Wohnlagebewertung für den Mietenspiegel

Der Mietenspiegel der Freien und Hansestadt Hamburg sieht eine Unterscheidung der Wohnlagen nach den Kategorien „normal" und „gut" vor. Die Baubehörde, Amt für Wohnungswesen, nimmt für die jeweiligen Straßen eine Bewertung vor. Für den Mietenspiegel 1997 wurde unter anderem der Bereich der Hegestraße zwischen Eppendorfer Baum und Hegestieg von der Wohnlage „normal" auf „gut" aufgewertet.

Dies vorausgeschickt, frage ich daher den Senat.

Für die Bewertung der Lage einzelner Mietwohnungen kann das Wohnlagenverzeichnis eine grobe Orientierung geben. Sie muss durch die in der jeweiligen Fassung des Mietenspiegels genannten Lagequalitäten in Verbindung mit Ortskenntnissen überprüft werden. Hierauf wird in der Mietenspiegelbroschüre stets hingewiesen. Vgl. Anlage (Auszug aus der aktuellen Mietenspiegelbroschüre).

Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt.

1. In welchen Abständen wird eine Überprüfung des Straßenverzeichnisses hinsichtlich der o.g. Kategorien vorgenommen?

Das Wohnlagenverzeichnis wird vor der Erstellung eines Mietenspiegels ­ soweit erforderlich ­ überarbeitet. In 1995 wurde eine komplette Überarbeitung des Wohnlagenverzeichnisses durchgeführt. 1997 und 1999 wurden geringfügige Änderungen vorgenommen.

2. Nach welchen Kriterien wird die Zuordnung zu einer Wohnlage-Kategorie vorgenommen?

Die Einordnung der Baublockseiten in die Wohnlagekategorien „normal" und „gut" erfolgt durch ein wohnungswirtschaftlich erfahrenes Forschungsinstitut auf Basis eines multivariaten statistischen Verfahrens unter Einbeziehung verschiedener Merkmale (vgl. Anlage).

Dieses Vorgehen wurde unter Beteiligung des Arbeitskreises Mietenspiegel, dem Vertretungen unterschiedlicher wohnungswirtschaftlicher Interessenverbände und der Gerichte angehören, entwickelt.

3. Aus welchem Grund wurde der o. g. Bereich der Hegestraße trotz zunehmender Verkehrsbelastung ohne erkennbare Verbesserung der örtlichen Verhältnisse der Wohnlage-Kategorie „gut" zugeordnet?

Die in der Antwort zu 1. genannte Neubewertung der Wohnlage in 1995 hat dazu geführt, dass die Straßenabschnitte Hegestraße 27­31 und 62­68 unter Berücksichtigung des in der Antwort zu 2. beschriebenen Vorgehens mit „gut" bewertet wurden.

4. Weshalb erhalten Mieter, die sich aufgrund der Aufwertung einem Mieterhöhungsverlangen ausgesetzt sehen, vom Amt für Wohnungswesen keine Auskunft über den Grund der Änderung?

Auf Anfragen werden Auskünfte über das o.g. Verfahren und aus dem Wohnlagenverzeichnis mit dem Hinweis erteilt, dass die Beurteilung eine grobe Orientierung sein kann und zu welchem Zeitpunkt sie erfolgt ist. Für eine Bewertung des Einzelfalls wird auf die im Hamburger Mietenspiegel genannten Wohnlagenmerkmale sowie auf Ortskenntnisse verwiesen.

Anlage zur Antwort des Senats