Rückmietung des Behördenzentrums

Zustimmung zur Veräußerung durch den Hessischen Landtag nach § 64 Abs. Begründung:

Im Rahmen der von der Landesregierung beschlossenen Operation "Sichere Zukunft" ist unter anderem vorgesehen, dass das Land Immobilien veräußert und bei fortwährendem Unterbringungsbedarf ohne Rückkaufsverpflichtung anmietet. Der Haushaltsplan für das Haushaltsjahr 2004, Einzelplan 17, hat hierzu bei Kap. 1704, Titel 131 02, Erlöse aus der Veräußerung von Dienstgebäuden in Höhe von 145.000.000 vorgesehen. Im Entwurf des Nachtragshaushalts für 2004 ist der nun ausgehandelte Kaufpreis von 270.500.000 als Erlös veranschlagt.

Ferner ist im Entwurf des Nachtragshaushalts 2004 vorgesehen, dass von dem Verkaufserlös 25.100.000 der Rücklage "Zukunftsoffensive Hessen" zugeführt werden (vgl. Kap. 17 04, Titel 981 01 und Erläuterungen zu Kap. 1704, Titel 131 02).

Für die Wahl des Behördenzentrums Gutleutstraße 112-138 in Frankfurt (BHZ) als Verkaufsobjekt waren vor allem die örtliche Lage, der Zustand und die Größe des Objekts mit rund 88.000 m² Mietfläche maßgeblich.

Das BHZ befindet sich auf dem Grundstück der ehemaligen Gutleutkaserne in unmittelbarer Nähe des Frankfurter Hauptbahnhofs, am Rande des sogenannten Gutleutviertels. Die Neubauten wurden in der Zeit Juli 1990 bis Dezember 1993 errichtet. Des Weiteren befindet sich auf dem Grundstück die 1877 bis 1879 erbaute preußische Gutleutkaserne, die nach Ende des Zweiten Weltkrieges bis 1977 von den US-Streitkräften genutzt wurde. Ab 1981 wurde mit einem Kostenaufwand von rund 35 Mio. DM (17,9 Mio.) innerhalb von neun Jahren die Gutleutkaserne zu einem modernen Verwaltungsgebäude für die Wirtschaftsverwaltung der Hessischen Polizei sowie für das Staatsbauamt Frankfurt am Main I (heute Hessisches Baumanagement) umgebaut. 1982 schuf die Stadt Frankfurt am Main mit dem Bebauungsplan die Voraussetzung für den dann 1983 vom Land Hessen ausgelobten landesoffenen Wettbewerb für das Behördenzentrum. Es besteht aus mehreren Standardbürogebäuden. Der Komplex ist im Rahmen eines landesweiten Architektenwettbewerbs als Stadtteilpark konzipiert worden, der neu errichtete Bürogebäude, das historische Kasernengebäude und öffentlich zugängliche Dienstleistungs- und Serviceeinrichtungen sowie Außen-, Grünund Wasserflächen integriert.

Die Herstellungskosten für das gesamte BHZ einschließlich notwendiger kleiner Grundstückserwerbe betrugen insgesamt 233.038.757,70.

Das BHZ auf dem Grundstück der ehemaligen Gutleutkaserne umfasst folgende Gebäudeteile:

- ein neun- bis elfgeschossiges Kammgebäude mit rund 61.500 m² Mietfläche - Bauteil A1,

- ein vier- bis fünfgeschossiges Schulungsgebäude mit integrierten Gemeinschaftsflächen (Kantine/Cafeteria) und insgesamt rund 11.300 m² Mietfläche - Bauteil A2,

- ein fünfgeschossiges Verwaltungsgebäude der Polizei mit rund 4.700 m² Mietfläche - Bauteil B,

- die zu einem dreigeschossigen Verwaltungsgebäude umgebaute ehemalige Gutleutkaserne mit rund 10.600 m² /Mietfläche - Bauteil C.

Der Bauteil A1 ist mit einer viergeschossigen Tiefgarage mit 736 Stellplätzen unterbaut, wovon der Stadt Frankfurt am Main ein unentgeltliches Nutzungsrecht für 361 Stellplätze bis zum 31. März 2028 zusteht; der Bauteil B ist mit einer zweigeschossigen Tiefgarage unterbaut.

Im BHZ sind im Wesentlichen Landesbehörden untergebracht. Mit dem Einzug der Frankfurter Finanzämter in der ersten Jahreshälfte 1993 konnte die Frankfurter Finanzverwaltung, die vorher über das ganze Stadtgebiet verteilt war, an einem Ort konzentriert werden. Die Schulbereiche im Bauteil A 2 nahmen ebenfalls 1993 ihren Betrieb auf.

Die Liegenschaft des BHZ grenzt im Nordwesten an die Mannheimer Straße, im Nordosten an eine überwiegend viergeschossige Häuserzeile, deren Vorderseite an die Stuttgarter Straße grenzt, im Südosten an die Gutleutstraße und im Südwesten an die Hafenstraße.

Das Grundstück ist im Grundbuch Frankfurt - Bezirk 15, Band 1627 - eingetragen. Die Gesamtgrundstücksfläche beträgt 47.317,02 m. Insgesamt ist eine Grundstücksfläche von ca. 16.500 m² bebaut (GRZ: 0,35, GFZ: 2,1).

Der Gebäudekomplex des BHZ mit den Bauteilen A1, A2, B und C hat laut einer im Juli 2004 erfolgten Flächenermittlung durch das hbm nach den von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. herausgegebenen Richtlinien der "gif - Mietflächen für Gewerbe" eine Mietfläche von 88.167,23 m² ohne die Flächen der Stellplätze in der Tiefgarage.

Die Büroflächen in allen Gebäuden haben allgemein einen normalen Standard und befinden sich in einem guten Instandhaltungszustand. Die Technik entspricht dem Standard der öffentlichen Verwaltung und ist somit insbesondere in der Unterhaltung kosteneffizient zu bewirtschaften.

Die Gutleutkaserne (Gebäude C) ist ein Kulturdenkmal im Sinne des § 2 Abs. 1 des Hessischen Denkmalschutzgesetzes, eingetragen am 19. Oktober 1981 in das Denkmalbuch Band III, Seite 398.

Zur Durchführung der Vorbereitungs- und Vorstrukturierungsarbeiten wurde durch Beratungsvertrag vom 30. Januar 2004 als Beratungsunternehmen die Rothschild GmbH beauftragt. Dieses Beratungsunternehmen hat auf Basis von vielfältigen Informationen und Unterlagen über das Verkaufsobjekt, die von HI und hbm in den folgenden Monaten erarbeitet und beigebracht wurden, eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsrechnung und Wertanalyse auf der Grundlage des für Investoren üblichen Discounted-Cashflow-Verfahrens inklusive einer Modellierung von Szenarien angefertigt. Die Ergebnisse sind dem Hessischen Ministerium der Finanzen am 12. Mai 2004 präsentiert worden. Ferner hat Rothschild eine Due Diligence (Prüfung und Analyse sämtlicher Objekteigenschaften und der Objektumgebung, um die objektive Beschaffenheit der Immobilie herauszuarbeiten und dadurch Chancen und Risiken erkennbar zu machen) beratend begleitet. Schließlich wurden Informationen aufbereitet, die als Grundlage für die Einrichtung eines Datenraumes dienten.

Für die anschließende Durchführung und Begleitung der Immobilientransaktion war die Unterstützung durch ein geeignetes Beratungsunternehmen erforderlich, insbesondere zur Vorbereitung und Durchführung der hochkomplexen Verhandlungen mit den in die engere Wahl genommenen Investoren.

Zur Auswahl dieses Beratungsunternehmens war die Durchführung eines europaweiten öffentlichen Vergabeverfahrens notwendig. Für die Vorbereitung und Unterstützung bei der Ausschreibung wurde nach Einholung verschiedener Angebote am 23. März 2004 die Frankfurter Rechtsanwaltskanzlei Clifford Chance beauftragt.

Nach europaweiter Ausschreibung der vom Land gewünschten Dienstleistung (Beratungs- und Vermarktungstätigkeit zur Vorbereitung und Durchführung einer Immobilientransaktion - Verkauf und Rückmietung eines Behördenzentrums ohne Rückkaufverpflichtung) im Verhandlungsverfahren nach VOL/A im Bundesausschreibungsblatt sowie im Amtsblatt der europäischen Union wurde am 18. Juni 2004 der Zuschlag an das Beratungsunternehmen B. Metzler GmbH vergeben. Der ausgehandelte Beratungsvertrag wurde mit B. Metzler GmbH am 5. Juli 2004 geschlossen. Für die rechtliche Beratung bei der weiteren Vorbereitung und Durchführung der Immobilientransaktion wurde die Rechtsanwaltskanzlei Waldeck Rechtsanwälte am 29. Juni 2004 beauftragt.

Nach umfangreichen Vorbereitungsarbeiten, die insbesondere die Sammlung, Sichtung und Aufbereitung von Objektunterlagen und Objekteigenschaften (Verkäufer Due Diligence) betrafen für die Bereitstellung in einem Datenraum, hat das Beratungsunternehmen B. Metzler GmbH am 26. Juni 2004 auf der Grundlage der abgestimmten Longlist mit der Investorenansprache durch Übersendung eines Anschreibens mit beigefügtem Kurzprofil über das Verkaufsobjekt begonnen. Angesprochen wurden 129 Investoren, darunter 34 geschlossene Immobilienfonds, 13 offene Immobilienfonds, 36

Finanzinvestoren, 21 Versicherungen sowie 25 strategische Investoren.

Gleichzeitig wurde eine Internetverkaufsanzeige für das Behördenzentrum Gutleutstraße unter den Immobilienangeboten auf der Homepage des Hessischen Immobilienmanagements geschaltet, um dem haushaltsmäßigen Erfordernis der öffentlichen Ausbietung Genüge zu tun. Insgesamt wurde der Verkaufsprozess als strukturiertes Bietungsverfahren gestaltet.

Ab dem 4. August 2004 wurde begonnen, den interessierten Investoren, die die vorgefertigte Vertraulichkeitserklärung unterzeichnet hatten, (insgesamt 30 Investoren) das ausführliche Verkaufsmemorandum über das Behördenzentrum zuzusenden.

Aus diesem Kreis wurden auf der Basis des Verkaufsmemorandums 19 indikative Angebote abgegeben. Nach Analyse und Bewertung der Angebote, die von den Bewerbern jeweils zum alternativ vorgegebenen Mietpreis von 15,00 bzw. 15,50 /m² vorlagen, wurden die acht Investoren mit den besten Angeboten ausgewählt. Diesen Investoren wurde Gelegenheit zur Einsicht in den Datenraum und Erstellung einer Käufer Due Diligence gegeben ab dem 8. September 2004. Hierzu mussten drei parallele Datenräume eingerichtet werden, um alle Investoren in der knappen Zeit durchzuschleusen. Zusätzlich wurden mit den Investoren von B. Metzler GmbH und HI geführte Objektbesichtigungen durchgeführt.

Von sieben Investoren wurden daraufhin nach Durchsicht des Datenraums und Prüfung des Objekts verbindliche Kaufangebote abgegeben.

Mit den beiden Höchstbietenden wurden schließlich Vertragsverhandlungen zu den endgültigen Kauf- und Mietverträgen aufgenommen.