Sie würden entsprechend der AsbestRichtlinie langfristig zu sanieren sein

Zu bemängeln war lediglich, dass sich, bedingt durch die ungünstigen Fensterachsen und das durch die Flurtrennwände vorgegebene Raummaß, nur unwirtschaftliche Einheiten (Bürogrößen) im Vergleich zu Büroneubauten und den geltenden Baurichtlinien realisieren ließen. Zudem mussten zusätzlich zu den weiterhin erforderlichen Unterhaltungsarbeiten einige kostenintensive Investitionen vorgenommen werden, die sich jedoch in unterschiedliche Fristigkeiten einteilen ließen. Kurzfristig waren die Isolierung im Bereich der Unterpflasterstraße, brandschutztechnische Maßnahmen in allen Etagen sowie der Einbau PC-gerechter Beleuchtung unabdingbar. Mittel- bis langfristig würden die Generalsanierung des Daches und die Abdichtung der Marmorfassadenteile anstehen.

Zu gesundheitlichen Belastungen durch Baustoffe lag ein Asbestgutachten vor, das die Firma Siemens im Jahr 1993 beim TÜV Hannover/Sachsen-Anhalt in Auftrag gegeben hatte. Dieses wurde von der AG TOX beim Senator für das Bauwesen bewertet.

Danach war das Siemens-Hochhaus frei von schwachgebundenen Asbestprodukten. Eine Ausnahme bildeten die Feuerschutztüren und -klappen.

Sie würden entsprechend der Asbest-Richtlinie langfristig zu sanieren sein. Als mögliches Problem, welches aber nicht in dem TÜV-Gutachten angesprochen worden war, wurde die Fassadenbefestigung angesehen. Es bestand ggf. der Verdacht, dass die Befestigungspunkte der vorgehängten Fassade an der Betondecke mit Spritzasbest verkleidet sein könnten. Eine Kontrolle und abschließende Aussage zu diesem Punkt war allerdings nur unter Zerstörung von Teilen des Fußbodenbelages in den Büros in allen Etagen möglich. Asbestvorkommen an dieser Stelle wurden aber ohnehin für die Nutzung des Gebäudes als unproblematisch angesehen.

Zur Beurteilung signifikanter Betriebs- und Energiekosten des Siemens-Hochhauses wurde ein Verwaltungsneubau gleicher Art und Größe als Vergleichsmaßstab herangezogen. Auf diese Weise konnte eine jährliche Differenz der Betriebs- und Energiekosten zwischen beiden Gebäuden ermittelt und mit Hilfe der Barwertmethode auf 30 Jahre (unterstellte Restnutzungsdauer des bzw. 50 Jahre (Nutzungsdauer eines Neubaus) kumuliert werden.

Für das erste Szenario (30 Jahre) schloss die Rechnung mit einer Barwertdifferenz von 6,136 Millionen DM zu Ungunsten des Siemens-Hochhauses ab. Für den Betrachtungszeitraum von 50 Jahren ergab sich eine Barwertdifferenz von 6,741 Millionen DM. Insbesondere die Stromkosten des Siemens-Hochhauses wiesen eine signifikante Abweichung zu denen eines Neubaus auf. Sie waren durch die ganzjährig zu betreibende Klimaanlage und deren besonders verbrauchsintensive Anlagenkonzeption begründet.

Die Grobkalkulation der Baukosten für die Errichtung von Zwischenwänden zur Herstellung von Einzel- und Doppelzimmern in der 2. bis 13. Etage ergab einen Betrag von ca. 7 Millionen DM. Allerdings waren zahlreiche Leistungen wie z. B. das Ausgleichen von Fußbodendifferenzen, die Erneuerung von Jalousien, eine hauseigene Schließanlage sowie aus dem nutzerspezifischen Raumprogramm resultierende Maßnahmen noch nicht in die Kalkulation eingeflossen, so dass diese lediglich den Charakter einer Kostenannahme hatte. Als Kalkulationsbasis für die Kostenannahme wurde das Jahr 1995 herangezogen. Den ermittelten Kosten wurde eine Nutzung von insgesamt 300 Räumen und 564 Arbeitsplätzen auf zwölf Etagen (2. bis 13. Etage) gegenübergestellt, das bedeutete 25 Räume und 47 Arbeitsplätze je Etage.

Im November 1995 nahm eine Untersuchung der haustechnischen Anlagen im Hinblick darauf vor, ob und in welchem Maße sich die derzeitigen Betriebskosten im Siemens-Hochhaus durch technische Investitionen verringern ließen. Zusätzlich wurde die Bremer Kommunikationstechnik beauftragt, eine Beurteilung der Fernmeldeanlagen abzugeben. Insgesamt ergaben die Untersuchungen, dass Investitionen für die technische Sanierung des Siemens-Hochhauses in Höhe von ca. 8,5 Millionen DM unbedingt erforderlich würden.

Die Firma Siemens hat im Mai 1996 ein weiteres Asbest-Gutachten in Auftrag gegeben, das am 17. Juni 1996 in Kopie dem Finanzressort zur Verfügung gestellt worden ist. Danach waren die Büroräume unbelastet, lediglich im Tiefgeschoss und im 17. OG (Technikgeschoss) war Asbest in geringem Umfang festgestellt worden. Daraus ergab sich jedoch kein Handlungsbedarf, wie auch die AG toxische Baustoffe des Bauressorts bestätigte. PUA 45/ 487 und 488. sen 8,5 Millionen DM waren die Umstellung der Vollklimatisierung auf eine herkömmliche Klimatisierung und der Einbau neuer Fenster, der Umbau der Fernmeldeanlage sowie die Sanierung der zu 40 % im Teileigentum Siemens stehende Unterpflasterstraße enthalten.

Die Ermittlung der Investitionskosten ­ 7 Millionen DM für die Herrichtung des Gebäudes zu Verwaltungszwecken und 8,5 Millionen DM (Maximalvariante) für die technische Sanierung ­ stand dem Senator für Finanzen am 6. Dezember 1995 zur Verfügung und wurde fortan als Kalkulationsgrundlage für alle weiteren Planungen und Finanzierungsüberlegungen verwendet.

Die Bewertung des bautechnischen Zustandes des Siemens-Hochhauses im Rahmen der Zeugenanhörung war kontrovers. Während das Objekt einerseits als alte Schabracke und Klotz am Bein betrachtet wurde, das man nie hätte kaufen sollen befand die Referatsleiterin Liegenschaften beim Senator für Finanzen, dass der innere Zustand des Hauses im Vergleich zum Zustand vieler Bürogebäude in öffentlicher Nutzung deutlich besser war. Klimaingenieure hatten seinerzeit allerdings davon abgeraten, die Vollklimatisierung auf eine konventionelle Klimatisierung umzustellen, weil sich die Kosten nie amortisieren würden.

Gleichwohl war den Beteiligten bewusst, dass das Siemens-Hochhaus als Verwaltungsgebäude mit den seinerzeit noch nicht ganz absehbaren, verdeckten Mängeln nicht nur Chancen für eine wirtschaftliche Unterbringung der Dienststellen enthielt, sondern auch Risiken.

Dass sich alle Risikopunkte wie z. B. Fassade, Asbest, Fahrstühle und Klimaanlage im Nachhinein bewahrheitet haben war zu dem damaligen Zeitpunkt, auch von den Baufachleuten, nicht abzusehen. Die unterschiedlichen Reaktionen derer, die in der Ankaufphase mit der Bewertung befasst waren und derer, die in der Umbau- und Verkaufsphase für das zuständig waren, lassen sich wohl auch damit erklären, dass man aus der gesicherten ex post Position der Erfahrung heraus immer eine bessere Bewertung abgeben kann als ex ante.

e) Ankaufspreis und Verkehrswert der Immobilie Parallel zum Planungsauftrag an eine Bewertung des bautechnischen Zustandes des Siemens-Hochhauses vorzunehmen, beauftragte das Finanzressort die KV Bremen, das Gebäude zu bewerten. Mit Schreiben vom 7. August 1995 wurde die Grobbewertung des Siemens-Hochhauses dem Liegenschaftsreferat des Senators für Finanzen zugeleitet.

Aus der neu erstellten Ertragswertermittlung resultierte ein Verkehrswert von ca. 18 bis 20 Millionen DM, der jedoch um den Anteil der Summe aus Unterhaltungsrückstau sowie den Aufwendungen für brandschutztechnische Auflagen und Anpassungen der Klimaanlage zu mindern war. Diese abzusetzende Summe würde sich voraussichtlich in der Größenordnung von 2 bis 4 Millionen DM bewegen. Ein genauerer Kostenrahmen sollte von angefordert werden.

In einem weiteren Gespräch am 18. DM von ihnen prüfbar sei. Es handele sich womöglich um einen Pauschalwert, der sich aus dem Alter des Gebäudes errechnete. PUA 10/104.

Mietangebot für 12.500 m² Bürofläche

Das Mietangebot basierte auf einem Mietpreis von 14,95 DM/m² brutto, so dass sich eine Jahresmiete von rund 2,24 Millionen DM ergab.

Kaufangebot

Das Kaufangebot lag unverändert bei 20 Millionen DM. Eine Bewegung in Richtung 18 Millionen DM wurde von Siemens als aussichtslos bezeichnet. Da Bremen allerdings einen Kaufpreis von 20 Millionen DM nicht akzeptierte, wollte man über eine Verständigung auf 19 Millionen DM nachdenken.

Gemischtes Miet-/Kaufangebot

Nach diesem Modell sollte die Immobilie zunächst für 4 bis 6 Jahre ­ ab Fertigstellung des Neubaus im Technologiepark ­ an die Stadtgemeinde Bremen/ HIBEG zu 13 DM/m² netto (= 14,95 DM/m² brutto) monatlich vermietet werden. Bei Abschluss des Mietvertrages sollte sich Bremen/HIBEG zum Ankauf der Immobilie nach Ablauf des Mietvertrages verpflichten. Der Ankaufspreis zu diesem Zeitpunkt war bereits auf rund 16,6 Millionen DM festgesetzt worden.

Übernahme von Anteilen an der Leasing-Gesellschaft durch die HIBEG

Bei dieser Variante konnte die HIBEG Anteile im Gegenwert der Immobilie an der Leasing-Gesellschaft erwerben. Dies hätte zur Folge, dass keine Grunderwerbsteuer entstehen würde.

Das Gespräch schloss mit dem Ergebnis, dass zum einen hinsichtlich der Verwertung des Siemens-Hochhauses eine abschließende Abstimmung zwischen Bremen und Siemens bis zum 2. Juli 1996 ­ nach Prüfung der Angebote und unter Vorbehalt der Zustimmung der zu beteiligenden parlamentarischen Gremien ­ erfolgen sollte. Zum anderen wurde zwischen Siemens und der eine Verständigung über den Kaufpreis für die im Technologiepark zu erwerbende Fläche mit 96 DM/m² und einem Flächenvolumen von rund 20.000 m² erzielt.

Auf Bitte des Liegenschaftsreferates beim Senator für Finanzen wurde vom Referat 30 eine dynamische Wirtschaftlichkeitsrechnung nach der Barwertmethode für die drei Alternativen Mietangebot, Kaufangebot und Gemischtes Miet-/ Kaufangebot durchgeführt.

Danach ergab sich, dass sich ein Ankauf zu einem Preis in Höhe von 19 Millionen DM unter Barwertgesichtspunkten am wirtschaftlichsten gestaltete.

Am 26. Juni 1996 fand nochmals ein telefonisches Verhandlungsgespräch zwischen Siemens und dem Finanzressort statt.

Frau Grotheer-Hüneke lehnte das Kaufangebot in Höhe von 20 Millionen DM nochmals ab und machte deutlich, dass ein Ankauf zu 19 Millionen DM die wirtschaftlichste Lösung für Bremen/ HIBEG darstellte. Daraufhin wurde das Miet-/Kauf-Angebot geringfügig von Siemens nachgebessert. Im Rahmen einer erweiterten Wirtschaftlichkeitsrechnung stellte sich aber heraus, dass auch diese Variante immer noch ­ wenn auch geringfügig ­ unwirtschaftlicher war als das Kaufangebot zu 19 Millionen DM. Schließlich hat Siemens die Miet-/Kauf-Variante verworfen und ein neues Verkaufsangebot von 19 Millionen DM unterbreitet.

Die Einigung von Siemens und Bremen auf einen Kaufpreis von 19 Millionen DM für das Siemens-Hochhaus wurde bereits einen Tag später, am 27. Juni 1996, wieder in Frage gestellt, weil im Rahmen von mehreren Telefonaten zwischen Frau Grotheer-Hüneke und der Firma Siemens ein Missverständnis offensichtlich wurde: Siemens war davon ausgegangen, dass Bremen das Siemens-Hochhaus für 19 Millionen DM erwerben und zusätzlich die Kosten für die Sanierung der Unterpflasterstraße übernehmen wollte. Bremen hingegen vertrat den Standpunkt, dass diese Sanierungskosten noch von der Firma Siemens zu tragen sein würden.

Diese Variante wurde im weiteren Verlauf seitens des Finanzressort nicht mehr verfolgt, weil damit ausschließlich Belange der HIBEG berührt waren.