Mietanpassungen

Liegenschaftsämter insgesamt über 7.900 Miet- und Pachtverhältnisse1 verwaltet und Einnahmen in Höhe von rund 25,5 Mio DM erzielt.

Verwaltungsaufwand:

Die Liegenschaftsämter vergeben Flächen zur vorübergehenden gärtnerischen Nutzung als sog. Grabeland an Dritte. Zur Abgrenzung gegenüber einer kleingärtnerischen Nutzung von Flächen in Kleingartenanlagen, die nach dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG) einen besonderen Kündigungsschutz und Entschädigungsansprüche begründet, sollen Grabelandflächen, die nicht einzeln gelegen sind, u.a. jährlich neu vergeben werden.

Hieraus resultiert erheblicher Verwaltungsaufwand, der sich auf den Jahresbeginn konzentriert und das Bezirksamt Harburg mit rund 370 Fällen in 1999 (= 40 % allen hamburgischen Grabelandes) in besonderem Maße trifft.

Da nach dem BKleingG seit 1983 andere Merkmale als die jährlich neue Vergabe maßgebend sind, ist der entstehende jährliche Verwaltungsaufwand überprüfungsbedürftig. Mit Verträgen, die eine Verlängerung um jeweils ein weiteres Jahr von vornherein vorsehen, könnte der Aufwand spürbar gesenkt werden.

Die Finanzbehörde / Liegenschaftsverwaltung will prüfen, ob eine Verwaltungsvereinfachung auf Basis einer rechtlich unangreifbaren Lösung für die längerfristige Vergabe von Grabeland möglich ist.

Mietanpassungen:

Nach den „Allgemeinen Vertragsbedingungen der FHH" (AVB) hat Hamburg bei Verträgen mit fester Vertragsdauer das Recht, alle drei Jahre den Mietzins zu erhöhen, wenn - je nach Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - entweder der Zins für vergleichbare Objekte

- oder die Änderung der Kaufkraft - gemessen „insbesondere am Preisindex für Lebenshaltung" - das gegenwärtige Entgelt um wenigstens 10 % übersteigt. Mit der 10%-Grenze soll der mit einer Mietanpassung verbundene Aufwand vermieden werden.

Mit diesen Regelungen sind Einnahmeverzichte verbunden, deren Höhe von den jeweils vereinbarten Mieten abhängig sind: je höher der Zins, desto höher ist der jeweilige Einnahmeverzicht. Der Umfang der in den letzten rund 20 Jahren aufgrund der AVB nicht

Nachfolgend werden nur die Begriffe Miete, Mietzins, -verträge, -erhöhung usw. verwendet; sie stehen jedoch jeweils auch entsprechend für Pacht. insbesondere Festlegungen zur Bepflanzungsart und Errichtung von Einzel- u.

Gemeinschaftsanlagen in der Nutzungsvereinbarung; ebenso Mainczek, Rdn. 32 zu § 1 BKleingG Einnahmeverzicht durch fachliche Vorgaben Verwaltungsvereinfachung möglich erhobenen Mieterhöhungen ist nicht feststellbar. Der Rechnungshof hat aber anhand eines Einzelfalls beispielhaft verdeutlicht, dass die 10%-Grenze zumindest bei höheren Mieten über drei Jahre zu erheblichen Einnahmeverlusten führen kann:

Obwohl für ein Vergleichsobjekt eine höhere Miete erzielt wurde, verzichtete das Liegenschaftsamt auf eine Mietanpassung, weil der Steigerungsbetrag unter 10 % der bisher erhobenen Miete lag; dies hat zu einem Einnahmeverzicht von rd. 31.000 DM geführt.

Dementsprechend haben die Liegenschaftsämter Ende 1999 untereinander vereinbart, die 10%-Regelung nicht mehr anzuwenden.

Der Rechnungshof hat beanstandet, dass die 10%-Regelung der AVB für Zinsanpassungen nicht im Einklang mit dem geltenden Haushaltsrecht steht. Bei der Verwertung von Grundstücken ist ein Zins zu erheben, der dem vollen Wert der Nutzung entspricht (§ 63 LHO). Ein Verzicht auf Einnahmen kann nicht mit allgemeinen Hinweisen auf die Verringerung von Verwaltungsaufwand, der ggf. seinerseits der Überprüfung bedarf, begründet werden.

Der Rechnungshof hat die Finanzbehörde / Liegenschaftsverwaltung gebeten, die AVB-Regelungen zu streichen. Zumindest bei bestehenden hochwertigen Verwertungen sollte zudem versucht werden, diese geänderte Fassung zum verbindlichen Bestandteil der Verträge zu erklären.

Die Finanzbehörde / Liegenschaftsverwaltung hat dies zugesagt und will auf Basis vom Rechnungshof angeregter konkreter Untersuchungen notwendiger Verwaltungskosten versuchen, eine § 63 LHO entsprechende dauerhafte Anpassungsregelung zu finden. Trotz der Schwierigkeit, auch bestehende Verträge zu Lasten der Mieter zu ändern, würden die Liegenschaftsämter dies im Einzelfall versuchen.

Unabhängig von der 10%-Regelung hat der Rechnungshof im Bezirk Harburg, wo im Übrigen stadteigene Flächen grundsätzlich sachgerecht verwertet werden, in einer Reihe von Fällen die Notwendigkeit gesehen, bislang erhobene Mieten zu überprüfen.

Hierzu zählen insbesondere einzelne unbefristete Nutzungsverträge, die seit bis zu 30 Jahren ein unverändert geringes Entgelt vorsehen.

Das Senatsamt für Bezirksangelegenheiten hat mitgeteilt, dass Entgelterhöhungen in den genannten Fällen zwar teilweise schwer durchsetzbar seien, das Liegenschaftsamt Harburg in Zukunft gleichwohl verstärkt bemüht sein werde, die Nutzungsentgelte regelmäßig anzupassen.

Langjährig unveränderte Mietentgelte:

Steuerung und fachliche Lenkung:

Die Steuerung der Verwertungstätigkeit erfolgt noch weitgehend anlass- und einzelfallbezogen; wesentliche Grundlagen für strategische Entscheidungen fehlen derzeit:

- Die Bezirksämter verfügen nur in eingeschränktem und unterschiedlichem Umfang über steuerungsrelevante Informationen. Daten - wie etwa die Zahl der unverwerteten Flächen, Angaben zur Nutzung von Grundstücken und die erzielten Nutzungsentgelte - werden nicht vollständig oder gar nicht erhoben und könnten dort nur mit hohem Aufwand ermittelt werden. Auch Zahl und Größe der zu verwaltenden Flächen sind nicht genau bekannt.

- Nachvollziehbare Rückschlüsse zur Wirtschaftlichkeit der Aufgabenwahrnehmung sind nicht möglich, weil der auf die Verwertungstätigkeit entfallende Personal- und Sachaufwand noch nicht erfasst ist.

- Die Produktinformationen zum Haushaltsplan spiegeln die fachliche und regionale Abgrenzung der Kompetenz- und Aufgabenbereiche zwischen Bezirksämtern und Finanzbehörde /Liegenschaftsverwaltung noch nicht in hinreichendem Ausmaß wider.

Die fachliche Lenkung von Liegenschaftsaufgaben der Bezirksämter findet noch auf der Basis von Fachlichen Weisungen statt, die seit längerer Zeit - spätestens jedoch mit Erlass der Bezirksverwaltungsgesetzes vom 11.06.1997 (BezVG) - außer Kraft getreten sind. Diese enthalten zum Teil Verweise auf frühere, z.T. später mehrfach geänderte Fachliche Weisungen. Die Anwendung einzelner Regelungen steht zudem regelmäßig unter dem Vorbehalt, dass z.T. über einen Zeitraum von über 20 Jahren in Besprechungen oder durch Rundschreiben keine anders lautenden oder ergänzenden Regelungen bekannt gegeben worden sind. Die fachlichen Vorgaben sind so in ihrer Gesamtheit unübersichtlich und begründen Risiken hinsichtlich der richtigen und einheitlichen Anwendung verbindlicher Regelungen.

Die Finanzbehörde / Liegenschaftsverwaltung hatte gegenüber dem Rechnungshof bereits früher diese Gefahr von Fehlerquellen anerkannt, ohne jedoch bisher neue rechtliche Vorgaben zu erlassen.

Empfehlungen:

Der Rechnungshof hält es für angezeigt, die Verwertung von Grundstücken stärker als bisher als eigenständige Aufgabe mit finanziellem Gewicht in den Blickpunkt der Liegenschaftsverwaltung und der -ämter zu stellen. Er hat die Finanzbehörde / Liegenschaftsverwaltung aufgefordert, die Voraussetzungen für eine optiVerbesserungsbedarf für Steuerung und Datenbasis Risiken durch unüberschaubare Vorgaben Verbesserungsvorschläge für Steuerung und fachliche Lenkung