Mieterhöhung in der Steenkamp-Siedlung
Betreff: Mieterhöhung in der Steenkamp-Siedlung. Abweichend von der langjährigen Praxis der SAGA, bei Mieterhöhungen in der den Mietenspiegel als Bemessungsgrundlage anzuwenden, werden seit April 1997 die geforderten Mieterhöhungen auf der Basis von selbst renovierten Wohnobjekten als Vergleichsmiete festgesetzt.
Der Senat beantwortet die Fragen im wesentlichen auf der Grundlage einer Stellungnahme der SAGA wie folgt:
Die Mieten für die Reihenhäuser in der Steenkamp-Siedlung sind bereits in der Vergangenheit entsprechend den gesetzlichen Vorgaben auf der Basis von Vergleichsobjekten erhöht worden, da der Mietenspiegel für Reihenhäuser keine Anwendung findet. Bei der Benennung der Vergleichsobjekte wird nur die SAGA-eigene Ausstattung berücksichtigt. Vom Mieter durchgeführte Renovierungen oder Verbesserungen der Ausstattung bleiben unberücksichtigt.
Dies vorausgeschickt, beantwortet der Senat die Fragen wie folgt.
1. Wie viele Mieteinheiten der insgesamt 740 WE im Steenkamp sind bislang in 2001 zu einer Mieterhöhung aufgefordert worden?
2. Wie viele Erhöhungsbegehren sind auf Basis Vergleichsmiete und wie viele auf Basis Mietenspiegel gestellt worden?
2001 gab es bei den in der Anfrage genannten 740 Wohneinheiten bislang 118 Mieterhöhungsverlangen auf durchschnittlich 9,37 DM/m2 Wohnfläche netto/kalt auf der in der Vorbemerkung genannten Basis. Ein Mieterhöhungsverlangen auf 8,08 DM/m2 Wohnfläche netto/kalt für eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus ist auf der Basis des Mietenspiegels erfolgt.
3. Welche Netto-Kaltmiete wurde bei Neuvermietungen im Jahre 2000 erhoben, und welche wurde im Jahre 2001 bis zum August erhoben?
4. In welchem Zustand waren die Häuser bei Neuvermietung jeweils?
Bei Neuvermietungen differiert die vereinbarte Netto-Kaltmiete nach Lage und Ausstattung der jeweiligen Objekte. Der Vorstand der SAGA hat sich entschieden, die Siedlung zu erhalten, und nimmt aus städtebaulichen Gründen bei nicht mehr vermietbaren Wohneinheiten eine Grundsanierung ohne zusätzliche Subvention vor. Erhebliche Verbesserungen des Ausstattungsstandards haben deshalb bei einigen Objekten zu Eingangsmieten bis zu 14 DM pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich geführt.
5. Wie viele Mieterhöhungen sind bislang in 2001 von den Mietern akzeptiert worden?
Allen in 2001 erfolgten Mieterhöhungen ist zugestimmt worden.
6. Wie viele Klagen sind gegenwärtig anhängig? Mit welchen Begründungen? Sind bereits gerichtliche Entscheidungen getroffen worden? Wenn ja, wie viele waren es insgesamt und zu wessen Gunsten gingen sie jeweils aus?
Es sind noch 22 Klagen auf Mieterhöhungen aus den Jahren 1998 bis 2000 auf durchschnittlich 10,14 DM/m2 Wohnfläche netto/kalt anhängig. Die SAGA begründet die Klagen damit, dass die gezahlte Netto-Kaltmiete geringer als die ortsübliche Vergleichsmiete ist.
7. Wie hoch ist der Investitionsrückstau für die Siedlung?
Nach Auskunft der SAGA besteht kein Investitionsrückstau.
8. Wie beurteilt der Senat die Rechtslage bei der Festsetzung der Mieterhöhungen insbesondere im Hinblick auf die getroffene Änderung der Bemessungsgrundlage?
Siehe Vorbemerkung.
9. Wie beurteilt der Senat im Zusammenhang mit den Mieterhöhungen die vom Bausenator und SAGA-Aufsichtsratsvorsitzenden Wagner getroffene Feststellung hinsichtlich der allgemeinen Mietenpolitik: Die Steenkamp-Siedlung ist ein Regularium für den Mietenspiegel.? Vgl. Antwort des Senats zu 6. der Schriftlichen Kleinen Anfrage Drucksache 15/7912.