Baugrundstücke

Vorbemerkung

Um eine öffentliche Parkanlage im Bereich der Alster-City realisieren zu können, ist der Tausch des etwa 20 300 m² großen Grundstücks, belegen zwischen Osterbekstraße und Weidestraße (Grundstück I) in der Gemarkung Barmbek, Eigentümer: Professor Dr. Helmut und Hannelore Greve (Vertragspartner) gegen die zusammen etwa 13 720 m² großen Grundstücke, belegen Spohrstraße / Osterbekstraße (Grundstück II) und Schleidenstraße / Lohkoppelstraße (Grundstück III) in der Gemarkung Barmbek, Eigentümerin: Freie und Hansestadt Hamburg (Stadt) beabsichtigt.

Der beabsichtigte Grundstückstausch gehört wegen der damit zusammenhängenden Leistungen (Herrichtung einer Grünanlage und Bau einer Fußgängerbrücke) nicht zum regelmäßigen Gang der Verwaltung und bedarf daher eines zustimmenden Beschlusses der Bürgerschaft.

1. Sachverhalt

Im Bebauungsplan Barmbek-Süd 29 (festgestellt am 7. Dezember 1994) ist das Grundstück I überwiegend für eine öffentliche Parkanlage mit Spiel- und Bolzplatz, eine Teilfläche für die Verlagerung einer Jugendbetreuungseinrichtung der BSJB vorgesehen. Die Ausweisung der Parkanlage erfolgte im Zusammenhang mit der Bebauung des östlich angrenzenden, ebenfalls den obengenannten Vertragspartnern gehörenden MK-Grundstückes1) Diese bis zu 17geschossige Bebauung wurde auf der Grundlage eines älteren Bebauungsplanes genehmigt. Mit der Ausweisung einer öffentlichen Parkanlage sollte für diese massive Bebauung städtebaulich ein Ausgleich geschaffen werden.

Die Stadt hat daher mit den Vertragspartnern Verhandlungen zum Erwerb dieses Grundstückes aufgenommen.

Dabei sind die mittlerweile weiterentwickelten Vorstellungen für die bauliche Nutzung der Flächen im Bereich Alster-City in die Überlegungen einbezogen worden:

­ die Wohnungsbaufläche kann für freifinanzierten Wohnungsbau genutzt werden,

­ die auf der Wohnungsbaufläche vorhandene Jugendbetreuungseinrichtung Trockendock kann auf ein besser geeignetes Grundstück außerhalb des Plangebietes verlagert werden; die dafür erforderlichen Haushaltsmittel stehen bereit,

­ an der Weidestraße wird westlich des Zufahrtsbereiches zur Alster-City eine zusätzliche Bebauung ermöglicht

­ der Neubau eines Amtsgerichtsgebäudes an der Schleidenstraße entfällt; die Fläche kommt für eine MK-Bebauung in Betracht,

­ entlang der Osterbekstraße östlich Grovestraße wird eine Blockrandschließung angestrebt.

Nach intensiven Verhandlungen wurde folgender Stand erreicht:

­ Die Vertragspartner veräußern an die Stadt das im beigefügten Lageplan 1 schwarz umrandete, rund 20 300 m² große Grundstück zwischen Osterbekstraße und Weidestraße (Grundstück I).

­ Die Stadt veräußert an die Vertragspartner die beiden im beigefügten Lageplan 2 schwarz umrandeten geräumten Grundstücke, und zwar

a) 6850 m² (Grundstück II) an der Spohrstraße / Osterbekstraße, geeignet für WA-Bebauung2) (freifinanziert) mit einer GFZ = 1,4 sowie

b) 6870 m² (Grundstück III) an der Schleidenstraße für eine MK-Bebauung mit einer GFZ = 2,0 (hierfür muss der geltende Bebauungsplan Barmbek-Süd 29 geändert werden),

­ Die Vertragspartner richten nach Vorgabe eines mit ihnen abgestimmten Planungskonzeptes der Stadt auf BÜRGERSCHAFT

22.05. 0116.Wahlperiode Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft Flächentausch im Bereich der Alster-City

1) Kerngebietsnutzung gemäß § 7 2) Allgemeine Wohngebietsnutzung gemäß §4 eigene Rechnung das Grundstück I als öffentliche Grünanlage her, und zwar einschließlich der vorzusehenden Wegeverbindungen, Baumpflanzungen und einer 5jährigen Entwicklungspflege.

­ Die Vertragspartner betreiben in eigener Verantwortung und auf eigene Rechnung Planung, Entwurf und Bau der vom Bezirk zur Anbindung der Jarrestadt an die vorstehend genannte Grünfläche gewünschten Brücke über den Osterbekkanal einschließlich der vorgesehenen Anbindungen.

­ In Bezug auf weitere im Bereich Weidestraße / Osterbekstraße gelegene Grundstücke der Vertragspartner (siehe Lageplan 3) sind hinsichtlich Bebauungsmöglichkeiten (weitere MK-Nutzung mit ca. 6000 m² BGF neben der Zufahrt zur Alster-City und Wohngebäude an der Osterbekstraße) und Stellplatzregelungen (Nachweis von insgesamt 2992 Stellplätzen innerhalb der umrahmten Flächen, Ausgleichsbeträge für 48 Stellplätze) gemeinsame Zielsetzungen vereinbart worden, die im Rahmen von gesonderten bauordnungsrechtlichen Verfahren umgesetzt werden sollen.

2. Wertelemente

Die zu tauschenden Flächen sind ­ basierend auf einer Wertbeurteilung der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg ­ wie folgt zu bewerten:

Die Vertragspartner werden nach Maßgabe einer mit ihnen abgestimmten Entwurfsfassung der Stadt die Kosten für die Herstellung der öffentlichen Grünanlage auf dem Grundstück I einschließlich der vorgesehenen Wegeverbindungen und Baumpflanzungen sowie einer 5jährigen Entwicklungspflege übernehmen.

Außerdem übernehmen sie Planung, Entwurf und Bau einer Fußgängerbrücke über den Osterbekkanal (in Abstimmung mit den zuständigen Behörden).

Für beide Maßnahmen ist ein Wert anzusetzen von 3 Mio. DM, so dass rechnerisch eine Differenz von rund 1,4 Mio. DM verbleibt.

3. Bewertung des Verhandlungsergebnisses

Die Bewertung, insbesondere des von der Stadt zu erwerbenden Grundstückes, birgt rechtliche Risiken in sich.

Sollte es nicht zu einer Zustimmung der Bürgerschaft zum Tauschvertrag kommen, würden entweder die Vertragspartner versuchen, einen Übernahmeanspruch für das als Grünanlage ausgewiesene Grundstück durchzusetzen oder die Stadt müsste ­ so sie nicht auf die Schaffung der Grünanlage endgültig verzichten will ­ das Grundstück im Wege der Enteignung erwerben. In beiden Fällen würden Baulandgerichte die vorgenommene Grundstücksbewertung überprüfen und möglicherweise zu einem anderen, für die Stadt ungünstigeren Ergebnis kommen.

In den Verhandlungen war bis zuletzt die Bewertung der Teilflächen streitig, die bei Inkrafttreten des gültigen Bebauungsplanes bereits Bestandteil des Baugrundstückes Alster-City waren. Der Senat ist in Übereinstimmung mit der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg zwar der Auffassung, dass in diesem Fall (bei Anwendung der Grundsätze aus dem sogenannten Wucherpfennig-Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichtes) die Zahlung von nur 50 % des Bodenwertes für sogenannte Vorlandflächen angemessen ist, weil es sich um selbständig nicht bebaubare Flächen handelt. Die Vertragspartner vertreten jedoch die Position, dass diese Grundsätze wegen der anderen Charakteristik der Flächen hier nicht anwendbar sind und daher für das insgesamt etwa 20 300 m² große Grundstück der volle Baulandwert anzusetzen ist. Dem folgend würde sich eine rechnerische Differenz von rund 4,140 Mio. DM zu Gunsten der Vertragspartner ergeben.

Die Zustimmung zu dem vereinbarten Ergebnis erscheint nicht nur vor dem Hintergrund eines Prozessrisikos geboten, sondern auch im Hinblick darauf, dass langwierige und schwierige Verhandlungen mit einem guten städtebaulichen Gesamtergebnis abgeschlossen werden können.

Von Bedeutung ist darüber hinaus, dass durch den Abschluss des vorgeschlagenen Tauschvertrages die baldige Schaffung der vielfältig nutzbaren Grünanlage und der Fußwegverbindung zwischen den dicht bebauten Wohngebieten von Barmbek-Süd und der Jarrestadt durch die Vertragspartner sichergestellt wird.

4. Haushaltsrelevante Regelungen

Die Bebauung des an die Vertragspartner zu veräußernden Grundstückes II ist erst möglich, wenn die darauf befindliche Jugendeinrichtung verlagert und das Gebäude abgebrochen worden ist. Anders als noch im Bebauungsplan Barmbek-Süd 29 vorgesehen, soll für die Jugendeinrichtung ein neues Gebäude auf dem außerhalb des Plangebietes liegenden, vom Einzugsbereich her besser geeigneten, städtischen Grundstück Elsastraße 41 in Barmbek-Süd errichtet werden. Das Grundstück befindet sich im Allgemeinen Grundvermögen und steht geräumt zur Verfügung. Es soll in das Verwaltungsvermögen der BSJB gegen Werterstattung übertragen werden. Im Gegenzug soll das etwa gleich große Grundstück Spohrstraße 1, auf dem sich die Jugendeinrichtung zur Zeit befindet, aus dem Verwal9 tungsvermögen der BSJB in das Allgemeine Grundvermögen gegen Werterstattung zurückgegeben werden.

Der Bau der Jugendeinrichtung auf dem neuen Grundstück soll durch den bisherigen Träger der Einrichtung, den Verein Hilfe für alkoholgefährdete Kinder und Jugendliche e.V., erfolgen.

Für den Ersatzbau stehen im Haushaltsjahr 2001 beim Titel 3310.893.10 Investitionszuschuss für den Ersatzbau Spohrstraße als Haushaltsrest insgesamt 3,2 Mio. DM zur Verfügung. Zwischenzeitlich wurde das Raumprogramm für den Ersatzbau überprüft. Trotz erheblicher Reduzierung werden nach fachlicher Einschätzung der BSJB für die ermittelten 959 m² Nutzfläche nunmehr voraussichtlich Baukosten in Höhe von 4 235 000,­ DM entstehen. Die Deckung der Mehrkosten in Höhe von 1 035 000,­ DM wird aus dem Titel 3330.893.41 Investitionen im Bereich der Kindertagesbetreuung angeboten. Nach dem derzeitigen Planungsstand sowie dem Mittelabfluss für die laufenden Planungsobjekte wird davon ausgegangen, dass die bei diesem Titel verbleibenden Mittel auskömmlich sind.

Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle

1. dem Grundstückstausch zu den dargestellten Bedingungen einschließlich der von den Vertragspartnern zu erbringenden Sachleistungen zustimmen,

2. den Senat ermächtigen, einen entsprechenden Grundstückstauschvertrag zu schließen,

3. im Haushaltsplan 2001

­ beim Titel 3310.893.10 Investitionszuschuss für den Ersatzbau Spohrstraße einen Ansatz von 1 035 000 DM auszubringen

­ zur Deckung der Nachbewilligung den Ansatz beim Titel 3330.893.41 Investitionen im Bereich der Kindertagesbetreuung von 6 632 TDM um 1.035 TDM auf 5. TDM herabzusetzen.