Altes Polizeipräsidium Frankfurt am Main
Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages mit der Frankfurter Aufbau-Aktiengesellschaft (FAAG)
- Verkauf der Liegenschaft Ginnheimer Straße 40 in Frankfurt hier: Zustimmung zur Veräußerung durch den Hessischen Landtag nach § 64 Abs. 2 LHO
Dem Landtag wird der Antrag unterbreitet, den Grundstückskaufvertrag vom 12. April 2002 über das Grundstück Ginnheimer Straße 40 in Frankfurt, Grundbuch Frankfurt am Main, Flur 9, Flurstück 304/3, in einer Größe von 8.463 m², zu genehmigen.
Ferner wird der Antrag unterbreitet, den Aufhebungsvertrag vom 12. April 2002 zum Erbbaurechtsvertrag vom 13. Januar 1960 über das Erbbaurecht an den Grundstücken in Frankfurt am Main, Mainzer Landstraße 98, Grundbuch Frankfurt am Main, Flur 218, Flurstück 5/2, in einer Größe von 3.957 m², und Frankfurt am Main, Mainzer Landstraße 98, Grundbuch Frankfurt am Main, Flur 218,Flurstück 5/6, in einer Größe von 595 m², Gesamtgröße 4.552 m², zu genehmigen.
Begründung:
Die Gesamtliegenschaft des Alten Polizeipräsidiums in Frankfurt hat eine Größe von 15.426 m². Auf einer Teilfläche von 4.552 m² liegt ein Erbbaurecht zugunsten der FAAG.
Das Alte Polizeipräsidium wird voraussichtlich bis Ende August 2002 freigestellt. Eine Weiterverwendung der Liegenschaft für andere Landesdienststellen kommt wegen ihres hohen Marktwertes als Hochhausstandort aus Wirtschaftlichkeitserwägungen nicht in Betracht (§ 7 LHO).
Eine wirtschaftlich optimale Verwertung der Gesamtliegenschaft setzt voraus, dass das bis 31. Juli 2058 eingetragene Erbbaurecht der FAAG einvernehmlich aufgehoben wird, damit das Grundstück lastenfrei übergeben werden kann.
Die FAAG war bereit, ihr Erbbaurecht gegen eine Abfindung bzw. Beteiligung am Erlös aufzugeben, um das Hochhausprojekt zu ermöglichen. Sie hat im Rahmen der Verhandlungen eine Bewertung des Bodenwertanteils am Erbbaurecht einschließlich der von ihr errichteten Gebäude vorgelegt, wonach das Erbbaurecht einen Ertragswert von 14,52 Mio. hat.
Die FAAG hatte zunächst eine Beteiligung am Verkaufserlös des Alten Polizeipräsidiums in Höhe von 18 v.H. des Erlöses gefordert; in umfangreichen Verhandlungen wurde diese Forderung auf einen Anteil von 16 v.H. am Verkaufserlös reduziert. Dabei wurde jedoch vereinbart, dass die FAAG maximal den Ertragswert ihres Erbbaurechts in Höhe von 14,52 Mio. erhält.
Der von der FAAG geforderte Mindestbetrag von 13,29 Mio. konnte akzeptiert werden, da sich bereits während der Verhandlungen mit der FAAG Kaufangebote für das Alte Polizeipräsidium abzeichneten, die bei einer Beteiligung von 16 v.H. den geforderten Mindestbetrag überstiegen.
Zum Ausgleich der Forderung wurden der FAAG auch landeseigene Grundstücke in Frankfurt angeboten. Die FAAG hat ihr Kaufinteresse an dem Grundstück Ginnheimer Straße 40 in Frankfurt bekundet. Die Liegenschaft, auf der die Kfz-Werkstatt des Polizeipräsidiums untergebracht ist, wird durch Bezug des Neubaus für das Polizeipräsidium Frankfurt ebenfalls freigestellt.
Sie ist für das Land entbehrlich, da die aufstehenden Gebäude abbruchreif sind.
Die Staatsbauverwaltung hat den Verkehrswert der Liegenschaft Ginnheimer Straße 40 am 8. Mai 2000 mit 4.811.257 (9,41 Mio. DM) festgestellt. Um den Marktwert der Liegenschaft zu ermitteln, wurde sie am 29. September 2000 öffentlich ausgeboten. Die öffentliche Ausbietung hat zu einem Höchstgebot von 8.001.718 (15,65 Mio. DM) geführt; die FAAG ist in dieses Höchstgebot eingetreten.
Die Entschädigungssumme für die Aufhebung des Erbbaurechts ist zum 1. September 2002 fällig und ab diesem Zeitpunkt mit 5,5 v.H. Jahreszinsen zugunsten der FAAG zu verzinsen. Spätestens zum 31. Dezember 2002 ist die Entschädigung im Wege der Zahlung oder Verrechnung zu leisten.
Das Grundstück Ginnheimer Straße wird voraussichtlich im November 2002 freigestellt und am 2. Dezember 2002 der FAAG übergeben.
Da sich Anhaltspunkte für Altlasten sowohl auf dem Erbbaurechtsgrundstück als auch auf der landeseigenen Liegenschaft Ginnheimer Straße 40 ergeben haben, wurden durch Fachfirmen Altlastenuntersuchungen durchgeführt mit dem Ergebnis, dass bei beiden Grundstücken mit erhöhten Entsorgungskosten für belasteten Erdaushub und belastetes Baumaterial zu rechnen ist.
Es wurde daher vereinbart, dass für Altlasten auf dem Grundstück Ginnheimer Straße das Land die erhöhten Entsorgungskosten übernimmt und die FAAG im Gegenzug die Entsorgungskosten für Altlasten bzw. kontaminierte Baustoffe an den von ihr errichteten Gebäuden. Die erhöhten Entsorgungskosten für die von der FAAG aufgebrachte Schwarzdecke im Innenhof wird ebenfalls von dieser übernommen.
Die FAAG hat um eine kurzfristige Beurkundung der Verträge mit Genehmigungsvorbehalt gebeten, da das Polizeipräsidium das Mietverhältnis über die FAAG-Gebäude zunächst bereits zum 30. Juni 2002 gekündigt hatte. Inzwischen steht jedoch fest, dass die Altgebäude vom Polizeipräsidium noch bis August 2002 genutzt werden, sodass sich der Mietvertrag stillschweigend bis zur Freistellung der Gebäude verlängert. Die FAAG zahlt bis zur Räumung der Liegenschaft weiterhin den vereinbarten Erbbauzins.
Die Genehmigung des Hessischen Landtags ist erforderlich, da der Wert der Liegenschaft Ginnheimer Straße 40 mehr als 500.000 beträgt (§ 64 Abs. 2 LHO). Im Übrigen wird die Genehmigung des Aufhebungsvertrages zum Erbbaurechtsvertrag vom 13. Januar 1960 erbeten.