Versteigerung der landeseigenen Liegenschaften in Frankfurt am Main, Rossittener Straße 21-23, und in Laubach, Johann-Sebastian-Bach-Straße 22
Antrag der Landesregierung betreffend Versteigerung der landeseigenen Liegenschaften in Frankfurt am Main, Rossittener Straße 21-23, und in Laubach, Johann-Sebastian-Bach-Straße 22 hier: Zustimmung zur Versteigerung durch den Hessischen Landtag nach § 64 Abs. 2 LHO
Dem Landtag wird der Antrag unterbreitet, der Versteigerung der landeseigenen Liegenschaften Rossittener Straße 21-23 in Frankfurt und JohannSebastian-Bach-Straße 22 in Laubach zuzustimmen.
Begründung:
Dem Landesbetrieb Hessisches Immobilienmanagement (HI) obliegt die Veräußerung von entbehrlichen Landesgrundstücken. Trotz umfangreicher Verkaufsbemühungen mit teilweise mehrfachen Ausbietungen konnte eine Vermarktung der nachfolgend aufgeführten Landesliegenschaften durch das HI bis heute nicht realisiert werden. Die bei den Objekten aufgeführten Leerstandskosten/Unterhaltungskosten setzen sich zusammen aus Bewirtschaftungskosten, Darlehenszinsen und einer Abschreibung von 2 v.H. auf den Gebäudewert. Die teils erheblichen Leerstandskosten resultieren in erster Linie aus dem hohen Anteil an Darlehenszinsen und Abschreibungen.
Frankfurt, Rossittener Straße 21-23, Gemarkung Bockenheim, Flur 19, Flurstück 23/286
Das Objekt umfasst ein sechsgeschossige Bürogebäude mit Tiefgarage (Baujahr 1973) sowie ein viergeschossiges Parkhaus aus dem Jahr 1989. Beide Gebäude sind in Stahlbetonskelettbauweise erstellt.
Im Bürogebäude sind vier Mietwohnungen eingerichtet, zwei sind derzeit noch vermietet. Die Büroräume und Parkflächen stehen leer.
Das Anwesen liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Am Industriehof, für den seit dem 17. November 1988 ein Aufstellungsbeschluss besteht.
Baurechtliche Fragen sind auf dieser Grundlage vom Käufer zu klären. Der Verkehrswert in Höhe von 1.900.000 wurde vom Hessischen Baumanagement (hbm) zum 31. Dezember 2004 ermittelt. Die bislang durchgeführten zwei Ausbietungen blieben erfolglos. Das Objekt wird permanent im Internet angeboten.
Die jährlichen Leerstandskosten betragen 87.576.
Die Werteinschätzung des Auktionshauses liegt bei 2.486.550.
Das vorgeschlagene Mindestgebot des Auktionshauses beträgt 950.000.
Laubach, Johann-Sebastian-Bach-Straße 22, Gemarkung Laubach, Flur 5, Flurstück 1
Das Grundstück mit einer ursprünglichen Größe von 4.983 m² liegt am Stadtrand von Laubach (Vogelsberg) in der Nähe eines Wohngebietes. Das Objekt besteht aus einem Wohnheim mit Nebengebäuden und zwei Garagen.
Die Immobilie wurde 1982 durch das Land zum Kaufpreis von 1.048.148 von der Evangelischen Kirche in Hessen und Nassau erworben und seitdem als Unterkunft für Spätaussiedler genutzt. Es ist kein gültiger Bebauungsplan vorhanden, daher findet § 34 BauGB Anwendung.
Im Hinblick auf die nicht gegebene Drittverwendungsfähigkeit und Marktgängigkeit der Liegenschaft wurde der Verkehrswert des Grundstücks vom Staatsbauamt im Jahre 2003 nach Abzug der Abbruchkosten mit 400.000 ermittelt. Da sich die Grundstücksgröße durch Verkauf einer Teilfläche an den Nachbarn im Mai 2004 auf 4.718 m2 verringert hatte, wurde Mitte 2004 die Wertermittlung überprüft und der Verkehrswert auf 290.000 herabgesetzt.
Die Ausbietung erfolgte Ende 2002, es gingen vier Gebote ein, für die jedoch keine Finanzierungsbestätigungen vorgelegt bzw. die zurückgezogen wurden.
Eine Veräußerung ist sehr schwierig, da regional die Nachfrage nach sanierungsbedürftigen Gebäuden dieser Größenordnung äußerst gering ist. Hinzu kommt, dass in Laubach derzeit auch die Jugendherberge zum Verkauf ansteht. Eine mögliche Umnutzung der landeseigenen Liegenschaft als Altersheim ist nicht marktfähig, da sich sowohl in Laubach als auch im benachbarten Hungen Senioreneinrichtungen befinden sowie im 15 km entfernten Lich ein entsprechender Neubau entsteht. Es besteht generell keine Nachfrage nach diesem Objekt.
Die jährlichen Leerstandskosten betragen 14.332.
Die Liegenschaft wurde mit dem Mindestgebot von 200.000 bereits in der Sommer-Auktion am 18.Juni 2005 beim Auktionshaus Karhausen ausgeboten. Es lag kein schriftliches Gebot vor, auch wurden Gebote weder aus dem Saal noch von Telefonbietern abgegeben; das Objekt wurde daher zurückgezogen. Da kein Zuschlag erteilt worden ist, wurde die Immobilie für den Zeitraum von zwei Monaten nach der Auktion exklusiv durch das Versteigerungshaus am Markt angeboten. Da es auch in dieser Zeit nicht zum Verkauf gekommen ist, wird vorgeschlagen, das Grundstück mit einem geringeren Auktionslimit im Rahmen der Winter-Auktion erneut versteigern zu lassen.
Das vorgeschlagene Mindestgebot des Auktionshauses für die 2. Auktion im Winter 2005 liegt bei 148.000. Verwertung durch Versteigerung
Im Hinblick auf die dargestellten Probleme bei einer konventionellen Vermarktung sollen die Objekte im Rahmen von Versteigerungsverfahren durch am Markt erfahrene Grundstücksauktionsgesellschaften veräußert werden.
Der Haushaltsausschuss des Hessischen Landtags hat in seiner Sitzung am 18. April 2005 beschlossen, vier Objekte über die beiden in Berlin ansässigen Auktionshäuser Deutsche Grundstücksauktionen AG und Karhausen Immobilienauktionen versteigern zu lassen. Die Auktionen sind erfolgreich verlaufen. Drei von vier zur Versteigerung gebrachte Objekte sind auf diesem Wege verkauft worden. Das Ergebnis wird in einem gesonderten Bericht dargestellt.
Zur Vorbereitung des erneuten Versteigerungsverfahrens wurden wie bei der Sommer-Auktion Kontakte zu den beiden vorgenannten Grundstücksauktionsgesellschaften aufgenommen.
Die Auktionshäuser erhalten eine Courtage für ihre Tätigkeit. Ein Courtageanspruch entsteht allerdings nur, wenn in der Auktion ein Käufer gefunden wurde. Die vom Veräußerer zu zahlende Courtage bemisst sich nach dem Mindestgebot, das nicht den Verkehrswert der Liegenschaften, sondern den effektivsten Ausgangswert zur Erzielung eines höchstmöglichen Erlöses im Versteigerungsverfahren darstellt.
Die Courtage beim Auktionshaus Deutsche Grundstücksauktionen AG beträgt bei Grundstücken, deren Mindestgebot unter 50.000 liegt, immer 10 v.H. zzgl. MwSt. vom Zuschlagspreis. Bei Grundstücken mit einem Mindestgebot über 50.000 gestaltet sich die Berechnung der Courtage differenzierter: Überschreitet der Veräußerungspreis das Mindestgebot bis zu einem Betrag von 16 v.H. des Mindestgebots, wird der Mehrerlös zwischen Eigentümer und Auktionshaus hälftig geteilt. Liegt der Veräußerungspreis über 16 v.H. des Mindestgebots, beträgt die Courtage 6 v.H. zzgl. MwSt. vom Zuschlagspreis.
Die Courtage beim Auktionshaus Karhausen Immobilien-Auktionen ist folgendermaßen geregelt: Ein über dem Mindestgebot liegender Erlös wird zwischen dem Auktionshaus und dem Einlieferer hälftig geteilt. Diese Teilung entfällt jedoch, sobald es für den Einlieferer günstiger ist, folgenden Courtagesatz - zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer - zu zahlen:
Die Auktionsgesellschaften haben die ausgewählten Objekte bereits vor Ort besichtigt und anhand einer Verkehrswertermittlung durch vereidigte Sachverständige jeweils das bei den einzelnen Objekten angegebene Mindestgebot genannt.
Der Kaufpreis ist unter Abzug der vorher geleisteten Bietungssicherheit durch Zahlung auf ein Anderkonto eines vom Auktionshaus beauftragten Auktionators oder des den Kaufvertrag oder das Zuschlagsprotokoll beurkundenden Notars innerhalb eines Monats ab Versteigerungstermin zu hinterlegen.
Die Deutsche Grundstücksauktionen AG hat das Objekt Rossittener Straße 21-23 in Frankfurt, die Firma Karhausen Immobilienauktionen hat das Objekt Johann-Sebastian-Bach-Straße 22 in Laubach bewertet. Die Auftragsvergabe an die beiden Auktionshäuser soll entsprechend dieser Zuordnung erfolgen.
Der im Rahmen einer öffentlichen Auktion erzielte Kaufpreis erfüllt die haushaltsrechtliche Anforderung eines Verkaufs zum vollen Wert nach § 63 Abs. 3 LHO (Verkauf zum höchsten Gebot).
Die Zustimmung des Hessischen Landtags nach § 64 Abs. 2 LHO ist erforderlich, da der Wert der zu veräußernden Liegenschaft Frankfurt, Rossittener Straße 21-23, die Wertgrenze von 500.000 überschreitet.
Im Übrigen wird die Zustimmung des Hessischen Landtags zur weiteren Erprobung der Veräußerung über das Versteigerungsverfahren eingeholt.
Dazu wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Zustimmung zum Verkauf verfahrensbedingt bereits vor Beginn des Versteigerungsverfahrens zu erteilen ist und dass sie einen möglichen Verkauf zu einem weit unter dem vom Landesbetrieb Hessisches Baumanagement ermittelten Verkehrswert einschließt. Nach erfolgter Versteigerung wird der Minister der Finanzen über das Ergebnis berichten.