Kostenberechnung
Die Kostenberechnung der Generalplaner wird im Prüfbericht von ASSMANN vom 23. Mai 2006 in vielen einzelnen Positionen als unpräzise, unvollständig oder mit unkorrekten Einzelpreisen bemessen kritisiert98 sowie mit vermuteten Einsparpotenzialen kommentiert, welche zunächst in einer Höhe von insgesamt 7,3 Mio. angegeben und später auf 21,9 Mio. erhöht wurden.
In der Bauherrenbesprechung Nr. 19 wurde auf Grundlage einer aus Gesprächen mit den Generalplanern einerseits sowie der ReGe andererseits resultierenden Aufstellung von Einsparungspotenzialen ein neues Kostenbudget in Höhe von 210 Mio. festgelegt, welches von ASSMANN bestätigt wurde. Hierzu wurden in folgenden Bereichen Anpassungen der Kostenberechnung vom 18. April 2006 vorgenommen:
Am 10. August 2006 hat die ReGe die bevorzugten Bieter zur Abgabe eines letztverbindlichen Angebots aufgefordert und das Ende der Abgabefrist auf den 15. September 2006 festgesetzt.
Das Vertragswerk sollte laut Vorgabe aus folgenden Teilverträgen bestehen, welche den Bewerbern in einer Musterfassung zugeleitet worden sind:
1. Rahmenvertrag
2. Leistungsvertrag
3. Pachtverträge
4. Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
5. Vertrag über die Übertragung von Miteigentumsanteilen
6. Forderungskaufvertrag
7. Einredeverzichtserklärung
Das geforderte Angebot sollte in der Hinsicht verbindlich sein, dass „die Freie und Hansestadt Hamburg (...) berechtigt, aber nicht verpflichtet [war, bis zum 31.07.2007], den Zuschlag zu erteilen."
Aufgrund des von der ReGe vorgegebenen und vom Bieter aufgenommenen neuen Finanzierungskonzepts sind die Baukosten im ersten Angebot vom 15. September 2006 nicht mehr in Nutzungsbereiche oder Kostengruppen aufgeteilt worden. Vielmehr sollte für das gesamte Vertragswerk ein Pauschalfestpreis in Höhe von 257.388.926, zu entrichten in unterschiedlich hohen Teilraten zwischen dem 31. Januar 2007 und dem 28. Februar 2010, vereinbart werden.
Um die angebotene Kostensumme mit den vorherigen Kostenständen vergleichbar zu machen, wurden die Miteigentumsanteile am Wohnungsbereich sowie den dazugehörigen Parkplätzen, welche zum Preis von 7,6 Mio. auf einen dritten Erwerber übertragen werden sollten, zur Beurteilung des Angebots mit einem Wert von 17 Mio. bewertet (ohne Ausbau). Damit stellte für die ReGe eine Gesamtbausumme von 274,4 Mio. die Grundlage der Vergabeentscheidung dar.
Diese Gesamtbausumme wurde nach Nutzungsbereichen aufgeteilt und dem zweiten indikativen Angebot vom 15.
Im Hinblick auf einen Zuschlag für ADAMANTA wurde nach Kostenreduktionen des Angebots gesucht. ADAMANTA und der Generalplaner hielten es für möglich, in einem gemeinsamen Überprüfungsprozess durch Planreduktionen die Baukosten um 106 Akte Nr. 122d, S. 020, Aufforderung zur Abgabe eines letztverbindlichen Angebots vom 10. August 2006.
107 Akte Nr. 123h, S. 074, 078, Erstes verbindliches Angebot der ADAMANTA vom 15. September 2006, § 3 Generalunternehmervertrag, Anlage 1 zum Generalunternehmervertrag.
108 Akte Nr. 122f, S. 039, Anlage zum Aktenvermerk des Projektkoordinators für das Bürgermeistergespräch am 20. September 2006 (Einzelbeträge sind gerundet). 109 Akte Nr. 122f, S. 035, Aktenvermerk des Projektkoordinators für das Bürgermeistergespräch am 20. September 2006. etwa 40 Mio. bis 44 Mio. zu senken. Die ReGe stellte daher in Aussicht, dass Ende Oktober mit ADAMANTA ein Ergebnis erzielt werden könne, das wirtschaftlich sei und dem Senat und der Bürgerschaft noch so rechtzeitig vorgelegt werden könne, dass keine wesentliche Verzögerung des Baubeginns eintrete.
6. Endgültiges Angebot vom 24. November 2006
Die avisierte Kostenreduktion gegenüber dem Angebot vom 15. September 2006 wurde im Rahmen von gemeinsamen Sitzungen mit Vertretern der ReGe, dem Generalplaner, HOCHTIEF, ASSMANN sowie der Kulturbehörde in Form von Maßnahmen zur Kostensenkung sowie von Maßnahmen zu Ertragssteigerungen vorbereitet. zur Realisierung der Szenografie beinhaltete. Es erfolgte durch ASSMANN ein Vergleich des Angebots mit der Kostenberechnung der Entwurfsplanung vom 18. April 2006, wobei festgestellt wurde, dass die „bereinigten vergleichbaren Baukosten ohne Baunebenkosten eine Steigerung von 27,8 Mio. aufweisen."
Das Angebot wurde von der Ernst & Young Real Estate GmbH im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme vom 18. Dezember 2006 auf wirtschaftliche Aspekte geprüft, wobei die finanziellen Risiken vor dem Hintergrund der vertraglichen Sicherungsvereinbarungen sowie der gestellten Sicherheiten als gering eingeschätzt worden sind1. Der Senat hat dem Angebot am 19. Dezember 2006 zugestimmt116 und es in der Drucksache 18/5526 vom gleichen Tag gegenüber der Bürgerschaft dargestellt sowie die Zustimmung zum Vertragswerk beantragt.