Mietwohnungen

7. Förderung von Baugemeinschaften

Das Interesse an dem Thema Wohnen in Baugemeinschaften und die Nachfrage nach Grundstücken durch Baugemeinschaftsgruppen sind weiterhin hoch. Es ist deshalb auch in den nächsten Jahren ein Ziel des Senats, den Baugemeinschaften ein nachfragegerechtes Grundstücksangebot unterbreiten zu können.

a. Baugemeinschaftsbilanz Baugemeinschaften können ihr Projekt in folgenden Formen realisieren:

­ Genossenschaftliche Baugemeinschaften in der Form einer Kleingenossenschaft

Bei genossenschaftlichen Baugemeinschaften, die als Kleingenossenschaft ihr Projekt realisieren, liegt das Eigentum an Grundstück und Gebäude bei der juristischen Person Genossenschaft, die von den Mitgliedern der Baugemeinschaft gegründet worden ist. Die den Wohnraum selbst nutzenden Mitglieder der Baugemeinschaft sind als Genossenschaftsmitglieder Anteilseigner der Genossenschaft. Die Baugemeinschaft hat auch die Möglichkeit, keine eigene Genossenschaft zu gründen, sondern sich einer anderen Kleingenossenschaft anzuschließen.

­ Baugemeinschaften unter dem Dach von Traditionsgenossenschaften Hierbei tritt die Baugemeinschaft nicht als eigener Bauherr auf, sondern schließt mit einer Hamburger Bestandsgenossenschaft (Traditionsgenossenschaft) einen Kooperationsvertrag ab, in dem die besonderen Rechte der Baugemeinschaft gegenüber der Traditionsgenossenschaft vereinbart werden.

­ Baugemeinschaften im individuellen Eigentum

Bei diesen Baugemeinschaften errichten oder erwerben die einzelnen Mitglieder der Baugemeinschaft Wohnungen als selbstgenutztes Wohneigentum. August 2010) insgesamt 162 von Baugemeinschaften fertiggestellten Wohnungen durch fünf Baugemeinschaften unter dem Dach von Traditionsgenossenschaften realisiert. Darüber hinaus haben drei Baugemeinschaften als Eigentümergemeinschaften 29 WE errichtet.

Im Bau befindliche Projekte (Stand 1. Oktober 2010 in Kraft getreten. Die Voraussetzungen für die Förderung sind u. a. die Zustimmung von mindestens 90 % der Mietparteien zum genossenschaftlichen Erwerbermodell und der Eintritt von mindestens 70 % der Mieterparteien in die zu gründende Genossenschaft. Weiterhin müssen mindestens 51 % der Haushalte die Einkommensgrenzen nach § 8 HmbWoFG (plus 70 %) einhalten. Die zu erwerbenden Wohnungen dürfen keinen Mietpreis- und Belegungsbindungen unterliegen. Empfehlenswert ist, dass sich mindestens 90 % der der bisherigen Mieter des Mehrfamilienhauses Mitglieder der zu gründenden Genossenschaft werden. Außerdem darf zur Sicherstellung eines energetischen Mindeststandards der Jahres-Heizwärmebedarf des Gebäudes die Obergrenzen entsprechend der Wärmeschutzverordnung 1995 nicht überschreiten. Erfüllt das Bestandsgebäude diese Anforderungen nicht, ist eine energetische Modernisierung auf das Niveau des Neubaustandards der EnEV 2009 durchzuführen.

Zusätzlich gelten die Anforderungen der Förderstufe 1 des WK-Förderprogramms „Modernisierung von Mietwohnungen" (Endenergiebedarf maximal 90 kWh/m²a Nutzfläche AN, Wohnungslüftung gemäß Lüftungskonzept nach DIN 1946-6).

Die Fördermiete beträgt für die Mieter, deren Haushaltseinkommen die Einkommensgrenzen nach § 8 HmbWoFG um nicht mehr als 70 % überschreiten, 6,30 Euro pro m² netto kalt monatlich. Nach 10 Jahren erfolgt (wie bei der Neubauförderung) eine Überprüfung der Einkommen der Haushalte und gegebenenfalls eine Anpassung der Subvention durch die WK.

Auch Mieter, die außerhalb der Einkommensgrenzen liegen, können sich an dem Genossenschaftsmodell beteiligen, zahlen aber die nicht subventionierte Miete, die zur Finanzierung und Tilgung der WK-Darlehen notwendig ist. Diese wird durch die WK im Bewilligungsverfahren ermittelt und festgelegt. Bei diesen Haushalten erfolgt keine Einkommensüberprüfung.

c. Siedlungsquartier für Baugemeinschaften

Die Nachfrage von Baugemeinschaften nach Grundstücken ist ungebrochen groß. Baugemeinschaften fragen Grundstücke vorwiegend in den innerstädtischen Lagen nach, um Urbanität, mit kurzen Wegen für die Vereinbarkeit von Beruf und Familie oder Vereinbarkeit von Wohnstandort mit kulturellem Leben verbinden zu können. Das Grundstücksangebot der Freien und Hansestadt Hamburg in diesen innerstädtischen Lagen ist knapp und die oft finanzierungsstärkere Konkurrenz groß. Hamburg bietet jedoch über die innerstädtischen und bereits stark verdichteten Quartiere hinaus attraktive Wohnstandorte, die bisher nicht im Fokus der Interessenten liegen.

Um das Augenmerk der Baugemeinschaften auf diese Wohnstandorte zu lenken und auch in diesen Wohnlagen verstärkt Baugemeinschaften anzusiedeln, bedarf es der Werbung und Begleitung durch die Stadt und der professionellen Unterstützung durch Projektentwickler.

Grundlage ist die Idee, dass auch Stadtteile, die nicht im Fokus der Baugemeinschaften liegen, durch die Ansiedlung mehrerer Baugemeinschaften in unmittelbarer Nachbarschaft eine Attraktivitätssteigerung erleben.

Die unverändert bei der zuständigen Fachbehörde angesiedelte Agentur für Baugemeinschaften hat deshalb in enger Kooperation mit den Mitgliedern der Koordinierungsrunde Baugemeinschaften (KORB-Runde) (vgl.Pkt. B 6.2) geprüft, ob ein Siedlungsquartier für Baugemeinschaften initiiert werden kann. Das Quartier sollte Platz für mindestens 200

Wohneinheiten bieten. Die Idee wird von allen Beteiligten unterstützt.

Die Agentur für Baugemeinschaften beabsichtigt deshalb im Einvernehmen mit der Finanzbehörde, ein städtisches Grundstück bereitzustellen, das über einen Zeitraum von mehreren Jahren hinweg entwickelt werden soll. Um die Idee erfolgreich umsetzen zu können, bedarf es flankierend einer intensiven Projektentwicklung, die sich mit der Vorbereitung des Quartiers für die Ansiedlung von Baugemeinschaften befasst. Im Rahmen der Projektentwicklung müssen u. a. folgende Themenkomplexe übernommen werden:

­ Klärung von Erschließungsfragen,

­ Energiekonzept,

­ Mobilitäts- und Verkehrskonzept (z. B. Car-SharingModelle etc.),

­ Gegebenenfalls Errichtung und Betrieb von Gemeinschaftshäusern, gemeinschaftlichen Spiel- und Freizeitflächen.

Zu Beginn des Verfahrens wird die Agentur für Baugemeinschaften in Abstimmung mit den zuständigen Behörden, der KORB-Runde sowie dem Arbeitskreis Wohnen der Architektenkammer ein Quartiersleitbild entwickeln, um ein für Baugemeinschaften attraktives Quartiersimage zu schaffen, das die Klammer für die verschiedenen Baugemeinschaften bilden soll. Über Informationsveranstaltungen, Pressearbeit etc. soll das Leitbild Baugemeinschaftsinteressenten und dem Stadtteil vorgestellt werden. Es ist beabsichtigt, dass die Beauftragung eines Projektentwicklers über ein Ausschreibungsverfahren erfolgt.

Sobald ein geeignetes städtisches Grundstück gefunden wird, soll mit der Realisierung des Quartiers begonnen werden.

d. Auslobung eines Baugemeinschaftspreises

Die Auslobung eines Baugemeinschaftspreises wurde vorbereitet und die Auslobungsunterlagen werden veröffentlicht. Die Auslobung sieht eine Preisvergabe in mehreren Kategorien vor, so dass auch herausragende Leistungen in einzelnen Themenfeldern (z. B. Integrationsleistungen, ökologische/energetische Qualitäten etc.) gewürdigt werden können. Es wird angestrebt, die Preisverleihung im Rahmen eines kleinen Kolloquiums zur stadtentwicklungspolitischen Bedeutung der Baugemeinschaften vorzunehmen. Diese Veranstaltung wird im Juni 2011 gemeinsam mit der IBA Hamburg GmbH durchgeführt.

8. Geförderter Wohnungsbau in der HafenCity

Für das Großprojekt HafenCity hat Hamburg mit der stadteigenen HafenCity GmbH (HCH) eine spezifische Form für die Entwicklung des aktuell größten zusammenhängenden Flächenpotenzials u. a. für Wohnungsneubau in Hamburg gewählt.

Es besteht Einvernehmen mit HCH, dass ein Teil der Flächen in der östlichen HafenCity mit der Auflage veräußert wird, dort sozialen/öffentlich geförderten Wohnungsbau zu errichten. Mit der Ausschreibung der Grundstücke der Blöcke 70/71 zwischen Shanghaiallee und Lohsepark wurde dies erstmals umgesetzt und auch geförderter Wohnungsbau berücksichtigt. Großzügige Gemeinschaftsflächen, Kinderbetreuungsmöglichkeiten in den Erdgeschossen, die Nachbarschaft zum Lohsepark und die Nähe zum künftigen Schulzentrum am Lohsepark machen die Wohnungen darüber hinaus für Familien besonders attraktiv. Hierfür waren Grundstücksangebote für ca. 300 350 Wohnungen veröffentlicht, darunter auch 70 geförderte Mietwohnungen. Auch Baugemeinschaften und Baugenossenschaften waren aufgefordert, sich zu engagieren. Die Vergabe der Grundstücke der Blöcke 70/71 ist inzwischen abgeschlossen. Damit wird die Umsetzung und Realisierung öffentlich geförderter Wohnungen sowie von Baugemeinschaften in der Hafencity weiter konkretisiert. Bezüglich der weiteren Planung in der östlichen Hafencity, insbesondere zur Berücksichtigung öffentlich geförderten Mietwohnungsneubaus und Baugemeinschaften, sowie deren Umsetzung wird die zuständige Fachbehörde die Gespräche mit der HCH fortsetzen.

Der wohnungspolitische Ertrag einer Förderung mit Mietpreis und Belegungsbindungen liegt in einer stärkeren sozialen Durchmischung als im bisher entwickelten Teil der HafenCity. Mit den Belegungsbindungen wird erreicht, dass in familiengerechte Wohnungen tatsächlich Familien einziehen. Das aktuelle Förderangebot ermöglicht eine Rentabilität der Investition im sozialen Wohnungsbau bei Grundstückskosten inklusive Sonderbaukosten bis zur Höhe von 580 Euro pro m² Wohnfläche. Dieses Förderangebot dürfte auch für Genossenschaften interessant sein, die bereits ihr Interesse an einer Beteiligung am Wohnungsbau in der östlichen HafenCity signalisiert haben.

Die Agentur für Baugemeinschaften wird an den Ausschreibungen beteiligt und erhält die Möglichkeit, auf diese hinzuweisen. Vorgesehen sind bereits längere Ausschreibungsfristen, damit Baugemeinschaften auch die Möglichkeit und ausreichend Zeit haben, sich auf eine Bewerbung vorzubereiten und diese zu entwickeln. Mit besonderen Herausforderungen verbunden sind für Baugemeinschaften die Auflagen, einen nachfolgenden Wettbewerb durchzuführen und die öffentlichkeitswirksame Nutzung der Erdgeschosszonen.

Der überarbeitete Masterplan für die östliche Hafencity liegt seit Juni 2010 vor. Der Anteil der Wohnbauflächen konzentriert sich am Baakenhafen als Wohn- und Freizeitquartier sowie im Quartier Elbbrücken als metropolitaner Wohn- und Geschäftsstandort. Die zuständige Fachbehörde wird sich für einen ausgewogenen Wohnungsmix aus Eigentum und Mietwohnungen in unterschiedlichen Preissegmenten, mit besonderen Wohnformen und einem angemessenen Anteil öffentlich geförderter Wohneinheiten, sowie für die Berücksichtigung von Baugemeinschaften einsetzen.

9. Flexibilisierung der bauordnungsrechtlichen Stellplatzregelung

Die bauordnungsrechtlichen Stellplatzregelungen wurden unter Beteiligung der Wohnungswirtschaft und betroffener Fachämter und Behörden überprüft. Derzeit wird ein Entwurf zu einer neuen Fachanweisung „Notwendige Stellplätze und notwendige Fahrradplätze" als Senatsdrucksache vorbereitet.

Aus wohnungspolitischer Sicht hervorzuheben sind folgende Änderungen:

­ Mehrfamilienhäuser Innerhalb des dicht bebauten und durch ÖPNV gut erschlossenen Stadtgebiets soll der Bemessungsschlüssel für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (ab 3 Wohnungen) von bislang mindestens 0,8 Stellplätze je Wohneinheit auf mindestens 0,6 Stellplätze je Wohneinheit reduziert werden. Die Abgrenzung des Gebiets entspricht in etwa dem Straßenring 2, der das Stadtgebiet an der Elbe von Altona bis Hamm-Mitte halbkreisförmig umschließt. Darüber hinaus sollen die HafenCity und die dicht bebauten Wohnquartiere von Ottensen, Wandsbek, Bergedorf und Harburg mit einbezogen werden.

­ Herstellung der Stellplätze auf dem Baugrundstück oder einem Grundstück in der Nähe

Sofern Stellplätze für Wohnungen auf einem Grundstück in der Nähe über eine Baulast nachgewiesen werden sollen, sah die einschlägige Globalrichtlinie bislang eine maximale Entfernung von 300 Metern (gemessen in Lauflinie) zwischen Wohnung und Stellplatz vor.

Nunmehr wird eine Entfernung von 500 Metern zwischen Wohnung und Stellplatz analog zur Entfernung für gewerbliche Nutzung als akzeptabel angesehen.

Diese Distanz von 500 Metern entspricht auch den Erfahrungswerten des HVV: Demnach liegt in Hamburg die Akzeptanzschwelle für die Entfernung zwischen Wohnung und nächster S- bzw. U-Bahn-Haltestelle bei maximal 600 Metern.