Gastronomie

I. Anlass

Die Hamburger Trabrenngesellschaft (HTRG) hat die Trabrennbahn Bahrenfeld von der Sprinkenhof AG seit 1976 gepachtet mit der Verpflichtung, notwendige Instandhaltungen durchzuführen. Für dringend erforderliche Modernisierungs- und Asbestsanierungsmaßnahmen besteht jedoch seit längerem ein erheblicher Investitionsbedarf, der auf der Grundlage der bisherigen Rahmenbedingungen und der hierfür unzureichenden Ertragskraft von der HTRG nicht finanziert werden kann.

Die langjährigen Bemühungen, mit unterschiedlichen Maßnahmen zur Unterstützung der Trabrenngesellschaft eine Aufrechterhaltung des Renngeschehens in Bahrenfeld nachhaltig zu sichern, haben nicht zu der erwarteten Konsolidierung geführt.

Daher war Anfang 1999 eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft mit der Durchführung eines Investorenwettbewerbs beauftragt worden. Durch die Bereitstellung eines mit Ausnahme möglicher Mantelbebauungsflächen zinslosen Erbbaurechts sollten neue Betreiberkonzepte und ertragsverbessernde Zusatzaktivitäten auf dem Gelände möglich werden. Diese Konzepte sollten so ausgestaltet sein, dass die zweckentsprechende Nutzung der sanierten Rennbahn dauerhaft und ohne staatliche Zuschüsse für die Instandhaltung und Unterhaltung gewährleistet ist.

Die Anbieter hatten folgende Aufgaben zu übernehmen:

a) Fortführung der Pferdesportveranstaltungen

b) Sanierung des Rennbahngeländes

c) Mantelnutzungen über den Pferdesport hinaus ­ als Option -.

Zu den Bietern zählten die Hamburger Traber-Park Bahrenfeld AG AG), die HTRG und zwei Immobilieninvestoren. Die beauftragte Wirtschaftsprüfungsgesellschaft stellte fest, dass keines der Konzepte hinreichend ausgearbeitet und überzeugend war. Trotzdem empfahl sie, Verhandlungen zur Vergabe eines Erbbaurechts mit der AG zu führen.

Dieser Empfehlung folgte der Senat mit dem Vorbehalt, dass bei einer absehbaren Gefährdung des Verhandlungserfolges mit der AG mit anderen Privatinvestoren Verhandlungen aufgenommen werden sollten.

II. Trabrennsport in Hamburg Hamburg ist ein Zentrum des Pferdesports von hohem Rang. Die Galopprennbahn in Horn mit ihrem Deutschen Derby, das Spring- sowie Dressurderby in Klein Flottbek und die Trabrennbahn in Bahrenfeld belegen diese Feststellung.

Bei der zu treffenden Entscheidung ist zu berücksichtigen, dass alle Bahnen und pferdesportlichen Ereignisse die Freizeitattraktivität der Stadt steigern und darüber hinaus erhebliche wirtschaftliche Bedeutung haben. Dies gilt für die Sicherung der wirtschaftlichen Existenz vieler Pferdezüchter bzw. -halter und damit der Pferdezucht in Norddeutschland sowie für Arbeitsplätze und Einnahmen aus dem Pferdewettgeschäft.

Seit dem Jahr 1975 veranstaltet die Hamburger Trabrenngesellschaft (kurz: HTRG) jährlich über 100 Renntage in Bahrenfeld. Sie finden pro Jahr das Interesse von mehr als 400 000 Besucherinnen und Besuchern. Hamburg und sein Umland stellen mit ca. 29 % den zweitgrößten Zuchtanteil der über 20 000 registrierten Trabrennpferde in Deutschland.

Der deutsche Hauptverband für Traber-Zucht und -Rennen betont, dass die Bahn in Bahrenfeld für ein Drittel des deutschen Zuchtgebietes die wirtschaftliche Grundlage Erhalt des Trabrennsports in Bahrenfeld

­ Vergabe eines Erbbaurechts am Gelände der Trabrennbahn bildet. Eine Unterbrechung oder Einstellung des Rennbetriebes in Hamburg hätte schwerwiegende Folgen für die deutsche Traberzucht nicht nur für Norddeutschland, sondern in Deutschland insgesamt.

Die Entwicklung des Pferdesports in Deutschland war im vergangenen Jahrzehnt rückläufig. Dieses lag zum einen an der allgemeinen wirtschaftlichen Situation, zum anderen auch an Veränderungen im Spiel- und Wettmarkt, denen sich der Rennsport durch neue Marketingstrategien anzupassen versucht.

Die Hamburger Trabrennbahn schneidet im Vergleich mit allen anderen deutschen Trabrennbahnen noch am besten ab.

So fielen die Umsätze im Bundesschnitt um 17,8 %, in Hamburg aber nur um 0,7 %. Allerdings hat sich der derzeitige Zustand der Trabrennbahn bereits negativ ausgewirkt.

Während die Außenumsätze (Wettabschlüsse außerhalb der Rennbahn) im letzten Jahr um 25 % gestiegen sind, haben die Bahnumsätze einen Rückgang von 21 % hinnehmen müssen.

Dabei hat keine Verlagerung stattgefunden, denn mehr als 90 % der Hamburger Außenumsätze kommen aus Regionen, die mehr als 150 km von Hamburg entfernt sind. Dieses bedeutet, dass das sportliche Angebot akzeptiert wird, die baulichen Probleme der Trabrennbahn in Bahrenfeld aber potenzielle Interessenten von einem Besuch abhalten.

Als Antwort auf die schwierige wirtschaftliche Situation des Pferdesports in Deutschland haben sich alle betroffenen Bundesländer entschlossen, die Rückzahlung der Rennwettsteuer an die Rennvereine auf den gesetzlich möglichen Höchstsatz von 96 % anzuheben.

III. Bisheriges Verfahren

Im Frühjahr 2000 wurden Verhandlungen mit der AG aufgenommen. Als sich abzeichnete, dass die Vorstellungen der AG nicht in Übereinstimmung mit den Rahmenbedingungen der Stadt gebracht werden könnten, wurden Alternativgespräche geführt und danach mit der Hamburger Trabrenngesellschaft verhandelt.

Basis für die Verhandlungen mit der AG und der HTRG waren folgende Rahmenbedingungen:

­ Für das Trabrenngelände wird ein Erbbauzins von 1 Euro (bisher 1,­ DM) erhoben;

­ für die Flächen einer Mantelbebauung ist ein marktgerechter Erbbauzins zu zahlen;

­ für das Tribünengelände wird eine maximale BGF von 10 000 m2 und für die Mantelbebauung von 40 000 m2 zugelassen;

­ für den (kleinflächigen) Einzelhandel sind maximal 1000 m2 Nutzfläche vorgesehen;

­ die maximale Bauhöhe soll entlang der Luruper Chaussee 5 Geschosse betragen.

Voraussetzung für eine Mantelbebauung ist eine geänderte planungsrechtliche Grundlage mit Änderungen des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogramms sowie mit einem neuen Bebauungsplan. Hierfür wären mindestens zwei Jahre anzusetzen.

IV. Ergebnis der Verhandlungen mit der

1. AG

Die AG wurde 1998 mit dem Ziel gegründet, Träger einer nachhaltigen Sanierung und Entwicklung des Trabrennsports in Hamburg zu werden. Hierfür beabsichtigte sie die Einwerbung von Investoren für die Trabrennbahn in Bahrenfeld.

Mit der AG sind langwierige Verhandlungen geführt worden, ehe ein ausreichend konkretes Konzept vorgelegt wurde. Dieses wurde im Laufe der folgenden Verhandlungsrunden mehrfach nachgebessert und abgeändert.

Die im Mai 2001 von der AG vorgestellte endgültige Lösung sähe in der ersten Phase Gesamtinvestitionen einschließlich Entwicklungs- und Vermarktungskosten von 25,56 Mio. Euro (50 Mio. DM) vor. Davon sind 5,6 Mio. Euro (11 Mio. DM) für den Neubau der Tribüne und für ein neues Geläuf, eine Grundsanierung des Areals und der Stallungen sowie eine Modernisierung der Flutlicht- und Beschallungsanlage veranschlagt.

Die erste Bauphase sollte für den Tribünenbereich und ein zusätzliches Bürogebäude eine Bruttogeschossfläche von rund 13 000 m² umfassen. Für eine spätere zweite Bauphase wäre von einer weiteren Mantelbebauung bis zu einer Größenordnung von 50 000 m² BGF und der Erweiterung des Tribünengebäudes um rund 7000 m² auszugehen.

Detaillierte Pläne und Wirtschaftlichkeitsrechnungen wurden für dieses Modell nicht vorgelegt. Ebenso wie bei den vorhergehenden Konzepten erwartet das Unternehmen sowohl für den Tribünenbereich als auch für die Mantelbebauung zumindest in der 1. Phase einen Erbbauzins von lediglich 1,­ Euro (bisher 1,­ DM).

Auch die zuletzt vorgelegte Konzeptvariante geht von einer Vermietung der trabrenngebundenen Gebäude und Einrichtungen an die HTRG aus. Hierüber haben Ende Mai 2001 die AG und die HTRG ein Gespräch geführt.

Die HTRG hat im Anschluss sowohl die AG als auch die Stadt darüber informiert, dass eine Miete in der von der AG erwarteten Größenordnung von jährlich etwa 0,5 Mio. Euro (1 Mio. DM) nicht zu erwirtschaften sei. Auch könnte mit einem derartigen Betrag ein Investitionsmodell ohne Mantelbebauung und ohne einen anderen Investor umgesetzt werden.

Vor diesem Hintergrund wurden vertiefende Gespräche mit der HTRG geführt.

2. HTRG

Die Hamburger Trabrenngesellschaft m.b.H. (HTRG) wurde am 22. Dezember 1910 unter dem Namen Trabrenngesellschaft Hamburg-Farmsen m.b.H. gegründet und im Jahre 1974 zum obigen Namen umbenannt. Sie umfasst rund 100 Gesellschafter. Zweck der gemeinnützigen Gesellschaft ist die Veranstaltung von Trabrennen.

Das Gelände ist von der Sprinkenhof AG an die HTRG bis zum 31. Dezember 2005 vermietet. Die Jahresmiete beträgt vertragsgemäß 128 000 Euro (250 TDM) zuzüglich 0,18 % vom Totalisatorumsatz. Die HTRG ist Inhaberin einer der üblichen Praxis entsprechenden befristeten Erlaubnis zur Vermittlung von Rennwetten (Totalisatorbetrieb). Anfang des Jahres 2001 bestätigte die HTRG ihre Bereitschaft, im Falle einer Mantelbebauung eines Teiles der Trabrennbahnflächen auf der Basis einer mit den Investoren zu schließenden Vereinbarung die Durchführung des Rennbetriebes zu übernehmen und zu garantieren. Sollte eine Mantelbebauung städteplanerisch jedoch nicht gewünscht oder nicht in einem angemessenen Zeitraum realisierbar sein, bot die HTRG an, anstelle des Ende 2005 auslaufenden Mietvertrages mit der Sprinkenhof AG die Trabrennbahn im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages zu übernehmen und die erforderlichen Investitionen zur Umgestaltung und Modernisierung der Rennbahn selbst vorzunehmen.

Der zuletzt im Oktober 2001 von der HTRG aktualisierte Kostenplan sieht in einer ersten Phase für Asbestsanierung, Renovierungsarbeiten, Umbaumaßnahmen beispielsweise im gastronomischen Bereich sowie Sanierung der Außenanlagen der Rennbahn insgesamt 3,7 Mio. Euro (7,3 Mio. DM) vor. Für die Neugestaltung der Außenfassaden ist ein Volumen von 220 000 Euro (430 TDM) angesetzt. Nach Durchführung dieser Maßnahmen werden sich nach Darstellung der HTRG die Tribüne und das Gelände in einem Zustand befinden, der eine ordnungsgemäße Durchführung von Trabrennen auf einer den gegenwärtigen Erfordernissen entsprechenden Anlage garantiert.

Für die Finanzierung des Kapitaldienstes hat die HTRG zusätzliche Einnahmen vorgesehen, die nicht vom reinen Rennbetrieb und den Unwägbarkeiten des Totalisatorumsatzes abhängig sind (z. B. aus Open-Air- und weiteren Veranstaltungen sowie aus dem gastronomischen Bereich).

Die dem Investitionskonzept zugrunde liegenden Kostenansätze wurden ingenieurfachlich auf Plausibilität überprüft. Dabei wurde die von der HTRG für die Kostenberechnungen gewählte Asbestsanierungsfirma als zuverlässig eingestuft.

Eine zweite Investitionsphase mit einem Volumen von 2,56 Mio. Euro (5 Mio. DM) ist für die Sicherung der Aufrechterhaltung des Rennbetriebes nicht vorrangig erforderlich. Die HTRG will diese erst bei einer verbesserten wirtschaftlichen Lage realisieren.

Die wirtschaftliche Lage der HTRG ist nach wie vor schwierig. Die seit Jahren ungeklärte Situation über die künftige Nutzbarkeit der Trabrennbahn und den künftigen Erbbauberechtigten haben dazu geführt, dass notwendige längerfristige Verträge mit Sponsoren, Bierlieferanten, Gastronomen usw. nicht geschlossen werden konnten. Bei einer Beendigung der unklaren Situation wird die HTRG nach eigenen Erklärungen entsprechend deutlich günstigere Verträge abschließen können. Damit würden ihr auch insoweit mehr Einnahmen zufließen.

Unter Berücksichtigung dieser Faktoren und der erwarteten günstigen Auswirkungen einer relativ kurzfristig baulichen Verbesserung der Tribünenanlage auf die Besucherzahlen wird damit gerechnet, dass die HTRG als Erbbauberechtigte aus eigener Kraft zu den notwendigen Investitionen imstande wäre.

In den Verhandlungen mit der HTRG konnte eine Einigung über den Erbbaurechtsvertrag erzielt werden. Danach ist beabsichtigt, der HTRG als dem derzeitigen Mieter und Betreiber der Rennbahn ein Erbbaurecht unter folgenden (wesentlichen) Bedingungen zu bestellen:

­ Erbbauzins/Einmalentgelt: 1 Euro (1,­ DM),

­ Laufzeit: 40 Jahre,

­ Vertragsbeginn: 1. Januar 2002

Da ein Erbbaurecht nicht rückwirkend abgeschlossen werden kann, muss im Erbbaurechtsvertrag vereinbart werden, dass Übertragungsbeginn/Übergabe des Grundstücks an die HTRG am 1. Januar 2002 erfolgte und alle Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages auch für die Zeit vom 1. Januar 2002 bis zum Beginn des Erbbaurechts gelten.

­ Nutzungsbindung ausschließlich für Zwecke des Pferdesportes mit Ausnahme von:

· Gastronomie und Events (z. B. Tagungen) im Tribünengebäude,

· Open-Air-Veranstaltungen (z. B. Konzerte, Kinderfeste) im Innenraum und auf den Freiflächen,

· gewerbl. Vermietung von Stellplätzen zu Zeiten, zu denen auf der Trabrennbahn oder im Tribünengebäude keine Veranstaltungen stattfinden.

­ Verpflichtung zur Asbestsanierung,

­ Ausschluss zusätzlicher Bebauung (Mantel),

­ Beleihungsgrenze: 80 % der nachgewiesenen Gesamtinvestitionen. Damit ergibt sich bei einer Investition von 3,7 Mio. Euro (7,3 Mio. DM) ein sich im Zeitablauf verminderndes finanzielles Risiko der Stadt von maximal 2,98 Mio. Euro (5,84 Mio. DM) zu Beginn des Erbbaurechtes und

­ uneingeschränktes, den üblichen Gepflogenheiten entsprechendes Heimfallrecht sowie Auslaufmodalitäten.

­ Alle mit der Bestellung des Erbbaurechts verbundenen Kosten, inkl. Grunderwerbssteuer, hat der Erbbaurechtsnehmer zu tragen.

V. Bewertung

1. AG

Auch die zuletzt vorgelegte Konzeptvariante der AG mit mehreren Bauabschnitten hätte zur Folge, dass jedenfalls für die erste Bauphase der Mantelbebauung erneut kein marktgerechter Erbbauzins gezahlt wird. Wirtschaftlichkeitsberechnungen wurden nur für den ersten Bauabschnitt vorgelegt, so dass keine Aussage über die Möglichkeiten eines marktgerechten Erbbauzinses für den zweiten Bauabschnitt gemacht werden kann. Die Erhöhung der Bruttogeschossfläche für die Mantelbebauung auf bis zu 60 000 m² entspricht nicht den Ausschreibungsvorgaben.

Auch bezogen auf die Gestaltung eines Erbbaurechtes liegen die Vorstellungen der Stadt und der AG sehr weit auseinander. So ist z. B. Erbbauzins von 1,­ Euro (bisher 1,­ DM) für die Flächen der Mantelbebauung nicht akzeptabel, da er den beim Investor verbleibenden wirtschaftlichen Gegenwert nicht angemessen berücksichtigt.

Der Wert der von der Stadt einzubringenden Immobilie würde bei der Mantelbebauung der AG ­ Variante 10,2 Mio. Euro (20 Mio. DM) betragen (errechneter kapitalisierter Erbbauzins bezogen auf 40 000 m² BGF bei einer Laufzeit von 60 Jahren). Zusammen mit der von der AG gewünschten Heimfallregelung wären damit unkalkulierbare finanzielle Risiken für die Stadt verbunden.

Weiterhin konnte zwischen der AG und der HTRG eine Einigung über die Miethöhe nicht erzielt werden. Darüber hinaus ist von Bedeutung, dass vor Beginn des Tribünenneubaus wegen der bereits in der ersten Phase geplanten Mantelbebauung (10 000 m² BGF Bürogebäude) eine Änderung des Bebauungsplanes erfolgt sein müsste, für die etwa zwei bis drei Jahre benötigt wird. Die notwendige Sanierung der asbestbelasteten Tribüne würde anders als von der Stadt angestrebt nicht umgehend erfolgen, so dass für einen weiteren längeren Zeitraum der äußerst unbefriedigende Zustand der Trabrennbahn hingenommen werden müsste.

2. HTRG

Das Konzept der HTRG hätte hingegen den Vorteil, dass es ohne eine planrechtliche Veränderung kurzfristig der Freien und Hansestadt Hamburg ­ 17. Wahlperiode gesetzt werden kann. Darüber hinaus entfiele das Risiko einer wesentlichen Einschränkung der Dispositionsmöglichkeiten der Stadt über das Gesamtgelände: Für den Fall, dass zu einem späteren Zeitpunkt ­ aus welchen Gründen auch immer ­ der Trabrennsport an dieser Stelle aufgegeben werden muss, würden für die Stadt keinerlei Einschränkungen durch eine trabrennfremde Nutzung in Form einer Mantelbebauung hinsichtlich der Verwendung des Gesamtgeländes bestehen. Die Dauer des Erbbaurechtes läge bei nur 40 statt 90 Jahren, so dass bei einer evtl. Änderung der Planung die Stadt sehr viel früher Handlungsfreiheit hätte.

In den Gesprächen und Verhandlungen mit den Bewerbern wurde in keinem Fall der mit der Möglichkeit einer Mantelbebauung angestrebte Effekt einer zusätzlichen Sicherungsfunktion für den Trabrennsport in Aussicht gestellt.

Damit erfüllt das ausschließlich trabrennbezogene Konzept der HTRG die mit dem ausgeschriebenen Wettbewerb und den darin enthaltenen Rahmenbedingungen gesetzten Ziele am besten.

Die HTRG verfügt über hohe Kompetenz als Rennveranstalter, was auch die sehr gute Vergleichsposition zu den Wettumsätzen der anderen Trabrennveranstalter belegt.

Das von ihr vorgelegte Konzept beruht auf einem plausibel entwickelten Investitionsbedarf mit schlüssiger Wirtschaftlichkeitsberechnung. Es bietet insgesamt gesehen die Gewähr, dass der von der Stadt mit einem niedrigen Erbbauzins bezweckte ökonomische Effekt auch tatsächlich durch private Investitionsmaßnahmen dem Trabrennsport zu Gute kommt.

Positiv für eine Lösung mit der HTRG ist auch zu bewerten, dass sich Vertreter des Hamburger Renn-Club e.V. seit kurzem im Verwaltungsrat der HTRG und der Arbeitsgemeinschaft Pferdesport Norddeutschland e.V. für den Trabrennsport in Hamburg und insbesondere für die HTRG engagieren. Es ist zu erwarten, dass damit auch Synergieeffekte verbunden sein werden, die sich positiv für die HTRG auswirken werden.

VI. Petitum:

Der Senat beantragt, die Bürgerschaft wolle der geplanten Erbbaurechtsbestellung zugunsten der Hamburger Trabrenngesellschaft zu den in der Drucksache dargestellten Rahmenbedingungen zustimmen.