Eine Mischung von Kerngebietsnutzungen und Wohnungen trägt zur Belebung des Gebiets

Diese vom Senat beschlossene Neuordnung und Attraktivitätssteigerung zählt zu den wichtigsten städtebaulichen Aufgaben Hamburgs. Angesichts der hohen Arbeitslosenzahlen liegt die Ansiedlung z. B. neuer Dienstleistungsunternehmen und damit verbunden die Schaffung von Arbeitsplätzen in citynahen Kerngebietsflächen im öffentlichen Interesse. Gleichzeitig soll durch Neuausweisung von Wohnbauflächen und die ausnahmsweise Zulässigkeit von Wohnungen in Kerngebieten die Wohnnutzung im Plangebiet erhalten bleiben.

Eine Mischung von Kerngebietsnutzungen und Wohnungen trägt zur Belebung des Gebiets bei.

Der Senatsbeschluß von 1987 hat verschiedene Wettbewerbsverfahren und Gutachten zur Konkretisierung dieser Zielvorgaben ausgelöst. Für das Plangebiet und den westlich angrenzenden Bereich bis zum Altonaer Balkon/Kaistraße wurde 1989 ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt. Ziel des Wettbewerbs war u. a. die Erarbeitung von Bebauungsvorschlägen für Kerngebietsnutzung auf den freien Grundstücken östlich und westlich des Holzhafens. Ansonsten sollten im Sinne von Stadtreparatur Ideen für eine behutsame Ergänzung entwickelt werden, insbesondere auch, um die Wohnfunktion zu stärken.

Das Konzept des ersten Preisträgers diente als Grundlage für erste Veränderungsprozesse, z. B. wurden zwischen Carsten-Rehder-Straße und Buttstraße 1992/93 ca. 100

Wohnungen gebaut. Dem Vorschlag, eine ähnliche große Wohnungsanzahl innerhalb der öffentlichen Parkanlage zwischen Olbersweg und Carsten-Rehder-Straße zu realisieren, wurde nicht gefolgt. Hier gab es eine Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses. Der überwiegende Teil der Parkanlage bleibt erhalten und soll neu gestaltet bzw. aufgewertet werden.

Für die im Wettbewerbsverfahren vorgesehenen Büroneubauten südlich der Großen Elbstraße wird eine Durchmischung mit Wohnungen angestrebt. Grundlage dafür ist der Beschluß der Bürgerschaft vom Mai 1993, wonach für das Gebiet des nördlichen Hafenrandes zwischen Altonaer Fischmarkt und dem ehemaligen Kühlhaus Neumühlen u. a. durch die verbindliche Bauleitplanung ein Mindestanteil von 30 v. H. Bruttogeschoßfläche für Wohnen bei Neubauten oder baulichen Veränderungen von bestehenden Gebäuden zu gewährleisten ist.

Nach der ersten öffentlichen Auslegung wurden zusätzliche Flächen aus dem förmlich festgelegten Hafengebiet entlassen. Es handelt sich um Grundstücke auf der Nordseite der Großen Elbstraße/östlich der Treppenanlage zwischen Olbersweg und Fischereihafengelände/Van-derSmissen-Straße. Die Flächen wurden in das Plangebiet einbezogen.

3. Planerische Rahmenbedingungen

Rechtlich beachtliche Tatbestände

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan für die Freie und Hansestadt Hamburg in der Fassung seiner Neubekanntmachung vom 22. Oktober 1997 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 485) stellt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans gemischte Bauflächen mit den Symbolen „Einrichtung für Forschung und Lehre" sowie „kulturelle Einrichtung" sowie Grünflächen dar. Der Straßenzug Palmaille/ Breite Straße ist als Hauptverkehrsstraße hervorgehoben.

Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm

Das Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm für die Freie und Hansestadt Hamburg vom 14. Juli 1997 (Hamburgisches Gesetz-und Verordnungsblatt Seite 363) stellt für den Bereich des Landschaftsprogramms im Planungsraum die Milieus „Parkanlage", „Etagenwohnen", sowie „verdichteter Stadtraum" dar. Als milieuübergreifende Funktionen sind Teile der Landschaftsachse „Elbufer Achse", „Entwicklungsbereich Naturhaushalt" sowie „Entwicklung des Landschaftsbildes" dargestellt. Im Bereich des Artenschutzprogramms werden hier die Biotopentwicklungsräume „sonstige Grünanlage" (10 e), „städtisch geprägte Bereiche" (12), sowie „städtisch verdichtete Bereiche" (13 a) dargestellt.

Andere rechtlich beachtliche Tatbestände Verbindliche Bauleitplanung:

­ Bebauungsplan Altona-Altstadt 5 vom 15. Februar 1965

(Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 23)

­ Bebauungsplan Altona-Altstadt 7 vom 19. Juni 1970

(Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 195)

­ Teilbebauungsplan TB 276 vom 24. Juli 1956 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 419)

­ Teilbebauungsplan TB 457 vom 14. Januar 1958 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 7)

­ Baustufenplan Altona-Altstadt in der Fassung seiner erneuten Feststellung vom 14. Januar 1955 (Amtlicher Anzeiger Seite 61)

Im Bebauungsplan Altona-Altstadt 5 ist Parkanlage und reines Wohngebiet ausgewiesen. Unmittelbar nördlich der Großen Elbstraße wird im Bebauungsplan Altona-Altstadt 7 überwiegend Gewerbe und im Baustufenplan AltonaAltstadt Industriegebiet ausgewiesen. Des weiteren sind im Bebauungsplan Altona-Altstadt 7 Flächen für eine zusammenhängende Parkanlage sowie Gemeinbedarfsund Wohnbauflächen festgesetzt. Der Teilbebauungsplan TB 276 setzt an der Carsten-Rehder-Straße Flächen für Bahnanlagen fest. Südlich der Großen Elbstraße sind im Teilbebauungsplan TB 457 Flächen für Hafenanlagen festgesetzt. Der Baustufenplan Altona-Altstadt weist im Bereich des Holzhafens Außengebiet Verkehrsfläche sowie im Bereich nördlich der Buttstraße Ordnungsfläche und südlich der Buttstraße Industriefläche aus.

Landschaftsschutzgebiet: Teile des Plangebiets liegen im Geltungsbereich der Verordnung zum Schutz von Landschaftsteilen in den Gemarkungen Altona-Südwest, Ottensen, Othmarschen, Klein Flottbek, Nienstedten, Dockenhuden, Blankenese und Rissen vom 18. Dezember 1962 (Hamburgisches Gesetzund Verordnungsblatt Seite 203), zuletzt geändert am 24. Juni 1997 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 299). Altlasten:

Im Plangebiet befinden sich vier Altlaststandorte.

Denkmalschutz:

Die Einzelanlagen in der Großen Elbstraße 9, 27, 39 und 68 sind dem Denkmalschutzgesetz unterstellt.

Gestaltungsverordnungen:

­ Verordnung zur Gestaltung von Neu-Altona vom 13. November 1956 (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts I 21301-h) in der geltenden Fassung vom 28. Oktober 1982 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 361). Die Verordnung setzt für das Aufbaugebiet Neu-Altona u. a. gestalterische Anforderungen für die Außenwände und Dachneigungen fest.

­ Verordnung zur Gestaltung der Palmaille vom 9. September 1952 (Sammlung des bereinigten hamburgischen Landesrechts 21301-e) in der geltenden Fassung vom 28. Oktober 1982 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 361). Die Verordnung setzt eine baupflegerische Gestaltung fest, wobei der noch erhaltene historische Teil der Palmaille als architektonischer Maßstab gilt. Die Verordnung bezieht sich auf das im Plangebiet befindliche Grundstück und die bauliche Anlage Palmaille 29.

Andere planerisch beachtliche Tatbestände

Stadtentwicklungskonzept

Das Stadtentwicklungskonzept (Stand: Dezember 1996) soll ein Leitbild und einen Orientierungsrahmen für die längerfristige, räumliche Entwicklung Hamburgs unter wirtschaftlichen, sozialen und ökologischen Aspekten bieten. Der Hafenrand Hamburg/Altona soll zur lebendigen, vielfältig genutzten, architektonisch und städtebaulich attraktiven Stadtzone mit metropoler Funktion entwickelt werden. Dabei spielt auch die Elbe, das Elbufer und der Elbhang als Frei- und Landschaftsraum Hamburgs eine wichtige Rolle.

Wettbewerbe und Gutachten

Für das nördliche Elbufer ist im Bereich Altona ­ Große Elbstraße ein städtebaulicher Ideenwettbewerb (Juli 1989) ausgeschrieben worden. Die Überarbeitung des Wettbewerbsergebnisses erfolgte für den Bereich des Bebauungsplans durch den 1. Preisträger im Mai 1994. Speziell für den Bereich Holzhafen liegen die Ergebnisse eines Realisierungswettbewerbs vor (Oktober 1994), die auch in den Bebauungsplan eingeflossen sind. 1993 wurde in Vorbereitung der beabsichtigten Überplanung von einem Gartenund Landschaftsarchitekten für die großräumige öffentliche Parkanlage ein Funktions- und Gestaltungskonzept erarbeitet. Ziel war es, eine mögliche Bebaubarkeit dieser Grünanlage zu untersuchen. Weiterhin wurde vom selben Gutachter ein Gutachten zur Eingriffsregelung erstellt.

Zur Berücksichtigung der lärmtechnischen Belange von Hafen- und Straßenverkehrslärm liegt eine Lärmtechnische Untersuchung vom April 1995 vor. Zur Ermittlung der verkehrlichen Auswirkungen der festgesetzten Neubebauung und der Umnutzung vorhandener Gebäude im Plangebiet wurde im Juni 1997 eine Verkehrsuntersuchung erstellt. Außerdem liegt ein Rechtsgutachten vom April 1997 vor, welches sich mit der Frage der rechtlichen Absicherung von ausnahmsweiser Zulässigkeit von Wohnungen in Kerngebieten auseinandersetzt.

Angaben zum Bestand

Gebäude- und Nutzungsbestand

Der größte Teil der vorhandenen Bebauung stammt aus der Nachkriegszeit. So entstanden die überwiegend viergeschossigen reinen Wohngebäude an der Palmaille/Breite Straße in den 1950er Jahren, ebenso die Bundesforschungsanstalt für Fischerei (Flurstück 1266) an der Palmaille und das Institut für Hydrobiologie und Fischereiwissenschaft (Flurstück 1125) am Olbersweg. Das vierundzwanziggeschossige Hochhaus (Flurstück 1166) und die Förderschule (Flurstück 1811) an der Breite Straße wurden in den 1970er Jahren gebaut.

Die drei- und fünfgeschossige Neubebauung mit einer reinen Wohnnutzung an der Carsten-Rehder-Straße/Buttstraße, in die drei modernisierte viergeschossige Altbauten aus der Gründerzeit integriert sind, wurde 1992/93 errichtet.

Am westlichen Abschnitt des Olbersweg ist eine zweigeschossige (Olbersweg 49/51, Flurstück 1120) und eine dreigeschossige (Olbersweg 43­47, Flurstück 1143) Wohnbebauung vorhanden. An der Palmaille 29 (Flurstück 1119) befindet sich das Gebäude der Stiftung „Seefahrtsdank", welches 1995 auf sechs Vollgeschosse aufgestockt wurde.

Im Zentrum des Plangebiets befindet sich eine größere zusammenhängende Parkanlage; große Teile davon stehen unter Landschaftsschutz. Innerhalb der öffentlichen Grünfläche, oberhalb der Köhlbrandtreppe (Flurstück 1176) steht ein dreigeschossiges Wohngebäude aus der Gründerzeit. Die 1887 als Fußgängerverbindung zwischen Hafen und Oberstadt errichtete Köhlbrandtreppe ist ein Denkmal des kaiserlichen Hafenumbaus. Die Treppenanlage wird im Osten durch ein dreigeschossiges Bürogebäude (Flurstück 1866), im Westen durch eine viergeschossige Wohnbebauung mit Gaststättennutzung im Erdgeschoß (Flurstück 1173) eingefaßt. Daran schließt sich das fünfgeschossige Seemannsheim und ein fünfgeschossiger Büroneubau (beide Flurstück 1172) an.

An der Carsten-Rehder-Straße 81­83 befindet sich ein viergeschossiges, leerstehendes Wohngebäude (Flurstück 1219). Daneben sind auf der Nordseite der Großen Elbstraße erhaltenswerte Gebäude vorhanden: Die fünfgeschossigen Wohnhäuser mit Gaststättennutzung im Erdgeschoß, Große Elbstraße 96­100 (Flurstücke 1211 und 1212), der Gebäudekomplex der ehemaligen Mälzerei ­ sogenanntes „Stilwerk" ­ (Flurstück 1208), der umgebaut wurde, sowie das viergeschossige Wohngebäude Ecke De-Voß-Straße/Große Elbstraße (Flurstück 1207). Östlich der De-Voß-Straße stehen fünf- und sechsgeschossige Geschäftshäuser, teilweise mit rückwärtiger Bebauung zur Buttstraße. Zwischen Carsten-Rehder-Straße und Buttstraße befinden sich drei- bis fünfgeschossige Wohn-und Geschäftshäuser. Südlich der Großen Elbstraße sind neben der Fischauktionshalle von 1896 (Flurstück 1986) drei Elbspeicher der ehemaligen Altonaer Speicherstadt vorhanden. Der Elbspeicher (Große Elbstraße 39) mit Restaurant-, Büro- und Geschäftsnutzung ist bereits umgebaut und auf neun Geschosse aufgestockt worden. Das Stadtlagerhaus und das Silogebäude (beide Große Elbstraße 27) haben acht Geschosse. Westlich davon befindet sich das historische Becken des Holzhafens als erhaltenswerte wasserbauliche Anlage. Dieses älteste Hafenbecken am nördlichen Elbufer wurde 1722 bis 1724 von der Stadt Altona, die über keinen natürlichen Hafen verfügte in Konkurrenz zu Hamburg angelegt, um Segelschiffen einen geschützten Landeplatz zu geben.

Im Bereich der Großen Elbstraße 134­164 ist das Plangebiet vor der zweiten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan-Entwurfs erweitert worden. Bei dem bis zu siebengeschossigen Gebäude der Großhandels- und LagereiBerufsgenossenschaft (Flurstück 1148) handelt es sich um eine Büronutzung. Die historischen Gebäude mit dem barocken Bürgerhaus Große Elbstraße 146 und dem ehemaligen Fabrikgebäude Sandberg 1 (Flurstücke 1138 und 1139) werden durch eine Galerie, Film- und Werbeagenturen genutzt.

In den zweigeschossigen Gebäuden Große Elbstraße 148­162 (Flurstücke 1855, 1464, 1486 und 1143) sind fischverarbeitende Betriebe, Fischgroßhandel und Restauration vorhanden, im Obergeschoß sind Video- und Werbeagenturen ansässig. Im zweigeschossigen Gebäude Große Elbstraße 164 (Flurstück 1143) ist eine Gaststätte mit einer Wohnung im Obergeschoß vorhanden.

Im Plangebiet sind Sielleitungen der Hamburger Stadtentwässerung vorhanden, die auch außerhalb von öffentlichen Straßenverkehrsflächen verlaufen. Die Sielleitungen sind in der Planzeichnung gekennzeichnet. Es handelt sich um Mischwassersiele auf den Flurstücken 1113, 1115, 1721, 1166, 1454 und 1812. Regensiele (Auslässe) sind auf dem Flurstück 2105 vorhanden.

Im Plangebiet befinden sich ebenfalls sechs HEW-Netzstationen und diverse Fernwärmeleitungen der Hamburgischen Electricitäts-Werke AG.

Natur und Landschaft

Das Plangebiet wird wesentlich durch seine Lage an dem hier bis zu 35 m hohen Steilufer des ehemaligen Urstromtales der Elbe geprägt. Das Gebiet ist Bestandteil des Ökosystems des Elbetales. Neben alten Baumbeständen befinden sich hier mehrere Spielplätze und ein kleiner gestalteter Freiraum. Die nördlichen und südlichen Bereiche sind locker bebaut. Das Plangebiet ist Bestandteil des sich von hier aus in Richtung Westen bis über die Stadtgrenze hinaus ausdehnenden Bandes von Grünanlagen entlang des Elbwanderweges.

Nach Osten ist es durch eine Unterführung der Breiten Straße an den Altonaer Grünzug angebunden. Nach Norden besteht eine kurze fußläufige Verbindung zu den am SBahnhof Königstraße (außerhalb des Plangebiets) beginnenden Grünanlagen. Seinen hohen Wert erhält das Plangebiet durch seine besondere Lage zum Hafen, als Bestandteil des hier beginnenden Elbwanderweges und durch die bestehende städtebauliche Gliederung. Der an das Plangebiet angrenzende Hafenbereich ist wichtiger Bestandteil des Stadt- und Landschaftsbildes. Prägendes Element der Tier- und Pflanzenwelt sind die teilweise mit Laubbäumen bestandenen Steilhänge. Kleinflächig gibt es dort auch ruderale Grasflurbestände. Die Höhe der Baumschicht beträgt bis zu 20 m, die der Strauchschicht bis zu 5 m. Die Krautschicht ist je nach Belichtungsverhältnissen unterschiedlich stark ausgeprägt. Insgesamt dominieren einheimische Gehölzarten. Die artenreichen Flächen weisen einen hohen Anteil an Wildpflanzen auf. Ein weiteres Charakteristikum sind die Brachflächen auf ehemals bebauten Grundstücken. Auf ihnen kommen vereinzelt Kulturpflanzen vor, die vermutlich aus Gartenabfällen stammen. Besonders zu erwähnen ist die öffentliche Grünfläche an der früheren Einmündung der Carsten-RehderStraße in die Breite Straße. Sie wird von einer artenreichen ruderalen Grasflur mit gepflanzten Gehölzbeständen geprägt. Diese Fläche wurde im Rahmen der Stadtbiokartierung als potentiell bedeutend für Insekten und Vögel eingestuft. Gefährdete Pflanzenarten (u. a. Elymus arenarius) finden sich auf der Ruderalflur östlich des Fährterminals. Gefährdete Pflanzengesellschaften und Tierarten wurden nicht gefunden. Der Boden des Gebiets wird wesentlich durch die besondere Geologie des Steilufers des ehemaligen Urstromtals der Elbe geprägt. Das Plangebiet war bis zum Ende des Zweiten Weltkrieges dicht bebaut.

Nur die heute noch vorhandenen Steilhänge und die Gartenbereiche der Häuser an der Palmaille waren frei von Gebäuden.

Vor allem durch die zahlreichen Bäume und die teilweise bis zur Krautschicht gut abgestuften Gehölzbestände wirken die Grünflächen klimabeeinflussend. Durch die bei der Verdunstung über die Blätter entstehende Abkühlung der Luft tragen sie lokal zur Verringerung der Temperaturdifferenzen in den Sommermonaten bei. Die partiell sehr dichten Gehölzbestände brechen darüber hinaus die Kraft der teilweise sehr starken Westwinde. Im Bereich des Hochhauses entstehen Verwirbelungen, die ebenfalls durch den Gehölzbestand gebrochen werden.

Die Sichtbeziehungen auf den Hafen sind die wesentlichen stadt- und landschaftsbildprägenden Elemente dieses Stadtraumes. Von Altona kommend kann man hier erstmals den Hafen aus großer Nähe von einer Grünanlage her beobachten. Von einigen Punkten vor allem im Bereich der gestalteten Anlage am Olbersweg aus hat man die seltene Möglichkeit, Schiffe beim Beladen und Löschen mit Hilfe von Ladekränen zu beobachten und ­ aufgrund des an dieser Stelle abzweigenden Hafenbeckens ­ Wendeund Bugsiermanöver von Schiffen zu verfolgen. Gleichzeitig verändern sich auch fortlaufend die Szenerien des an der Buttstraße beginnenden Elbwanderweges.

Der Abschnitt zwischen Buttstraße und der ehemaligen Van-der-Smissen-Straße stellt einen Übergang von der Stadt zur freien Landschaft dar, in dem Stadt- und Landschaftsbild in enger Weise miteinander verflochten sind.

Vergleichbare Stadt-Landschaftserlebnisse und Blickbereiche auf den Hafen sind im weiteren Verlauf des Elbwanderweges nicht zu finden. Das Gebiet in seiner ganzen Ausdehnung ist, bedingt durch die Topographie, am deutlichsten von der Elbe aus sichtbar. Hier sieht man, dass es Bestandteil des grünen Elbhanges ist, der sich als prägendes Element von der westlichen Stadtgrenze aus bis in die Innenstadt hinzieht. Aber auch von den benachbarten westlichen Wohnquartieren ist durch die ­ teilweise historisch bedingten ­ Lücken in der Randbebauung und die Wegeanschlüsse die Grünfläche deutlich erlebbar und trägt durch ihren teilweise sehr hohen Baumbewuchs zur Bereicherung des Stadtbildes bei.

Topografische Besonderheit

Das Gebiet ist entscheidend geprägt durch den Geesthang, der hier ca. 18 m bis 23 m hoch ist, und einen flachen Uferstreifen. Innerhalb des Hangs verlaufen die Straßen Sandberg, Olbersweg, Carsten-Rehder-Straße und Buttstraße als schräge Traversen.

4. Planinhalt und Abwägung

Allgemeines Wohngebiet

Die vorhandenen, in geschlossener Bauweise errichteten vier- bis fünfgeschossigen Wohnhäuser sowie das vierundzwanziggeschossige Hochhaus an der Palmaille/Breite Straße und Sägemühlenstraße werden durch Baukörperfestsetzungen in ihrem Bestand gesichert.

Ebenfalls in ihrem Bestand gesichert werden das als Altenheim genutzte Gebäude Palmaille 29, das 1995 auf insgesamt sechs Geschosse aufgestockt wurde, sowie das dreigeschossige Wohnhaus Olbersweg 43­47 und das zweigeschossige Wohnhaus mit Gaststätte Olbersweg 49­51.