Wohngeldmieten

Neben den Bestands- und Angebotsmieten wurden auch die Mieten der Wohngeldstatistik, welche die Grundlage für die Novellierung der Mietenstufen sind, für die einzelnen Gemeinden aufbereitet. Die Mietpreisniveaus aus der Wohngeldstatistik liegen für alle Gemeinden mit einer Bevölkerungszahl von über 20.000 Einwohnern zum 31.12.2007 vor sowie als Summe für die restlichen Gemeinden innerhalb eines Kreises.

Für die Gemeinden, für die keine eigenen Mietwerte in der Wohngeldstatistik vorlagen, wurden die Werte für den Kreis verwendet. Hierbei repräsentiert der angegebene Mietpreis im Kreis die in den kleineren Gemeinden gezahlten durchschnittlichen Nettokaltmieten. Die bereits einzeln aufgeführten Gemeinden werden bei diesen Kreiswerten nicht mehr berücksichtigt.

Für die räumliche Differenzierung des Mietpreisniveaus ergeben sich Schwächen aus der Datenlage der Wohngeldmieten. Insbesondere in Kreisen mit vielen kleineren Gemeinden ergeben sich keine Differenzierungen zwischen den einzelnen Gemeinden. Im Landkreis Steinfurt liegen nur für 6 der 24 Gemeinden Daten vor. In den restlichen 18 Gemeinden wird ein einheitlicher Mietwert ausgewiesen.

Trotz der Schwächen, die sich aus der Datenlage ergeben, sind die Wohngeldmieten ein sinnvoller Indikator für die Ermittlung des regionalen Mietpreisniveaus in Nordrhein-Westfalen, da es sich bei den Personen, die Wohngeldanträge stellen, um eine relevante Teilgruppe für die Mietwohnungsmarktförderung handelt.

Preise Eigenheime ­ Bestandsimmobilien

Für die Berechnung der durchschnittlichen Preise für Eigenheime wurden die von F+B entwickelten regionalisierten Angebotspreise verwendet. Datengrundlage sind hierbei die Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die durch ein von F+B entwickeltes Modell um die Transaktionskosten verringert wurden. Dieses Modell gewährleistet, dass die ermittelten Angebotspreise keine „Wunschpreise" sind, sondern dass es sich hierbei um tatsächlich auf den regionalen Wohnungsmärkten erzielbare Preise für gebrauchte Reihenhäuser und Doppelhäuser in normaler Wohnlage mit einer durchschnittlichen Ausstattung handelt.

Um eine verlässliche Datenbasis für die kleinräumliche Berechnung der Preise zu erhalten, wurden die Angebotspreise der letzen drei Jahre verwendet (2005 bis 2007).

Für eine Gemeinde waren weder Doppelhaushälften noch Reihenhäuser verfügbar.

Hier wurde der Bestandspreis der Eigenheime anhand des Bestandspreises von Einfamilienhäusern unter Berücksichtigung der Relation der Preise von Doppelhaushälften/Reihenhäusern und Einfamilienhäusern in den Nachbargemeinden des Kreises ermittelt.

Preise Eigenheime ­ Neubauimmobilien:

Um eine aussagekräftigere Datenbasis zu gewinnen, wurde bei der Ermittlung der durchschnittlichen Preise für Neubauobjekte nicht auf die Daten der Internetportale zurückgegriffen. Die langjährige Analyse der Daten hat gezeigt, dass die Angebote für Neubauobjekte häufig nicht ein bereits fertiges Objekt betreffen. Oft werden von Bauträgern geplante Objekte ohne Grundstückskosten angeboten, wodurch der durchschnittliche Objektpreis zu gering ausfällt. Aus diesem Grund wurde auf die Daten der Wfa zurückgegriffen. Die Datenbasis der Wfa umfasst die Gesamtkosten ­ also Baukosten inklusive Grundstückspreise ­ der geförderten Objekte der Jahre 2003 bis 2007.

Für die einzelnen Jahre wurden die durchschnittlichen Objektpreise ermittelt und durch ein Gewichtungsmodell zu einem Objektpreis verdichtet. Bei dem von F+B angewendeten Gewichtungsmodell wurden die jüngsten Durchschnittspreise am stärksten berücksichtigt. Für alle Gemeinden lagen Daten vor.

Preise Eigentumswohnungen ­ Bestandsimmobilien

Für die Berechnung der durchschnittlichen Preise für Eigentumswohnungen wurden die von F+B entwickelten regionalisierten Angebotspreise verwendet. Datengrundlage sind hierbei die Angebotsdaten der ImmoDaten GmbH, die durch ein von F+B entwickeltes Modell um die Transaktionskosten verringert wurden. Dieses Modell gewährleistet, dass die ermittelten Angebotspreise keine „Wunschpreise" sind, sondern dass es sich hierbei um tatsächlich auf den regionalen Wohnungsmärkten erzielbare Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen in normaler Wohnlage mit einer durchschnittlichen Ausstattung handelt.

Um eine verlässliche Datenbasis für die kleinräumliche Berechnung der Preise zu erhalten, wurden, wie auch bei den Eigenheimen, die Angebotspreise der letzen drei Jahre verwendet (2005 bis 2007). Insgesamt lag für alle Gemeinden eine ausreichend belastbare Datengrundlage vor.

Preise Eigentumswohnungen ­ Neubauimmobilien

Die Berechnung der durchschnittlichen Preise für Neubau-Eigentumswohnungen erfolgt nach dem gleichen Schema wie die Berechnung der Neubau-Eigenheime. Auch hier wurden die Daten der Wfa der Jahre 2003 bis 2007 herangezogen und entsprechend dem oben aufgeführten Gewichtungsschema zu einem Durchschnittspreis verdichtet.

Aufgrund der teilweise geringen oder nicht vorhandenen Datenbasis wurde von F+B ein Modell entwickelt, durch das die Datenlücken geschlossen werden konnten. Als Grundlage für die Schätzung wurden die Angebotsdaten für neu errichtete Eigentumswohnungen herangezogen. Auf der Basis der Gemeinden, in denen beide Preise verfügbar waren, wurde ein durchschnittlicher Abweichungskoeffizient für die Differenz zwischen Angebots- und Förderpreisen berechnet. Der daraus abgeleitete durchschnittliche Abschlag wurde auf die durchschnittlichen Angebotspreise für Eigentumswohnungen in den Gemeinden angewendet, in denen keine Objektpreise in der Datenbasis der Wfa vorlagen.

Sozio-ökonomische Rahmendaten:

Neben den reinen wohnungsmarktspezifischen Indikatoren wie Nachfrageentwicklung, Wohnungsbestände und Bedarfsentwicklung sind insbesondere auch Kenntnisse über das Volumen der Zielgruppe, also Haushalte mit einem geringen Einkommen, bedeutend für die Bildung von Gebietskategorien. Leider sind hierfür keine ausreichenden Informationen auf Gemeindeebene verfügbar. Die Versuche von F+B, auf Basis der Mikrozensuserhebung den Anteil an Haushalten mit einem niedrigen Einkommen zu berechnen, haben keine belastbaren Zahlen ergeben. Die Analysen haben gezeigt, dass für die anstehende Fragestellung die Berücksichtigung einer Zielgruppe für preisgünstigen Wohnraum bei der Bildung der Gebietskategorien jedoch sinnvoll erscheint. Hierbei handelt es sich um den Indikator ­ Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II an allen Haushalten in der Gemeinde im Jahr 2007

Anteil der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II:

Die für die Analyse verwendeten kleinräumlichen Daten basieren auf einer Sonderauswertung der Bundesagentur für Arbeit. Es lag damit für alle Gemeinden in Nordhrein-Westfalen die Zahl der Bedarfsgemeinschaften nach SGB II vor.

Die Zahl der Bedarfsgemeinschaften entspricht nicht direkt der Zahl der Haushalte, da es innerhalb eines Haushalts mehrere Bedarfsgemeinschaften geben kann. Um nicht eine reine Dichtevariable in das Modell einzubeziehen, wurden die Bedarfsgemeinschaften ­ trotz der zuvor genannten Einschränkung ­ mit der Zahl der Haushalte insgesamt ins Verhältnis gesetzt.