Ratenzahlung

1. Anlass

Der Neubau für die Fachhochschule (FH) am Berliner Tor ist ein zentrales Element der Strukturentwicklungsplanung für die FH, die u. a. eine Reduzierung der Standorte von bisher acht auf vier anstrebt. Mit dem Neubau können die drei Standorte Rainvilleterrassen (bisher Fachbereiche Seefahrt und Wirtschaft), Grindelhof (Bibliothekswesen) und Winterhuder Weg (Verwaltung) aufgegeben und am Berliner Tor das Kompetenzzentrum der FH mit dem Profil Wirtschaft und Technik realisiert werden (vgl. hierzu im einzelnen Drucksache 15/2255). Der Neubau ist an ein Investorenkonzept für die Gesamtentwicklung der Flächen am Berliner Tor geknüpft.

Mit der vorliegenden Drucksache soll die Bürgerschaft über zwischenzeitliche Veränderungen am Vorhaben Neubau für die FH am Berliner Tor einschließlich Mantelbebauung unterrichtet werden. Über die wissenschafts- und stadtteilpolitische Bedeutung des Projekts ist die Bürgerschaft am 19. Juni 1997 mit der Drucksache 15/7434 „Erweiterung der Fachhochschule Hamburg am Standort Berliner Tor" unterrichtet worden. Zugleich dient die Vorlage der Beantwortung des Bürgerschaftlichen Ersuchens vom 8. Dezember 1999 (Drucksache 16/3553) mit dem der Senat um Bericht und Auskunft zu den nachstehenden Fragen gebeten wurde:

a) Welche Änderungen hat das Investorenmodell seit dem Beschluss der Bürgerschaft vom Juni 1997 ­ insbesondere in räumlicher Hinsicht ­ erfahren?

b) Wie stellt sich der aktuelle Sachstand dar?

c) Welche Maßnahmen hat der Senat bisher getroffen und wird er weiterhin treffen, um das Ziel von Bürgerschaft und Senat zu erreichen, das Konzept zügig zu realisieren?

2. Verfahren und Planungsstand

Bisheriges Konzept

Die Bürgerschaft hat am 19. Juni 1997 dem mit der Drucksache 15/7434 „Erweiterung der Fachhochschule Hamburg am Standort Berliner Tor" vorgelegten Konzept und dessen finanziellen Auswirkungen zugestimmt.

Auf dem Gelände der Fachhochschule am Berliner Tor sollte neben dem Neubau für die Fachhochschule durch die ergänzende Mantelbebauung des Investors „Arbeitsgemeinschaft Siemens AG/Hanseatica Unternehmens-Consulting GmbH" eine ganzheitliche städtebauliche Lösung realisiert werden und durch den dadurch erzielten Grundstückserlös gleichzeitig ein Beitrag zur Finanzierung des Fachhochschulneubaus erzielt werden. In der Mantelbebauung waren ein Musical-Theater, ein Hotel und ein Studierendenwohnhaus geplant.

Nachdem für das Vorhaben der Architektenwettbewerb im Dezember 1997 abgeschlossen werden konnte und auf der Basis des überarbeiteten Entwurfs des 1. Preisträgers Ende April 1998 der Bauvorbescheidsantrag gestellt worden war, teilte der Investor mit, dass sich das Musicaltheater aus finanziellen Gründen nicht realisieren lässt.

Neues Konzept

Nach Aufgabe des Musicalkonzepts arbeitete der Investor unter weitgehender Aufrechterhaltung des Fachhochschul- und städtebaulichen Gesamtkonzepts an einem neuen Nutzungskonzept für die Mantelbebauung, das weiterhin ein Studentenwohnhaus und ein Hotel vorsieht. Anstelle des Musicaltheaters wird nun ein Gerichtsgebäude mit kleiner Ladenzeile zur Sicherung der Nahversorgung der Justizmitarbeiterinnen und -mitarbeiter und der Bewohnerinnen und Bewohner des Studierendenwohnhauses

30. 05. 0016. Wahlperiode Neubau für die Fachhochschule Hamburg am Standort Berliner Tor einschließlich Mantelbebauung sowie des Appartementhotels errichtet. Das Gerichtsgebäude soll rund 14 400 m2 und ­ nach seiner haushaltsneutralen Anmietung unter gleichzeitiger Aufgabe bisheriger Mietverhältnisse ­ gerichtliche Einheiten in einem „Justizforum Ost" umfassen. Das Nutzungskonzept ist mit der Stadtentwicklungsbehörde und dem Bezirk Hamburg Mitte abgestimmt worden.

Zwischenzeitlich musste der für die Entwicklung der Mantelbebauung zuständige Mitinvestor Hanseatica Unternehmens-Consulting GmbH das Insolvenzverfahren beantragen, so dass der verbleibende gesamthaftende Teilinvestor Siemens AG gezwungen war, einen neuen Partner für die Investorenarbeitsgemeinschaft zu finden. Dies ist gelungen. Es steht nunmehr die Grundstücksgesellschaft Lübeckertordamm mbH & Co KG, an der u. a. die Hamburgische Landesbank beteiligt ist, zur Verfügung, die in alle bestehenden Rechte und Pflichten des Investorenvertrages eintritt.

Der Investor will mit dem Bau noch im Sommer 2000 beginnen. Die Bauzeit soll einschließlich notwendiger Vorwegmaßnahmen, wie dem nachstehend erläuterten Abriss des Kesselhauses, ca. 24 Monate betragen.

3. Folgeänderungen für den Fachhochschulneubau

Abriss Kesselhaus

Im Rahmen des Architektenwettbewerbs hat sich gezeigt, dass der Abriss des auf dem Gelände befindlichen sog. Kesselhauses entwurfsbedingt notwendig und finanziell von Vorteil ist. Der Umfang der Abbrucharbeiten und die Art und Weise der Wiederherrichtung der nicht abzubrechenden Gebäudeteile sind mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt. Die FH, die bisher auf den Erhalt des Kesselhauses wegen der hier untergebrachten Dampfturbine, die zu Ausbildungszwecken erforderlich ist, bestanden hat, ist mit dem Abriss einverstanden, da zwischenzeitlich eine vorübergehende Mitnutzung von Anlagen der Hochschule der Bundeswehr vereinbart werden konnte. Der Abriss des Kesselhauses führt zu Mehrkosten in Höhe von 1 254 000 DM. Demgegenüber stehen Mehreinnahmen (erhöhter Grundstückserlös), die sich u. a. durch den Abriss des Kesselhauses und hierdurch mögliche Optimierung der Mantelbebauungsfläche erzielen lassen.

Fußgängerbrücke Des weiteren hat sich herausgestellt, dass zur Anbindung des FH-Neubaus an die bereits vorhandenen Gebäude, insbesondere zur fußläufigen Erschließung aller zentralen Einrichtungen wie Bibliothek, Mensa (Elektrohochhaus) und Hörsäle (Neubau) eine Fußgängerbrücke notwendig ist. Die zusätzlichen Kosten hierfür betragen rund 426 000 DM.

Verhältnis HNF/BGF, Flächenanpassung

Das für den Neubau anerkannte und umzusetzende Raumprogramm beträgt 10 600 m2 Hauptnutzfläche. Dafür waren in der Planung ­ und hierauf bezog sich das Angebot des Investors ­ 17 000 m2 Bruttogrundrissfläche (BGF) vorgesehen gewesen. Diese sehr ehrgeizige Flächenrelationsvorgabe ließ sich leider nicht realisieren. Insbesondere der für die Gebäudefunktion entsprechende hohe Anteil an erforderlichen Verkehrsflächen hat zu einer Steigerung der BGF auf 17 958 m2 geführt, die zu Mehrkosten in Höhe von rd. 1 594 450 DM führen.

Kfz-Stellplätze

Durch die Änderung des Nutzungskonzepts für die Mantelbebauung entfällt die bisher vorgesehene wechselseitige Nutzung von 220 Kfz-Stellplätzen zwischen Musicalbesuchern und Fachhochschulstudenten. Statt der 50 bereits nach dem früheren Konzept für den Fachhochschulneubau abzulösenden Stellplätze müssten nunmehr nach § 48 HbauO in Verbindung mit der Globalrichtlinie 2/98

270 Stellplätze abgelöst werden. Hiervon sollen 61 Stellplätze für die FH in der Tiefgarage für die Mantelbebauung für einen Preis von 15 000 DM pro Stellplatz und damit unterhalb des Ablösebetrages von 17 600 DM durch den Investor errichtet werden. Über die Einzelheiten der zukünftigen Bewirtschaftung dieser 61 Stellplätze soll mit dem Investor eine Vereinbarung geschlossen werden. Die Mehrkosten betragen insgesamt rund 634 000 DM.

Höherer Grundstückserlös

Durch die Veränderung des Nutzungskonzeptes für die Mantelbebauung konnte ein wesentlich höherer Grundstückserlös erzielt werden. Bisher war von einem Grundstückserlös von 11 010 050 DM ausgegangen worden. Der Grundstückserlös beträgt nunmehr 18 578 250 DM. Dieses Ergebnis konnte durch die jetzt geplante Inanspruchnahme des ehemaligen Kesselhausbereiches der Fachhochschule für die Mantelbebauung und durch die dadurch mögliche Ausweitung des Bauvolumens der Mantelbebauung erzielt werden.

Von dem ca. 11 135 m2 großen Grundstück stehen 9465 m2 für die Mantelbebauung zur Verfügung. Gegenüber dem ursprünglichen Konzept (insgesamt 19 200 m2 GF 86) ist eine erhebliche Verdichtung geplant.

Für Hotel-Apartments liegt der Geschäftsstelle kein Schichtwert vor. Als Orientierungshilfe hierfür dienen die Nutzungen der Umgebung. Diese bestehen aus Büro- und Wohnnutzung. Für freifinanzierten Wohnungsbau gab die Geschäftsstelle einen Preis von 530 DM /m2

GF 86 an, so dass im Mittel von etwa 665 DM /m2 auszugehen ist.

Die Bewertung der Flächen für Studentenwohnungen entspricht dem im öffentlich geförderten Wohnungsbau üblichen Richtsatz. Die Studentenwohnungen sind in das Wohnungsbauprogramm für 2000 aufgenommen worden.

Der Durchschnittspreis für die gewerbliche Nutzung liegt mit 721 DM /m2

GF 86 über dem der ursprünglich vorgesehenen (Musical)Nutzung (665 DM /m2) und auch über dem in der Ausschreibung für das Polizeipräsidium am Berliner Tor mit vergleichbarer Nutzung erzielten Preis (700 DM/m2).

Insgesamt bewegen sich die Basiswerte für die gewerblichen Nutzungen damit noch im Rahmen einer Verkehrswertspanne.

Neu ausgehandelt wurde die Beteiligung des Käufers an den Entsorgungsmehrkosten für den gewerblichen Teil bis zur Höhe von 1,4 Mio. DM, so dass damit eine 100%ige Abdeckung ermöglicht wird.

Im Gegensatz zur bisherigen Lösung soll das Grundstück insgesamt an einen Fonds verkauft werden, so dass auch für das Studentenwohnheim auf das Wiederkaufsrecht verzichtet werden muss. Die Nutzungsbindung für das Studentenwohnheim (30 Jahre) und die Hotel-Apartments (10 Jahre) wird über Dienstbarkeiten und Vertragsstrafenregelung gesichert.

Geringere Bauzeitfinanzierung / Darlehenszinsbelastung trotz Mehrkosten

Durch den nunmehr erheblich gestiegenen Grundstückserlös, der unmittelbar in die Finanzierung des Vorhabens fließt, können die Bauzeitfinanzierung und die durch die Ratenzahlung entstehenden Darlehenszinsbelastung trotz der dargestellten Mehrkosten, niedriger gehalten werden als bei dem ursprünglichen Konzept.

Die aufgezählten Änderungen führen zu Mehrkosten, die insgesamt durch die Mehrerlöse beim Grundstückserlös für die Mantelbebauung aufgefangen werden.

Die Bürgerschaft hat mit dem Haushaltsplan 2000 beim Titel 3510.981.01 „Zuweisung für Investitionen nach dem HBGF an den Wirtschaftsplan der Fachhochschule Hamburg" für den Neubau der Fachhochschule eine Verpflichtungsermächtigung in Höhe von 74 345 000 DM bewilligt.

Dieser Betrag reicht aus, die finanziellen Auswirkungen des neuen Investorenvertrages (Baukosten einschl. Finanzierungskosten) abzudecken.

6. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle von dem geänderten Konzept für den Neubau der Fachhochschule am Standort Berliner Tor Kenntnis nehmen.

Mitfinanzierung / Wirtschaftlichkeitsnachweis

Das Vorhaben ist zur Mitfinanzierung als sogenanntes Drittvorfinanziertes Vorhaben mit den Kosten der Bauzeit- und Darlehensfinanzierung zum Rahmenplan für den Hochschulbau angemeldet worden. Diese Möglichkeit der Mitfinanzierung alternativer Finanzierungsformen besteht seit dem Beschluss des Planungsausschusses nach dem Hochschulbauförderungsgesetz vom 1. Juli 1997. Das dazu erforderliche Verfahren zur Anerkennung der Wirtschaftlichkeit des Vorhabens ist abgeschlossen ­ die Zustimmung des Bundes zur Mitfinanzierung des neuen Konzepts im vorstehend dargestellten Umfang (siehe vorstehende Tabelle) liegt vor.

5. Mittelbereitstellung Vorbehaltlich der mit der Baugenehmigung für die Mantelbebauung festzustellenden endgültig zu realisierenden Flächen und damit verbundenen endgültigen Grundstückserlöses ergeben sich folgende jährlichen Belastungen im Haushalts- und Finanzplan:

Jahr Baukosten incl. Umbauten Einrichtung Telefon Ablösung Bauneben- Gesamtkosten Finanzierung Bestand Stellplätze kosten TDM bis 2001..