Nutzungsentgelte für die Landesfeuerwehr- und Katastrophenschutzschule

Das geprüfte Mietangebot des Landesbetriebs „Liegenschafts- und Baubetreuung" (LBB) für die Landesfeuerwehr- und Katastrophenschutzschule, das eine Jahresmiete von 1,24 Mio. vorsieht, war nicht hinreichend transparent.

Fehlerhafte Berechnungen, zu hohe Ansätze für die Bodenwertverzinsung, die Bauzeitzinsen, die Instandhaltungs- und die Baukosten sowie für den Buchwert der Liegenschaft führten zu einem überhöhten Mietangebot. Außerdem wurden Ausgaben für Kunst am Bau, die noch nicht angefallen sind, in die Mietberechnung einbezogen.

In dem Vertragsentwurf ist vorgesehen, dass der Mieter nach Ablauf der Grundmietzeit von 30 Jahren weiterhin Miete für die kalkulatorische Abschreibung und Verzinsung der Gesamtinvestitionskosten zu zahlen hat, obwohl die Anlagen bereits refinanziert sind.

Die Wertsicherungsklausel unterwirft Kostenbestandteile der Miete, die keinen Preissteigerungen unterliegen ­ wie die kalkulatorische Verzinsung der Investitionskosten und die Bodenwertverzinsung ­, einer automatischen Anpassung.

Unter Zugrundelegung einer der wirtschaftlichen Nutzungsdauer entsprechenden Refinanzierungszeit der Gebäude von 50 Jahren ergibt sich eine Miete von 0,84 Mio. jährlich. Bei Annahme einer Refinanzierungszeit von 30 Jahren erhöht sich dieser Betrag auf 0,92 Mio..

Der Unternehmenszweck des Landesbetriebs kann nicht die Gewinnmaximierung zu Lasten des Haushalts bei Leistungen für das Land sein. Der Landesbetrieb soll dem Land Immobilien zu möglichst wirtschaftlichen Konditionen bereitstellen.

1. Allgemeines:

Gegenstand und Umfang der Prüfung

Die für die Landesfeuerwehr- und Katastrophenschutzschule 1) in Koblenz hergerichtete 5,7 ha große Liegenschaft umfasst insgesamt acht Gebäude mit einer Netto-Grundrissfläche von 16 730 m². Die von Juni 1997 bis März 2000 abschnittsweise realisierte Baumaßnahme 2) war in den Jahren 1996 und 1997 im Einzelplan 12 ­ Hochbaumaßnahmen und Wohnungsbauförderung ­3) mit Gesamtbaukosten von 40 Mio. DM etatisiert und danach im Wirtschaftsplan des Landesbetriebs 4) „Liegenschafts- und Baubetreuung" (LBB) aufgeführt. In die Finanzierung der Baumaßnahme ist ein Baukostenzuschuss 5) von 29 Mio. DM aus Mitteln der Feuerschutzsteuer eingeflossen. Nach einer vorläufigen Kostenfeststellung geht der Landesbetrieb davon aus, dass die Kosten der genehmigten Haushaltsunterlage ­ Bau­ eingehalten werden.

Der Rechnungshof hat ­ einer Anregung des Ministeriums des Innern und für Sport entsprechend ­ das NutzungsentgeltAngebot (Mietangebot) des Landesbetriebs für die Unterbringung der Landesfeuerwehrschule, den Mietvertragsentwurf6) sowie die Mietkalkulation des Landesbetriebs geprüft. Dabei hat er schwerpunktmäßig untersucht, ob

­ die Miete sachgerecht ermittelt worden ist und die Kalkulation auf zutreffenden Berechnungsannahmen beruht,

­ der Baukostenzuschuss bei der Bestimmung der Miethöhe berücksichtigt worden ist,

­ der durch die Bereitstellung und Nutzung der Immobilie bedingte Güter- und Ressourcenverbrauch durch die Miete zutreffend wiedergegeben wird,

­ die im Mietvertragsentwurf vorgesehenen Regelungen zur Mieterhöhung angemessen sind und eine substantielle Werterhaltung der Immobilie gewährleisten.

1) Im Folgenden Landesfeuerwehrschule genannt.

2) Vgl. Tz. 8 des Jahresberichts 1993 ­ Raumbedarfsplan für den Neubau der Landesfeuerwehrschule ­ (Drucksache 12/4800, S. 38), Stellungnahme der Landesregierung hierzu (Drucksache 12/5300, S. 2), Beschlussempfehlung und Bericht des Haushalts- und Finanzausschusses (Drucksache 12/6100, S. 6), Beschlussempfehlung und Bericht des Haushalts- und Finanzausschusses (Drucksache 12/8172, S. 23) und Tz. 7 des Jahresberichts 1997 ­ Planung der Landesfeuerwehrschule ­ (Drucksache 13/2770, S. 43), Stellungnahme der Landesregierung hierzu (Drucksache 13/3100, S. 3), Beschlussempfehlung und Bericht des Haushalts- und Finanzausschusses (Drucksache 13/3550, S. 5), Schlussbericht der Landesregierung hierzu (Drucksache 13/4040, S. 1), Beschlussempfehlung und Bericht des Haushalts- und Finanzausschusses (Drucksache 13/4424, S. 17).

3) Kapitel 12 20 Hochbaumaßnahmen des Landes ­ ohne Hochschulbau ­, Bauunterhaltung und allgemeiner Grunderwerb, Titel 722 01 Große Neu-, Um- und Erweiterungsbauten des Landes.

4) Konto 061 des Finanzplans im Wirtschaftsplan „Landesbetrieb LBB" zum Einzelplan 12, Kapitel 12 20 Titelgruppe 72.

5) Die Finanzierung des Baukostenzuschusses aus Mitteln der Feuerschutzsteuer war nicht Gegenstand der Prüfung.

6) Das Ministerium der Finanzen hat dazu bemerkt, ein Großteil der den Mietvertragsentwurf betreffenden Feststellungen des Rechnungshofs habe bereits seine Erledigung gefunden, da der zur Prüfung vorgelegte Vertragsentwurf als ein erstes Arbeitspapier zu werten sei, das im weiteren Verfahren an vielen Stellen eine Überarbeitung erfahren habe. Im Hinblick darauf wird in diesem Beitrag auf eine Darstellung des Mietvertragsentwurfs weitgehend verzichtet.

Darüber hinaus hat sich die Prüfung auf grundsätzliche Fragestellungen der Mietkalkulation und der Verfahrensweise bei der Unterbreitung von Mietangeboten erstreckt.

Bei der Bewertung des Mietangebots sind, um Vergleiche mit den Grundlagen zu erleichtern, die Betragsangaben in DM wiedergegeben. Die sich aus den Prüfungsfeststellungen ergebenden Folgerungen für die künftige Miethöhe sind in Euro dargestellt.

Mietermittlung durch den Landesbetrieb

Die Verfahrensregelungen des Ministeriums der Finanzen für den Abschluss oder die Änderung von Mietverträgen unterscheiden zwischen Regel- und Sonderimmobilien. Die Mieten für Regelimmobilien ­ das sind allgemein nutzbare, marktgängige Immobilien ­ sollen sich an den ortsüblichen Mieten orientieren. Bei den auf die besonderen Anforderungen eines bestimmten Nutzers zugeschnittenen Sonderimmobilien, für die aufgrund der spezifischen Ausstattung und Nutzung kein marktübliches Entgelt festgelegt werden kann, sollen gesonderte Vereinbarungen abgeschlossen werden7). Spezielle Vorgaben dafür gibt es bislang nicht. Der Landesbetrieb ermittelt die Miete in diesen Fällen auf der Grundlage von Kostenkalkulationen.

In einer internen, dem Ministerium des Innern und für Sport nicht vorgelegten Kalkulation hat der Landesbetrieb die einzelnen Gebäude mit Ausnahme der Sporthalle und des vom Landesfeuerwehrverband genutzten Gebäudes 5, das nicht Gegenstand des Mietangebots ist 8), in drei Gruppen eingeteilt und für jede Gruppe die Mieten getrennt ermittelt: Gruppe A Gebäude 1 bis 4 ­ Schulgebäude, Verwaltungs- und Schulgebäude, Unterkunftsgebäude, Wirtschaftsgebäude ­, Gruppe B Gebäude 6 ­ Werkstatt- und Garagengebäude ­, Gruppe C Gebäude 8 ­ Feuerwehrübungshalle, Außenanlagen ­. Innerhalb jeder Gruppe wurden die Gebäudemieten und die Mieten der technischen Sondereinrichtungen ­ das sind überwiegend feuerwehrspezifische und Ausbildungszwecken dienende Anlagen ­ gesondert kalkuliert. Der Mietkalkulation liegen im Wesentlichen folgende Parameter zugrunde:

­ jährliche Instandhaltungskosten zwischen 20 und 70 DM/m²,

­ jährliche Preissteigerung von 3 % bei den Instandhaltungskosten,

­ Refinanzierungszeiträume von 30 Jahren für die Gebäude und von zehn Jahren für die technischen Sondereinrichtungen,

­ Zinssätze von 6 % für die Diskontierung, die Bauzeitzinsen, die Bodenwertverzinsung und die Refinanzierung der Gesamtinvestitionskosten,

­ jährliche Mieterhöhung von 1 %.

Die Miete soll die Refinanzierung der Gesamtinvestitionskosten, die Verzinsung des Bodenwerts und die Ausgaben für die laufende Instandhaltung decken. Die Barwerte aus Ausgaben und Mieteinnahmen sollen sich über die Vertragslaufzeit von 30 Jahren ausgleichen. In der Kalkulation wurden nicht die gesamten, sondern die um den Baukostenzuschuss verminderten Investitionskosten in Ansatz gebracht. Diese umfassen die Baukosten, Baunebenkosten, Bauzeitzinsen und den vor der Durchführung der Baumaßnahme maßgeblichen Buchwert der Liegenschaft. Die Refinanzierung, d. h. die kalkulatorische Abschreibung und Verzinsung des in der Immobilie gebundenen Kapitals, wird in Form einer Annuitätenberechnung mit über die Laufzeit gleich bleibenden Raten dargestellt, die sich aus steigenden Tilgungsbeträgen und fallenden Darlehenszinsen zusammensetzen. Der durch die Abnutzung bedingte Wertverzehr wird dabei nach dem Prinzip der „nominellen Werterhaltung" auf der Grundlage der Herstellungskosten erfasst. Eine „substantielle Werterhaltung" soll durch die Mieterhöhung nach Maßgabe einer Wertsicherungsklausel gewährleistet werden. Danach soll die Miete jeweils am Jahresanfang in dem Verhältnis automatisch angepasst werden, in dem sich der Lebenshaltungskostenindex für alle privaten Haushalte in der zurückliegenden Periode verändert hat9).

7) Schreiben des Ministeriums der Finanzen vom 8. November 2000.

8) Das Ministerium des Innern und für Sport hat für das im Eigentum des Landesbetriebs befindliche 1 100 m² große Gebäude am 26. November 1997 ­ d. h. einen Monat vor Gründung des Landesbetriebs ­ einen Mietvertrag mit dem Landesfeuerwehrverband (LFV) geschlossen mit der Maßgabe, dass dem LFV das Recht zusteht, finanzielle Investitionen in Höhe von 600 000 DM ohne weitere Mietzinszahlungen auf die Dauer von 20 Jahren „abzuwohnen". Nach Auskunft des Ministeriums entspricht diese Vereinbarung unter Berücksichtigung von Verzinsungen einer jährlichen Kaltmiete von 48 300 DM oder einem monatlichen Mietpreis von 8 DM/m² für Büroflächen und von 1 DM/m² für Kellerräume.

Auf die Netto-Grundrissfläche bezogen ergibt sich ein monatlicher Mietzins von 3,64 DM/m². Ein Mietvertrag ist hierfür zwischen dem Ministerium und dem Landesbetrieb bislang nicht geschlossen worden.

9) Im Gegensatz zu anderen Mietverträgen ist in dem Vertragsentwurf für die Landesfeuerwehrschule die Mietanpassung nicht auf 60 % der Indexsteigerung begrenzt. Dessen ungeachtet hat das Ministerium der Finanzen die 60 %-Regelung bei der Berechnung der ersten Mietanpassung im Jahr 2002 angewandt.

Nach der Berechnung des Landesbetriebs ergeben sich ­ einschließlich eines Betrags von 16 830 DM für Kunst am Bau ­ eine anfängliche Jahresmiete von 2 270 556 DM und Mietpreise für die einzelnen Gebäude, die zwischen 11 und 23 DM/m² liegen10).

Diesem Betrag stellte der Landesbetrieb eine Ermittlung auf der Grundlage von Nutzungsentgelten anderer, nach seiner Auffassung vergleichbarer LBB-Liegenschaften gegenüber, die zu einer geringfügig niedrigeren Jahresmiete von 2 267 772 DM führte. Für die Stellplätze und die in der Kalkulation nicht berücksichtigte Sporthalle wurden der Miete noch Teilbeträge in Höhe von 51 660 DM und 108 815 DM 11) zugeschlagen, so dass sich eine anfängliche Jahresmiete von 2 428 247 DM errechnete, die in dem Mietangebot vom 12. März 2001 in Form einer Monatsmiete und gebäudespezifischer Mietpreise zwischen 7,50 und 16 DM/m² ausgewiesen ist.

2. Wesentliches Ergebnis der Prüfung:

Mietangebot:

Das Mietangebot ist nicht so transparent, dass es dem Ministerium des Innern und für Sport ermöglicht hätte, die Ermittlung der Miete und der einzelnen Mietpreise zu prüfen. Die angebotenen Preise weichen erheblich von den in der internen Kalkulation ermittelten ab und übersteigen sowohl die für die ehemalige Liegenschaft der Feuerwehrschule in Koblenz-Oberwerth gezahlten Mieten als auch die im Rahmen der Liegenschaftsbewertung erhobenen Vergleichsmieten.

Der tabellarische Vergleich zeigt, dass das Spektrum dessen, was als „marktüblich" angesehen wird, außerordentlich weit ist und keinen hinreichend objektiven Maßstab für die Ermittlung angemessener Mieten bildet.