Hausverwaltung der STEG im Karoviertel

Betreff: Hausverwaltung der STEG im Karoviertel ­ Beschwerden der Mieter/innen Mir liegen etliche Beschwerden von Mieter/innen der STEG im Karoviertel vor. Besonders an den fehlenden bzw. unverständlichen Abrechnungen der Heizkosten und der Betriebskosten gibt es heftige Kritik.

Dies vorausgeschickt, frage ich den Senat.

Der Senat beantwortet die Fragen auf der Grundlage von Auskünften der STEG Hamburg mbH wie folgt.

A. Heizkosten

1. Welche Wärmeversorgung gibt es für die sanierten/instand gesetzten Häuser im Treuhandvermögen der STEG im Karoviertel?

Die Beheizung der sanierten Objekte erfolgt in unterschiedlicher Art und Weise, so z. B. durch Fernwärme, Gas-Einzelheizungen, Gas-Zentralheizungen und Blockheizkraftwerke.

2. Seit wann sind welche Häuser an diese Wärmeversorgung angeschlossen?

Die Häuser der STEG Hamburg mbH werden im Rahmen der Sanierungen mit Zentralheizungen ausgestattet;erstmalig erfolgte dies im Jahre 1991. Die auf sämtliche Häuser bezogenen Angaben im Sinne der Fragestellung lassen sich im Rahmen der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit nicht ermitteln.

3. Wie hoch sind die durchschnittlichen Vorauszahlungen für die Wärmeversorgung einschließlich Warmwasseraufbereitung pro Quadratmeter Wohnfläche?

4. Stimmt es, dass in einzelnen Wohnungen Kosten für die Wärmeversorgung von bis zu 25 DM jährlich/m2 Wohnfläche gezahlt werden bzw. wurden?

Die jährlichen Heizkosten hängen vom individuellen Wärmebedürfnis und dem entsprechenden Verbrauch der Mieterinnen und Mieter ab. Die Bandbreite beläuft sich nach Kenntnis der STEG Hamburg mbH im Bereich von 0,70 DM pro Quadratmeter und Monat bis zu 1,90 DM pro Quadratmeter und Monat. Eine separate Aufstellung bzw. Statistik liegt hierzu nicht vor.

5. Wie ist es zu erklären, dass in anderen Fällen wiederum, z. B. in der Marktstraße 5, die Heizkosten von 19,17 DM/m2 im Jahr 1992 auf 3,48 DM/m2 im Jahr 1998 gesunken sind ­ ohne dass ein Mieterwechsel stattgefunden hat?

Unabhängig von einem Mieterwechsel bleibt der Wärmeverbrauch individuell und ist auch abhängig von den unterschiedlichen Winterperioden. In der Marktstraße 5/6 gab es eine Heizkostenrückerstattung durch die Hamburger Gaswerke, welche die absoluten Wärmekosten dieser Abrechnungsperiode gesenkt hat.

A. 6. Wann wurde die jeweilige Jahresabrechnung für welche Häuser erstellt?

7. Für welche Häuser fehlen welche Jahresabrechnungen?

Grundsätzlich ist die STEG Hamburg mbH bestrebt, zeitnah im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen abzurechnen, d.h. innerhalb des Folgejahres. Die auf sämtliche Häuser bezogenen Angaben im Sinne der Fragestellung lassen sich wegen des erheblichen Aufwands im Rahmen der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit nicht ermitteln. Siehe aber Antwort zu 8. bis 10.

8. Stimmt es, dass z. B. die Mieter/innen der Häuser Grabenstraße 9, 9a­b seit Juli 1995

Vorauszahlungen für die Heizkosten leisten, bei der ersten Heizkostenablesung derVerbrauch von 7/95 bis 12/96 erfaßt und in Rechnung gestellt wurde, jedoch bei den Vorauszahlungen nur die Beiträge aus 1996 berücksichtigt wurden? Falls ja:Weshalb wurden die Vorauszahlungen aus 1995 nicht berücksichtigt? Gibt es weitere Häuser, wo so verfahren wurde? Falls nein:Wo bzw.wann wurden die Heizkostenvorauszahlungen der Mieter/innen aus dem Jahr 1995 gegengerechnet?

9. Wann verjähren die Ansprüche aus Heizkostenabrechnungen

a) für die Vermieterin (z.B. bei Nachzahlungen),

b) für die Mieter/innen (z.B. bei Guthaben)?

10. Wie verändern sich die Verjährungsfristen bei eingelegten Widersprüchen der Mieter/innen?

Aufgrund von Schwierigkeiten mit der Abrechnungsfirma gibt es zum Teil erhebliche Verzögerungen in der Abrechnung der jeweiligen Heizkostenperioden.Insbesondere sind die Objekte, welche an die Heizzentrale der Marktstraße 107 angeschlossen sind, betroffen (Grabenstraße 9, 9a­e, Grabenstraße 11, 11a­e sowie die Marktstraße 107­111). Grundsätzlich verjähren die Ansprüche der Mieterinnen und Mieter sowie derVermieterin nach vier Jahren. Die Mieterinnen und Mieter haben das Recht zum Einbehalt der aktuellen Heizkostenvorauszahlungen und machen zum Teil hiervon auch Gebrauch. Durch schriftliche Einsprüche seitens einer der Parteien wird die Verjährungsfrist unterbrochen.

Von einer Beantwortung der Fragen, die auf Bewertungen in Zusammenhang mit einem laufenden Rechtsstreit abzielen, sieht der Senat aus grundsätzlichen Erwägungen ab.

11. Nach meinen Informationen ist zumindest für einen Teil der Häuser im Treuhandvermögen der STEG die letzte Heizungsabrechnung für das Jahr 1996 erstellt worden, Datum der Abrechnung war der 15. September 1999. Wie will die STEG sicherstellen, daß die Mieter/innen ihnen zustehende Guthaben aus den Heizkostenabrechnungen der letzten Jahre umgehend ausgezahlt bekommen?

Diese Verzögerungen sind unter anderem Gegenstand der rechtlichen Auseinandersetzungen mit der Abrechnungsfirma. Die STEG Hamburg mbH akzeptiert den Einbehalt der aktuellen Heizkostenvorauszahlungen einiger Mieterinnen bzw. Mieter.

Guthaben werden grundsätzlich auf die der STEG Hamburg mbH bekannten Girokonten der Mietparteien ausgezahlt, dies auch bei bereits beendeten Mietverhältnissen bzw. mit bestehenden Mietrückständen verrechnet.

12. Wird die STEG Guthaben ggf. entsprechend verzinst auszahlen? Falls nein, weshalb nicht?

Die STEG Hamburg mbH orientiert sich an den gesetzlichen Regelungen bzw. der jeweils aktuellen Rechtsprechung. Bei zeitnaher Abrechnung werden Guthaben nicht verzinst, so wie auch Nachforderungen keine Zinsen für die Mieterinnen und Mieter erheben. Bei verspäteter Abrechnung werden Zinsen in üblicher Höhe auf einzelnen Wunsch der Mieterinnen und Mieter erstattet.

13. a) Stimmt es, dass die STEG wegen der Heizkostenabrechnungen einen juristischen Prozeß gegen die beteiligte Firma „i." bzw.deren Nachfolgerin „v." anstrebt bzw.eingeleitet hat? Falls ja: Wie lauten die Vorwürfe gegen die Firma?

b) Stimmt es, dass den Mieter/innen von der STEG die Auskunft gegeben wurde, daß die Heizkostenabrechnungen erst erstellt werden können, wenn der Prozeß beendet ist? Falls ja: Vertragspartnerin der Mieter/innen ist die STEG, weshalb müssen dann die Mieter/innen auf den Prozeßausgang zwischen STEG und der o.g. Firma warten?

14. Wann werden die fehlenden Jahresabrechnungen für die Heizkosten fertig und für die Mieter/innen einsehbar sein?

Siehe auch Antwort zu 8.bis 10.;Einzelheiten können mit Rücksicht auf den laufenden Rechtsstreit nicht genannt werden. Im übrigen tritt für die Mieterinnen und Mieter kein Schaden auf, da diese zum Teil von ihrem Recht auf Einbehalt der aktuellen Heizkostenvorauszahlungen Gebrauch machen.

Ein von der Abrechnungsfirma ­ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung ­ unterbreiteter Vergleichsvorschlag wurde nicht von allen Mieterinnen und Mietern angenommen, so dass jetzt der Ausgang des Rechtsstreits abzuwarten ist.

B. Betriebskosten

Wann wurde die jeweilige Jahresabrechnung für welche, inzwischen sanierten Häuser erstellt?

Siehe Antwort zu 6. und 7.

16. Aus den mir vorliegenden Unterlagen ergibt sich für die Häuser Grabenstraße 9, 9a­e eine Erhöhung der Kosten für den Hauswart von 1100 DM im Jahr 1989 (unter der SAGA, vor der Sanierung) auf 4651,27 DM im Jahr 1998 (STEG, nach Sanierung).

a) Welche Veränderungen hat es in der Wohnfläche der o.g. Häuser in dem Zeitraum gegeben?

b) Welche Veränderungen hat es bei den Aufgaben und Tätigkeitsfeldern des Hauswartes in dem Zeitraum gegeben?

c) Wie erklärt sich der gravierende Unterschied in den Hauswartkosten von 1989, als die Gebäude in einem sehr schlechten Zustand waren, zu 1998, nachdem die Gebäude saniert waren?

d) Inwieweit übernimmt der Hauswart Instandsetzungsarbeiten, und inwieweit sind diese Arbeiten durch die Grundmiete abgedeckt?

e) Für das Jahr 1997 hat die SAGA für ebenfalls sanierte Gebäude in der Karolinenstraße mit einer Gesamtwohnfläche von 2349 m2 für den Hauswart Jahreskosten in Höhe von 1057,14 DM berechnet. Die STEG hat für dasselbe Jahr für 1929,55 m2 Wohnfläche in den o.g. Häusern in der Grabenstraße für den Hauswart Jahreskosten von 4651,27 DM berechnet. Wie erklären sich diese gravierenden Unterschiede?

Angesichts unterschiedlicher Aufgabenbereiche und Gehaltsstrukturen der jeweiligen Beschäftigten bzw. der Anzahl der pro Hauswart betreuten Objekte ist der Vergleich eines unsanierten Objektes aus der Zeit der SAGA-Verwaltung mit einem völlig sanierten und modernisierten Objekt im Eigentum der STEG Hamburg mbH nicht sachgerecht.

Im Rahmen der Sanierung der Häuser erfolgten Grundrißveränderungen, Dachgeschoßausbauten usw., welche durchaus zu Flächenveränderungen führen können. Unterschiede im Aufwand für den Hauswart beruhen auf der intensiveren Betreuung der Häuser durch die Hauswarte der STEG Hamburg mbH, wo besondere Mieterstrukturen einen höheren Betreuungsaufwand erfordern, um dauerhaft die Nachhaltigkeit der Sanierung zu gewährleisten.

Kleinere Instandhaltungsarbeiten übernehmen die Hauswarte direkt; sämtliche aufwendigen bzw.fachlich relevanten Arbeiten, so z. B. an der Elektroversorgung usw. erfolgen durch Handwerksbetriebe. Die Kosten derart kleinerer Arbeiten durch die Hauswarte sind über einen sogenannten Verwaltungskostenabzug bei den jährlichen Hauswartkosten, welche in die Betriebskostenabrechnungen einfließen, berücksichtigt.

17. Wann werden die fehlenden Jahresabrechnungen für die Betriebskosten fertig und für die Mieter/innen einsehbar sein?

Siehe Antwort zu 8. bis 10.; es wird angestrebt, im laufenden Jahr sämtliche Abrechnungen der vergangenen Perioden zu erstellen.

C. Allgemeines:

18. Wie viele Widersprüche, Beschwerdebriefe sind von betroffenen Mieter/innen im Karoviertel bei der Treuhänderin eingegangen?

Widersprüche sind per Schreiben, Fax, e-mail oder im Rahmen der persönlichen Mietersprechstunden bei der STEG Hamburg mbH eingegangen und zum Teil direkt und unbürokratisch geklärt worden. Die auf sämtliche Häuser bezogenen Angaben im Sinne der Fragestellung lassen sich im Rahmen der für die Beantwortung einer Schriftlichen Kleinen Anfrage zur Verfügung stehenden Zeit nicht ermitteln.

19. Stimmt es, dass viele Mieter/innen auf ihre Beschwerden keine Antworten bekommen haben? Falls ja: Weshalb nicht?

Nein; allerdings liegen einigen Mieterinnen und Mietern noch keine abschließenden Stellungnahmen vor. Hintergrund ist unter anderem der laufende Rechtsstreit mit der Abrechnungsfirma.

20. Wann wird die STEG den Vorschlägen mehrerer Mieter/innen folgen, Sondertarife mit Stromanbieter/innen und Wartungsfirmen auszuhandeln, damit im Interesse der Mieter/innen die Betriebskosten möglichst gering gehalten werden können?

Entsprechende Vorschläge sind der STEG Hamburg mbH nicht bekannt; Sondertarife für den individuellen Stromverbrauch können die Mieterinnen und Mieter selbstverständlich selber treffen. Für die allgemeine Stromversorgung hat die STEG Hamburg mbH Rabatte bei den Hamburgischen ElectricitätsWerken gemäß deren Tariftabellen ausgehandelt. Die Wartungskosten liegen unterhalb des Durchschnitts.