Veräußerung der landeseigenen Liegenschaft Bieberer Straße 225 in Offenbach

Antrag der Landesregierung betreffend Veräußerung der landeseigenen Liegenschaft Bieberer Straße 225 in Offenbach hier: Zustimmung zur Veräußerung durch den Hessischen Landtag nach § 64 Abs. 2 LHO

Dem Landtag wird der Antrag unterbreitet, der Veräußerung der landeseigenen Liegenschaft in Offenbach, Ortsteil Bürgel, Flur 9, Flurstück 17/2, Bieberer Straße 225, in einer Größe von ca. 5.000 m² zum Preis von 3.350.000 zuzustimmen.

Begründung:

Die landeseigene Liegenschaft Bieberer Straße 225 in Offenbach gehört zum Ressortvermögen des Hessischen Ministeriums des Innern und für Sport, hat eine Grundstücksgröße von ca. 5.000 m² und ist mit fünf Gebäuden bebaut, in denen Organisationseinheiten des Polizeipräsidiums Südosthessen (Offenbach) untergebracht sind.

Sämtliche Gebäude sowie ein Teil der Außenanlagen sind nach einem Gutachten der Staatsbauverwaltung abgängig bzw. abbruchreif.

Die fiktiven Gesamtkosten für die Erstellung eines Neubaus würden nach einer Kostenschätzung der Staatsbauverwaltung rund 9 Mio. betragen.

Zusätzlich würden Kosten für eine Zwischennutzung eines Ausweichquartiers entstehen.

Da eine Verlagerung der in der Liegenschaft Bieberer Straße 225 untergebrachten Polizeidienststellen unvermeidlich ist, bemüht sich das Polizeipräsidium Südosthessen bereits seit längerem, ein geeignetes Ersatzobjekt zu finden. Dabei sollten auch die auf weitere Standorte verteilten Polizeidienststellen nach Möglichkeit zusammengefasst und gemeinsam untergebracht werden.

Eine geeignete Polizeiunterkunft ist zwischenzeitlich gefunden und könnte zu sehr günstigen Konditionen angemietet werden. Bei einer Mietdauer von 15 Jahren beträgt die Gesamtmiete des Objekts 18.017,50 pro Monat bei einem Mietzins von 3,00 für Lagerfläche und 7,19 /m² für Bürofläche.

Zwei bisherige Anmietungen mit einem Gesamtmietzins von monatlich 3.492 können dafür aufgegeben werden. Außerdem entfallen eine ansonsten notwendige Anmietung für mehrere neu zu schaffende Organisationseinheiten des Polizeipräsidiums Südosthessen und die oben erwähnten Sanierungs- bzw. fiktiven Neubaukosten.

An der landeseigenen Liegenschaft Bieberer Straße 225 hat ein Lebensmittel-Discounter Erwerbsinteresse bekundet und für das Grundstück im vorliegenden Zustand einen Kaufpreis in Höhe von. 3.350.000 unter der Voraussetzung geboten, dass der Verkauf kurzfristig und ohne öffentliche Ausbietung erfolgt.

Er strebt an, dass die Erstellung des neuen Lebensmittelmarkts bis zum Weihnachtsgeschäft erfolgen kann.

Nach einer Wertermittlung des Staatsbauamts Frankfurt am Main vom 31. Januar 2003, geprüft durch die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main am 10. Februar 2003, beträgt der aus dem Bodenwert ermittelte Verkehrswert der Liegenschaft unter Berücksichtigung der Freilegungskosten 1.700.000.

Der Wertermittlung wurden mangels Vergleichspreisen Wertansätze für Wohnbauten in der Nachbarschaft zugrunde gelegt.

Eine alternative Bewertung des Grundstücks ergibt nach einer ergänzenden Stellungnahme der Staatsbauverwaltung einen aus dem Bodenwert für eine gewerbliche Nutzung ermittelten Verkehrswert nach Abzug der Freilegungskosten von nur 310.000.

Das nach § 63 Abs. 3 LHO geforderte Erreichen des vollen Werts beim Verkauf des Grundstücks ist bei dem vorliegenden Gebot daher mehr als erreicht.

Nach dem Ergebnis verschiedener Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die alle von einem (höheren) Verkehrswert der Liegenschaft Bieberer Straße 225 von 1.700.000 ausgehen, ist es für das Land auch langfristig eindeutig am wirtschaftlichsten, das landeseigene Grundstück zu dem von dem Investor gebotenen Kaufpreis zu veräußern und die Polizeidienststellen in der gefundenen Anmietung unterzubringen.

Ein Verzicht auf die nach den VV zu § 64 LHO in der Regel vorzunehmende öffentliche Ausbietung ist im vorliegenden Fall vertretbar, da der vom Erwerber gebotene Kaufpreis von 3.350.000 fast das Doppelte des ermittelten Verkehrswerts im Fall einer Bewertung zu Wohnbauzwecken und mehr als das Zehnfache des alternativ auf der Basis einer gewerblichen Nutzung ermittelten Verkehrswerts beträgt. Der Lebensmittel-Discounter bietet diesen Kaufpreis in der genannten Höhe nur aus standortbezogenen Gründen.

Die Höhe des gebotenen Kaufpreises resultiert aus den dem Investor entstehenden Kosten der ursprünglich angebotenen mietfreien Unterbringung der Polizei für die Dauer von 13 Jahren in einer Ersatzanmietung. Die Wirtschaftlichkeitsberechnungen haben jedoch ergeben, dass der Verkauf und die eigene Anmietung vorteilhafter sind.

Die Angelegenheit wurde wegen des Verzichts auf eine öffentliche Ausbietung ausführlich mit dem Hessischen Rechnungshof erörtert. Dieser hat Bedenken gegen das vorgesehene Verfahren geäußert.

Andere Interessenten für das landeseigene Grundstück sind nicht bekannt. Es kann auch nicht damit gerechnet werden, im Fall einer öffentlichen Ausbietung ein höheres Angebot zu erzielen, zumal der vorgesehene Verkauf bereits mehrfach Gegenstand von Presseveröffentlichungen war.

Die Liegenschaft Bieberer Straße 225 soll daher ohne vorherige öffentliche Ausbietung zum Kaufpreis von 3.350.000 an den Lebensmittel-Discounter veräußert werden.

Hinsichtlich der Kosten einer zu erwartenden Altlastensanierung des Grundstücks wurde mit dem Investor eine Regelung ausgehandelt, wonach 90 v.H. der Kosten vom Land und 10 v.H. vom Käufer zu tragen sind. Die Kosten für die Entsorgung, die auch ohne einen Verkauf der Liegenschaft anfallen würden, betragen nach einem vom Erwerber eingeholten Gutachten zwischen 130.000 und 350.000.

Die Kosten für die Entsorgung von Sonderabfall (Asbestrückstände in den abzureißenden Gebäuden) betragen geschätzt zwischen 110.000 und 130.000. Über die Übernahme der Kosten wird derzeit noch verhandelt.

Auch diese würden aber ebenfalls anfallen, wenn die Liegenschaft weiter in Landesbesitz bliebe und neu bebaut würde.

Die Zahlung des Kaufpreises soll innerhalb von vier Wochen nach Umschreibung im Grundbuch erfolgen.

Die Zustimmung des Hessischen Landtags zu der vorgesehenen Veräußerung ist nach § 64 Abs. 2 LHO erforderlich, da der Wert der zu veräußernden Liegenschaft mehr als 500.000 beträgt (VV Nr. 5.8 zu § 64 LHO).