Datengrundlage für die Gebietstypisierung
Datenrecherche:
Für die Erstellung der Gebietstypisierung wurde im erstem Arbeitsschritt eine umfassende Datengrundlage für die Gemeinden in Nordrhein-Westfalen aufgebaut. Hierzu wurden von F+B die Daten aus unterschiedlichen Quellen herangezogen:
Landesbetrieb Information und Technik Nordrhein-Westfalen (IT.NRW)
Pestel Institut
F+B Mietspiegelindex
F+B Angebotsmieten auf Basis der Daten der ImmoDaten GmbH (IDN)
Bundesagentur für Arbeit (BfA)
Wohnungsbauförderungsanstalt Nordrhein-Westfalen (Wfa)
Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landes Nordrhein Westfalen (OGA NRW)
Gesellschaft für Konsumforschung (GfK)
Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Das wichtigste bei der Auswahl der Indikatoren war neben dem thematischen Bezug die direkte Verfügbarkeit und die Möglichkeit der kostengünstigen zukünftigen Aktualisierung des Datenstandes durch das Ministerium für Bauen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen (MBV).
Auf Basis der aufgenommenen Indikatoren wurden zusätzliche Indikatoren gebildet, wie z. B. eine Haushaltsberechnung, die für die Aufgabenstellung eine höhere Relevanz aufweisen als die Basisdaten.
Einige Daten lagen nur auf Ebene der kreisfreien Städte und Landkreise oder in den Anpassungsschichten der Mikrozensuserhebung vor. Hierbei handelt es sich z. B. um die Haushaltsvorausschätzung des IT.NRW, die nur auf Ebene der Kreise vorliegt. Da die Haushaltsentwicklung eine zentrale Größe für die Berechnung der zukünftigen Bedarfe auf den regionalen Wohnungsmärkten ist, war es zwingend notwendig, diese zu regionalisieren. Dafür wurden von F+B Modelle entsprechende Umrechnungsmodelle entwickelt.
Datenplausibilisierung
Die recherchierten Daten wurden auf Plausibilität geprüft. Hierbei wurde neben der Qualität der Daten auch untersucht, ob die Indikatoren sinnvoll für die Aufgabenstellung sind. Zusätzlich erfolgte eine Abgleichung der Indikatoren auf mögliche Korrelationseffekte, also ob zwei oder mehrere Indikatoren eine starke Abhängigkeit zueinander aufweisen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die Entwicklung der Bevölkerung und der Haushalte. Die Haushaltsentwicklung basiert direkt auf der Bevölkerungsentwicklung, vermittelt aber zusätzlich die altersstrukturelle und geschlechtsspezifische Zusammensetzung, was für die Nachfrageentwicklung entscheidend ist. Daher ist es nicht sinnvoll, beide Indikatoren im Modell zu berücksichtigen.
Aufgrund der durchgeführten Überprüfungen wurde eine Vielzahl der zunächst einbezogenen Indikatoren im weitern Verlauf der Untersuchung nicht mehr berücksichtigt (vgl. Abb. 3.1). Abb. 3.1 Übersicht der nach Plausibilitätsprüfungen unberücksichtigten Indikatoren Indikator Ausschlussgründe Bevölkerungsentwicklung 1997 bis 2007 Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Veränderung der Altersstruktur 1997 bis 2007
Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Bevölkerung mit Hauptwohnsitz 31.12.
Dichteparameter Ausländerquote 31.12.2007 nicht relevant, weil der Anteil der Ausländer keine Aussagen über den zukünftigen Bedarf beinhaltet Sterbefälle 1997 bis 2007 Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Geburten 1997 bis 2007 nach dem Alter der Mutter Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Wanderungen nach Altersgruppen 1997 bis 2007
Parameter der Modellrechnung: Bevölkerungsvorausschätzung Haushalte 2007 Dichteparameter Haushaltsgröße 2007 nicht relevant, weil derzeitige Struktur keine Aussage für den zukünftigen Bedarf beinhaltet Entwicklung des Wohnungsbestands differenziert nach Gebäudetypen 1997 bis 2007
Parameter der Modellrechnung: Bedarfsrechnung Durchschnittliche Wohnfläche nicht relevant, weil ein Durchschnittswert keine ausreichenden Informationen beinhaltet Wohnungsbestand nach Wohnungsgröße keine verlässliche Datengrundlage für die Analyse Wohnungsbestand differenziert nach Eigentümern und Mietern keine regional differenziert belastbaren Zahlen ermittelbar Bodenpreise hohe Abhängigkeit mit Preis- und Mietindikatoren Transaktionspreise (durchschnittlicher Objektpreis) aufgrund der Datenverfügbarkeit nicht im Modell verwendbar Arbeitslosenzahlen hohe Abhängigkeit mit anderen Indikatoren Pendlersaldo 2007 nicht relevant, weil der Pendlersaldo nur den Saldo, aber nicht die tatsächlichen Anzahlen aufzeigt
Indikator Ausschlussgründe Beschäftigtenentwicklung 1997 bis 2007 nicht relevant, weil die Entwicklungen der Vergangenheit keine verlässlichen Aussagen für die zukünftigen kleinräumlichen Entwicklungen ermöglichen und zudem anfällig für Einzelentwicklungen sind Haushaltsnettoeinkommen aufgrund der Datenlage (nur Durchschnittswerte) nicht im Modell verwendbar Anzahl Haushalte mit geringen Einkommen keine regional differenziert belastbaren Zahlen ermittelbar.
Aufbau eines Datenpools
Die nach der Plausibilitätskontrolle verbliebenen Indikatoren wurden in einem Datenpool für die weiteren Auswertungsschritte zusammengefasst. Sie lassen sich vier thematischen Schwerpunkten zuordnen:
Angebotsindikatoren
Nachfrageindikatoren
Preisniveaus
Sozio-ökonomische Rahmendaten
Angebotsindikatoren
Ein Faktor für die Einschätzung des zukünftig benötigten Wohnraums ist der derzeitige Wohnungsbestand differenziert nach relevanten Teilmärkten. Nach den durchgeführten Analysen wurden für die Ermittlung der Gebietskategorien die beiden Indikatoren
Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter
Entwicklung des Sozialwohnungsbestands von 2007 bis 2015 konzentriert.
Wohnungsbestandsstruktur nach Baualter
Im Rahmen der Erstellung des F+B Mietspiegelindex erfolgt eine Fortschreibung des Wohnungsbestands nach Baualtersklassen. Grundlage für die Fortschreibung durch F+B bilden die Gebäude- und Wohnungszählungen 1987 (alte Bundesländer). Die seit den Großzählungen neu errichteten Wohnungsbestände wurden der Baufertigstellungsstatistik entnommen und repräsentieren die neueren Wohnungsbestände. Zusätzlich wurden die Wohnungsabgänge aus der amtlichen Statistik entnommen und im Modell berücksichtigt.