Nicht der Kostendeckungsgrad ist ausschlaggebend für die Höhe des Zuschussbedarfs sondern die Größe des Hauses

Siebzigste Vergleichende Prüfung „ Kleine Häuser hatten niedrige Zuschussbedarfe und belasteten die kommunalen Haushalte absolut am wenigsten. Häuser mit Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung wirtschaftlicher Flächen hatten einen erheblich besseren Kostendeckungsgrad. Wirtschaftliche Flächen senken nicht den absoluten Zuschussbedarf.

Dies zeigt Ansicht 73, in der die Zuschüsse nach Nutzungsarten aufgegliedert dargestellt sind. Die vermieteten und verpachteten Räume hatten bei einem Anteil von 19 Prozent an der Hauptnutzfläche nur einen Anteil von 4 Prozent an der Unterdeckung.

· Die sonstigen Einrichtungen hatten bei einem Anteil von 21 Prozent an der Hauptnutzfläche einen Anteil von 20 Prozent an der Unterdeckung.

· Die Veranstaltungsräume verursachten bei einem Anteil von 60 Prozent an der Hauptnutzfläche 76 Prozent der Unterdeckung.

9.17 Belastung der kommunalen Haushalte

Für Betrieb und Unterhaltung der Gemeinschaftshäuser wendeten die Städte und Gemeinden erhebliche Mittel auf. Ansicht 74: Belastung der kommunalen Haushalte im jährlichen Mittelwert der Jahre 1998 bis 2000

Der Zuschussbedarf aller Häuser betrug 3 Millionen je Jahr. Die Kommunen wandten zwischen 15 Prozent und 89 Prozent des Aufkommens an der Grundsteuer B - im Mittelwert 43 Prozent - für die Gemeinschaftshäuser auf. Die Grundsteuer B ist Maßstab, weil sie die einzige verlässliche größere Einnahmequelle einer Gemeinde ist, bei der die Kommune ein eigenes Hebesatzrecht hat.

9.18 Aufgelaufene Instandhaltung

Durch Baubegehungen wurde der bauliche Zustand der Gemeinschaftshäuser beurteilt. Die dabei festgestellten Schäden wiesen auf unterlassene Instandhaltungen und Reparaturen hin. Sie wurden in die Dringlichkeitskategorien „sofort" und „mittelfristig" eingeteilt.

Unter die Kategorie „sofort" wurden Schäden eingeteilt, die:

· zu Folgeschäden/Folgekosten führen können (über Putzrisse in die Außenwand eindringende Feuchtigkeit, undichte Fensteranschlüsse),

· die Nutzung einschränken (Schimmelbefall),

· die Sicherheit der Nutzer gefährdet (lose Treppengeländer, brüchige Fenstersimse),

· das Erscheinungsbild des Bürgerhauses negativ beeinflussen.

Alle übrigen Schäden wurden in die Kategorie „mittelfristig" eingeteilt. Dies sind Schäden, die zwar den Wert des Gebäudes schmälern, die derzeitige Nutzung aber nicht negativ beeinflussen (so Feuchtigkeit im Mauerwerk eines weitgehend ungenutzten Kellers).

Die aufgelaufenen Instandhaltungskosten aller Häuser betrugen mit 670.000 das Anderthalbfache der jährlichen Unterhaltungsbudgets. Siebzigste Vergleichende Prüfung „ Die festgestellten Schäden beeinträchtigten nicht ernsthaft die Nutzung.

Regelmäßige, systematische Baubegehungen zur Aufnahme des baulichen Zustands der Gemeinschaftshäuser unterblieben weitgehend. Sie wären aber nötig, um Schäden schnell erkennen und einen nach Dringlichkeit und Kosten gegliederten Instandhaltungsplan entwickeln zu können. Anhand dieses Plans könnten die Schäden zeitnah behoben und Folgekosten vermieden werden.

9.19 Wirtschaftliche Steuerung der Gemeinschaftshäuser

Die Instrumente der Kommunen zur wirtschaftlichen Steuerung sind der Haushaltsplan und die Jahresrechnung. Die meisten Städte und Gemeinden führten darin die Gemeinschaftshäuser jeweils in einem Unterabschnitt. Fuldatal, Gründau und Rosbach v.d. Höhe fassten alle Gemeinschaftshäuser in einem einzigen Haushaltsunterabschnitt zusammen. Dadurch war die Wirtschaftlichkeit der Häuser nicht transparent.

Die Überörtliche Prüfung empfahl auch diesen Kommunen, für jedes Haus einen eigenen Unterabschnitt zu führen.

Die wirtschaftliche Steuerung von Gemeinschaftshäusern sollte zwei Dinge berücksichtigen:

· Gemeinschaftshäuser sind einerseits Immobilien mit verschieden genutzten Gebäudeteilen, die in das kommunale Gebäudemanagement einzubinden sind.

· Andererseits sind Gemeinschaftshäuser aber auch Nutzer der Immobilien, um die Räume entsprechend der Satzung an die Bürger und Vereine weiter zu vergeben.

Bei allen Städten und Gemeinden waren Defizite im Gebäudemanagement festzustellen. So wurden die technischen Grunddaten der Gebäude nicht in direkt zugänglicher Form aufbereitet. Eine Ausnahme bildete Geisenheim, das für die Gemeinschaftshäuser solche Daten in Katasterblättern systematisch erfasst hatte. Eine Kostenrechnung, die für eine qualifizierte Kalkulation von Benutzungsgebühren und Mieten geeignet ist.