im Zusammenhang mit einer Einführung einer Landstromversorgung.

So ist die Errichtung einer Landstromanlage sowohl schiffseitig als auch landseitig mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden und es besteht Klärungsbedarf hinsichtlich rechtlicher Fragestellungen.

Die Realisierung einer Landstromversorgung setzt zudem auch die Bereitschaft der Reedereien zu deren Nutzung voraus. Die Bereitschaft der Reedereien könnte möglicherweise erhöht werden, sollten andere Hafenstädte die Einführung einer umweltfreundlichen Energieversorgung für Kreuzfahrtschiffe in Erwägung ziehen. Hamburg nimmt zu diesem Zweck derzeit Kontakt mit anderen europäischen Hafenstädten auf.

Da aufgrund der Vielzahl ungeklärter Fragen die Prüfungen noch nicht abgeschlossen sind, können hinsichtlich eines Zeithorizonts noch keine Aussagen gemacht werden." Sie antworteten zur ersten Frage, ursprünglich sei eine rein städtische Nutzung vorgesehen gewesen, sodass die Möglichkeit an Dritte zu vermieten neu sei.

Der Geschäftsführer der HafenCity Hamburg GmbH erklärte, dass sich die Differenz der Miethöhen im Wesentlichen aus einem sogenannten Umsatzsteuerschaden ergebe. Dieser entstehe für einen Vermieter in der Erstvermietung dadurch, dass ein Mieter nicht zum Umsatzsteuervorabzug berechtigt sei. Denn in diesem Fall seien alle umsatzsteuerpflichtigen Leistungen, die der Vermieter in der Bauphase erbringe ­ also etwa in der Größenordnung zwischen 65 und 75 Prozent ­, für ihn eine zusätzliche Belastung in Form deutlich erhöhter Baukosten. Bezogen auf die SPV 14 und 16 belaufe sich der Betrag nach detaillierter Kalkulation auf Mehrkosten von knapp 17 Millionen Euro. Durch die Veränderung des Vertragswerks und die Möglichkeit, an einen vorsteuerabzugsberechtigten Dritten zu vermieten, könne die Belastung durch die FHH faktisch reduziert werden. Hierbei handele es sich nicht um eine Schlechterstellung der FHH, sondern eine Besserstellung. Dies reflektiere die Größenordnung des Mietzinses von 14,20 Euro pro Quadratmeter.

Zu den Vertragsstrafen sagte er, dass diese weder verändert noch aufgegeben worden seien. Wenn im Rahmen der jetzigen Verhandlungssituation Fristen nicht hätten eingehalten werden können, würden sie im Rahmen der sogenannten Stillhalteerklärungen ausgesetzt und nach Beschlussfassung oder Ablehnung durch die FHH wieder in Kraft gesetzt. Sie würden aber im Einzelnen noch einmal prüfen, ob eine Vertragsstrafe übersehen worden sei, und gaben dazu folgende Protokollerklärung ab: „Die Regelungen zu Vertragsstrafen, die im Wesentlichen in § 14 GKV enthalten sind, sind durch den 6. Nachtrag im Grundsatz nicht verändert worden. Allerdings sind die Bezugshöhen, auf deren Grundlage eine Vertragsstrafe im Einzelfall berechnet wird, aufgrund der Baukostensteigerungen im 6. Nachtrag beträchtlich angehoben worden; dadurch steigt die absolute Höhe der Vertragsstrafen. Bei Wirksamwerden des 6. Nachtrages werden Vertragsstrafen entsprechend der vertraglichen Regelungen bei Überschreiten vertraglicher Fristen und Termine entstehen, die im 6. Nachtrag entsprechend dem geänderten Realisierungsrahmen für den Süden des Überseequartiers zum Teil geändert worden sind.

Hinsichtlich der bisher vereinbarten vertraglichen Wiederkaufsrechte sind im 6.

Nachtrag im Wesentlichen vertragstechnische Änderungen vorgenommen worden, die sich aus den vertraglichen Änderungen, die bezüglich der Bauvorhaben im Süden des Überseequartiers im 6. Nachtrag vereinbart worden sind, ergeben.

Von besonderer Bedeutung sind die neu im 6. Nachtrag für einzelne Teilflächen im Süden des Überseequartiers (SPV 15, 17-21) vereinbarten Wiederkaufsrechte, die jeweils entstehen, sofern nicht der Käufer für die jeweilige Teilfläche eine fortdauernde Bautätigkeit ohne wesentliche Unterbrechung in den gesamten sechs Monaten vor spezifischen Terminen nachgewiesen hat. Die FHH hat zudem Wiederkaufsrechte vereinbart, die entstehen, wenn der Käufer seine im 6. Nachtrag vereinbarten Pflichten zur Vorlage von Finanzierungsverträgen verletzt."

Was den Kreuzfahrtterminal betreffe, sehe der jetzige Vertrag vor, dass das Konsortium auch weiterhin das Kreuzfahrtterminal realisiere. Die Voraussetzungen hätten sich wirtschaftlich also nicht geändert. Das Grundstück sei veräußert worden und die Verpflichtung zur Realisierung des Projektes beim Überseekonsortium verblieben. Hierfür gebe es Sonderbedingungen. Diese beispielsweise seien eine der Mehrleistungen, die sich in einem Kaufvertrag nicht abbildeten. Die Kreuzfahrtterminalflächen müssten kostenfrei ­ nicht nur für Hamburg ­ hergestellt und Hamburg dauerhaft kostenfrei ­ lediglich gegen Übernahme der Nebenkosten ­ im Rahmen eines Dauernutzungsrechtes zur Verfügung gestellt werden.

Die SPD-Abgeordneten knüpften sodann an das Thema der Risikoabschätzung und der Weitervermietbarkeit an: Sie wiesen darauf hin, dass auch ohne die Wirtschaftskrise Baukostensteigerungen zu erwarten gewesen seien und sich auch 2005 schon einige Banken nicht bereiterklärt hätten, auf der Basis der vorliegenden Daten eine Finanzierung zu übernehmen. Die SPD-Abgeordneten interessierte es, inwieweit dies bei der Planung berücksichtigt worden sei oder zu Kritik an Projekt und Investor geführt habe. Auch bezüglich des Einzelhandelskonzeptes gebe es kritische Stimmen und Gutachten, dass die angenommenen Vermietungspreise aufgrund der äußeren Bedingungen nicht erzielbar seien, zum Beispiel wenn offene Flächen nicht ganzjährig genutzt werden könnten. Die SPD-Abgeordneten wollten wissen, wieweit dies in die Vertragsnachbesserungen eingeflossen sei.

Hinsichtlich der Möglichkeit zur Weitervermietung an Dritte machten sie darauf aufmerksam, dass die Stadt als Vermieter nun in Konkurrenz zu anderen Vermietern in der HafenCity trete, und baten dazu um Stellungnahme, zumal sie gegenüber anderen unterpreisig auftrete.

Da seitens der Senatsvertreterinnen und -vertreter inzwischen Überlegungen zu Wohnnutzungen in diesem Bereich nicht ausgeschlossen worden seien, interessierte sie, ob diese noch in die bevorstehende Abstimmungssituation einfließen könnten.

Zur Nutzung durch Behörden merkten sie an, dass die Hamburg Marketing GmbH (HMG) derzeit in Richtung einer Holding umstrukturiert werde und wollten deshalb wissen, ob durch veränderte Vorgaben von dort unterschiedliche Anforderungen an die Mietungen zu erwarten seien. Zudem werde das Kundenzentrum des Bezirksamts Hamburg-Mitte als besondere Schwierigkeit aufgeführt und möglicherweise werde auch HMG eine offene Kundenhalle einrichten. Vor diesem Hintergrund fragten sie, ob sich hierzu Gedanken gemacht worden seien und schon Mehrkosten beziffert werden könnten.

Die Senatsvertreterinnen und -vertreter antworteten auf die Frage, wie der Senat die Mietkondition von 14,20 Euro bewerte, es sei für den Senat ein wichtiger Aspekt, nur eine Teilfläche selbst zu mieten. Der Oberbaudirektor habe die Wahrscheinlichkeit deutlich gemacht, zu diesen Konditionen Mieter zu finden.

Hinsichtlich möglicher Wohnnutzungen im südlichen Quartier könne man sich auch in Anbetracht der Äußerungen des Oberbaudirektors für SBV 17 und 18 dazu Gedanken machen. Allerdings stelle sich angesichts des großen Umplanungsaufwands im Verhältnis zur betroffenen Fläche die Frage, ob es ein sinnvolles Ziel sei. Die Senatsvertreterinnen und -vertreter bekräftigten, den Gedanken mitzunehmen und gegebenenfalls mit dem Konsortium zu thematisieren, ein Zeitfenster schließe sich nicht.

Auf die Bitte der Senatsvertreterinnen und -vertreter um Präzisierung der ersten Frage der SPD-Abgeordneten führten diese aus, dass die Bewertung der Realisierbarkeit von Rahmenbedingungen abhänge, die nicht nur die Baukosten, sondern auch die späteren Vermietungskosten betreffen würden. Nicht nur vor fünf Jahren, sondern auch momentan werde in der Wirtschaft stark angezweifelt, dass ein Einzelhandelsvermietungspreis in der vom Investor angenommenen Höhe, nämlich 37 Euro pro Quadratmeter, auch bei der neuen Markthallenkonstruktion umsetzbar sei. Die SPD