Außerdem hatte die Behörde die tägliche Betriebszeit der Gaststätte und der Außenbewirtschaftung bereits auf 22 Uhr

Umnutzung des Gebäudes in eine Gaststätte wegen der befürchteten Belästigungen durch den Gaststättenbetrieb bereits einen Verwaltungsrechtsstreit geführt hatten.

Hierbei schlossen sie mit dem Landratsamt einen Vergleich, demzufolge die von der Behörde jeweils zu erteilende Gaststättenkonzession gleich welchen Betreibers bestimmte Vorgaben und Auflagen für den Gaststättenbetrieb zu enthalten habe. Genannt wurden in diesem Zusammenhang insbesondere die Beschränkung der Erlaubnis auf das Angebot bierbegleitender Speisen und die Verpflichtung des Gaststättenbetreibers, Lärmbelästigungen der Nachbarschaft so weit wie möglich zu verhindern. Diese Vorgaben waren auch der aktuellen Betreiberin des Lokals gemacht worden, die erkennbar bemüht war, den gestellten Anforderungen gerecht zu werden.

Außerdem hatte die Behörde die tägliche Betriebszeit der Gaststätte und der Außenbewirtschaftung bereits auf 22 Uhr beschränkt.

Noch nicht befriedigend geklärt schien dem Bürgerbeauftragten neben der Frage des Küchendunstabzuges auch die Zulässigkeit der Freifläche an sich. Eine Gaststätte mit Außenbewirtschaftung ist gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung in einem allgemeinen Wohngebiet nur dann zulässig, wenn sie als eine der Versorgung des Gebietes dienende Schank- und Speisewirtschaft anzusehen ist. Nach oberverwaltungsgerichtlicher Rechtsprechung kann eine Gaststätte mit Außenbewirtschaftung jedoch auch in diesen Fällen zum Nachteil angrenzender Wohnbebauung gegen das Gebot der Rücksichtnahme verstoßen und damit ausnahmsweise unzulässig sein.

Hintergrund dieser rechtlichen Wertung sind mögliche Belästigungen, die von solchen Gaststätten mitunter für die Nachbarschaft ausgehen, weil sich der im Freien erzeugte Lärm ungehindert in der Umgebung ausbreiten kann. Auch sind Gaststätten der genannten Art oft beliebte Ausflugsziele, sodass starker Besucherverkehr mit Kraftfahrzeugen auftritt. Als solche wären sie jedoch nicht mehr als der Versorgung des Wohngebietes dienlich anzusehen und damit in einem allgemeinen Wohngebiet unzulässig.

Um den Sachverhalt eindeutig aufklären zu können, entschloss sich der Bürgerbeauftragte zu einer Ortsbesichtigung und erlebte eine Überraschung:

Bei dem Biergarten handelte es sich entgegen der bisherigen Annahme um eine kleine, in einem größeren Geschäftshaus mit Einkaufsmarkt und Parkplatz untergebrachte Gaststätte, die in Richtung einer frequentierten Straße über eine Freifläche von 25 Quadratmetern vor dem Gebäude verfügte, auf der an Tischen 18 Sitzplätze eingerichtet worden waren.

Unter diesen Umständen war der Gebietsbezug der Gaststätte nach der Baunutzungsverordnung eindeutig zu bejahen. Auch waren Aspekte, die auf der Grundlage des Rücksichtnahmegebotes eine ausnahmsweise Unzulässigkeit der Gaststätte hätten begründen können, nicht gegeben.

Zudem konnte der Bürgerbeauftragte feststellen, dass § 14 Abs. 5 der Gaststättenbaurichtlinie Genüge getan war. Danach müssen Küchen Abzüge haben, die die Dünste unmittelbar absaugen und über das Dach in den freien Windstrom abführen, um eine Beeinträchtigung der Bewohner des Grundstückes und der Nachbarschaft auszuschließen.

Daher wurden die Petenten darauf hingewiesen, dass die Auswirkungen der Gaststätte auf die Nachbarschaft im Rahmen dessen liegen, was Nachbarn nach Gesetz und einschlägiger Rechtsprechung hinzunehmen haben. Aus diesem Grund sah der Bürgerbeauftragte keine Veranlassung, behördliches Einschreiten zu fordern.

Brandschutz durch das Grundbuch?

Wegen brandschutzrechtlicher Bedenken eines Bauamtes gegen eine Grundstücksteilung sprachen mehrere Petenten bei dem Bürgerbeauftragten vor.

Sie hatten zu DDR-Zeiten Grundstücke gepachtet, auf denen sie Eigenheime errichteten. Eigentümer der Grundstücke blieb die verpachtende Stadt, während die Petenten nach DDR-Recht Eigentum an den Häusern erwarben.

Seit dem Jahr 2004 und nach dem Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes bemühten sich die Petenten mit der Stadt um Einigung über den Zukauf der zu ihrem Haus gehörenden Grundstücke.

Nachdem grundsätzlich Einvernehmen über den Kaufpreis und die übrigen Modalitäten bestand, scheiterte der Verkauf daran, dass das zuständige Bauamt der Stadt die erforderliche Zustimmung verweigerte.

Hintergrund dafür war, dass es sich um ein großes einheitliches Grundstück handelte, auf dem verschiedene Häuser standen. Im Zusammenhang mit dem Verkauf hätte demzufolge eine Teilung in verschiedene Grundstücke erfolgen müssen.

Nach der Teilung der Grundstücke hätten jedoch ­ so das Bauamt ­ aufgrund baulicher Gegebenheiten die geltenden Brandschutzbestimmungen nicht mehr eingehalten werden können (die Abstände zwischen den Häusern waren nach brandschutztechnischen Bestimmungen zu gering). Da an den Häusern selbst im Zuge der Teilung baulich nichts verändert würde, konnten die Petenten diese Einschätzung der Dinge nicht nachvollziehen und wandten sich an den Bürgerbeauftragten.

Dieser monierte bei den beteiligten Behörden, dass es für den Brandschutz keinen Unterschied machen könne, ob im Grundbuch ein Grundstück eingetragen sei oder an Stelle dessen mehrere geteilte Grundstücke. Ein Feuer würde kaum aus Respekt vor der Grundstückseinteilung an Grundstücksgrenzen Halt machen.

Dennoch hielten das Bauamt und das zuständige Ministerium an seiner Rechtsauffassung fest. Es wurde jedoch eine rechtliche Konstruktion gefunden, mit der brandschutzrechtliche Probleme vermieden werden konnten: Es verblieb rechtlich bei einem Grundstück und die einzelnen Petenten erwarben Miteigentumsanteile an dem Grundstück auf der Grundlage des Wohnungseigentumsgesetzes.

Gegen diese Rechtskonstruktion hatte auch das Bauamt keine Einwände wegen des Brandschutzes mehr. So war zwar für die Petenten ein erfreuliches, aber doch nach lebensnaher Betrachtung sehr bürokratisches Ergebnis erzielt worden.

Der Ball ist rund... und soll weiterrollen!

Ein dörflicher Fußballsportverein (FSV) hatte Probleme im Zusammenhang mit der Errichtung einer Kleinsportanlage, weshalb er den Bürgerbeauftragten um Unterstützung bat.