Wohnhaus

Für den Bereich Olbersweg 43­47 ist eine Gebäudehöhe von 35 m über Normalnull (NN) festgesetzt, die der vorhandenen Firsthöhe entspricht. Das freistehende dreigeschossige Wohnhaus (Flurstück 1176) oberhalb der Köhlbrandtreppe wird ebenfalls im Bestand gesichert und wegen der gestalterischen und baugeschichtlichen Bedeutung in einen Erhaltungsbereich einbezogen (siehe Ziffer 4.4).

Die drei- bis fünfgeschossige Wohnbebauung beidseitig der De-Voß-Straße, zwischen Carsten-Rehder-Straße und Buttstraße, wird ebenfalls in ihrem Bestand gesichert. Zur Bestandssicherung gehört auch die Festsetzung der vorhandenen Durchfahrten bzw. Durchgänge im Bereich Carsten-Rehder-Straße 5 mit einer lichten Höhe von 3,5 m. Im Bereich der Einmündung Sägemühlenstraße in die Palmaille ist die vorhandene Überbauung der öffentlichen Straße mit einer lichten Höhe von mindestens 4,7 m festgesetzt. Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse für die Überbauung der Sägemühlenstraße wird oberhalb der festgesetzten lichten Höhe gezählt (vgl. § 2 Nummer 8). Die Festsetzung erfolgt entsprechend dem Bestand, nachdem die Durchfahrt zwei Vollgeschosse und die darüber befindliche Wohnnutzung ebenfalls zwei Vollgeschosse einnimmt. Die beidseitigen Fußgängerbereiche sind als vorhandene Arkaden mit einer lichten Höhe von mindestens 3 m festgesetzt. Über der Arkade werden die vorhandenen drei Vollgeschosse festgesetzt. An der Breite Straße ist ebenfalls die vorhandene Arkade mit Gehrecht und einer lichten Höhe von mindestens 3 m festgesetzt.

In den Randbereichen der bestehenden öffentlichen Grünfläche werden neue Wohnbauflächen ausgewiesen:

­ Im Bereich des Parkeingangs an der Palmaille östlich der Bundesforschungsanstalt für Fischerei soll die vorhandene viergeschossige Straßenrandbebauung um ca. 12 m nach Westen erweitert werden. Neben einem ausreichend breiten Zugang zum Park von ca. 10 m bleibt durch die Beschränkung der Bautiefe auf 12 m der vorhandene öffentliche Spielplatz erhalten.

­ Östlich angrenzend an das vorhandene Wohnhaus Olbersweg 43­47 ist eine bauliche Erweiterung vorgesehen. Die festgesetzte Gebäudehöhe von 35 m über NN ermöglicht eine dreigeschossige Bebauung einschließlich Staffelgeschoß. Hier soll neben Wohnungen ein Kindertagesheim für ca. 40 bis 60 Kinder entstehen. Der Nachteil einer geringen privaten Freifläche wird durch die unmittelbar angrenzende Parkanlage mit verschiedenen Spielplätzen in vertretbarer Entfernung ausgeglichen. Die festgesetzte Gebäudehöhe entspricht der vorhandenen Gebäudehöhe des Nachbarhauses. Die Bebauungstiefe wird auf 19,5 m beschränkt, weil der Hang in diesem Bereich stark abfällt.

­ Auf der Nordseite der Carsten-Rehder-Straße wird eine Wohnbaufläche mit einer Bebauungstiefe von 12 m neu ausgewiesen. Aufgrund des engen Grundstückzuschnitts ist keine große Flexibilität hinsichtlich der Ausweisung der Baugrenzen, aber geringfügige Überscheitungen durch untergeordnete Bauteile möglich. Damit entsteht an dieser Stelle im Zusammenhang mit den geplanten gegenüberliegenden Neubauten wieder ein geschlossener Straßenraum. Vorgesehen ist, bezogen auf das Straßenniveau, eine viergeschossige Gebäudezeile oberhalb eines Garagengeschosses und eines Geschosses für Abstellräume. Beide Geschosse liegen einseitig im Hangbereich und gelten nicht als Vollgeschosse. Die mögliche Gebäudehöhe über NN orientiert sich somit an dem gegenüberliegenden Gebäudebestand CarstenRehder-Straße 67/69 und an der Traufhöhe des westlich angrenzend festgesetzten dreigeschossigen Kerngebiets.

Der Zuwachs an Neubauflächen für den Wohnungsbau soll die Wohnnutzung am Hafenrand erhalten und dem Ziel der Nutzungsvielfalt dienen. Die Parkanlage selbst wird durch die Neubauvorhaben nur unwesentlich beeinträchtigt. Um den Verlust an öffentlicher Grünfläche so klein wie möglich zu halten, werden die Grundstücke so geschnitten, dass außer für Erschließungs- und notwendige Abpflanzungsmaßnahmen kaum private Freifläche bleibt.

Im allgemeinen Wohngebiet sind ebenerdige Stellplätze unzulässig (vgl. § 2 Nummer 3), da diese zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Wohnruhe und somit der Wohnqualität führen würden. Außerdem würde mit ebenerdigen Stellplätzen die Erholungsfunktion des grünen Elbhanges negativ beeinträchtigt werden. Aufgrund der städtebaulichen Dichte des allgemeinen Wohngebiets muß auf ebenerdige Stellplätze verzichtet werden. Die Tiefgaragen der an die öffentliche Parkanlage angrenzenden Neubauvorhaben sollen landschaftlich eingebunden und begrünt werden. Für das bestehende Hochhaus (Breite Straße 159) wird die vorhandene Tiefgarage bestandsgemäß mit einer Zufahrt von der Breiten Straße gesichert.

Überschreitungen der Obergrenze des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung in der Fassung vom 23. Januar 1990

(Bundesgesetzblatt I Seite 133), zuletzt geändert am 22. April 1993 (Bundesgesetzblatt I Seiten 466, 479), werden wie folgt begründet:

Im Bereich des allgemeinen Wohngebietes zwischen Buttstraße und Carsten-Rehder-Straße wird die Obergrenze der Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 um bis zu 100 vom Hundert (v. H.) überschritten. Die festgesetzte Grundflächenzahl von 0,8 (westlich De-Voß-Straße) und 0,6 (östlich De-Voß-Straße) entspricht dem Bestand eines vom Charakter her innerstädtischen Wohngebiets. Im Bereich des allgemeinen Wohngebiets am Olbersweg wird die Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung mit einer GRZ von 0,7 aufgrund des kleinen Baugrundstücks im Bereich des Hanges überschritten; dies gilt ebenfalls für das allgemeine Wohngebiet im westlichen Teil der Carsten-Rehder-Straße (GRZ 0,8) und den Einzelbaukörper an der Köhlbrandtreppe mit einer GRZ von 0,5. Es handelt sich hierbei um Wohngebiete, welche weitgehend vom Durchgangsverkehr freigehalten sind. Notwendige Freiflächen stehen in der angrenzenden öffentlichen Parkanlage zur Verfügung. Die Wohngebiete befinden sich unmittelbarer Nähe zu Arbeitsstätten; gute Verkehrsanbindungen sind vorhanden. Damit ist sichergestellt, daß die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden. Sonstige öffentliche Belange stehen ebenfalls nicht entgegen.

Im Bereich des Hochhauses an der Breiten Straße ist die Obergrenze der Grundflächenzahl von 0,4 gemäß der Baunutzungsverordnung um 100 v. H. überschritten, weil in die Grundflächenzahl von 0,8 auch die in erheblichem Umfang vorhandenen Tiefgaragenanlagen, offenen Stellplätze und Zufahrten einzubeziehen sind.

Im übrigen wird im Plangebiet mit der Festsetzung einer Grundflächenzahl von 0,4 der Bestand abgesichert.

Die im Bebauungsplan festgesetzten Baukörper bzw. baukörperähnlichen Festsetzungen im Bereich CarstenRehder-Straße, De-Voß-Straße und Buttstraße sind als zwingende Festsetzungen im Sinne des § 6 Absatz 13 der Hamburgischen Bauordnung vom 1. Juli 1986 (Hamburgisches Gesetz- und Verordnungsblatt Seite 183), zuletzt geändert am 4. November 1997 (Hamburgisches Gesetzund Verordnungsblatt Seiten 489, 492), zu betrachten. Aus diesen zwingenden Festsetzungen, die mit der städtebaulich gewünschten Enge mit beidseitiger Straßenrandbebauung begründet ist, ergibt sich der Vorrang gegenüber den Abstandsflächenbemessungen der Hamburgischen Bauordnung. Im allgemeinen Wohngebiet wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt, die an die vorhandene Bebauung anschließt.

Mischgebiet

Für das Grundstück Buttstraße 4 (Flurstück 644) wird Mischgebiet in geschlossener Bauweise mit einer Geschoßzahl von drei Vollgeschossen festgesetzt. Die Ausweisung von Mischgebiet erfolgt, um die gewerbliche Nutzung zu sichern und eine Wohnnutzung im Hinblick auf die westlich und östlich angrenzenden Wohngebäude zu ermöglichen. Im Falle einer Neubebauung soll die Gebäudehöhe und -flucht der westlich angrenzenden Zeile aufgenommen und der Innenhof der vorhandenen Blockrandbebauung vergrößert werden. Die vorhandenen gewerblichen Nutzungen in Gebäudeteilen, die außerhalb der Baugrenzen liegen, genießen Bestandsschutz. Die Bebauungstiefe von 13 m orientiert sich an der westlichen Straßenrandbebauung. Mit der Grundflächenzahl von 0,6 wird aufgrund des innerstädtischen Charakters die Obergrenze des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung nach der Baunutzungsverordnung ausgeschöpft.

Kerngebiet

Wie bereits in Ziffer 2 dargestellt, sind die an der Elbe gelegenen Uferflächen aus gesamthamburgischer Sicht von besonderer städtebaulicher Bedeutung. Strukturveränderungen im Seetransport, in der Umschlagstechnologie, im Schiffsbau und der Fischereiwirtschaft sind nicht ohne Auswirkungen auf die Stadt- und Hafenstruktur von Hamburg geblieben. Die hafenbezogenen Betriebe haben sich aus den Randlagen der Innenstadt auf Flächen südlich der Elbe zurückgezogen. Mit Ausnahme der touristisch orientierten Betriebe und des Fähranlegers befinden sich hier keine Betriebe mehr, die auf die unmittelbare Lage an der Elbe angewiesen sind. Bis auf wenige Ausnahmen sind alle ansässigen Betriebe uneingeschränkt in einem Kerngebiet zulässig, so dass Arbeitsplätze nicht gefährdet sind. Die vorhandenen Betriebe haben darüber hinaus Bestandsschutz. Durch die freiwerdenden Flächen ergaben sich für die Stadt einmalige Entwicklungsmöglichkeiten insbesondere für die Kernstadt. Die Flächen liegen hochzentral.

Neben der Zentralität sind es die Lage am Wasser und die Erlebbarkeit des Hafens als Teilraum der Stadt, die die besondere Standortgunst dieser Flächen ausmachen.

Um im interkommunalen Wettbewerb konkurrenzfähig zu bleiben, muss Hamburg die Attraktivität der Kernstadt steigern. Im produzierenden Bereich verlorengegangene Arbeitsplätze lassen sich überwiegend nur im Dienstleistungsbereich ersetzen. Die Ansiedlung neuer Dienstleistungsunternehmen wird nur an international konkurrenzfähigen Standorten möglich sein, das heißt in zentralen und städtebaulich herausragenden Lagen. Die City benötigt daher Erweiterungsflächen. Die Flächen am nördlichen Hafenrand bieten hierfür ideale Voraussetzungen. Es geht hier also nicht um ein nur an einer Nachfrage orientiertes Angebot. Attraktive und dauerhaft konkurrenzfähige Standorte zeichnen sich nicht nur durch eine zentrale Lage, sondern auch durch ein attraktiv oder interessant gestaltetes und auch genutztes Umfeld aus. Aus diesem Grunde sollen neben Büroflächen ­ soweit möglich ­ unterschiedliche Nutzungen berücksichtigt werden. Zu einem attraktiv genutzten Standort gehören auch Wohnungen; diese können im Kerngebiet ausnahmsweise zugelassen werden. Damit sind ­ in allerdings begrenztem Umfang ­ auf den neu zu bebauenden Flächen auch Wohnungen für diejenigen, die die herausragende Lage schätzen und dafür durch Lärm gegebene Nachteile in Kauf nehmen, möglich. Eine Mischgebietsausweisung ist aufgrund der Lärmsituation in diesem Bereich des Plangebiets nicht möglich.

Seit Mitte der 1980er Jahre ist die Neuordnung des nördlichen Elbufers bis zum Kühlhaus in Neumühlen eine der wichtigsten Aufgaben der Stadtentwicklung. Spätestens seit dem Hamburger Bauforum 1985 wird die Diskussion über Entwicklungsziele und Gestaltungsmöglichkeiten für das nördliche Elbufer auch öffentlich geführt. Das Neubauprojekt am Holzhafen ist eines der zentralen Projekte für die Neuordnung und Entwicklung des nördlichen Elbufers.

Frei- und Grünflächen sind im Plangebiet ausreichend vorhanden (siehe Ziffer 4.7). Über den Bestand hinausgehende Grün- und Freiflächen sind zur Verbesserung der Freizeit- und Lebensqualität nicht erforderlich.

Hierzu im einzelnen: Flächen südlich der Großen Elbstraße/beidseitig des sog. Holzhafens

Bei den Flächen südlich der Großen Elbstraße, beiderseits des sogenannten Holzhafens handelt es sich um Flächen, die bis zum Zweiten Weltkrieg bebaut waren. In den 1950er Jahren wurde der grüne Elbhang, der sich bis zur westlichen Stadtgrenze fortsetzt und den sogenannten Elbhöhenwanderweg integriert, als Parkanlage weiterentwickelt. Bis heute konnte aufgrund der nicht wieder geschlossenen Lücken in der ehemals dichten elbseitigen Uferbebauung das Hafenpanorama überblickt werden.

Nach geltendem Planrecht sind diese Flächen aber bebaubar. So setzt der Teilbebauungsplan TB 457 „Flächen für Hafenanlagen" ohne Höhenbeschränkungen fest. Danach hätten auf den Flächen hohe Silogebäude errichtet werden können, die auch für die gegenüberliegende Bebauung wenig attraktiv gewesen wären. Ein Anspruch auf den freien Zugang zum Hafen besteht auch derzeit nicht.

Durch die Art der Bebauung mit einem Wechsel von bebauten Flächen sowie Freiflächen (Plätze und Hafenbecken) bleibt eine Blickbeziehung sowohl auf den Hafen als auch auf die Elbe weiterhin bestehen.

Grundlage für die Festsetzungen ist das Ergebnis eines 1994 durchgeführten Realisierungswettbewerbs, das nach der ersten öffentlichen Auslegung noch einmal überarbeitet worden ist. Einerseits wurde die Geschoßfläche gegenüber der Fassung der ersten öffentlichen Auslegung um 2000 m² reduziert, andererseits aber auch die Art der Bebauung auf der Westseite des Holzhafens so verändert, daß kein durchgehender Gebäuderiegel ausgewiesen wird.

Die ursprüngliche Gebäudefront zur Elbe von ca. 140 m Länge ist um etwa 60 m verkürzt worden und durch der Einschieben eines mindestens 28 m breiten Platzbereichs werden Blickbeziehungen zur Elbe offengehalten.

Auf der Ostseite des sogenannten Holzhafens werden eine Geschoßfläche von 16 000 m² und sieben Vollgeschosse sowie eine Traufhöhe von 32,5 m über NN festgesetzt. Auf der Westseite wird eine turmähnliche Bebauung mit einer Firsthöhe von 63 m über NN ermöglicht. Das Einfügen eines turmähnlichen Gebäudes an diesem exponierten, von weither einsehbaren Standort trägt zusätzlich zur städtebaulichen Vielfalt des Elbufers zwischen Fischauktionshalle und Fährterminal bei. Das turmähnliche Gebäude soll eine prismenartige Kubatur mit einer transparenten gläsernen Außenhaut erhalten, die im Gegensatz zu den gemauerten Lochfassaden der Umgebung steht. Damit wird sowohl hinsichtlich der Höhe als auch der Gestaltung ein städtebaulicher Akzent gesetzt. Die Geschoßfläche wird auf 7800 m² begrenzt. Auf der Ostseite des turmähnlichen Gebäudes ist eine Auskragung mit 4 m Tiefe und einer lichten Höhe von mindestens 5 m festgesetzt. Hinsichtlich der Baulinie kann ein Vor- und Zurücktreten von Gebäudeteilen in geringfügigem Ausmaß zugelassen werden. Durch die Auskragung über der Straßenverkehrsfläche ist für die Öffentlichkeit der Zugang zum vorgesehenen Steg gewährleistet und ein erweiterter Durchblick zur Elbe möglich. Westlich des turmähnlichen Gebäudes wird in einem Abstand von 28 m, als Pedant zur Neubebauung auf der Ostseite des Holzhafenbeckens, eine weitere siebengeschossige Bebauung mit einer Traufhöhe von 32,5 m über NN und eine Geschoßfläche von 15 200 m² festgesetzt. Sie ist mit dem turmähnlichen Gebäude über eine durchgehende Sockelzone verbunden. Somit ist beidseitig des Holzhafens für die Neubebauung eine Geschoßfläche von insgesamt 39 000 m² zulässig. Die festgesetzte Traufhöhe von 32,5 m über NN nimmt Bezug auf den westlich gelegenen höheren Teil des Fährterminals (außerhalb des Plangebiets) und auf die östlich gelegenen Elbspeicher.

Die vornehmlich siebengeschossige Bebauung orientiert sich an der historischen Bebauung sowie an den vorhandenen denkmalgeschützten Elbspeichern und den östlichen, außerhalb des Plangebiets gelegenen Fährterminals. Die Bebauung soll oberhalb des Sockels einheitliche Lochfassaden aus Ziegelverblendsteinen mit stehenden Fensterformaten erhalten. Die Tiefe des Grundstücks wird genutzt, indem die einzelnen Gebäudeteile um Lichthöfe, Atrien und Durchgänge gruppiert werden (siehe auch unverbindliche Schnittzeichnung A-A in der zeichnerischen Darstellung des Bebauungsplans). Glasfassaden entwickeln sich vor bzw. seitlich zu den Atrien und betonen insbesondere Erschließungsbereiche. Vorgesehen sind außerdem Flachdächer mit leichter Attikaausbildung.

Aufgrund der vorgesehenen Bebauung kann es in gewissen Jahres- und Tageszeiten zu Verschattungen kommen, die aber im innerstädtischen Bereich nicht zu unterbinden sind und hingenommen werden müssen.

Die Neubebauung sowohl östlich als auch westlich des Holzhafens erhält jeweils eine eingeschossige Tief- und Garagenebene. Um den Sockel zur Großen Elbstraße nicht zu hoch erscheinen zu lassen, sind Abtreppungen und publikumswirksame Nutzungen in Teilbereichen vorzusehen. Die sogenannte Verteilerebene oberhalb des Sockelgeschosses (7,2 m über NN) wird auf der Westseite des Hafenbeckens weitgehend als öffentlich zu nutzender Platz am Wasser hergerichtet. Die Absicherung dieser Nutzung erfolgt über die Festsetzung von Gehrechten.

Oberhalb des Sockelgeschosses (7,2 m über NN) sind aus Flutschutzgründen technische Sicherheitsmaßnahmen bezüglich des Wellenauflaufs notwendig, und zwar auf der Wasserseite bis zur Höhe von 8,5 m über NN und auf der Landseite bis 7,7 m über NN.

Auf den mit „(C)" bezeichneten Flächen des Kerngebiets südlich der Großen Elbstraße gilt bei der Berechnung der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse als Bezugsebene eine Höhe von 7,2 m über NN. Bei der festgesetzten Geschoßfläche sind mehrgeschossig verglaste, überdachte Innenhöfe nicht anzurechnen (vgl. § 2 Nummer 4). Bis zur Gebäudehöhe von 7,2 m über NN sind Flutschutzmaßnahmen notwendig; in diesem Bereich sind keine Büro- oder Wohnnutzung, sondern nur untergeordnete Nutzungen wie u. a. Stellplätze zulässig. Verglaste, überdachte Innenhöfe sind nicht anzurechnen, weil sie keine Hauptnutzfläche enthalten und hauptsächlich aus Gründen des Windschutzes notwendig sind.

Um den Fußgängern auf der Großen Elbstraße trotz Neubebauung durchgängig die unmittelbare Nähe zum Wasser und die freie Sicht auf die Elbe zu ermöglichen, soll wasserseitig vor den Gebäuden ein 3,5 m bis 4 m breiter begehbarer Steg verlaufen (siehe Ziffer 4.8).

Eine Gefährdung der Neubebauung des Elbufers durch den Schiffsverkehr bzw. durch aus dem Ruder laufende Schiffe ist nicht gegeben. Bereits im Rahmen der Auslobung des Realisierungswettbewerbes für den Holzhafen wurde dem Investor wegen der exponierten Lage des Gebäudes aufgetragen, abhängig von anzusetzendem Tiefgang und der bestehenden Wassertiefe, Gebäudeabschnitte festzulegen, die auf Stützenausfall durch Schiffsstoß zu bemessen sind, um schwerere Folgen als örtlich begrenzte Beschädigungen von Fassaden und Gebäude auszuschließen. Die Wassertiefe vor der Ufermauer ist darüber hinaus wesentlich geringer als im Bereich der Fahrrinne, so dass bei normalen Tiden durch den erheblichen Tiefgang größerer Schiffe mit keiner Kollision zu rechnen ist.

Bei hohen Sturmflutständen wird der Schiffsverkehr eingestellt, so dass auch in einem solchen Fall keine Gefahr besteht.

Neben den o. a. Kerngebietsfestsetzungen auf den zur Zeit unbebauten oder untergenutzten Flächen werden für die vorhandenen Kaispeicher an der Großen Elbstraße die z. T. bereits genehmigten Nutzungen und die baulichen Erweiterungen planungsrechtlich abgesichert.

Elbspeicher Große Elbstraße 39

Der ehemalige Getreidespeicher ist einer der letzten noch erhaltenen Industriebauten aus der Gründerzeit am Altonaer Hafen und steht unter Denkmalschutz. Es wurde ein Konzept für den Um- und Ausbau zu einem modernen Bürogebäude entwickelt, wobei ökologische Gesichtspunkte wie Energie-, Wassereinsparung und Verwendung von umweltverträglichen Baustoffen eine wichtige Rolle spielten. Das Gebäude ist auf neun Geschosse aufgestockt worden und schließt somit mit der Traufhöhe von 34 m über NN an das vorhandene nebenliegende Silogebäude an. Der dreigeschossige gläserne Aufbau setzt sich architektonisch bewußt von dem alten Gebäudeteil ab. Um den Eingriff in die historische Bausubstanz so gering wie möglich zu halten, wurde das neue Treppenhaus nach außen verlegt. Der östlich angrenzende Vorbau wurde seinem Bestand entsprechend eingeschossig festgesetzt. Entlang der Wasserseite verläuft ein 2,5 m breiter Weg, dessen Nutzung für die Allgemeinheit durch die Festsetzung eines Gehrechtes gesichert wird.