Baukostenkalkulation

Mit dem Bau einer Mehrzweckhalle im Volkspark-Altona war die Bürgerschaft u. a. über die Drucksachen 15/7026, 16/888 und 16/3906 befaßt.

Die Bürgerschaft hatte den Investoren nach der Vorlage des Realisierungskonzeptes einen Zeitraum von sechs Monaten zugestanden, in dem das für Hallen-Projekte neue Finanzierungskonzept seine Marktfähigkeit unter Beweis stellen sollte (Drs. 16/3906). Fristgerecht zum 30. September 2000 hat die Investorengemeinschaft Deuteron / Jokerit durch ihre eigens gegründete Firma D + J Arena GmbH ihre Planungen zur Errichtung, Finanzierung und zum dauerhaften Betrieb einer Mehrzweckhalle (Arena) in Übereinstimmung mit den von Senat und Bürgerschaft gesetzten Vorgaben weiter entwickelt. Vor dem Hintergrund des erreichten Sachstands hat die Investorengemeinschaft die Übertragung des städtischen Grundstücks beantragt, um kurzfristig den Baubeginn der Mehrzweckhalle im Volkspark-Altona einzuleiten. Der Senat hat am 13. Oktober 2000 beschlossen, Bau und Betrieb einer Mehrzweckhalle durch Übertragung des städtischen Grundstücks zu realisieren, wenn die in dieser Mitteilung unter VII.2 dargelegten Voraussetzungen durch den Investor nachgewiesen werden.

II. Ausgangslage:

In einem internationalen Investorenwettbewerb hatte die Stadt Hamburg die Planung, Errichtung, Finanzierung und den dauerhaften Betrieb einer Mehrzweckhalle am Standort Volkspark ausgeschrieben. Zur weiteren Absicherung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit einer Mehrzweckhalle war die Errichtung von Mantelnutzungen zugelassen.

Den Zuschlag in Form einer Anhandgabe hatte die Investorengruppe Arena AG (Deuteron Holding GmbH & Co. KG / Philipp Holzmann AG) erhalten. Der Umbau des Volksparkstadions war in die Anhandgabe einbezogen worden.

Abweichend von der Anhandgabe war die Teilkomponente Stadionumbau im Frühjahr 1998 durch die veränderte Investorengemeinschaft aus HSV, UFA Sports GmbH und Deuteron zeitlich vorgezogen und als unabhängige wirtschaftliche Einheit realisiert worden. Für die Mehrzweckhalle legte die ebenfalls veränderte Investorengruppe Deuteron Holding GmbH & Co. KG / Jokerit HC im Sommer 1999 konkretisierte Planungen vor. Ihr Realisierungskonzept sah neben der Mehrzweckhalle eine auf 10 000 m2 BGF begrenzte Mantelnutzung auf einem städtischen Grundstück im Volkspark-Altona vor.

Die Bürgerschaft ist über die Teilschritte „Investorenwettbewerb und Anhandgabe" mit Drucksache 15/7026 vom 25. Februar 1997, „Umbau des Volksparkstadions" mit Drucksache 16/888 vom 19. Mai 1998 und „Errichtung einer Mehrzweckhalle" mit Drucksache 16/3906 vom 29. Februar 2000 umfassend unterrichtet worden. Sie hat den Teilschritten grundsätzlich zugestimmt.

Die Zustimmung zur Übertragung eines städtischen Grundstücks zu einem Preis von 1,­ DM mit dem Ziel der Errichtung und des Betriebs einer Mehrzweckhalle hatte die Bürgerschaft unter bestimmte Bedingungen, sogenannte Meilensteine, gestellt.

III. Erfüllung der Meilensteine für eine Grundstücksübertragung:

1. Baukostenkalkulation:

Die kalkulierten Gesamtkosten haben sich von 144,4 Mio. DM auf 152 Mio. DM erhöht. Geänderte Zahlungskonditionen für Rechte an Logen und Business-Seats (Clubsitze) führen zu Bauzeitzinsen, die neu in die Kalkulation aufgenommen worden sind. Das Konzept des Investors sah ursprünglich vor, aus verkauften Rechten, Logen und Grundstücksübertragung zum Bau einer Mehrzweckhalle im Volkspark-Altona

Business-Seats bereits vor Baubeginn Kaufpreiszahlungen zu erhalten. Nunmehr gehen Gelder aus diesen Verträgen erst später ein, so dass für den entsprechenden Differenzzeitraum zusätzliche Bauzeitzinsen in die Baukostenkalkulation einzustellen sind.

2. Finanzierungskonzept Ausgehend von der ursprünglichen Baukostenkalkulation sahen die Meilensteine (Drs. 16/3906) den Nachweis einer gesicherten Finanzierung in Höhe von 99,0 Mio. DM vor.

Das Finanzierungsmodell für die Arena mit unverzichtbaren Nebeneinrichtungen (z. B. Funktionsräume und Gastronomiebereich) in Höhe von 144,4 Mio. DM sah wie folgt aus (Drs. 16/3906).

Das Konsortium von vier renommierten Banken steht unter Führung der Hamburgischen Landesbank.

Das Bankenkonsortium gewährleistet zur Finanzierung der Arena einen Kredit in Höhe von 86 Mio. DM, der zu Teilen durch die von Rautakirja Oyj angebotenen Garantien (46 Mio. DM) gesichert wird. Die Garantie der Sponsor Service AG sichert als Substitut den vorgesehenen Verkauf von Business-Seats und Logen ab und damit einen Finanzierungsteil außerhalb der Bankfinanzierung. Daraus folgt bei einem gewährten Kredit in Höhe von 86 Mio. DM unter Abzug der 46 Mio. DM Rautakirja-Garantie ein Eigenrisiko von 40 Mio. DM für das Bankenkonsortium.

Diese Risikoübernahme veranlaßt die Banken, ihrerseits das Projekt in allen Phasen eingehenden Prüfungen zu unterziehen. Als Voraussetzung für die Bereitstellung der Kredite verlangen die Banken:

­ vor Abschluss des Kreditvertrages die Einzahlung der Eigenmittel in Höhe von 10 Mio. DM auf ein bei ihnen geführtes Konto der D + J Arena GmbH,

­ von Rautakirja Oyj eine sichere Bankkreditgarantie,

­ von Sponsor Service ASA eine jederzeit liquidisierbare Garantie, falls die erforderlichen Verkaufszahlen für Business-Seats nicht erreicht werden,

­ Überprüfung der Baukostenberechnung der Lemcon Baumanagement GmbH im Rahmen einer Machbarkeitsstudie durch einen Fachgutachter ihrer Wahl,

­ Einbeziehung eines von ihnen ausgewählten Projektcontrollers,

­ Nachweis von Leistungsfähigkeit und Bonität des Bauunternehmens,

­ Überprüfung des Betreiberkonzeptes in einer Machbarkeitsstudie durch einen von den Banken ausgewählten Fachgutachter und

­ ein schlüssiges Konzept zur Grundauslastung der Arena im sportlichen Bereich durch ein Eishockeyteam der Betreiber. Auch dieses Konzept lassen die Banken prüfen.

Für die eingeschalteten professionellen Vermarkter der Nutzungsrechte fallen Provisionen an. In der Finanzierungsrechnung sind Nettoeinnahmen angesetzt. Die Belastung der Gewinn- und Verlustrechnung des Betreibers durch höheren Zinsaufwand hält sich nach Angaben des Investors in Grenzen, und wird durch eine Preiserhöhung für die Rechte zum Teil ausgeglichen.

Der Verkauf der Rechte erfüllte die ursprünglichen Erwartungen nicht. Absichtserklärungen konnten nach Angaben der Investoren wegen fehlender verbindlicher Entscheidung der Stadt zur Grundstücksvergabe noch nicht in Kaufbzw. Mietverträge umgewandelt werden. Außerdem hätten gerade größere Unternehmen für eine Entscheidung einen längeren Zeitbedarf.

Verbindlich in die Vermarktung eintreten wollen die Sponsor Service ASA, Oslo, eine internationale Agentur für Fernseh- und Internet-Rechte mit einer deutschen Niederlassung und Rautakirja, eine Tochtergesellschaft der börsennotierten finnischen Gruppe Sanoma WSOY, tätig auf den Geschäftsfeldern Inneneinrichtungen, Film-, Buchund Pressevertrieb sowie Gastronomie. Eine Umwandlung der Garantieerklärungen beider Firmen in Bankgarantien hat die Investorengruppe angeboten.

3. Bestätigung der kalkulierten Baukosten und Gewährleistung der Bauqualität

Als weiterer Meilenstein ist die Vergabe des Bauauftrages an ein erstklassiges Bauunternehmen nachzuweisen, wobei die Eckpunkte des Bauauftrags hinsichtlich Qualität, Quantität und der Zeitschiene durch Garantie eines renommierten Kreditinstituts zusätzlich abzusichern sind.

Diese Auflagen erfüllen die Investoren wie folgt:

Eine Kostenschätzung nach DIN 276 durch die Lemcon Baumanagement GmbH bestätigt die Baukosten der Arena mit 130 Mio. DM. Hinzu kommen Projektierung und Reservepositionen. Insgesamt werden die ursprünglichen 144 Mio. DM Kosten (ohne zusätzliche Bauzeitzinsen) eingehalten. Nach Einschätzung des Senats scheint die Arena mit den aufgeführten Baukosten realisierbar. Lemcon hat in einer Vereinbarung mit den Investoren erklärt, dass eine Ausführungsbürgschaft in Form einer Konzerngarantie oder Bankbürgschaft erfolgen kann. Zusätzlich werden die finanzierenden Banken die Verlässlichkeit der Baukostenschätzung begutachten.

Lemcon ist eine 100%ige Tochter des finnischen börsennotierten Baukonzerns Lemminkäinen Oyj. Dieser Baukonzern ist weltweit tätig und erzielte 1999 einen Umsatz von 826 Mio. Euro und einen Jahresüberschuss von 26,4 Mio. Euro. LEMCON Baumanagement GmbH wurde in das Handelsregister Abteilung B unter Nr. 46942 des Amtsgerichts Charlottenburg eingetragen. Geschäftsführer ist Herr Juha Nurmi. Umsatzerlöse der LEMCON Baumanagement GmbH im Zeitraum 1. Januar 1999 bis 31.Dezember 1999 betragen 58.231.501,97 DM (nach Angaben PriceWaterhouseCoopers, Berlin). Die Bilanz der LEMCON Baumanagement GmbH zum 31. Dezember 1999 beträgt 69.461.671,52 DM (nach Angaben PriceWaterhouseCoopers, Berlin). IV. Stellplatzvereinbarung und Verkehrskonzept Voraussetzung für die Grundstücksübertragung ist eine Stellplatzvereinbarung mit der Stadt für Arena und Stadion, die zu einer ausreichenden Stellplatzzahl in Übereinstimmung mit baurechtlicher Genehmigungsfähigkeit führt. Mit der Realisierung der Mehrzweckhalle ist die Beendigung der Nutzung der Überlaufstellplätze in absehbarer Zeit vorzusehen. Diese Auflage wird wie folgt erfüllt:

1. Notwendige Stellplätze

Der Stellplatzbedarf für das Volksparkstadion beläuft sich nach den Festsetzungen der Baugenehmigung auf 11 157 notwendige Stellplätze. Die Arena wird aufgrund der momentan angenommenen Kapazität einen Stellplatzbedarf von 3536 notwendigen Stellplätzen auslösen. Beide Objekte können bezüglich des zu führenden Stellplatznachweises zusammen beurteilt werden, da Parallelveranstaltungen im Volksparkstadion und in der Arena grundsätzlich vermieden sein sollen.

In diesem Fall brauchen die notwendigen Stellplätze für die Arena nicht gesondert nachgewiesen zu werden, da sie in Doppelnutzung auf den Flächen für die notwendigen Stellplätze des Volksparkstadions erfüllt werden können.

Insoweit ist es hinreichend, wenn der Nachweis für die 11 157 notwendigen Stellplätze des Volksparkstadions rechtzeitig geführt wird.

Ein Nachweis im Einzelnen durch die Investoren unter Berücksichtigung u. a. gestalterischer Anforderungen und Belange der Entwässerung steht noch aus. Die Stellplatzforderung vermindert sich insoweit auf den Nachweis von 9657 Stellplätzen, von denen 7856 innerhalb der Bebauungsplangrenzen aufgezeigt wurden.

Der Nachweis der verbleibenden Differenz von 1801 Stellplätzen könnte grundsätzlich nach Verhandlungen mit den Investoren wie folgt erbracht werden:

a) Fläche Stellplätze Eigentümer Nutzung Grün 1359 Bund, ver- Vorgesehen für mietet HSV Erweiterung DESY

Aus heutiger Kenntnis steht die Fläche des Bundes für den Parkplatz grün ggf. nicht auf Dauer zur Verfügung, weil eine anderweitige Nutzungsvorstellung für DESY Platz greifen könnte. Tritt dieser Fall ein, ist der Betreiber des Volksparkstadions gefordert, unter Berücksichtigung des Kaufvertrages vom 29. Mai 1998 andere tragfähige Lösungen mit der Stadt zu entwickeln. Der endgültige Nachweis der auf dieser Fläche vorhandenen Stellplätze wird insofern in der Baugenehmigung gestundet.

b) Die verbleibenden 442 Stellplätze werden bis auf weiteres gestundet.

2. Überlassung der Stellplatzflächen

Die Investoren haben zunächst die kostenlose Überlassung aller Stellplatzflächen verlangt und dies mit ihrer der Stadt bekannten Wirtschaftlichkeitsrechnung begründet. Diese sieht für Stellplatzflächen eine Einnahmeposition in Höhe von 2,4 Mio. DM p. a. aus Erlösen für die Vermietung von Stellplätzen vor. Grundlage für die Entscheidung der Bürgerschaft zum Arenaprojekt waren aber auch die der Drucksache Nr. 16/3906 als Anlage 3 angefügten Essentials des Grundstücksgeschäfts. Darin heißt es u. a., dass die Stellplätze langfristig vermietet werden, also gegen Entgelt bereitgestellt werden. Diese Regelung wiederum basiert auf Vereinbarungen, die schon mit der alten Bietergemeinschaft Arena AG / Deuteron Holding GmbH & Co KG getroffen worden waren (vgl. Nummer 2 Drucksache 15/7026 vom 25. Februar 1997) und die zu den Eckdaten des Projekts gehörten, die nicht verändert werden sollten. In den weiteren Gesprächen ist mit den Investoren aufgrund dieser Umstände nunmehr folgende Lösung vereinbart worden: