Bis 2002 betrieb die Firma STELLA Theater Produktion GmbH das Theater Operettenhaus auf Basis eines Mietvertrages

1. Ausgangslage, Verhandlungsergebnis und Anlass

Das in den Jahren 1952/53 auf zerstörten Fundamenten und Mauern neu errichtete Operettenhaus wurde 1982 und 2002 um An- und Aufbauten erweitert. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Bis 2002 betrieb die Firma STELLA Theater Produktion GmbH das Theater „Operettenhaus" auf Basis eines Mietvertrages. Danach übernahm die Stage Entertainment Germany das Objekt.

Stage Entertainment ist im Wesentlichen in drei Geschäftsfeldern aktiv: Produktion und Vermarktung von international renommierten Musicals und Shows, KreativEntwicklung und Vermarktung von eigenen Musicals und Shows für die Märkte, in denen Stage Entertainment tätig ist, sowie Betrieb von zurzeit 28 Theatern, davon 11 allein in Deutschland. Neben dem Operettenhaus gehören zu Stage Entertainment Germany in Hamburg das Theater im Hafen „König der Löwen", das Theater „Neue Flora" und das Kehrwieder-Theater.

Die Objekte in Deutschland sind sämtlich angemietet, um eine größtmögliche Flexibilität zu haben. Stage Entertainment Germany hat sich entschieden, sich dauerhaft an den Standort Hamburg zu binden. Dies wird u.a. zudem den Status der Hansestadt als Musical-Hauptstadt Deutschlands manifestieren und des Weiteren den Tourismusstandort Hamburg insoweit stärken. Die Kundenwertschöpfung alleine für das Operettenhaus betrug im Jahre 2007 ­ nach Aussage des Käufers ­ rund 83 Mio. Euro (siehe Anlage); Tendenz steigend. Die Gesamtwertschöpfungen aller vier Musical-Standorte in Hamburg betragen nach Aussagen des Käufers rund 400 bis 450 Mio. Euro/p.a.

Das Objekt wird seit Anfang 1999 im Rahmen des Generalmietvertrages von der Sprinkenhof AG verwaltet. Der Mietvertrag mit Stage Entertainment Germany läuft bis zum Jahre 2016 mit Verlängerungsoption bis 2026. Die Nettokaltmiete beträgt zurzeit rund 168 Tsd. Euro/p.a.

Die SpriAG als Vermieterin wird in 2010/spätestens Anfang 2011 notwendige Investitionen in den Brandschutz tätigen müssen. Diese Kosten betragen nach ersten Schätzungen der SpriAG rund 3,7 Mio. Euro und würden bei einem Verkauf von Stage übernommen werden. Weitere Vermieter-Investitionen in Höhe von rund 1,65 Mio. Euro werden in den nächsten Jahren erforderlich.

Der Vorschlag, statt eines Verkaufs ein Erbbaurecht zu bestellen, wurde von Stage nicht akzeptiert, da der Kapitalmarktzins erheblich unter einem Erbbauzins liegt und damit ein Erbbaurecht für Stage wirtschaftlich nachteilig wäre.

Aus haushalterischer Sicht ist zudem anzumerken, dass die Einnahmeerwartung aus dem angestrebten Verkauf in Unterrichtung der Bürgerschaft über den Verkauf des mit dem „Operettenhaus" bebauten, 3.800 m2 großen Grundstücks Spielbudenplatz 1, Flurstück 1002 der Gemarkung St. Pauli-Süd Vertragspartner: Musical Betriebsgesellschaft Operettenhaus GmbH

Höhe von 7,1 Mio. Euro nicht eben aus der Erbbaurechtsbestellung erzielbar wäre.

Absicherung der Nutzung als „Theater mit laufendem Spielbetrieb" durch Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, Vertragsstrafe und Wiederkaufsrecht.

Nachleistungsverpflichtung für den Fall einer künftigen höheren Ausnutzbarkeit des Grundstücks (z.B. durch Aufstockung des Gebäudes); hierdurch kann die Stadt eine mögliche Wertsteigerung der Immobilie abschöpfen.

Hinsichtlich der Fassadengestaltung wird Folgendes vertraglich festgeschrieben: „Der Käufer verpflichtet sich zur Umgestaltung der Fassade an der Ostseite ­ analog der neuen Nordfassade ­ sowie zur Erneuerung des Farbanstrichs aller restlichen Fassadenflächen mit Ausnahme der nördlichen und westlichen Fassadenflächen des Grundstücks bis zum 31. Dezember 2011. Die farbliche Gestaltung erfolgt in Abstimmung mit dem Bezirksamt Hamburg-Mitte."

Das Verhandlungsergebnis ist als sehr gut zu betrachten, insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass der Stadt in nächster Zukunft obliegende Investitionen (u.a. Brandschutz etc.) in das Gebäude von der Hand gehalten werden.

Zudem wird Stage in die notwendige Aufwertung/Erneuerung der Ostfassade investieren.

Anlass

Die Kommission für Bodenordnung hat in ihren Sitzungen am 6. und 27. Mai 2010 über eine Vorlage der Verwaltung zum Verkauf des Operettenhauses beraten.

In der Sitzung am 27. Mai 2010 haben drei Mitglieder der Kommission für Bodenordnung von ihrem Minderheitenrecht nach § 2 Absatz 6 KfBG Gebrauch gemacht, wonach für die Veräußerung von Grundstücken auf Antrag von mindestens 3 von der Bürgerschaft gewählten ehrenamtlichen Mitgliedern über den Senat eine Entscheidung der Bürgerschaft einzuholen ist, wenn nach Auffassung dieser Mitglieder die Veräußerung nicht zum regelmäßigen Gang der Verwaltung gehört.

2. Auswirkung auf die Vermögenslage

Der Verkauf des Anlagegutes führt zur Verminderung des Anlagenbestandes in Höhe von rund 5.860 Tsd. Euro (Abschreibungen bis zum 31. Dezember 2010 wurden hierbei mit berücksichtigt). Dem steht jedoch der Veräußerungspreis (7.100 Tsd. Euro) zzgl. Nebenkosten 71 Tsd. Euro als Erhöhung des Umlaufvermögens (Geldbestand) gegenüber. Die Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und dem Restbuchwert geht als Ertrag aus Vermögensveräußerung in die Ergebnisrechnung ein und erhöht so das Eigenkapital der Freien und Hansestadt Hamburg.

3. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle von den Ausführungen dieser Drucksache Kenntnis nehmen und den Verkauf des Operettenhauses an die Musical Betriebsgesellschaft Operettenhaus GmbH zum Kaufpreis von 7. Tsd. Euro zuzügl. Nebenkosten (einmalige Kosten für Beratung und Betreuung) in Höhe von 71 Tsd. Euro beschließen. Auswertung der 5. Welle der Besucherbefragung (zur Verfügung gestellt von Stage Entertainment Germany) 1Seite Hamburg, 14.03.

Auswertung der

5. Welle der Besucherbefragung Modul: Kundenwertschöpfung TUI Operettenhaus: Ich war noch niemals in New York im Auftrag von 2Seite Hochrechnung bei unterbrechungsfreier Bespielung 82.988.118 Euro Wertschöpfung Januar bis September, Dezember 2007

(Januar bis September: Mamma Mia!, Dezember: Ich war noch niemals in New York) Wertschöpfung Pauschalreise 6.248.511 Euro Wertschöpfung An- / Abreise (Auswärtige Besucher) 16.818.160 Euro Wertschöpfung An- / Abreise (am Standort lebende Besucher) 327.536 Euro Wertschöpfung An-/ Abreise zum Theater (Auswärtige Besucher, die in der Stadt übernachten und bei denen der Transfer nicht in der Pauschalreise enthalten ist) 546.844 Euro Wertschöpfung Übernachtung 12.118.245 Euro Wertschöpfung Einkäufe in der Stadt 15.401.725 Euro Wertschöpfung Eintrittsgelder 5.301.930 Euro Wertschöpfung Speisen und Getränke 14.369.722 Euro Gesamt (außerhalb des Theaters) 71.132.673 Euro Kundenwertschöpfung Kundenwertschöpfung Anlage