Verkaufslizenzen im Umfeld der Arena

Der Senat bestätigt den nicht genehmigten Straßenverkauf im Umfeld und auf den Zuwegen zum Volkspark. Zur Zeit werden keine Lizenzen bzw. Konzessionen vergeben, da für dieses Gebiet die Landschaftsschutzverordnung gilt.

Mit der bestehenden Personalkapazität im Bezirk und bei der Polizei kann der wilde Straßenverkauf nur partiell unterbunden werden. Der Bezirk Altona kann sich vorstellen, dass die Vergabe von Genehmigungen auf den Arenabetreiber konzentriert wird und der Bezirk darauf verzichtet, selbst Lizenzen zu vergeben. Es wird auf die analoge Regelung beim Volksparkstadion verwiesen, bei dem der HSV vergleichbare Rechte innerhalb und außerhalb des Stadions auf ein Subunternehmen übertragen hat.

Nach dem Hamburger Wegegesetz sind beim Straßenverkauf Sondernutzungsregelungen zu treffen.

8. Beurteilung der Verhandlungsergebnisse Weiterentwicklungen und Veränderungen des Realisierungskonzeptes haben die Verhandlungen wesentlich bestimmt. Von der Investorengruppe mit professionellem Sachverstand ausgearbeitete Konzepte belegen nachhaltig die Schwierigkeiten, innerhalb der Rahmenvorgabe von Senat und Bürgerschaft zu bleiben, eine Mehrzweckhalle auf rein privatwirtschaftlicher Basis zu errichten und zu betreiben. Ein Blick auf Hallenprojekte in anderen deutschen Städten belegt diese Feststellung nachhaltig. Es scheint bisher in keinem Fall gelungen, ohne öffentliche Zuschüsse eine Sport- und Unterhaltungsarena zu errichten und wirtschaftlich stabil zu betreiben. Das mit dem erfahrenen Partner Jokerit von Deuteron entwickelte Konzept bietet Hamburg die Chance, über eine moderne Arena die Standortattraktivität zu steigern und den finanziellen Beitrag auf die Grundstücksübertragung zu begrenzen.

Ohne Zweifel ist die Umsetzung des vorgelegten Konzeptes zunächst risikobehaftet, da ihr Erfolg in hohem Maße von der Aufnahmebereitschaft des Kapitalmarktes abhängt. Eine realistische privatwirtschaftliche Alternative zu dem Deuteron/Jokerit Konzept etwa an einem anderen Standort oder durch andere private Investoren, wird indes nicht gesehen.

V. Handlungsempfehlung

Mit Ausnahme einer nicht abschließend zu beurteilenden Finanzierung und der nicht hinreichend nachgewiesenen Stellplätze ist das durch Deuteron ausgearbeitete Konzept schlüssig, es bewegt sich innerhalb der Bedingungen der Anhandgabe und beachtet die Ziele der Ausschreibung.

Die vorgesehene Finanzierung, die zu wesentlichen Teilen auf Finanzmittel mit Eigenkapitalcharakter ausgerichtet ist, erfordert allerdings noch den Beweis der Marktfähigkeit.

Belastbare Verträge mit den Erwerbern von Rechten setzen nach den Ausführungen der Investoren eine grundsätzliche Zustimmung der Stadt zu diesem Konzept voraus. Erst dann herrscht ausreichende Rechtssicherheit für das erfolgreiche Einwerben in der Privatwirtschaft. Auch die Hamburgische Landesbank weist auf die fehlende Markterprobung des Finanzierungskonzeptes hin, schließt dessen Markterfolg aber nicht aus. Die Entscheidungslage für die Stadt ist in dieser Situation kaum verbesserungsfähig. Wenn die Stadt an ihrer Forderung nach einer privatwirtschaftlichen Lösung festhält, bietet das Konzept hierzu die Chance der Realisierung und eine Arena besitzt unverändert einen hohen Stellenwert für Hamburg. Der Senat empfiehlt daher, den Investoren die Umsetzung dieses Realisierungskonzeptes unter den folgenden Bedingungen zu ermöglichen.

Vor einer rechtswirksamen Grundstücksübertragung auf die Investoren haben diese den zugesagten Vermarktungserfolg sowie eine tragfähige Vereinbarung mit der Stadt über die notwendigen Stellplätze in hier festgelegten Meilensteinen nachzuweisen. Hierzu gehören

a) der Vorverkauf von Logen in Höhe von 63,5 %, Business-Seats in Höhe von 20 %,

b) der Verkauf des Namensrechtes in Höhe von 100 %, und der exklusiven Verkaufsrechte in Höhe von 60 %, der im Finanzierungskonzept festgelegten Anteile, jeweils durch belastbare Verträge bis spätestens zum 30. September 2000. Ausschlaggebend ist der Nachweis der sich ergebenen Summe der Rechteverwertung, Einzelpositionen bleiben austauschbar.

Führen die nach DIN 276 ermittelten, garantierten Baukosten zu Abweichungen in den Gesamtkosten der Investition, sind die Meilensteine anzupassen. Es gelten die Relationen der Rechteverwertung unverändert.

Ebenfalls wird bis zu diesem Termin

c) das Eigenkapital in Höhe von 100 % in die Besitz- und Betreibergesellschaft eingebracht und die

d) Zusage eines Kreditinstituts über ein Finanzierungsvolumen von 21 Mio. DM vorgelegt.

e) die Vergabe des Bauauftrags an ein erstklassiges Bauunternehmen nachgewiesen, wobei die Eckpunkte des Bauauftrags hinsichtlich Qualität, Quantität und der Zeitschiene durch Garantie eines renommierten Kreditinstituts zusätzlich abzusichern sind.

f) eine Vereinbarung über eine Stellplatzkonzeption für Arena und Stadion, die zu einer ausreichenden Stellplatzanzahl in Übereinstimmung mit baurechtlicher Genehmigungsfähigkeit führt. Mit der Realisierung der Arena ist die Beendigung der Nutzung der Überlaufparkplätze in absehbarer Zeit vorzusehen.

Insgesamt ist nach derzeitigem Planungsstand von den Baukosten in Höhe von 144 Mio. DM ein Betrag von 99 Mio. DM entspricht 68,75% als gesichert finanziert nachzuweisen.

Werden diese Bedingungen nicht erfüllt, scheitert die Grundstücksübertragung.

Der Grundstückserwerb der Arena Besitz- und Betriebsgesellschaft reduziert sich abweichend von der Anhandgabevereinbarung zunächst auf die Fläche der Arena mit reduzierter Mantelbebauung. Die verbleibenden Flächen können dann langfristig von der Stadt angemietet werden.

Ein Verkauf des restlichen Mantelgrundstücks erfolgt erst im Falle einer Bebauung und zwar zum dann gültigen vollen Verkehrswert.

Der Nachweis der notwendigen Stellplätze ist im Rahmen der geltenden Rechtsvorschriften auszugestalten. Zu ihrer Sicherung werden aufgrund der Grundstücksaufteilung Baulasteintragungen nötig sein, die Stadt wird folglich die Flächen für die Stellplatznutzung zur Verfügung stellen.

Ein ca. 8560 m² großer Grundstücksstreifen zwischen Sylvesterallee und Volksparkstadion, ist durch die der Planung folgenden Grundstückszuschnitte nicht zugeordnet. Über die endgültige Verwendung dieses Streifens werden der HSV und Deuteron eine einvernehmliche Regelung beschließen. Die Fläche, zur Zeit an den HSV vermietet, ist dann entweder dem Arenagrundstück oder dem Grundstück Volksparkstadion zuzuschlagen.

Über die wesentlichen zu vereinbarenden Vertragsbestimmungen informieren die in der Anlage 3 beigefügten Essentials.

VI. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft möge

1. Kenntnis nehmen,

2. einer Grundstücksübertragung nach Maßgabe der in Textziffer V, Buchstaben a ­ f formulierten Bedingungen und der Essentials für das Grundstücksgeschäft zustimmen.

Anlagen zur Bürgerschaftsdrucksache 16/3906

­ Grundstück

Es müssen mehrere Grundstücke (je eins für Arena, Mantelnutzung und sonstige Stellplatzflächen) gebildet werden.

Der Grundstückszuschnitt hat in enger Abstimmung mit dem Eigentümer des Volksparkstadions zu erfolgen.

Zunächst erfolgt nur der Verkauf des etwa 42 035 m² großen Arenagrundstücks. Die Stellplatzflächen werden langfristig vermietet. Für die spätere Errichtung einer Mantelnutzung kann der Verkauf dieses Grundstücks zum Verkehrswert erfolgen. Das Grundstücksgeschäft bedarf dann der erneuten Zustimmung der zuständigen parlamentarischen Beschlussgremien.

­ Kaufpreis

Der Kaufpreis für das Arenagrundstück beträgt 1, ­ DM.

­ Bauverpflichtung Festschreibung von Fertigstellungsfristen (kein vorzeitiger Baubeginn für die Mantelnutzung) mit Fertigstellungsgarantie einer renommierten Bank.

­ Nutzungsbindung auf Dauer Sicherung durch Dienstbarkeit, entsprechend den Wünschen des Sportamtes.

­ Weiterveräußerung Weiterveräußerung nur mit Zustimmung der Stadt.

­ Erlösbeteiligung Beteiligung von 50 % an allen über den kalkulierten Nettomieten/Nettoerlösen liegenden Einnahmen, sobald mit der Gesamtinvestition im Durchschnitt der vergangenen drei Jahre eine Gesamtrendite von 10% p.A. erwirtschaftet worden ist.

Dieses Beteiligungsrecht der FHH kann auch durch Zahlung einer angemessenen Verzinsung (7 % p. A.) des Bodenwertes für die Mantelnutzungsflächen (6,5 Mio. DM) oder durch Zahlung eines Einmalbetrages in Höhe des Bodenwertes abgegolten werden.

­ Wiederkaufsrechte und Vertragsstrafen zur

1. Sicherung der Bauverpflichtung,

2. der Nutzungsbindung,

3. der Nachleistungsverpflichtung und

4. des Zustimmungsvorbehalts bei Weiterveräußerung.

­ Wiederkaufspreis

Für das Grundstücke 1,­ DM. Für die Bauwerke die Aufwendungen abzüglich einer Abschreibung von 4 % p. A.

­ Gewährleistungsausschluss Umfassender Gewährleistungsausschluss, insbesondere auch hinsichtlich möglicher Altlasten (ausgenommen die Übernahme von Kosten in Höhe von max. 5 Mio. DM für die Sanierung des Arenagrundstücks und die Errichtung einer Migrationssperre).

­ Leitungen und Ähnliches Vorhandene Versorgungsleitungen werden entsprechend den rahmenvertraglichen Verpflichtungen der Stadt durch Dienstbarkeiten gesichert. Etwaige Umlegungskosten gehen zu Lasten des Käufers. Sonstige Anlagen werden, soweit noch nicht erfolgt, ebenfalls dinglich gesichert.

­ Stadionwache

Sowohl die Kosten als auch die erforderliche Fläche zur Realisierung der Stadionwache wird in dem Sinne Bestandteil der zu schließenden Grundstücksverträge, dass der Investor ausdrücklich bestätigt, dass er einen Beitrag zur Stadionwache leisten und nach zu treffenden Regelungen mit dem HSV die Integration der Stadionwache beim Bau der Arena vorsehen wird.

­ Kosten Beurkundungs- und Nebenkosten trägt der Käufer.