Staatsbad Bad Nauheim
Veräußerung landeseigener, mit dem Teichhaus-Schlösschen bebauter Grundstücksflächen mit einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 1.200 qm und mit dem Teichhaus-Cafe bebauter Grundstücksflächen mit einer noch zu vermessenden Teilfläche von ca. 1.360 qm aus dem 2.340 qm umfassenden Grundstück Flur 6, Nr. 209, Nördlicher Park 17 und 18, und aus dem 695 qm umfassenden Grundstück Flur 6, Nr. 208, Park, Am Großen Teich hier: Zustimmung zur Veräußerung durch den Hessischen Landtag nach § 64 Abs. 2 LHO
Dem Landtag wird der Antrag unterbreitet, der Veräußerung der landeseigenen Liegenschaften Teichhaus-Schlösschen und Teichhaus-Cafe in Bad Nauheim, Nördlicher Park 17 und 18, Park, Am Großen Teich, mit noch zu vermessenden Teilflächen von ca. 1.200 qm (Teichhaus-Schlösschen) zu einem Kaufpreis von 630.000 und 1.360 qm (Teichhaus-Cafe) zu einem Kaufpreis von 420.000 abzüglich des am Übergabestichtag noch vorhandenen Saldos des Wertverbesserungskontos zuzustimmen.
Begründung:
Die landeseigenen Liegenschaften Teichhaus-Schlösschen und TeichhausCafe in Bad Nauheim gehören zum Betriebsvermögen des Landesbetriebs Hessische Staatsbäder. Die Grundstücksteilflächen und die Gebäude werden für betriebliche oder landesunmittelbare Zwecke nicht mehr benötigt.
Das Gebäude Teichhaus-Cafe war ursprünglich Nebengebäude des Teichhaus-Schlösschens, das nach Angaben im Denkmalbuch im Jahre 1789 als herrschaftliches Anwesen errichtet wurde. Das Teichhaus-Cafe bildet zusammen mit der Freitreppe den Vorhof des spätbarocken Ensembles. Mit Beginn des Kurbetriebes in Bad Nauheim wurde das Teichhaus-Schlösschen für Restaurations- und Vermietungszwecke genutzt. Zwischen 1970 und 1980 war im Erd- und Obergeschoss das Salzmuseum untergebracht.
Die gesamte Gebäudeanlage steht unter Denkmalschutz, sodass bauliche Veränderungen nur in geringem Umfang und nur mit Zustimmung der Denkmalbehörde zulässig sind.
Teichhaus-Schlösschen
Die vom Staatsbauamt Friedberg am 3. September 2001 erstellte und von der OFD am 19. Juni 2002 geprüfte Wertermittlung schließt bei einer angenommenen Grundstücksgröße von 1.460 qm aus dem mit dem TeichhausSchlösschen überbauten Grundstück Flur 6, Flurstück 9, mit einem Verkehrswert von 593.600.
Das Teichhaus-Schlösschen war von 1999 bis zum März 2002 zu einem monatlichen Pachtzins von 12.840,20 DM (6.565,10) inklusive Mehrwertsteuer an eine Computerfirma vermietet. Seitdem steht das Gebäude leer.
Die Liegenschaft wurde am 15. Juni 2002 sowohl in der Wetterauer Zeitung als auch in der Frankfurter Rundschau ausgeboten.
Im Rahmen des Ausbietungsverfahrens wurden insgesamt neun Gebote abgegeben. Mit den beiden Höchstbietenden (Gebote von 730.000 und 680.000) wurden Verhandlungen geführt, letztendlich waren aber beide Interessenten nicht zu einem Vertragsabschluss bereit. Die Verhandlungen scheiterten im November 2002 bzw. im April 2003. Daraufhin wurde mit einer GmbH Verhandlungen aufgenommen, die im Februar 2003 ihr Interesse an dem Erwerb der Liegenschaft zum Kaufpreis von 700.000 bekundet hatte. Letztlich wurde ein Kaufpreis von 630.000 geboten, wobei Käufer nicht die GmbH, sondern der Geschäftsführer persönlich ist.
Das Angebot liegt um 30.640 über dem vom Staatsbauamt festgestellten Verkehrswert und 70.000 über dem Angebot von 560.000 des Nächstbietenden.
Der Kaufvertrag, der inzwischen unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Haushaltsausschusses abgeschlossen wurde, enthält folgende Eckpunkte:
- Kaufpreis von 630.000
- keine Haftung des Landes bei schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 3 und 5 Bundes-Bodenschutzgesetz und etwaige geogene Bodenbelastungen mit natürlichem Arsen,
- Vorkaufsrecht zugunsten des Landes bei Weiterveräußerung,
- bis zum 31. Dezember 2013 befristete Wertabschöpfungsklausel bei Verkauf an Dritte,
- Rücktrittsrecht des Landes bei nicht fristgerechter Zahlung,
- Konkurrenzschutz zugunsten des benachbarten Gastronomiebetriebes Teichhaus-Cafe. Teichhaus-Cafe
Die Liegenschaft Teichhaus-Cafe als früherer Mittelpunkt des Kurparks von Bad Nauheim wurde seit Ende der 60er-Jahre nicht mehr genutzt und zu einem erheblichen Teil abgerissen.
Der Gastronomiebetrieb wurde damals vor allem deshalb eingestellt, weil das Land Hessen die Baulichkeiten aus finanziellen Gründen nicht so sanieren konnte, wie dies im Interesse einer betriebswirtschaftlich rentablen Betriebsführung notwendig gewesen wäre.
Im Jahre 1995 wurde die Liegenschaft an eine GmbH verpachtet. Die Baulichkeiten befanden sich in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand und drohten zu verfallen. Die Verpachtung erfolgte zum Zwecke des Betriebes eines Cafes/Restaurants und einer Gartenwirtschaft im Stil des früheren Teichhauses und zur Erhaltung der noch vorhandenen Bausubstanz des früheren Teichhauses sowie des stufenweisen Wiederaufbaus der abgerissenen Gebäudeteile des früheren Teichhaus-Cafes.
Die Pächterin übernahm die Verpflichtung, die zur Erfüllung dieses Vertragszweckes erforderlichen Bauarbeiten unter Beachtung der Auflagen des Landesamtes für Denkmalpflege auszuführen.
In Hinblick auf die von der Pächterin zu finanzierenden Baumaßnahmen wurde nach § 3 Abs. 8 des Pachtvertrages vereinbart, dass der Pachtzins von 10 v.H. des Gesamtumsatzes mit den von der Pächterin finanzierten Wertverbesserungen verrechnet werden darf. Die einzelnen Wertverbesserungen wurden in einem Wertverbesserungskonto geführt und haben sich über die Jahre auf 402.519 aufsummiert.
Schon zum damaligen Zeitpunkt war das Interesse der Pächterin auf einen späteren Erwerb der Liegenschaft gerichtet, sodass im Pachtvertrag die Verpflichtung des Landes aufgenommen wurde, bei Veräußerungsabsicht des Verpächters während der Laufzeit des Vertrages das Pachtobjekt vor Aufnahme von Verhandlungen mit Dritten zunächst der Pächterin anzubieten sowie die Berechtigung zum Eintritt in den ersten Kaufvertrag unter den Bedingungen, die der Verpächter mit einem dritten Kaufbewerber ausgehandelt hat.
Seit Januar 2000 hat sich die Pächterin durch Abgabe von Kaufangeboten um den Erwerb der Liegenschaft bemüht.
Der schriftliche Pachtvertrag endete vertragsgemäß am 31. März 2002, da die vertraglich vorgesehene Optionsmöglichkeit auf Verlängerung des Pachtverhältnisses um zehn Jahre nur bei einer Verpflichtung zum Wiederaufbau des historischen Teichhaus-Cafes wahrgenommen werden konnte und sich im Rahmen der Pachtverhandlungen herausstellte, dass die Pächterin diese Investitionen nicht finanzieren konnte. Seitdem wird das Pachtverhältnis zu gleichen Konditionen unter Verzicht auf die Bauverpflichtung faktisch fortgeführt. Die Umsatzpacht wird weiterhin mit dem Wertverbesserungskonto verrechnet.
In der Folgezeit wurden die Verkaufsverhandlungen fortgesetzt.
Die Liegenschaft Teichhaus-Cafe wurde mit Wertgutachten von Prof. Ludewig und Sozien vom 15. November 2002 mit einem Wert von 415.562,38 geschätzt. Dabei wurde zur Wertermittlung das einschlägige und als Gegenstand des Auftrags vereinbarte Ertragswertverfahren herangezogen und eine Bewertung des Objekts auf der Grundlage der voraussichtlichen zukünftigen Ertragsüberschüsse ermittelt.
Der Wert des Grunds und Bodens ging mit den bebauten, betriebsnotwendigen Flächen von 467,36 qm in die Bewertung ein.
Die Schätzungsurkunde des Ortsgerichts Bad Nauheim vom 9. August 2001 geht von einem Wert der Liegenschaft von 626.880 DM (320.519) aus.
Die Kaufverhandlungen mit der Pächterin führten schließlich im Dezember 2003 zu einer Einigung auf einen Kaufpreis von 420.000, der somit über der Wertermittlung liegt. Von dem Kaufpreis soll der Saldo des Wertverbesserungskontos zum Zeitpunkt der Übergabe in Abzug gebracht werden (Stand zum 31. Dezember 2003: 123.233,68).
Der Kaufvertrag, der inzwischen unter dem Vorbehalt der Zustimmung des Haushaltsausschusses abgeschlossen wurde, enthält folgende Eckpunkte:
- Kaufpreis von 420.000 unter Anrechnung des am Tag der Übergabe bestehenden Guthabens des Wertverbesserungskontos der Pächterin,
- keine Haftung des Landes bei schädlichen Bodenveränderungen und Altlasten im Sinne des § 2 Abs. 3 und 5 Bundes-Bodenschutzgesetz und für etwaige geogene Bodenbelastungen mit natürlichem Arsen,
- Vorkaufsrecht zugunsten des Landes,
- bis zum 31. Dezember 2013 befristete Wertabschöpfungsklausel bei Verkauf an Dritte,
- Rücktrittsrecht des Landes bei nicht fristgerechter Zahlung.
Der Verzicht auf eine Ausschreibung und der beabsichtigte Verkauf an die langjährige Pächterin resultieren in erster Linie aus der Überlegung, dass sich das Teichhaus-Cafe zu Beginn der Pachtzeit in 1995 in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand befand. Durch die Anstrengungen der Pächterin wurde das Gebäude nicht nur vor dem Verfall gerettet, sondern wieder zu einem beliebten und gut besuchten Treffpunkt im Kernbereich des Kurparks. Es erscheint daher gerechtfertigt, demjenigen, dessen Bemühungen zum überwiegenden Teil den heutigen Wert des Teichhaus-Cafes erst geschaffen haben, die Liegenschaft zu dem leicht über dem durch Gutachten ermittelten Wert zu überlassen.
Die Anrechnung des Saldos des Wertverbesserungskontos auf den Kaufpreis erfolgt, da nach der vertraglichen Situation von einem mündlichen Pachtverhältnis nach BGB auszugehen ist, bei dem die zugunsten des Landes erbrachten Investitionen der Pächterin als Vorauszahlung auf die Pacht gelten, die bei Beendigung des Pachtvertrages zurückerstattet werden müssen, soweit sie noch nicht verrechnet wurden.
Der schriftliche Pachtvertrag sah eine solche Erstattungspflicht bei Beendigung des Pachtverhältnisses nicht vor. Im Falle der Fortgeltung dieses Vertrages müsste aber davon ausgegangen werden, dass die in dem schriftlichen Pachtvertrag vorgesehene Vertragsverlängerung um zehn Jahre unter Verzicht auf die Bauverpflichtung zustande gekommen ist. Eine Veräußerung an einen dritten Erwerber wäre dann nur unter Abzug der von der Pächterin noch von der Pacht in Abzug zu bringenden Saldos des Wertverbesserungskontos möglich gewesen. Eine Schlechterstellung der Pächterin gegenüber einem Dritten erscheint nicht gerechtfertigt. Sie müsste ihre Investitionen, die den Wert der Liegenschaft erheblich gesteigert haben, über den Kaufpreis in Höhe des noch nicht verrechneten Teils dann noch einmal bezahlen.
Die Zustimmung des Hessischen Landtags nach § 64 Abs. 2 LHO ist erforderlich, da der Wert der zu veräußernden Liegenschaft TeichhausSchlösschen mehr als 500.000 beträgt.
In Hinblick darauf, dass beide Liegenschaften zusammen mit der Freitreppe ein denkmalgeschütztes, aus dem Jahre 1780 stammendes Ensemble bilden, erscheint es sachgerecht, auch für den Verkauf des Teichhaus-Cafes die Zustimmung des Haushaltsausschusses einzuholen.