Veräußerung der landeseigenen Liegenschaft in Fulda, Heinrich-von-Bibra-Platz 3

Dem Landtag wird der Antrag unterbreitet, der Veräußerung der landeseigenen Liegenschaft Heinrich-von-Bibra-Platz 3 in Fulda, Flur 1, Flurstücke 33/2, 33/3 und 33/6, in einer Gesamtgröße von 2.340 m² zum Preis von 1.500.000 zuzustimmen.

Begründung:

Das Behördenhaus Heinrich-von-Bibra-Platz 3 in Fulda befindet sich am nördlichen Rand der Innenstadt, direkt neben dem historischen Schlossgarten und ist mit einem dreigeschossigen Altbau aus dem Jahr 1936 und einem zweigeschossigen Erweiterungsgebäude aus dem Jahr 1961 bebaut. Das ursprünglich als Finanzamt errichtete historische Gebäude ist als Kulturdenkmal eingestuft.

Beide Gebäude dienen heute als Bürofläche für die Erbschafts- und Schenkungssteuerstelle des Finanzamts Fulda, das Arbeitsgericht Fulda, das Sozialgericht Fulda und die Fachhochschule Fulda. Darüber hinaus sind dort Werkstatträume der Niederlassung Fulda des Hessischen Immobilienmanagements (HI) untergebracht und zwei Räume an die BAD - Gesundheitsvorsorge und Sicherheitstechnik GmbH - vermietet.

Die Art der Unterbringung der Dienststellen unterschreitet den heute üblichen Standard zum Teil erheblich. Da es sich um einen Altbau handelt, entspricht das Gebäude in keiner Weise den heutigen Erfordernissen hinsichtlich Raumzuschnitt, -größe und -anordnung. Die Vorgaben für die Einrichtung von Bildschirmarbeitsplätzen können deswegen nur eingeschränkt eingehalten werden. Funktional bedingte Raumveränderungswünsche der Nutzer können nicht oder nur in Ausnahmefällen Berücksichtigung finden.

Eine zeitgemäße IT-Struktur ist nicht gegeben und muss nachgerüstet werden. Des Weiteren ist weder ein Personen- noch ein Lastenaufzug vorhanden. Es sind keine Funktionsräume für DV-Server oder Kopierer vorhanden.

Diese befinden sich in aller Regel in Fluchtwegen wie Fluren oder Treppenhäusern. Hierdurch tritt eine nicht länger hinnehmbare Verletzung der Sicherheitsvorschriften ein.

Die Unterbringung der Erbschafts- und Schenkungssteuerstelle des Finanzamts Fulda entspricht nicht vollständig den Vorgaben für die Einrichtung von Bildschirmarbeitsplätzen. Darüber hinaus sind Brandschutzmängel zu beseitigen. Eine Problemlösung ist nur durch eine Entzerrung der Arbeitsplätze zu erreichen, womit ein zusätzlicher Flächenbedarf verbunden ist.

Dem Sozialgericht werden, durch Hartz IV bedingt, weitere Zuständigkeiten und personelle Verstärkungen zugeordnet, womit ebenfalls ein zusätzlicher Flächenbedarf verknüpft ist.

Dieser zusätzliche Flächenbedarf beider Dienststellen kann im Gebäude Heinrich-von-Bibra-Platz 3 nicht befriedigt werden. Es müsste daher mindestens eine Behörde verlagert werden.

Der Betrieb des Gebäudes ist nach aktuellen Berechnungen des HI unwirtschaftlich. Die Kostenmiete für den Heinrich-von-Bibra-Platz (10,57 /m²; 511.904,78 pro Jahr) überschreitet die Marktmiete für neu errichteten Büroraum auch in zentraler Lage Fuldas. Darüber hinaus würden in nächster Zeit Investitionen in Höhe von 300.000 für die Erneuerung der Heizungsanlage, Sanierung der Toilettenanlagen und Brandschutzmaßnahmen im Erweiterungsgebäude notwendig, die dennoch nicht den unzureichenden Unterbringungsstandard verbessern würden. Ferner würden Maßnahmen zur Wärmedämmung mit Kosten von mindestens 400.000 erforderlich.

Das Gebäude Heinrich-von-Bibra-Platz 3 soll daher verkauft und die dort untergebrachten Dienststellen (zunächst mit Ausnahme der Fachhochschule Fulda) verlagert werden.

Als Standort für ein neu zu errichtendes Bürogebäude ist das dem Behördenzentrum Königstraße/Am Rosengarten benachbarte und derzeit unbebaute Grundstück Am Hopfengarten/Am Alten Schlachthof vorgesehen, das vom Eigentümer mit einem Bürohaus bebaut und nach Verkauf der Liegenschaft Heinrich-von-Bibra-Platz 3 langfristig, d.h. über eine Laufzeit von 30 Jahren, vom Land angemietet werden soll (Mietzins 8,50 /m²; jährliche Kosten inklusiv einer zu errichtenden Verbindungsbrücke zum Behördenzentrum Königstraße/Am Rosengarten 480.240). Durch die räumliche Verbindung zwischen dem Behördenzentrum und dem neuen Bürogebäude ergeben sich zahlreiche Synergieeffekte, die Einsparungen erwarten lassen:

Neben dem Wegfall von drei Vollzeitarbeitskräften (Pförtner-, Telefonzentralen- und Post-/Botendienst) mit Personal- und Arbeitsplatzkosten von rund 120.000 /Jahr können durch die gemeinsame Nutzung der Zeiterfassungsund Telefonanlage, von Sitzungsräumen und der Kantine des Behördenzentrums Königstraße/Am Rosengarten sowie durch die Betreuung der Haustechnik von den im Behördenzentrum untergebrachten Mitarbeitern des HI künftig Kosten eingespart werden. Zudem ist zu berücksichtigen, dass in dem neuen Gebäude eine besonders wirtschaftliche und besonders effektive Unterbringung der Dienststellen möglich ist, die im Gebäude am Heinrichvon-Bibra-Platz 3 nicht erreichbar wäre.

Nachdem die Stadt Fulda kein Interesse am Erwerb des Behördenhauses bekundet hatte, wurde die Liegenschaft am 22. April 2005 sechs ausgewählten potenziellen Investoren zur Grundstücksentwicklung angeboten, um die Stadt bei der städtebaulichen Entwicklung des benachbarten alten Hallenbades am Heinrich-von-Bibra-Platz zu unterstützen.

Keiner der angeschriebenen Investoren war jedoch an einer Entwicklung interessiert. Es lagen lediglich zwei Kaufangebote vor. Das Höchstgebot betrug 1.500.000, ansonsten ging ein weiteres Kaufangebot ein, das einen Preis von 1.250.000 in Verbindung mit einem 25-jährigen Rückanmietungsvertrag zu 7 /m² und dem Angebot der Renovierung des Bestands vorsah.

Daraufhin wurde das Verfahren der Grundstücksentwicklung beendet und die Liegenschaft öffentlich zum Verkauf ausgeboten.

Nach der Einstellung in das Internet am 22. Juli 2005 erfolgte die Ausbietung in der Fuldaer Zeitung am 23. Juli 2005.

Es gingen zwei Angebote ein: Am 5. August 2005 legte die Firma, die im Rahmen des vorherigen Grundstücksentwicklungsverfahrens ein Gebot über 1.500.000 abgegeben hatte und Komplementärin der Eigentümerin des für den Behördenneubau vorgesehenen Grundstücks Am Hopfengarten ist, ein erneutes Angebot in Höhe von 1.500.000 vor, das sie am 11. August 2005 bis zum 30. September 2005 befristete. Darüber hinaus ging am 15. August 2005 ein Angebot einer weiteren Firma über 900.000 ein.

Die Wertermittlung des Hessischen Baumanagements (hbm) schloss zum Stichtag 1. März 2005 mit einem Verkehrswert für die Liegenschaft Heinrich-von-Bibra-Platz 3 von 1.970.000.

Die Annahme des Kaufangebots in Höhe von 1.500.000 stellt trotz Unterschreitung des vom hbm ermittelten Verkehrswerts die wirtschaftlichste Lösung für das Land dar, weil die Mietberechnung für das neu zu errichtende Gebäude Am Hopfengarten/Am Alten Schlachthof die Kostenmiete für das Gebäude Heinrich-von-Bibra-Platz 3 bei zusätzlich verbesserter qualitativer Unterbringung am neuen Standort um jährlich 31.664,78 unterschrei tet, wobei der gegenüber der Wertermittlung verminderte Verkaufserlös bereits in die Wirtschaftlichkeitsberechnung eingeflossen ist.

Das HI hat mit dem Höchstbietenden die Vertragsverhandlungen aufgenommen. Dieser hat am 12. August 2005 eine Finanzierungsbestätigung der Sparkasse Fulda vorgelegt.

Der Investor beabsichtigt, das Objekt Heinrich-von-Bibra-Platz 3 bis zum Umzug der dortigen Dienststellen (geplanter Termin spätestens am 31. Dezember 2007) an das Land weiter zu vermieten. Sollte aus irgendwelchen Gründen kein oder kein vollständiger Bezug in den Neubau Am Hopfengarten bis zum 31. Dezember 2008 möglich werden, endet das Mietverhältnis am 31. Dezember 2010 mit dreimaliger Verlängerungsoption um jeweils ein Jahr. Nach Umzug der Dienststellen soll das Erweiterungsgebäude des Heinrich-von-Bibra-Platzes zunächst bis auf weiteres an die FH Fulda vermietet werden, deren Bibliothek sich direkt gegenüber befindet.

Die Zustimmung des Hessischen Landtags zu der Veräußerung ist nach § 64 Abs. 2 LHO erforderlich, da der Wert der zu veräußernden Liegenschaft mehr als 500.000 beträgt (VV Nr. 5.8 zu § 64 LHO). Wiesbaden, 29. August 2005