Handelsrecht

­ Die Pächterin übernimmt die laufende Instandhaltung des gesamten Bestandes an Dach und Fach; Neu-, Um- und Erweiterungsbauten führt die Pächterin auf Rechnung der Verpächterin durch.

Die Museumsgebäude wurden von der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nach dem Sachwertverfahren bewertet; es liegen keine Angaben für eine Marktmiete vor.

Deshalb wird für die Museen eine kapitaldienstorientierte Miete festgelegt. Sie setzt sich aus den Finanzierungskosten für den Ankauf der gesteigerten Nutzungsrechte (gerechnet als Annuität), der Vermieterbauunterhaltung und den bei Betriebs- und Objektgesellschaft entstehenden Verwaltungskosten zusammen. Die Höhe der Miete beläuft sich auf insgesamt rund 10,4 Mio. EUR pro Jahr; die Aufteilung auf die einzelnen Museen ist in Anlage 1 dargestellt. Die Pacht ergibt sich aus der Miete durch Abzug der Bauunterhaltung und der bei der Betriebsgesellschaft kalkulierten Verwaltungskosten. Somit deckt die Pacht bei der HGV die Kosten für die Finanzierung des Kaufpreises und für die dort anfallenden Verwaltungstätigkeiten.

Grundzüge der Vermietung

Für die Vermietung ist unter Mitwirkung der Museumsstiftungen ein einheitliches Mietvertragsmuster entwickelt worden, das sich an den Mustermietverträgen der beiden ersten Tranchen orientiert. Demnach werden Betriebsgesellschaft und Museumsstiftungen Mietverträge mit einer Mindestmietzeit von zwanzig Jahren abschließen. Darüber hinaus erhalten die Museumsstiftungen zwei Verlängerungsoptionen von jeweils fünf Jahren.

Weiterhin ist durch den Pachtvertrag sichergestellt, dass die Gebäude nur mit Zustimmung der Freien und Hansestadt Hamburg für andere als Museumszwecke genutzt werden können. Damit sind die gegenwärtigen Standorte der Museen dauerhaft gesichert. Abweichend von der Regelung bei den bisherigen Tranchen erhalten die Museumsstiftungen ein weitgehendes Recht zur Untervermietung, um ihnen die Einnahmen insbesondere aus dem Betrieb der Shops und Gastronomiebetriebe sowie aus der kurzfristigen Überlassung von Teilen des Museums an Dritte zu erhalten. In den Regelungen zur Instandhaltung an Dach und Fach ist ausdrücklich vorgesehen, dass der Vermieter bei der Durchführung der Arbeiten auf den Museumsbetrieb und auf die Ausstellungsgegenstände Rücksicht zu nehmen hat.

Die Unterzeichnung der einzelnen Mietverträge bedarf der Zustimmung des jeweiligen Stiftungsrates (§ 8 Absatz 3 Nummer 4 Die Vermietung für die beiden Objekte von Polizei und Feuerwehr soll auf der Grundlage des Mustermietvertrages der 2. Tranche erfolgen.

6. Instandsetzungsinvestitionen in die Museumsgebäude

Die Bauwerksuntersuchungen haben in der überwiegenden Zahl der Museumsgebäude erhebliche Bauschäden ergeben. Insgesamt beläuft sich die von der Objektgesellschaft zu finanzierende Schadenssumme auf ca. 35,6 Mio. EUR. Eine Sanierung der teilweise historisch wertvollen denkmalgeschützten Gebäude ist dringend notwendig - auch um das weitere Fortschreiten der Schäden zu verhindern.

Hervorzuheben sind insbesondere:

­ Hamburger Kunsthalle ­ insgesamt ca. 12,7 Mio. EUR

Die Sandsteinfassade des Altbaus und die Muschelkalkfassade des Neubaus müssen saniert werden. Im Altbau ist das Glasdach einschließlich des hölzernen Dachstuhls schadhaft. Reparaturarbeiten an Abwasser-, Wasser- und Starkstromanlagen sind notwendig. Die Fenster im Alt- und Neubau sind an Rahmen und Sprossungen schadhaft.

­ Hamburgisches Museum für Völkerkunde ­ insgesamt ca. 8,7 Mio. EUR

Die historische Fassade ist schadhaft, und Durchfeuchtungen im Kellerbereich sind zu beseitigen. Darüber hinaus ist das Hartdach einschließlich der Stahldachkonstruktion erneuerungsbedürftig. Asbesthaltige Baumaterialien müssen zur Einbringung von Wärmedämmung beseitigt werden. Die Abwasser-/Wasseranlagen und Teile der Wärmeversorgungsleitungen sind abgängig.

­ Museum für Kunst und Gewerbe ­ insgesamt ca. 5,6 Mio. EUR

Im Dachbereich müssen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden. Der größte Teil der Kosten entfällt auf die Herstellung von Brandabschnitten in dem als Museumslager genutzten Dachgeschoss. Zudem muss der Brandschutz durch Einbau von Hydranten mit zugehörigen Wasserleitungen in den Treppenhäusern und durch Einbau einer Gefahrenmeldeanlage verbessert werden. Umfangreiche Putzsanierungen sind an den Innenwänden vorzunehmen. Durchfeuchtungen im Kellerbereich sind zu beseitigen und Sanierungen der historischen Kaiserhoffassade durchzuführen.

Abwasser- und Wasseranlagen sind schadhaft.

­ Museum für Hamburgische Geschichte ­ insgesamt ca. 5,1 Mio. EUR

Die Rotklinkerfassade und das statische Gerüst des Turms sind zu überarbeiten. Die Dachhaut ist nach 80 Jahren Standdauer des Gebäudes erneuerungsbedürftig. Brandmeldeanlage und Sicherheitsbeleuchtung sind den heutigen Standards anzupassen. An den Fenstern sind Sanierungsmaßnahmen notwendig.

Die HGV hat ein großes Interesse daran, die vorgesehenen Investitionen zur Beseitigung der Bauschäden in ihrer Bilanz zu aktivieren, um den damit verbundenen Aufwand über einen längeren Zeitraum zu verteilen. Aus handelsrechtlicher Sicht müssen festgestellte Mängel, die sich mindernd auf den Kaufpreis auswirken, innerhalb von 3 Jahren nach dem Kauf der Objekte beseitigt werden, um als anschaffungsnaher Aufwand aktivierungsfähig zu sein.

Deshalb soll die Beseitigung der Bauschäden innerhalb von 3 Investitionsplänen der HGV erfolgen.

Die Bauwerksuntersuchungen haben neben den Mängeln an der Gebäudesubstanz auch Schäden ergeben, die die Nutzung des Gebäudes als Museum beeinträchtigen (sog. Funktionsmängel). Als Beispiele für Funktionsmängel sind folgende Punkte zu nennen:

­ Die museumstypische Verdunklung der Fenster führt bei der überwiegend vorhandenen Einfachverglasung zur Kondensatbildung an den Fenstern und damit zu Folgeschäden an den Bauteilen. Um dieses zu verhindern, ist der Einbau von Doppelverglasungen und speziellen Kastenfenstern notwendig, die aber auch zu einer besseren Wärmedämmung führen. Diese Maß0 nahme ist im Zusammenhang mit den sowieso anstehenden und von der Objektgesellschaft zu finanzierenden Sanierung der überwiegend schadhaften Fenster der Museen durchzuführen.

­ Einige Museen unterhalten Arbeits-, Werkstatt- und Lagerräume, die nicht den arbeitsstättenrechtlichen und feuerpolizeilichen Anforderungen entsprechen.

Eine mögliche Stillegung dieser Flächen würde den Betrieb der jeweiligen Museen stark beeinträchtigen.

Eine zügige Lösung des Problems ist notwendig.

Die Gesamtkosten aller Maßnahmen zur Beseitigung von Funktionsmängeln betragen 14,5 Mio. EUR. Die Mittel sollen in einem Mehrjahresprogramm aus dem Haushalt der Kulturbehörde bereitgestellt werden.

7. Auswirkungen auf den Haushaltsplan-Entwurf 2003

Übersicht über die Veränderungen

Die Übertragung der Museumsgebäude (Anlage 1) und der weiteren Objekte (Anlage 2) auf die Objektgesellschaft sind im Haushaltsplanentwurf 2003 berücksichtigt worden.

Im Wesentlichen ergeben sich gegenüber dem Haushalt 2002 folgende wichtige Änderungen:

­ Die Museumsstiftungen sollen für die übertragenen Gebäude ab 1. Januar 2003 Mietzahlungen leisten. Hierfür sind die Betriebszuschüsse erhöht worden. Die Miethöhen wurden auf der Grundlage von Wertbeurteilungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Hamburg ermittelt.

­ Die Aufgaben der laufenden Bauunterhaltung an den Gebäuden und der Grundinstandsetzung, mit Ausnahme der den Mietern obliegenden dekorativen, inneren Bauunterhaltung, gehen auf die Betriebsgesellschaft über. Daher ist der Ansatz im Haushalt reduziert worden.

­ Für die übertragenen Objekte werden Grundsteuer und Versicherungsbeiträge für die Haftpflicht zu entrichten sein; diese geschätzten Beträge sind im 2003 noch zentral im Einzelplan 9.2 veranschlagt. Wenn die Einzelbeträge feststehen, sollen diese Ansätze bei den späteren Haushaltsaufstellungen im jeweiligen Einzelplan ausgewiesen werden.

­ Die Übertragung der Gebäude auf die Objektgesellschaft (HGV) ist grunderwerbsteuerpflichtig. Ein geringer Teil der von der HGV zu zahlenden Grunderwerbsteuer verbleibt nach Länderfinanzausgleich als Einnahme in Hamburg (Annahme rund 5%).

­ Die HGV hat für das Gesellschafterdarlehen der Freien und Hansestadt Hamburg Zinsen zu zahlen. Darüber hinaus tilgt die HGV innerhalb von 50 Jahren das gewährte Gesellschafterdarlehen. Die Höhe der Tilgungen entspricht den kalkulatorischen Abschreibungen auf die übertragenen Gebäude.

Insgesamt ergeben sich unmittelbar aus der Neuorganisation des Gebäudemanagements (dritte Tranche, Museumsgebäude) im ersten Jahr folgende Veränderungen des Betriebshaushalts:

1) Die bisher von den Museen zu zahlenden Nutzungsentgelte für die Gebäude wurden als Zuschüsse gewährt (124 Tsd. EUR), diese entfallen.

2) Die Grunderwerbsteuerausgabe zahlt die HGV und finanziert sie kreditär. Die Finanzierungsaufwendungen für die Grunderwerbsteuer belasten das Ergebnis der HGV und wirken sich erst ab 2004 auf den Haushalt aus.

3) Im Jahr 2003 enthält der Betrag ausschließlich Zinseinnahmen. Eine Gewinnausschüttung der Sparte Gebäudemanagement in der Objektgesellschaft fällt auf der Grundlage festgestellter Jahresabschlüsse ab dem Geschäftsjahr 2003 und damit erst ab dem Haushaltsjahr 2004 an.

Im Jahr 2004 ergibt sich eine Haushaltsbelastung in Höhe von rund 1,7 Mio. EUR. Der Anstieg erklärt sich insbesondere aus den Zinsbelastungen der HGV für die dann beginnenden Sanierungsinvestitionen.

Der Haushaltsansatz für Bauinvestitionen bei den Museen (Haushaltstitel 3800.710.01) wird ab 2003 auf 2000 Tsd. EUR p. a. gekürzt, da künftige Sanierungsmaßnahmen an den Museumsgebäuden von der HGV finanziert werden.

Die aus der Absenkung der Bauinvestitionen resultierende Zinsersparnis wurde bei der Ermittlung der Auswirkungen auf den Haushalt berücksichtigt. Aus den verbleibenden Mitteln müssen vordringlich Baumaßnahmen finanziert werden, die der Beseitigung von Funktionsmängeln (vgl. Kapitel 6) im Zusammenhang mit von der HGV durchzuführenden Sanierungsmaßnahmen dienen.

1) Die Grunderwerbsteuerausgabe zahlt die HGV und finanziert sie kreditär. Die Finanzierungsaufwendungen für die Grunderwerbsteuer belasten das Ergebnis der HGV und wirken sich erst ab 2004 auf den Haushalt aus.

2) Im Jahr 2003 enthält der Betrag ausschließlich Zinseinnahmen. Eine Gewinnausschüttung der Sparte Gebäudemanagement in der Objektgesellschaft fällt auf der Grundlage festgestellter Jahresabschlüsse ab dem Geschäftsjahr 2003 und damit erst ab dem Haushaltsjahr 2004 an.

Mittelfristige Auswirkungen

Bei Betrachtung eines 10-Jahres-Zeitraums ergibt sich eine durchschnittliche Belastung des Betriebshaushalts von 2,4 Mio. EUR pro Jahr. Diese Belastung resultiert im Wesentlichen aus

­ den Finanzierungskosten aus der Zahlung von Grunderwerbsteuer durch die HGV,

­ der Verpflichtung zur Zahlung von Grundsteuer,

­ den bei der Betriebsgesellschaft anfallenden Verwaltungskosten und

­ den Finanzierungskosten der HGV für die Sanierung der Museumsgebäude.

Die Mehrbelastungen aus der Grundsteuer und der Finanzierung der Grunderwerbsteuer sind zwangsläufig mit der Übertragung der Objekte an die HGV verbunden. Diesem steuerlichen Nachteil stehen für die HGV wesentlich höhere steuerliche Vorteile aus der Übertragung gegenüber.

Die dargestellten Gebäudesanierungen sind wegen der erheblichen Auswirkungen auf die Gebäudesubstanz zwingend erforderlich. Die Stadt käme nicht umhin, mittelfristig Investitionen in ähnlicher Größenordnung zu tätigen. Es ist sogar zu vermuten, dass der Schadensumfang bei Verschiebung von Sanierungsmaßnahmen noch zunehmen wird, so z. B. bei Fassadensanierungen. Insofern sind die zusätzlichen Finanzierungskosten nicht als dauerhafte Mehrbelastung gegenüber dem Status quo anzusehen.

Der tatsächliche Belastungsverlauf weicht aber besonders in den ersten Jahren von der genannten durchschnittlichen Zahl ab. Das Instandsetzungsvolumen wird in drei Investitionsplänen umgesetzt, sodass die daraus resultierende Belastung schrittweise aufgebaut wird.