Verfügungsberechtigten
Zu Absatz 2 Absatz 2 normiert die Verpflichtung des Verfügungsberechtigten, vom Mieter keine höhere als die gemäß Förderzusage höchstzulässige Miete zu verlangen. Ein Verstoß gegen diese gesetzliche Verpflichtung wird gemäß § 27 Absatz 1 Ziffer 8 als Ordnungswidrigkeit geahndet. Damit ist die öffentlich-rechtliche Durchsetzbarkeit der Mietbindung gewährleistet. Satz 2 soll bewirken, dass Art und Dauer der Mietbindung für den Mieter im Mietvertrag transparent gemacht werden. Sätze 3 und 4 erklären für Mieterhöhungen das allgemeine Mietrecht für anwendbar und begrenzt gleichzeitig die Mieterhöhungsspielräume auf die in der Förderzusage festgelegten Regelungen.
Zu Absatz 3:
Während Absatz 2 die Begrenzung auf die in der Förderzusage bestimmte höchst-zulässige Miete betrifft, regelt Absatz 3 die nach allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften gesetzlich zulässige Umlage der Betriebskosten, damit der Zweck der Förderung nicht durch übermäßige Betriebskosten vereitelt wird. Die Vorschrift schließt zudem die Forderung, das Versprechen und die Annahme einmaliger oder sonstiger Nebenleistungen aus, die nicht nach Vorschriften des Landes oder nach den Bestimmungen der Förderzusage ausdrücklich zugelassen sind. Damit bleibt es der am besonderen Förderzweck und den Belangen der Zielgruppe orientierten Entscheidung des Fördergebers vorbehalten, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe ein Entgelt beispielsweise für Einbauküchen, Mietergärten, Garagen oder ähnliche Nebenleistungen neben der Miete zugelassen wird.
Zu Absatz 4 Absatz 4 soll das Recht des Mieters regeln, sich auf die höchstzulässige Miete zu berufen und die dafür erforderlichen Auskünfte vom Vermieter erhalten zu können. Kommt der Vermieter seiner Auskunftspflicht nicht nach, hat dies die zuständige Stelle auf Verlangen des Mieters zu tun. Diese Regelungen sollen die umfassende Informationsmöglichkeit des Mieters über bestehende Mietbindungen geförderter Mietwohnungen gewährleisten.
Zu Absatz 5:
Zur Absicherung des Rechts nach Absatz 4 sollen Regelungen des Mietvertrages, die gegen Bestimmungen über die höchstzulässige Miete verstoßen, nichtig sein. Dies gilt auch für Mieterhöhungsverlangen, soweit sie gegen die Bestimmungen der Absätze 2 und 3 verstoßen. Damit wird ein umfassender Mieterschutz bewirkt.
Zu § 17 (Belegungsbindung, Gebrauchsüberlassung) § 17 gilt für den gesamten Wohnungsbestand und enthält eine Zusammenfassung von Bestandteilen des § 4 WoBindG und des § 27 WoFG, ergänzt um Regelungen des bis zum 31.12.2001 geltenden Wohnungsbindungsrechts, die gemäß § 50 Absatz 2 WoFG als übergeleitet gelten, sowie Neuregelungen vor allem im Interesse des vereinfachten Verwaltungsvollzugs.
Zu Absatz 1:
Die Mitteilungspflichten des Verfügungsberechtigten im Zusammenhang mit der Freimeldung der Gebrauchsüberlassung von Wohnraum dienen der Beschleunigung und Absicherung einer zweckentsprechenden Wohnungsbelegung. Die Mitteilungen sind schriftlich vorzunehmen. Die Regelungen des Absatzes 1 entsprechen dem bisher im § 4 Absatz 1 und 6 WoBindG sowie § 27 Absatz 8 WoFG geregelten Recht.
Zu Absatz 2 Absatz 2 schreibt den Grundsatz fort, dass die Gebrauchsüberlassung von gefördertem Wohnraum nur gegen Übergabe eines Wohnberechtigungsscheins erfolgt. Dies erfasst alle in § 8 Absatz 3 genannten Arten von Wohnraum. Bei der Gebrauchsüberlassung hat der Verfügungsberechtigte einen eventuellen Personenkreisvorbehalt der Wohnung zu beach ten. Satz 1 enthält eine Zusammenfassung des § 4 Absatz 2 Satz 1 WoBindG und des § 27 Absatz 1 Satz 1 WoFG. Satz 2 entspricht nahezu wörtlich § 4 Absatz 3 WoBindG.
Zu Absatz 3 Absatz 3 orientiert sich an den Grundzügen des § 4 Absatz 5 WoBindG, Regelungsinhalt ist die Ausübung der Belegungsrechte im Sinne des § 29 Nummer 6. Be-setzungs- oder Benennungsrechte schränken die freie Mieterauswahl des Verfügungsberechtigten ein. Die Zuweisung ersetzt den sonst bei einer Gebrauchsüberlassung nach Absatz 2 erforderlichen Wohnberechtigungsschein. Die zuständige Stelle ist verpflichtet, ihr Besetzungs- oder Benennungsrecht nur zugunsten wohn-berechtigter Haushalte auszuüben. Ihre Mieterauswahl orientiert sich an dem in § 2 genannten Personenkreis. Das Besetzungs- oder Benennungsrecht der zuständigen Stelle ist befristet auf den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit oder des Freiwerdens der Wohnung; danach hat sie in der Regel auf die Ausübung des Rechts zu verzichten.
Zu Absatz 4:
Die Vorschrift orientiert sich an § 4 Absatz 7 WoBindG. Bei Wegzug des Inhabers des Wohnberechtigungsscheins benötigen seine Haushaltsangehörigen für die öffentlichrechtlich zulässige weitere Nutzung der Wohnung einen neuen Wohnberechtigungsschein, der sie als wohnberechtigt für die betreffende Wohnung ausweist. Dies gilt nicht für den in Satz 2 angesprochenen Personenkreis (Ehegatte, Lebenspartner). Das weitere Überlassen der Wohnung an Angehörige dieses privilegierten Personenkreises ist keine neue Gebrauchsüberlassung im Rechtssinne; dies gilt auch für solche Angehörige des Personenkreises, die erst nachträglich in die Wohnung zugezogen sind. Ist der Inhaber des Wohnberechtigungsscheins verstorben, besteht für seine nach § 563 Absatz 1 bis 3 BGB in den Mietvertrag eintretenden Familienangehörigen kein Erfordernis eines neuen Wohnberechtigungsscheins, das neue Wohnverhältnis ist auch öffentlich-rechtlich genehmigungsfrei.
Die Sätze 1 bis 3 stellen typisierend auf Mieterhaushalte ab. Satz 4 sieht deshalb eine sinngemäße Anwendbarkeit der in den Sätzen 1 bis 3 enthaltenen Grundsätze auch auf Haushalte von Verfügungsberechtigten vor, die geförderten Mietwohnraum berechtigt nutzen.
Zu Absatz 5:
In Anlehnung an § 4 Absatz 8 WoBindG und § 27 Absatz 6 WoFG sieht Absatz 5 die Zulässigkeit der Kündigungsanordnung und bei deren Nichtdurchsetzbarkeit der Räumungsanordnung wie im bisherigen Recht vor. Es wird klargestellt, dass zum Beispiel bei nachträglichem Wegfall der Wohnberechtigung oder Fristablauf einer Freistellung das weitere Belassen der Wohnung eine Kündigungs- oder Räumungsanordnung rechtfertigt.
Zu Absatz 6 Absatz 6 sieht ebenso wie der bisher anwendbare § 27 Absatz 7 Nummer 1 WoFG regelmäßig das Erfordernis der Benutzungsgenehmigung für den Verfügungsberechtigten vor. Die Benutzungsgenehmigung wird nach den Regeln zur Erteilung des Wohnberechtigungsscheins ausgestellt. Wie im bisherigen Recht wird dem Verfügungsberechtigten bei der Bestimmung der maßgeblichen Wohnungsgröße ein zusätzlicher Wohnraum zugebilligt.
Abweichend von § 7 Absatz 3 Satz 2 WoBindG ist nach dem erweiterten Bauherrenprivileg eine Benutzungsgenehmigung für den Verfügungsberechtigten nicht erforderlich, wenn er mindestens vier Mietwohnungen geschaffen hat und entweder eine dieser Wohnungen oder aber eine andere eigene Wohnung bewohnen möchte. Eine Benutzungsgenehmigung ist ferner nicht erforderlich, wenn der Bauherr eine für ihn als Wohnung im Eigenheim oder als Eigentumswohnung geförderte Wohnung im Erstbezug oder im Rahmen einer Wiederbelegung benutzen möchte. Dasselbe gilt für den Erwerber einer zu seinen Gunsten geförderten Eigentumsmaßnahme, nicht jedoch bei sonstigem Erwerb ohne Inanspruchnahme einer besonderen Fördermaßnahme. Die Rechtslage entspricht der bisherigen.
Zu § 18 (Wohnberechtigungsschein)
Die Vorschrift enthält die wesentlichen Bestimmungen zur Erteilung des Wohnberechtigungsscheins im Antragsverfahren. Sie beschreibt die Gültigkeitsdauer des Wohnberechtigungsscheins, benennt das Anforderungsprofil an wohnberechtigte Wohnungssuchende und einen speziellen Versagungsgrund (Absatz 1), bezeichnet den Inhalt des Wohnberechtigungsscheins und liefert den Maßstab für die angemessene Wohnungsgröße (Absatz 2). Absatz 3 lässt ferner zur Vermeidung einer besonderen Härte Billigkeitsgründe für die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins zu und gestattet auch Nichtwohnberechtigten den Wohnungstausch.
Zu Absatz 1:
Der Wohnberechtigungsschein wird auf Antrag mit einjähriger Gültigkeitsdauer erteilt. Die in den Sätzen 2 und 3 festgelegten Voraussetzungen einer Wohnberechtigung entsprechen denen des § 27 Absätze 2 und 3 WoFG. Bei Vorliegen dieser Voraussetzungen besteht ein grundsätzlicher Rechtsanspruch auf Erteilung des Wohnberechtigungsscheins. Der Wohnberechtigungsschein ist aber dennoch zu versagen, wenn trotz vorliegender Wohnberechtigung die Erteilung des Wohnberechtigungsscheins offensichtlich nicht gerechtfertigt wäre. Solche Fallgestaltungen liegen vor, wenn zum Beispiel das festgestellte Gesamteinkommen die maßgebende Einkommensgrenze aktuell nicht übersteigt, es jedoch absehbar ist, dass die Wohnberechtigung entweder nur vorübergehend besteht oder der wohnungssuchende Haushalt wegen vorhandenen Vermögens nicht auf eine geförderte Wohnung angewiesen ist. Die Regelung entspricht im Wesentlichen § 27 Absatz 3 Satz 5 WoFG. Erfolgt die Antragstellung aus vom Wohnungssuchenden nicht zu vertretenden Gründen erst nach Bezug der geförderten Wohnung, so sind abweichend von § 14 Absatz 1 nicht die Einkommensverhältnisse zum Zeitpunkt der Antragstellung zugrunde zu legen, sondern diejenigen im Zeitpunkt des Wohnungsbezuges. Das neue Recht knüpft damit an das bisherige Recht und die bisherige Verwaltungspraxis an und berücksichtigt die Interessen von Älteren und Menschen mit Behinderung, die beispielsweise nach einem Krankenhausaufenthalt unmittelbar geförderten Wohnraum mit besonderen Betreuungsangeboten beziehen.
Zu Absatz 2:
Die Bestimmung der angemessenen Wohnungsgröße entspricht der bisher geltenden Regelung (§ 27 Absatz 4 WoFG), es handelt sich hierbei um den Maßstab, dass auf jedes Hauhaltsmitglied ein Wohnraum ausreichender Größe entfällt.
Abweichend von § 27 Absatz 4 Satz 2 WoFG wird es nicht in behördliches Ermessen gesetzt, sondern zwingend vorgeschrieben, dass über die angemessene Wohnungsgröße hinaus zusätzlicher Wohnraum wegen besonderer persönlicher oder beruflicher Bedürfnisse des Wohnberechtigten und/oder seiner Haushaltsangehörigen sowie der nach der Lebenserfahrung in absehbarer Zeit zu erwartende zusätzliche Raumbedarf zu berücksichtigen sind.
Die aufgeführten Fallgruppen entsprechen denen des § 27 Absatz 4 WoFG, so dass die eingeführte Verwaltungspraxis unverändert bleibt.
Im Hinblick auf zum Beispiel ungünstige Wohnungsgrundrisse bleiben nur geringfügige Überschreitungen der angemessenen Wohnungsgröße zulässig (vgl. § 4 Absatz 2 Satz 2 WoBindG). Um dem Verfügungsberechtigten die erforderliche Prüfung nach § 17 Absatz 2 Satz 2 zu ermöglichen, ist es erforderlich, im Wohnberechtigungsschein die Zugehörigkeit des Wohnungssuchenden oder seiner Haushaltsangehörigen zu einem förderrechtlich relevanten Personenkreis aufzuführen.
Zu Absatz 3:
Entsprechend § 27 Absatz 3 Satz 4 Nummern 1 und 2 WoFG kann der Wohnberechtigungsschein im Rahmen einer Ermessensentscheidung zur Vermeidung einer besonderen Härte erteilt werden oder wenn ein Wohnungstausch beabsichtigt ist.