Die Feststellung des Subventionsvorteils war also unser zentrales Thema das Sie auch unserer Stellungnahme entnehmen können

Ein Normenkontrollverfahren würde sicherlich zu dem Schluss kommen, dass das unzulässig ist.

Die Feststellung des Subventionsvorteils war also unser zentrales Thema, das Sie auch unserer Stellungnahme entnehmen können. Wir haben ja in den letzten 24 Jahren im Grunde in allen Anhörungen gerade über dieses Thema miteinander philosophiert: Wie stellt man den konkreten Subventionsvorteil eines Fehlbelegers fest? Wir haben zu verschiedenen Hilfsmitteln Zuflucht genommen, letztlich zum Mietspiegel, und haben das zunächst an den Obergrenzen des Mietspiegels festgemacht. Wir als Vertreter der Wohnungswirtschaft haben gefordert, doch wenigstens den Mittelwert des Mietspiegels zu nehmen, aber das ist jahrelang nicht erhört worden. Wir hatten ja in früheren Jahren andere Instrumente mit Höchstwerttabellen und ähnliche Dinge. Das waren alles Krücken und Hilfsmittel, um den Subventionswert einer solchen Wohnung festzustellen.

Wir haben 1999 bereits feststellen können, dass aufgrund der damals eingetretenen Entwicklung an den Mietwohnungsmärkten ein Subventionsvorteil zumindest in den Großwohnanlagen der 60er- und 70er-Jahre kaum noch festzustellen war. Für Großwohnanlagen gibt es nach unserer Auffassung ohnehin nur annäherungsweise Mietspiegelwerte. Wenn man dort andere Verfahren, die das BGB bei der Feststellung von Miethöhen ja zulässt, zumindest im Mieterhöhungsverfahren, anwenden würde, nämlich Gutachterverfahren oder Vergleichswohnungen, würde man schnell feststellen, dass zumindest in Großwohnanlagen solche Preisvorteile nicht mehr existieren. Im Gegenteil: Die am freien Markt in diesen Anlagen erzielbare Miete wäre möglicherweise geringer als die subventionierte Miete. Da fragt man sich natürlich - aber nur in Parenthese -, ob denn die Subvention in diesem Bereich überhaupt noch sinnvoll ist.

Die Feststellung des Subventionsvorteils ist das eine. Wenn aber der Subventionsvorteil angemessen und dem Mieter gegenüber gerecht festgestellt werden soll, dann würden sich die Erhebungskosten für die Abgabe erheblich verteuern. Das heißt, die Behörden müssten zunächst einmal untersuchen, ob bei der konkreten Wohnung der Subventionsvorteil gegeben ist. Wir kämen hier also in einen anderen Konflikt, den auch das Bundesverfassungsgericht in seinem Urteil von 1988 angesprochen hat, nämlich mit dem Wirtschaftlichkeitsgebot. Es hat etwas verklausuliert am Schluss des Textes gesagt: In Gemeinden, in denen die Erhebungskosten wesentlich über den durchschnittlichen Erhebungskosten liegen, die mit 10 bis 15 % der Abgabe taxiert werden, wäre zu überprüfen, ob die Fehlbelegungsabgabe trotz des Gebotes der Abschöpfung von Subventionen noch aufrechterhalten werden kann.

Das spielt jetzt in die Diskussion über die Gebietskulisse, die hier schon geführt worden ist, hinein. Man muss sich dabei auch vor Augen führen, dass das damalige Urteil des Bundesverfassungsgerichts auf dem Hintergrund einer Regelung ergangen ist, die eine Beschränkung der Erhebungsgebiete auf Gemeinden mit 300.000 Einwohnern und deren Umland kannte. Das Bundesverfassungsgericht hat das zwar als verfassungsrechtlich noch tragbar erachtet, aber der Bundesregierung den Auftrag erteilt, das bis 1990 abzuschaffen.

Ich wollte nur diese wenigen Hinweise noch geben. Wir setzen uns selbstverständlich für die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe ein. Herr von Grünberg, Ihre Methode wäre uns natürlich am liebsten; das hat Frau Sinz ja auch schon gesagt. Dann hat man die Belastung für die Mieter nicht mehr, und man darf nicht vergessen, dass es ja durchaus auch eine Belastung der Unternehmen und ihrer Verwaltungen gibt; denn die Mieter kommen ja zu unseren Mietsachbearbeitern - wenn sich nicht zum Mieterbund oder zum Mieterverein gehen -, um dort Hilfestellung bei der Ausfüllung der Formulare und all dieser Dinge, die da nötig sind, zu erbitten.

Wir würden also die Abschaffung der Fehlbelegungsabgabe sofort begrüßen. Wenn das nicht möglich ist, wäre uns natürlich das Zweistufenmodell, das wir Ihnen ja gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft schon vorgestellt haben, die liebste Variante, also zunächst die 60 % und dann auf mittelfristige Sicht die Abschaffung.

Vorsitzender Wolfgang Röken: Damit nicht nur über Bonn und Köln gesprochen wird, kommt jetzt der Leiter des Amtes für Wohnungswesen der Stadt Dortmund zu Wort.

Hans-Peter Neuhaus (Stadt Dortmund, Amt für Wohnungswesen): Frau hat vorhin in ihrem Beitrag für den Städtetag Nordrhein-Westfalen im Prinzip schon die Stadt Dortmund mit vertreten. Insofern will ich jetzt viele der von ihr vorgebrachten Argumente nicht wiederholen. Gleichwohl will ich mich zu einigen Punkten äußern und vor allem etwas ausführlicher zu beiden Gesetzesinitiativen Stellung nehmen.

In meiner schriftlichen Stellungnahme habe ich mich ausführlich zu dem Fragenkatalog geäußert. Insofern will ich darauf nicht weiter eingehen. Aber vielleicht gelingt es mir, ein bisschen Licht in das Dunkel zu bringen, wenn es um Daten und Fakten in einzelnen Städten geht. Vorhin ist schon erwähnt worden: Jetzt ist einmal kein Kölner hier, sondern ein Dortmunder. Wir werden häufig mit allen Verhältnissen, die im Ruhrgebiet anzutreffen sind, gleich gestellt. Auch das trifft für Dortmund nicht zu.

(Heinz Sahnen [CDU]: Dann haben wir wieder etwas gelernt!)

- Das finde ich schön. - Insofern ist es vielleicht einmal ganz gut, ein paar konkrete Daten und Zahlen aus Dortmund zu erhalten.

Auch Sicht der Stadt Dortmund wird die Ausgleichszahlung - nach vielen Jahren mit deutlichen Schwierigkeiten in den Kommunen - in den letzten Jahren von der Bevölkerung akzeptiert. Sie hat sich im Grunde etabliert. Es sind die rechtlichen Möglichkeiten der Herausnahme und die vorgenommenen Beschränkungen, die diese Akzeptanz herbeigeführt haben.

In Dortmund haben wir zurzeit noch rund 40.000 Sozialwohnungen in der Bindung. Davon haben wir 20 %, also rund 8.000 Wohnungen, nach den derzeit geltenden gesetzlichen Vorschriften als der Ausgleichszahlung herausgenommen. In den drei Stadterneuerungsgebieten, die wir in Dortmund haben, sind zurzeit 8.900 Sozialwohnungen.

Entsprechend der Ausnahmetatbestände, die der Gesetzgeber darlegt, haben wir in diesen 8.900 Sozialwohnungen gerade einmal noch 34 leistungspflichtige Haushalte.

Das heißt: Das Thema, die Stadterneuerungsgebiete möglicherweise aus der Ausgleichszahlung herauszunehmen, hätte faktisch für Dortmund keine Bedeutung, weil wir das aufgrund der Herausnahmemöglichkeiten schon zu fast 100 % getan haben.

Die Beschränkungsmöglichkeiten des Gesetzes haben dazu geführt, dass rund 90 % der Leistungspflichtigen bei uns in der Stadt weniger als 1,50 pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich zahlen. Diese teilen sich wie folgt auf: Rund 28 % zahlen weniger als 35 Cent, 29 % zahlen zwischen 35 und 0,75 Cent, und 32 % zahlen zwischen 75 Cent und 1,50.

Es ist schon viel über den Verwaltungskostenanteil gesprochen worden. Auch dazu kann ich konkretes Zahlenmaterial liefern. Seit Bestehen der Ausgleichszahlung beträgt der durchschnittliche jährliche Verwaltungskostenbeitrag der Stadt Dortmund 13,3 %. Er ist in den letzten Jahren gestiegen und liegt in den letzten drei Jahren bei rund 20 %.

Der Anteil der weggezogenen Leistungspflichtigen liegt deutlich unter der innerstädtischen Fluktuationsquote und unter der gesamtstädtischen Leistungsquote. Wir haben zwei Untersuchungen durchgeführt. In der einen Untersuchung aus dem Jahre 2002 haben wir in einem Großsiedlungsbereich - also nicht bei kleinen Wohneinheiten, sondern in einem Wohnquartier -mit knapp 1.200 Haushalten die Auszüge untersucht und sind zu folgenden Ergebnissen gekommen: Zum damaligen Zeitpunkt lag die durchschnittliche Leistungspflicht in Dortmund bei rund 11 %. Die städtische Umzugsquote lag bei 9 %. Der Wegzug der Leistungspflichtigen in diesem Wohnquartier lag bei 4,7 %, also deutlich unter der normalen Leistungsquote.

Wir haben für das Jahr 2005 drei große Wohnquartiere mit fast 2.000 Wohneinheiten untersucht und Folgendes herausgefunden: Zurzeit ist die durchschnittliche Leistungsquote in Dortmund bei 8,5 %. Die städtische Umzugsquote beträgt mittlerweile 11 %.

Der Wegzug der Leistungspflichtigen liegt bei 7,9 %, also auch unter der normalen Leistungsquote, die wir in Dortmund haben.

Vielleicht in dem Zusammenhang noch etwas zur Entwicklung des Sozialwohnungsbestandes, weil das vorhin schon angesprochen worden ist. Ich sagte, wir haben zurzeit rund 40.000 Wohnungen. Wir werden 2010 noch rund 28.000 Sozialwohnungen haben und 2015 noch zwischen 22.000 und 24.000 Wohnungen. Und um etwas zur Wohnungsmarktentwicklung hinzuzufügen: Die Leerstände im sozialen Wohnungsbau liegen in Dortmund zurzeit zwischen 1,5 und 2 %.

Auch meiner Sicht geben die derzeitigen gesetzlichen Möglichkeiten den Kommunen genügend Ermessensspielräume, verantwortungsvoll die Ausgleichszahlung zielorientiert einzusetzen.

Noch ein paar Worte zu der beabsichtigten Neuregelung! Die Anhebung des Eingangsschwellenwertes auf 30 % wird von uns begrüßt. In Dortmund würden dann knapp 20 % der bisherigen Leistungspflichtigen aus der Ausgleichszahlung herausfallen. Dies würde bedeuten, dass zukünftig eine Leistungspflicht für einen Dreipersonenhaushalt - weil ja sehr viel über die Betuchten oder die schwach Betuchten gesprochen wird - erst bei rund 45.000 anfängt, bei einem Vierpersonenhaushalt bei rund 55.000. Ich finde, das sind schon recht vernünftige Beträge.

Die beabsichtigte Beschränkung auf den Mietspiegel-Mittelwert hat aus unserer Sicht faktisch keine Auswirkungen.