Immobilie

Gebote Verkaufspreise um die 2,9 Millionen DM (1,48 Millionen) als erzielbar erscheinen ließen.

Außer einem wieder zurückgenommenen Gebot des Zeugen Dr. Lohbeck über 2,8 Millionen DM und einem Angebot der Zeugen Schmidt wurden in der Folgezeit trotz einer Vielzahl von Reaktionen auf die Ausbietungsverfahren keine werthaltigen Gebote mehr abgegeben bzw. aufrechterhalten. Gleichzeitig führten hohe ständige Leerstandskosten der Burg von ca. 12.000 monatlich für Beheizung und Bewachung nach dem Auszug der Zeugen Schmidt aus dem Objekt zum 31. August 2001 zu einem steigenden Verkaufsdruck.

Die aus den Erfahrungen in den Ausbietungsverfahren entstandenen Zweifel an der Richtigkeit des Wertermittlungsgutachtens des Staatsbauamtes Gießen führten im Dezember 2001 zur Einholung einer Stellungnahme des Sachverständigen Tillmann zu diesem Gutachten durch das Hessische Immobilienmanagement, die zu dem Ergebnis kam, dass die Pachtwertfindung wahrscheinlich kaum den individuellen Gegebenheiten des Bewertungsobjekts angepasst sei und dass die Restnutzungsdauer und der Bodenwert erheblich zu hoch angesetzt worden seien. Zudem seien insbesondere die fehlenden Ansätze für die Instandhaltung in Verbindung mit dem hohen Ertragsansatz ursächlich für ein nicht marktgerechtes Bewertungsergebnis.

Die sich hieraus bei den Mitarbeiten des Hessischen Immobilienmanagements verdichtenden Zweifel an der Belastbarkeit des ermittelten Ve rkehrswertes von 3,525 Millionen DM führten letztlich dazu, dass in den beiden Chefgesprächen am 2. Juli und 4. Juli 2002 die bis dahin verfolgte Linie, das Objekt zu einem Preis nicht unter 2,9 Millionen DM (1,48 Millionen) zu verkaufen, aufgegeben wurde. Gleichzeitig wurde auch die alternative Möglichkeit einer erneuten Verpachtung der Burg verworfen.

Aufgrund der zwischenzeitlich neu ermittelten immens hohen Instandsetzungskosten in Höhe von 1,2 Millionen, die für eine Neuverpachtungder Burg Staufenberg mindestens hätten getätigt werden mü ssen, stand fest, dass die Finanzierung der Investitionen durch den gegebenenfallszuerzielenden Pachtzins nicht hätte dargestellt werden können.Hinzukamdas Risiko eines möglichen Scheiterns des neuen Pächters mit anschließender erneuter Leerstandsproblematik.

Da zudem ständig weitere Leerstandskosten in Höhe von 12.000 monatlich aufliefen, war es die einzige wirtschaftlich und haushaltsrechtlich vertretbare Entscheidung, das Objekt kurzfristig bestens zu verkaufen.

Diese Entscheidung traf der Zeuge Staatsminister Weimar im Chefgespräch am 4. Juli 2002. Der Verkauf an den Zeugen Dr. Lohbeck mit Kaufvertrag vom 18. Juli 2002 stellte deshalb in Anbetracht der besonderen Umstände des Objektes Burg Staufenberg und der Marktlage eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung dar, die weiteren Schaden in Form langfristig auflaufender Leerstandskosten und nicht rentierlicher Erhaltungsinvestitionen vom Land abzuwehren half.

3. Die Beweisaufnahme hat zudem ergeben, dass den ehemaligen Pächtern der Burg Staufenberg, den Zeugen Gudrun und Hans Schmidt, während des gesamten Verkaufsverfahrens die Möglichkeit eingeräumt wurde, wie vom Zeugen Staatsminister Weimar versprochen, in ein zum Verkauf des Objektes führendes Höchstgebot einzusteigen.

Dieses Ministerwort hatte während des gesamten Verkaufsverfahrens für die mit dem Verkauf befassten Mitarbeiter auf Veranlassung des Zeugen Staatsminister Weimar höchste Bedeutung und wurde eingehalten. Die Zeugen Schmidt erfuhren aufgrund dieser Zusage während des gesamten Verkaufsverfahrens eine privilegierte Behandlung. Ihnen wurden während der Ausbietungsverfahren in den Jahren 2000 und 2001 die jeweiligen Höchstgebote mitgeteilt und es wurde seitens der Landesverwaltung intensiv mit ihnen über Einstiegsmö glichkeiten in die jeweiligen Gebote verhandelt. Darüber hinaus - nämlich unter dem 26. Oktober 2000 und dem 4. Juli 2002 - wurden den Zeugen Schmidt als einzigen Kaufinteressenten Exklusivangebote unterbreitet. Beide Angebote wurden von den Zeugen Schmidt jedoch abgelehnt. Obwohl die Zeugen Schmidt seit Februar 2001 ihre Pachtzinszahlungen eingestellt hatten und mehrere im Ergebnis unberechtigte Prozesse gegen das Land Hessen 26 führten, war die Landesverwaltung nach wie vor bemüht, das gegebene Ministerwort in Form einer privilegierten Behandlung der Zeugen Schmidt im Verkaufsverfahren umzusetzen.

Auch in der Endphase des Verkaufs Anfang Juli 2002 war den Zeugen Schmidt ermöglicht worden, in das Höchstgebot einzusteigen. Der Zeuge Kist hat hierzu ausgeführt, dass den Zeugen Schmidt am 4. Juli 2002 ein Exklusivangebot über 1,1 Millionen per Fax an deren Rechtsanwalt, den Zeugen Herrmann, übermittelt worden sei. Nachdem der Zeuge Kist vom Eingang des Angebotes des Zeugen Dr. Lohbeck über 500.000 am gleichen Tag erfahren habe, habe er sofort den Rechtsanwalt der Zeugen Schmidt angerufen. Am Telefon habe der Zeuge Kist dem Zeugen Herrmann die Existenz eines weiteren Angebotes weit unter dem Betrag von 1,1 Millionen eröffnet und mit dem Zeugen Herrmann das Führen weiterer persönlicher Gespräche in den nächsten Tagen vereinbart. Ein zugesagter Rückruf des Zeugen Herrmann erfolgte nicht. Darauf habe der Zeuge Kist am 11. und 12. Juli 2002 insgesamt sechsmal im Büro des Zeugen Herrmann angerufen und unter Hinweis auf die Dringlichkeit versucht, mit dem Zeugen Herrmann zu sprechen. Nachdem dies nicht gelungen sei, habe er letztlich über eine Mitarbeiterin des Rechtsanwaltsbüros Herrmann die Auskunft erhalten, dass nach Rücksprache mit dem Zeugen Herrmann ein Schreiben an den Zeugen Kist diktiert sei und es deshalb keine Notwendigkeit für weitere Gespräche gebe. Dieses Schreiben vom 12. Juli 2002 ging am 15. Juli 2002 beim Hessischen Immobilienmanagement ein und enthielt ein Kaufangebot über 100.000. Der Zeuge Kist wertete dieses Schreiben als abschließendes Wort der Zeugen Schmidt und bereitete den Abschluss des Kaufvertrages mit dem deutlich höher bietenden Zeugen Dr. Lohbeck vor. Da das Gebot der Zeugen Schmidt 400.000 unter dem Gebot des Zeugen Dr. Lohbeck lag, war es haushaltsrechtlich geboten, den Kaufvertrag mit dem Zeugen Dr. Lohbeck zu schließen.

Zwar haben die Zeugen Schmidt und auch der Zeuge Herrmann ausgesagt, durch die Abgabe des niedrigen Angebotes über 100.000 hätten sie kein abschließendes Wort abgeben, sondern lediglich mitbieten wollen,umim Geschäft zu bleiben. Diese subjektive Absicht steht jedoch im Widerspruch mit ihrem objektiven Verhalten vor und nach Unterzeichnung des Kaufvertrages zwischen dem Land Hessen und dem Zeugen Dr. Lohbeck.

Aufgrund dieses Verhaltens durfte der Zeuge Kist zu Recht davon ausgehen, dass durch die vorangegangenen Bemühungen, mit den Zeugen Schmidt ins Gespräch zu kommen, was diese durch ihren Rechtsanwalt den Zeugen Herrmann - trotz mehrfacher Nachfrage - nicht wahrnehmen wollten, in ausreichender Weise die Möglichkeit zum Einstieg in das Höchstgebot gegeben worden war. Die Antwort der Zeugen Schmidt mit Schreiben vom 12. Juli 2002, in dem diese ein Angebot über 100.000 abgaben, musste aus Sicht des Zeugen Kist als abschließendes Wort gewertet werden. Dies zumal in zwei Telefongesprächen mit dem Zeugen Herrmann am 20. August 2002 und am Tag der Sitzung des Haushaltsausschusses des Hessischen Landtages, in der über den Verkauf der Burg Staufenberg an den Zeugen Dr. Lohbeck beraten wurde, am 21. August 2002, die Einschätzung des Zeugen Kist nachträglich bestätigt wurde. In diesen Telefonaten monierte der Zeuge Herrmann, der im Besitz der Haushaltsauschussvorlage über den Verkauf war und damit auch Kenntnis vom Kaufpreis von 500.000 hatte, gegenüber dem Zeugen Kist keineswegs, dass die Zeugen Schmidt zu diesem Preis die Burg ebenfalls erworben hätten, wie später behauptet, obwohl der Kaufvertrag mit Dr. Lohbeck zu diesem Zeitpunkt noch schwebend unwirksam und ein Einstieg der Zeugen Schmidt in den Vertrag rechtlich möglich war. Vielmehr erklärte er dem Zeugen Kist auf Nachfrage, dass die Zeugen Schmidt sich angesichts der Notwendigkeit des Neuaufbaues eines Kundenstammes und der Investitionen betreffend Baumaßnahmen und Brandschutz nicht in der Lage gesehen hätten, mehr als 100.000 für die Burg zu bieten. Dies belegt die Richtigkeit der Einschätzung des Zeugen Kis t.

4. Die Unterstellung, durch Vorabinformationen der Landesregierung seien einzelne Bieter im Sommer des Jahres 2002 in die Lage versetzt worden, einen zu niedrigen Kaufpreis für das Objekt Burg Staufenberg zu bieten und mit diesem Gebot den Zuschlag zu erhalten, wurden in vollem Umfang widerlegt. Die Beweisaufnahme hat bestätigt, dass bei der Aussage des Maklerbüros Christie & Co. durch den Zeugen Kraneis gegenüber dem Zeugen Dr. Lohbeck mit Telefax vom 4. Juli 2002, die Burg sei nunmehr auch für 500.000 bis 600.000 zu haben, ein Verschulden von Bediensteten der Landesverwaltung nicht festzustellen ist, sondern diese Angaben auf eigenmächtiges Verhalten des Maklerbüros Christie & Co. zurückzuführen sind.

Der Zeuge Kraneis hat eingeräumt, auf eigene Initiative den Mitarbeiter des Hessischen Immobilienmanagements, den Zeugen Schinke, am 3. oder 4. Juli 2002 angerufen zu haben. Auf die Frage nach den Kaufpreisvorstellungen des Landes Hessen für die Burg Staufenberg habe der Zeuge Schinke 1,0 bis 1,1 Millionen genannt. Auf die Nachfrage des Zeugen Kraneis, ob diese Kaufpreisvorstellung das letzte Wort sei oder auch ein geringeres Gebot, z. B. 500.000 bis 600.000, infrage käme, habe der Zeuge Schinke diese Zahlen nicht bestätigt, sondern lediglich erklärt, dass evtl. auch geringere Gebote in Frage kämen, und gebeten, den Zeugen Dr. Lohbeck auf jeden Fall um ein erneutes Angebot zu bitten.

Der Zeuge Kraneis hat zudem erklärt, dass er von dem Wertgutachten des Staatsbauamtes Darmstadt vom 19. Juli 2002 keine Kenntnis hatte und dass die Preisangabe im Telefax vom 4. Juli 2002 an den Zeugen Dr. Lohbeck ausschließlich auf das offensive Verkaufsverhalten des Zeugen Kraneis zurückzuführen gewesen ist. Dass Informationen über das Ergebnis des Wertgutachtens des Staatsbauamtes Darmstadt vorab an das Maklerbüro Christie & Co. oder an einzelne Bieter weitergegeben worden sein könnten, ist zudem faktisch ausgeschlossen. Die Zeugen Hertling, Adamski und Breitwieser haben ausgesagt, dass dieses Gutachten erst mit Erlass vom 8. Juli 2002 an das Staatsbauamt Darmstadt in Auftrag gegeben wurde und der Zeuge Schinke erst am 15. Juli 2002 anlässlich einer Ortsbesichtigung eine erste Einschätzung des begutachtenden Zeugen Breitwieser erhalten habe. Der endgültige Ve rkehrswert der Burg Staufenberg war erst nach dem Gespräch am 17. Juli 2002 zwischen den Zeugen Breitwieser, Salonikidis und Adamski in die Wertermittlung aufgenommen worden. Eine Vorabinformation an einzelne Bieter scheidet deshalb schon aufgrund des zeitlichen Ablaufes aus.

5. Abschließend ist festzuhalten, dass infolge der unter 4. dargestellten Umstände durch die Entscheidung, die Burg Staufenberg mit Kaufvertrag vom 18. Juli 2002 zum Preis von 500.000 an den Zeugen Dr. Lohbeck zu veräußern, dem Land Hessen kein Schaden zugefügt wurde, sondern vielmehr weiterer Schaden in Form kontinuierlich auflaufender Leerstandskosten von monatlich mindestens 12.000 und nicht rentierlicher Instandsetzungskosten von zumindest 1,2 Millionen abgewendet wurde.

Schaden ist vielmehr durch das Untersuchungsverfahren selbst entstanden. Der Umstand, dass der Erwerber einer Immobilie zum Verkehrswert vor einem Untersuchungsausschuss aussagen musste, ausführlich in Presse, Funk und Fernsehen thematisiert wurde und zudem noch von einem Mitglied des Untersuchungsausschusses durch sachferne Behauptungen verbal angegriffen wurde, ist geeignet, künftige Bieter abzuschrecken.

Die politische und mediale Behandlung dieses Verkaufsgeschäfts einer Landesimmobilie im Vorfeld und im Zuge des Untersuchungsausschusses 15/3 wird daher für das zukünftige operative Geschäft des Hessischen Immobilienmanagements und dessen Stellung am Markt erhebliche negative Konsequenzen haben.

Wiesbaden, 4. Dezember 2002

Berichterstatter: Ausschussvorsitzender: Roland von Hunnius Axel Wintermeyer