Darlehen

1. Einleitung ­ Neuorganisation der Gebäudeverwaltung

Der Senat hat mit der Bürgerschaftsdrucksache 16/1158 vom 29./30. Juni 1998 seine Zielsetzungen zur Neuorganisation der Gebäudeverwaltung benannt:

­ Verbesserte Ressourcensteuerung durch die Einführung von Mietzahlungen für die städtischen Gebäude

Mit der Zahlung von Mieten wird sowohl das Kostenbewusstsein der Behörden bezüglich der Ressource Immobilie gestärkt, als auch durch Einbeziehung der Mietausgaben in die Behördenbudgets ein Anreiz zur Flächenoptimierung gegeben.

­ Effizienzsteigerung durch Optimierung der Gebäudebewirtschaftung

Durch eine stärkere Bündelung der Gebäudeverwaltungsaufgaben in eigenständigen betrieblichen Organisationseinheiten wird die Aufgabenwahrnehmung professionalisiert, und es werden Synergieeffekte genutzt.

Dabei hat sich der Senat an ähnlichen Vorhaben in der Privatwirtschaft sowie in anderen Ländern und Kommunen orientiert.

In den letzten Jahren ist in einer Vielzahl von privaten Unternehmen in Deutschland der Bereich der Gebäudeverwaltung neu strukturiert worden. Siemens, Daimler Chrysler, Krupp, Thyssen, Deutsche Telekom, Post und Bahn haben durch eine Ausgliederung des Gebäudebestandes und der -verwaltung in eigene Tochtergesellschaften eine Konzentration der operativen Einheiten auf das jeweilige Kerngeschäft erreicht und ein einheitliches, professionelles Immobilienmanagement aufgebaut.

Auch andere Bundesländer (z. B. Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein, Bremen) und Großkommunen (z. B. Köln, Essen und Dortmund) haben den eigenen Gebäudebestand aus der Kernverwaltung ausgegliedert, um ihn stärker nach kaufmännischen Gesichtspunkten zu bewirtschaften und damit eine erhöhte Wirtschaftlichkeit zu erzielen.

Das Verwaltungsvermögen umfasst ca. 1400 Objekte. Mit der Bewirtschaftung dieser Gebäude sind die Behörden und Ämter als Nutzer befasst, die dazu eine Vielzahl von Mitarbeitern beschäftigen. Deshalb soll die Umsetzung des Gebäudemanagementkonzepts in Hamburg schrittweise erfolgen. Zu diesem Zweck werden Gebäude mit BÜRGERSCHAFT

Neuorganisation des Gebäudemanagements: Einbeziehung von Museumsgebäuden und weiteren Objekten (3. Tranche) Inhaltsverzeichnis :

1. Einleitung ­ Neuorganisation der Gebäudeverwaltung

2. Zielsetzung der Neuorganisation des Gebäudemanagements bei Museen

3. Auswahl und Übertragung der Objekte

4. Auswahl der Objekt- und Betriebsgesellschaft

5. Verpachtung an die Betriebsgesellschaft und Weitervermietung

6. Instandsetzungsinvestitionen in die Museumsgebäude

7. Auswirkungen auf den Haushaltsplan-Entwurf 2003

8. Petitum: ähnlicher Nutzung zu Tranchen zusammengefasst. Bei der Umsetzung sollen die nutzerindividuellen Gegebenheiten und gebäudespezifischen Besonderheiten jeweils mit berücksichtigt werden.

In einer 1. Tranche sind die städtischen Bürogebäude einbezogen worden, da für diese marktgängigen Objekte auf Vermietungs- und Bewirtschaftungskonzepte aus der Privatwirtschaft zurückgegriffen werden konnte. Zum Haushalt 1999 sind 87 Objekte mit einem Verkehrswert von ca. 0,7 Mrd. EUR auf eine privatrechtliche Objektgesellschaft (Kommanditgesellschaft VHG Verwaltung Hamburgischer Gebäude & Co.) übertragen worden. Diese hat zwei städtische Betriebsgesellschaften, SIM Sprinkenhof Immobilien Management und GWG GEWERBE Gesellschaft für Kommunal- und Gewerbeimmobilien (Tochtergesellschaften der Sprinkenhof AG bzw. der GWG Wohnen und Bauen mit der Weitervermietung an die Behörden beauftragt.

Bei der 2. Tranche ­ Gebäude von Polizei und Feuerwehr - hat die Bürgerschaft der Übertragung von Immobilien im Wert von rund 240 Mio. EUR auf die HGV Hamburger Gesellschaft für Vermögens- und Beteiligungsverwaltung zugestimmt, um damit auch steuerliche Vorteile für die Stadt zu erzielen. Für diesen speziellen Gebäudebestand ist eine weitere Betriebsgesellschaft ­ die IMPF Hamburgische Immobilien Management Gesellschaft für Polizei und Feuerwehr ­ gegründet worden, für deren unternehmerische Führung innerhalb eines Wettbewerbsverfahrens die HEWContract Gesellschaft für Energie und Service (HEWContract) gewonnen werden konnte, die schon bundesweit am Facility-Management Markt tätig ist. Mehrheitsgesellschafterin ist die HGV; Fachbehörde für die IMPF nach dem Funktionsmodell für die Beteiligungsverwaltung ist die Behörde für Inneres. Mit Gebäudeverwaltungsaufgaben in der Verwaltung beschäftigtes Personal ist auf die IMPF übergegangen.

Für alle in das Gebäudemanagementkonzept einbezogenen sowie von der Stadt bei Dritten angemieteten Gebäude werden die für die Hamburger Verwaltung geltenden energie- und umweltpolitischen Standards weiterhin einheitlich umgesetzt, soweit diese Gebäude von Stellen der hamburgischen Verwaltung genutzt werden. Die zentrale behördliche Zuständigkeit für den Abschluss von Rahmenverträgen mit Versorgungsunternehmen auf dem Gebiet Energie und Wasser bleibt unberührt, um durch Bündelung aller städtischen Dienststellen die vorhandene Marktmacht beizubehalten. Vertragspartner für die Einzelverträge zum Bezug von Energie und Wasser bleibt die Freie und Hansestadt Hamburg, vertreten durch die Dienststellen, die sich ihrerseits durch die Betriebsgesellschaften vertreten lassen können. Die Aufgaben auf dem Gebiet des Energie- und Wasserverbrauchs (u. a. Energiecontrolling, Vertragsservice) bleiben unberührt und werden weiterhin von der zuständigen Behörde ausgeführt.

In dem relativ kurzen Erfahrungszeitraum von gut 3 Jahren sind schon bemerkenswerte Erfolge erzielt worden.

Einige Behörden und Ämter mit Gebäuden aus der 1. Tranche haben ihren Raumbedarf überprüft. Daraufhin sind sowohl direkt Anmietungen bei den städtischen Betriebsgesellschaften aufgegeben als auch durch Konzentration der Raumnutzung in städtischen Gebäuden Mietverhältnisse bei Privaten aufgelöst worden. Freiwerdende Gebäude sind für andere öffentliche Nutzungen hergerichtet worden. So ist zum Beispiel ein früheres Laborgebäude des Hygiene Instituts zu einem Feuerwehrtechnikzentrum umgebaut worden. Die städtischen Betriebsgesellschaften haben zügig die notwendigen Gebäudesanierungen vorangetrieben. Auch bei der Bewirtschaftung der Gebäude konnten Synergieeffekte bei der Auftragsvergabe an Privatfirmen erzielt werden, die sich positiv in Betriebskosteneinsparungen für die städtischen Mieter niederschlagen.

Nach erfolgreicher Umsetzung der 1. und 2. Tranche sollen nun Museumsgebäude in das Gebäudemanagement einbezogen werden.

Das nachstehend dargestellte Konzept ist von der AMC Asset-Management-Consulting in enger Zusammenarbeit mit den Museumsstiftungen erarbeitet worden.

2. Zielsetzung der Neuorganisation des Gebäudemanagements bei Museen

In der Mitteilung des Senats an die Bürgerschaft vom 13. Oktober 1998 ­ Drucksache 16/1537 Rechtliche Verselbständigung Hamburgischer Museen ­ ist beschrieben worden, dass die Museumsgebäude von der Stadt entgeltlich an die neugegründeten Museumsstiftungen zur eigenen Bewirtschaftung überlassen werden sollten. Darin war auch vorgesehen, dass sie zu einem späteren Zeitpunkt in das Gebäudemanagement einbezogen werden können.

Nachdem der Aufbau der Museumsstiftungen nun weitgehend abgeschlossen worden ist, soll jetzt die Einbeziehung in das Gebäudemanagement in Angriff genommen werden.

Die Einbeziehung der Museumsstiftungen in das Gebäudemanagement ist eine konsequente Weiterentwicklung des mit der o. g. Gründungsdrucksache verfolgten Ziels einer Strukturreform, mit der rechtliche und betriebswirtschaftliche Bedingungen geschaffen werden sollen, die es ermöglichen, dass die Museen ihre Aufgaben künftig besser, publikumsfreundlicher und effizienter als bisher erfüllen können. Anstelle der vorgesehenen Überlassungsverträge werden die Museumsstiftungen nunmehr Mietverhältnisse begründen, bei denen die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien ausgewogen verteilt sind, insbesondere wird die Verantwortung für die Unterhaltung an Dach und Fach dem Vermieter obliegen, während die Museumsstiftungen für die dekorative Bauunterhaltung im Inneren des Gebäudes zu sorgen haben. Weiterhin hat die Einbeziehung in das Gebäudemanagement für die Museumsstiftungen den Vorteil, dass die Bewirtschaftung der Museumsgebäude auf eine professionell wirtschaftende Betriebsgesellschaft übertragen wird. Damit werden die Museumsleitungen von fachfremden Aufgaben entlastet und können sich auf ihre Kernaufgaben konzentrieren.

Der Senat verspricht sich von dieser Vorgehensweise insbesondere eine

­ zügige und kostengünstige Instandsetzung der historisch wertvollen Immobilien (vgl. auch Kapitel 6 zum Gebäudezustand) und

­ mittelfristig eine Senkung von Betriebskosten der Museumsgebäude (vgl. auch Kapitel 4 zu den betrieblichen Stärken der ausgewählten Betriebsgesellschaft)

3. Auswahl und Übertragung der Objekte

Museumsgebäude

Der Senat schlägt vor, als dritte Tranche alle Museumsimmobilien (bis auf das Bergedorfer Schloss) mit einem Wert von rund 105,7 Mio. EUR (siehe Anlage 1) in der Gebäudemanagement zu überführen. Für diese Objekte sind durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg Wertbeurteilungen erstellt worden. Hierbei ist das Sachwertverfahren angewendet worden, weil es sich bei den Museumsgebäuden um Spezialimmobilien handelt, für die keine Marktmieten ermittelt werden können. Bei der 1. und 2. Tranche war das Ertragswertverfahren angewandt worden, da es sich dort um marktgängige Objekte handelt.

Parallel zu den Wertbeurteilungen sind für die Museumsgebäude Bauwerksuntersuchungen erarbeitet worden, mit denen der Instandsetzungsbedarf umfassend ermittelt wurde (vgl. Kapitel 6). Ausgehend von den Wertbeurteilungen und unter Berücksichtigung des Ergebnisses der Bauwerksuntersuchungen hat sich der Senat mit der vorgesehenen Eigentümergesellschaft (Objektgesellschaft) auf den Kaufpreis für die Objekte geeinigt, der in der Anlage 1 neben den Objektangaben ­ Lage, Flurstück, nutzende Verwaltungseinheit und Nettokaltmiete ­ dargestellt ist.

Auf die Objektgesellschaft soll das sogenannte gesteigerte Nutzungsrecht an den Museumsgebäuden übertragen werden. Dabei bleibt die Freie und Hansestadt Hamburg Grundeigentümerin, überträgt aber schuldrechtlich das wirtschaftliche Eigentum an den Gebäuden auf den Erwerber, der u. a. das Recht erhält, die Gebäude im eigenen Namen und auf eigene Rechnung umzubauen oder auch abzubrechen. Die dem jeweiligen Objekt zuzuordnenden Grundstücke werden der Objektgesellschaft von der Kulturbehörde, in deren Verwaltungsvermögen der Grund und Boden zunächst verbleibt, unentgeltlich überlassen.

Wirtschaftlich wird dadurch das gleiche Ergebnis herbeigeführt wie bei einer Veräußerung des Volleigentums, wobei aber Grunderwerbsteuer nur hinsichtlich des Gebäudes, nicht aber für den Grund und Boden anfällt.

Auf folgende Besonderheiten bei einzelnen Museen ist hinzuweisen:

­ Helms-Museum

Nach dem Gesellschaftsvertrag vom 8. Juni 1953 haben die Freie und Hansestadt Hamburg und der Landkreis Harburg eine Gesellschaft zur Förderung des gebildet. Die Freie und Hansestadt Hamburg ist Miteigentümerin zu 4/5, der Landkreis Harburg Miteigentümer zu 1/5 des Grundstücks Museumsplatz 2 /Knoopstraße 12, 14 / Wilhelmstraße (vgl. auch Seite 4 der Drucksache 16/1537 vom 13. Oktober 1998 Rechtliche Verselbständigung der Hamburger Museen). Es ist beabsichtigt, dieses Objekt vollständig in das Gebäudemanagement zu übertragen und dem Landkreis Harburg durch die Objektgesellschaft 1/5 des Kaufpreises auszukehren. Die Gespräche mit dem Landkreis Harburg sind noch nicht abgeschlossen.

­ Bergedorfer Schloss

Von einer Übertragung des zum Museum für Hamburgische Geschichte gehörenden Bergedorfer Schlosses wurde wegen der lokalen Sondersituation vorerst abgesehen.

Weitere Gebäude

Neben den Museumsgebäuden sind als Nachtrag zur

2. Tranche zwei weitere Objekte für einen Übergang in das Gebäudemanagement entscheidungsreif aufbereitet worden. In der Anlage 2 sind der Kaufpreis sowie die Angaben Lage, Flurstück, nutzende Verwaltungseinheit und Nettokaltmiete dargestellt. Der Gesamtkaufpreis beträgt 1,2 Mio. EUR.

­ Garstedter Weg 24 a

Auf diesem Grundstück ist im vergangenen Jahr eine Rettungswache errichtet worden, die nun wie die anderen Rettungswachen (2. Tranche) auch übertragen werden soll.

­ Sierichstraße 53

Wohnheim für Polizeianwärter. Das Gebäude wird weiterhin für den genannten Zweck gebraucht.

4. Auswahl der Objekt- und Betriebsgesellschaft

Als Objektgesellschaft sowohl für die Museumsgebäude als auch für die zwei weiteren Objekte ist die HGV vorgesehen. Mit dem Erwerb der Museumsgebäude und der beiden weiteren Objekte kann die HGV eine u. U. zu versteuernde Ergebniserhöhung durch Auflösung einer Rücklage nach § 6 b Einkommensteuergesetz vermeiden.

Die Stadt gewährt der städtischen Objektgesellschaft zur Begleichung des Kaufpreises Gesellschafterdarlehen. Die HGV wird den Immobilienbestand langfristig an die Betriebsgesellschaft verpachten, die sie an die Museumsstiftungen bzw. an Polizei und Feuerwehr vermietet.

Als Betriebsgesellschaft für die Museen wurde in einem Kosten-/Leistungswettbewerb zwischen den drei städtischen Betriebsgesellschaften die IMPF ausgewählt.

Hauptgeschäftsfeld der an der IMPF beteiligten HEWContract ist das Energie-Contracting, verbunden mit dem Angebot von Facility-Management-Leistungen. In diesem Zusammenhang hat sie mit großen Hamburger Firmen Gebäudemanagementverträge geschlossen. Die HEWContract hat mit dem Deutschen Museum München, der Staatsgalerie Stuttgart, dem Kulturpalast Dresden und dem Gasteig Kulturzentrum München Energie-Contracting-Verträge abgeschlossen mit dem Ziel, durch Modernisierung der betriebstechnischen Anlagen Betriebskostenersparnisse zu erreichen. Der Senat verspricht sich durch die Auswahl der IMPF unter Beteiligung der HEWContract, dass ein kundenorientiertes und wettbewerbsfähiges Dienstleistungsangebot und Synergien mit dem Hauptgeschäft der HEWContract realisiert werden.

Als Betriebsgesellschaft für das Polizei- und das Feuerwehrgebäude (2. Tranche) ist ebenfalls die IMPF vorgesehen.

5. Verpachtung an die Betriebsgesellschaft und Weitervermietung

Verpachtung durch die HGV ­ Kostenpacht

Die HGV wird die Immobilien langfristig an die Betriebsgesellschaft verpachten. Vorgesehen ist ein Pachtvertrag mit folgenden Eckpunkten:

­ Der Pachtvertrag wird auf zwanzig Jahre abgeschlossen, wobei allerdings für Ende 2007 ein einmaliges, beiderseitiges Kündigungsrecht vereinbart werden wird.

­ Die Pächterin vermietet die Museumsgebäude im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an die Museumsstiftungen nach einheitlichem Muster.

­ Auf Verlangen einer einzelnen Museumsstiftung kann die Verpächterin ebenfalls im Jahr 2007 die Rückgabe des betreffenden Objekts und Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer anderen Betriebsgesellschaft verlangen.