Wohnungsunternehmen
Wie hoch sind zurzeit die durchschnittlichen Leerstände bezogen auf die einzelnen Unternehmensarten?
Die durchschnittliche Leerstandsquote in den von den kommunalen Wohnungsunternehmen bewirtschafteten Wohnungen betrug Ende 2005: 15,3 Prozent. In den Wohnungsgenossenschaften belief sie sich auf 9,4 Prozent der bewirtschafteten Wohnungen.
5. Wie viele dieser Wohnungsunternehmen haben gemäß § 6a des Altschuldenhilfe-Gesetzes (AHG) eine Entlastung von den Altschulden bekommen?
64 Wohnungsunternehmen haben bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau eine zusätzliche Entlastung von den Altverbindlichkeiten nach § 6a AHG beantragt. 62 Anträge wurden von der positiv beschieden. Ein Antrag wurde abgelehnt und ein weiterer zurückgezogen. Von den 62 positiv beschiedenen Unternehmen haben bisher 54 eine Entlastung von den Altschulden für entsprechende Abrisse von der erhalten.
6. Wie viele Wohnungsunternehmen sind in das Stadtumbauprogramm eingebunden?
In das Stadtumbauprogramm sind in der Regel alle Wohnungsunternehmen eingebunden, die am Ort Wohnungseigentum besitzen. Im Idealfall sind diese Unternehmen seit Beginn der Planung (Stadtentwicklungskonzept) einbezogen, weil es letztendlich auch um deren weitere Entwicklung durch Rückbau, Aufwertung und Umbau des Wohnungsbestandes geht.
Seit 2002 bekamen 109 Wohnungsunternehmen auf Antrag Fördermittel für den Stadtumbau.
(Quelle: 7. Wie viele Wohnungsunternehmen haben Förderanträge im Rahmen des Stadtumbaus gestellt, die bislang nicht bewilligt wurden und was sind die Gründe für die Nichtbewilligung?
Es gibt keine Wohnungsunternehmen im Rahmen des Stadtumbaus, Teil Rückbaumaßnahmen, deren Anträge bislang nicht bewilligt wurden.
Für den Teil Aufwertung sind die Gemeinden Antragsteller.
8. Wie viele Insolvenzen gab es bislang in der Thüringer Wohnungswirtschaft und wie groß ist der Anteil derer, die mit einem hohen strukturellen Leerstand begründet waren?
Bisher haben drei Thüringer Wohnungsunternehmen Insolvenz anmelden müssen. Keine dieser Insolvenzen war allein bzw. überhaupt in hohem strukturellen Leerstand begründet.
9. Wie groß ist die Anzahl der von einer Insolvenz betroffenen Mieterhaushalte?
Die unter Frage 8 genannten Wohnungsunternehmen verfügen insgesamt über ca. 2 800 Wohnungen, die allerdings nicht vollständig vermietet sind. Zum Zeitpunkt der Insolvenz waren rund 2 300 Mieterhaushalte betroffen.
10. Gibt es belastbare Zahlen über die Liquidität der Wohnungsunternehmen in Abhängigkeit von ihrer Größe und wenn ja, was sagen diese aus?
Angaben zur Liquidität der Wohnungsunternehmen, d. h. zur Fähigkeit eines Unternehmens, alle fälligen Verbindlichkeiten fristgerecht zu erfüllen, finden sich unter anderem in den Jahresabschlüssen der Unternehmen.
Signifikante Unterschiede in der Liquiditätslage nach Größe der Unternehmen sind nicht festzustellen.
Soweit liquide Mittel in größeren Unternehmen ein größeres Volumen haben, ist das insbesondere mit den damit verbundenen größeren Zahlungsströmen zu begründen.
11. Gibt es inzwischen Wohnungsunternehmen, die sich mehrheitlich in ausländischer Hand befinden und wenn ja, welche sind dies?
Der Landesregierung ist nicht bekannt, dass sich ein Thüringer Wohnungsunternehmen mehrheitlich in ausländischer Hand befindet.
12. Wie steht die Landesregierung zum Verkauf von Wohnungsunternehmen und welche Gefahren sieht die Landesregierung bei ausländischen Beteiligungen?
Die Landesregierung hat sich in ihrer Antwort auf die Mündliche Anfrage der Abgeordneten Sedlacik (Die Linkspartei.PDS) in Drucksache 4/1783 zu den Voraussetzungen für einen Verkauf von kommunalen Wohnungsbeständen geäußert und darauf hingewiesen, dass die Entscheidung hierüber, unter Berücksichtigung der finanziellen, wohnungs- und städtebaupolitischen und sozialen Auswirkungen, grundsätzlich der kommunalen Selbstverwaltung obliegt. Damit hat die Landesregierung keine direkte Möglichkeit zur Einflussnahme auf derartige Verkäufe.
Mit dem Verkauf kommunaler Wohnungsunternehmen sind Probleme bei der weiteren Umsetzung der Stadtentwicklungskonzepte nicht auszuschließen. Träger des Stadtumbaus sind hauptsächlich die kommunalen Wohnungsunternehmen und -genossenschaften; inwieweit sich ausschließlich renditeorientierte Privatinvestoren am Stadtumbau beteiligen, ist offen. Die Kommune sollte sich daher künftige Einflussmöglichkeiten auf die Stadtentwicklung und den lokalen Wohnungsmarkt über Mehrheitsbeteiligung im Unternehmen oder an den Verkauf geknüpfte Vertragsbedingungen (z.B. Sozialcharta) erhalten.
Durch den Erwerb von ausländischen Anteilen am Unternehmen sieht die Landesregierung keine besonderen Gefahren.
13. Welche Kommunen haben ihre Wohnungsunternehmen verkauft bzw. beabsichtigen einen Verkauf?
Bisher haben die Städte Gera, Jena, Meiningen und Bad Frankenhausen ihre städtischen Wohnungsunternehmen verkauft. Die Stadt Artern hat ihre Wohnungsgesellschaft europaweit zum Verkauf ausgeschrieben. Die Stadt Oberhof plant den Verkauf ihres Wohnungsunternehmens.
14. Welchen Einfluss haben nach Kenntnis der Landesregierung die Abrissmaßnahmen im Stadtumbau auf das Ranking der betroffenen Wohnungsunternehmen nach Basel II?
Insgesamt ist festzustellen, dass die Abrissmaßnahmen positive Auswirkungen auf das Ranking der betroffenen Wohnungsunternehmen haben. So zeigt die Entwicklung der betriebswirtschaftlichen Kennzahlen, dass sich die wirtschaftliche Lage tendenziell verbessert hat und es zu einer Stabilisierung der Unternehmen kommt. Beispielsweise geht mit dem Abriss, in Verbindung mit der Altschuldenentlastung nach § 6a AHG, eine Absenkung des Verschuldungsgrades (pro m2 Wohnfläche) einher. Das Fristenablaufrisiko wird durch die Verringerung der Darlehensverpflichtungen reduziert (z. B. bei Prolongationen).
Die Senkung der Nebenkosten für leer stehende Objekte ist ein weiteres positives Merkmal mit weit reichenden Auswirkungen auf die betriebswirtschaftliche Situation der Unternehmen. Einen nicht unerheblichen Anteil an der positiven Entwicklung der betriebswirtschaftlichen Kennzahlen hat dabei die Verringerung der Erlösschmälerungen wegen Leerstands.
15. Wie schätzt die Landesregierung den Stand der Wohnungswirtschaft in den Kreditverhandlungen mit den Banken ein?
Nach Auffassung der Landesregierung ergeben sich für die einzelnen Wohnungsunternehmen bei den Kreditverhandlungen mit den Geschäftsbanken sehr differenzierte Möglichkeiten zur Erlangung von Finanzierungsangeboten. Die entsprechenden Angebote sind u. a. abhängig vom Ranking des Unternehmens, der Unternehmensentwicklung sowie vom Inhalt und den Zielen der langfristigen Unternehmenskonzepte. So ist bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen davon auszugehen, dass Geschäftsbanken im Rahmen von Finanzierungsangeboten zur Risikominimierung nur den erststelligen Beleihungsraum belegen. Bei Neubaumaßnahmen sind in Abhängigkeit der jeweiligen Strategie der Banken aber auch Gesamtfinanzierungsangebote möglich.
Nach Aussagen des vtw. normalisiert sich das Verhältnis der Kreditwirtschaft zu den Wohnungsunternehmen zunehmend. Grundlage hierfür ist u.a. die ständige und zeitnahe Information der Wohnungsunternehmen über ihre wirtschaftliche Entwicklung an die Banken. Von großer Bedeutung bei anstehenden Kreditverhandlungen wird allerdings auch weiterhin die langfristige Strategie der beteiligten Banken für das Geschäft mit der ostdeutschen Wohnungswirtschaft generell und insbesondere mit der Thüringer Wohnungswirtschaft sein.
16. Wie hoch ist nach Auffassung der Landesregierung der Anteil jener Wohnungsunternehmen, die nach Auslaufen der Zinsbindung für ihre Kredite Probleme mit den Hausbanken bei der weiteren Abfinanzierung haben?
Der Landesregierung liegen keine Daten zur Anzahl von Wohnungsunternehmen vor, die nach Auslaufen der Zinsbindung ihrer Kredite bei der weiteren Abfinanzierung Probleme mit den Hausbanken haben werden.
17. Welche Möglichkeiten sieht die Landesregierung zur Unterstützung dieser Wohnungsunternehmen?
Derzeit sieht die Landesregierung keine direkten Unterstützungsmöglichkeiten für betroffene Wohnungsunternehmen. Die Landesregierung führt gemeinsam mit dem vtw. Bankengespräche durch, um die Banken für die Situation und Probleme der Wohnungsunternehmen zu sensibilisieren und positive Bedingungen für die Wohnungsunternehmen zu schaffen.
V. Förderung durch das Land:
1. Wie hoch ist die Summe der seit 2002 für den Rückbau gezahlten Fördermittel?
Seit 2002 bis zum 30. Juni 2006 wurden für den Rückbau Fördermittel im Stadtumbauprogramm in Höhe von 60 300 108 Euro ausgezahlt. (Quelle: 2. Wie hoch war die Summe der Fördermittel für die unter Abschnitt II. Fragen 10 und 11 nachgefragten Wohnungen?
Die Summe der Fördermittel für den Rückbau der unter Abschnitt II. Frage 10 nachgefragten Wohnungen betrug 1 275 642 Euro. (Quelle: 3. Wie viele der Rückbaumaßnahmen waren Komplettabrisse und wie viele Teilrückbauten?
Von den per 30. Juni 2006 abgeschlossenen 431 Rückbaumaßnahmen sind 391 komplett abgerissen (90,7 v. H.) und 40 teilrückgebaut (9,3 v. H.). (Quelle: 4. Wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten für Teilrückbau bzw. Komplettabriss?
Für die 432 abgeschlossenen Rückbaumaßnahmen betragen die durchschnittlichen förderfähigen Kosten je m² für den Teilrückbau 155,09 Euro/m² Rückbaufläche. Der Komplettabriss in den Plattenbaugebieten und in den Innenstädten ist deutlich kostengünstiger. Die hierfür aufzuwendenden förderfähigen Kosten liegen zwischen 25,03 Euro/m² und in wenigen Fällen bis zu 215,23 Euro/m². Die durchschnittlichen förderfähigen Kosten liegen bei 61,90 Euro/m². Da vom ein Ausgleich von teuren und kostengünstigen Rückbauten vorgenommen wird, konnte mit einer Pauschale von 60,00 Euro/m² den bisherigen Anträgen entsprochen werden.
5. Wie schätzt die Landesregierung Komplettabrisse bzw. Teilrückbauten hinsichtlich der erzielten städtebaulichen Qualität der Wohngebiete ein?
Mit dem Abriss soll langfristig nicht mehr benötigter Wohnraum vom Markt genommen werden. Der Schwerpunkt der Abrissmaßnahmen liegt in den Plattenbaugebieten. Angesichts der Montagebauweise mit vorgefertigten Wand- und Deckenelementen können Gebäude nicht nur komplett abgerissen werden, sondern auch so demontiert werden, dass Teile des Gebäudes erhalten und wieder genutzt werden können.
Die Demontage ist mit einem höheren Kostenaufwand verbunden. Dabei ist anzumerken, dass beim Teilabriss meist höhere Modernisierungskosten anfallen (z.B. neues Dach, Statik). Insofern wird eine Förderung von Teilrückbauten auf städtebauliche Sonderfälle in den nachhaltig nachgefragten Beständen beschränkt.