Darlehen

Unabhängig von der Kalkulation ermittelte Mietbestandteile

Die Aufteilung einer Liegenschaft in Gebäude, für die eine Kostenmiete kalkuliert wird, und in Gebäude, für die eine sog. „Marktmiete" verlangt wird, ist wegen des einheitlichen Grundstücks und der gemeinsamen Außenanlagen sowie der vielfältigen funktionellen und infrastrukturellen Verflechtungen in sachlicher und methodischer Hinsicht problematisch. Die Anwendung zweier unterschiedlicher Verfahren für die Mietermittlung birgt die Gefahr von Doppel- und Fehlberechnungen und kann dazu führen, dass Kosten, die mehrere Gebäude betreffen, nicht sachgerecht zugeordnet werden.

Dies betraf z. B. die Stellplatzmiete mit einem ­ über die Vertragslaufzeit hochgerechnet ­ voraussichtlichen Einnahmevolumen von fast 1,8 Mio. DM. Die Kosten für die Herstellung der Stellplätze sind Bestandteil der Baukosten der Außenanlagen und damit bereits in die Kalkulation der Gebäudemieten eingeflossen. Die Nutzung der Stellplätze ist daher mit der Gebäudemiete abgegolten. Eine zusätzliche Stellplatzmiete ist nicht gerechtfertigt.

Das Ministerium der Finanzen hat zugesagt, dass die Mietberechnung entsprechend modifiziert werde.

Auch im Hinblick auf die Verzinsung des Bodenwerts kam es zu Doppel- und Fehlberechnungen. Der Wert der dem Gebäude 5 und der Sporthalle zuzuordnenden 5 800 m² großen Grundstücksanteile wird über die Mieten für die Gruppen A, B und C vollständig verzinst, obwohl

­ das Gebäude 5 nicht Gegenstand des Mietangebots ist,

­ für die Sporthalle eine separate Miete verlangt wird, mit der die Bodenwertverzinsung für eine 4 600 m² große Teilfläche bereits abgegolten ist.

Bei einer an den Mietflächen orientierten Umlage hätte der den Gruppen A, B und C zuzurechnende Grundstückswert um 407 000 DM auf 3,58 Mio. DM reduziert werden müssen.

Sinngemäß trifft dies auch für die in vollem Umfang in die Mietkalkulation eingestellten Kosten der zentralen Betriebstechnik und der nichtöffentlichen Erschließung sowie auf die Baunebenkosten zu, die anteilmäßig dem Gebäude 5 und der Sporthalle zuzurechnen sind und über die dafür zu entrichtenden Mieten refinanziert werden.

Das Ministerium der Finanzen hat zugesagt, dass die Mietberechnung entsprechend modifiziert werde.

Für Kunst am Bau wurden 16 830 DM13) als Jahresmiete berechnet, obwohl die Ausgaben für die Kunst am Bau noch nicht angefallen sind. Der über eine Laufzeit von 30 Jahren ermittelte Barwert der Mieteinnahmen übersteigt die geschätzten Kosten für die Kunst am Bau erheblich. Die generelle Einbeziehung der Kosten für Kunst am Bau in die Mieten begegnet im Hinblick auf den Grundsatz der Haushaltsklarheit Bedenken, da es nicht mehr ersichtlich ist, in welchem Umfang Kunst am Bau aus dem Landeshaushalt gefördert wird.

Das Ministerium des Innern und für Sport hat dazu bemerkt, es befürworte eine separate Ausweisung der Ausgaben für Kunst am Bau im Landeshaushalt und gehe davon aus, dass diese nicht über die Mieten zu finanzieren seien.

Das Ministerium der Finanzen hat dem mit dem Hinweis auf die Zuständigkeit des Landesbetriebs für Kunst am Bau widersprochen. Kunst am Bau gehöre zur Baumaßnahme. Eine Finanzierung aus zwei „Quellen", auch im Wege eines Zuschusses, werde abgelehnt. Der Landesbetrieb werde nach der Realisierung der Kunst am Bau die Miete hierfür nach dem „herkömmlichen Verfahren" (interne Zinsfußmethode) ermitteln.

Nach Auffassung des Rechnungshofs ist es nicht sachgerecht, die Nutzer über die Miete mit Kosten zu belasten, die zur Erfüllung der den Nutzern obliegenden Aufgaben nicht erforderlich sind und sich darüber hinaus auch nicht aus der eigentlichen Zweckbestimmung der Liegenschaft ergeben. Die Förderung von Kunst ist eine kulturpolitische Aufgabe. Sie sollte daher nicht über Mieten, sondern unmittelbar aus dem Landeshaushalt finanziert werden. Kunstwerke sind in der Regel auf einen langfristigen Bestand angelegte Kulturgüter, die ihrer Bestimmung nach zweckfrei sind, d. h. vorwiegend ideelle Werte verkörpern und keiner wirtschaftlichen Nutzung unterliegen. Insofern stellt sich auch die Frage, ob es sachgerecht ist, Kunst im Rahmen einer betriebswirtschaftlichen Investitionsrechnung wie ein Wirtschaftsgut, das einem abnutzungsbedingten Wertverzehr unterliegt, innerhalb einer bestimmten wirtschaftlichen Nutzungsdauer abzuschreiben. Im Übrigen stehen der Finanzierung von Kunst am Bau aus dem Landeshaushalt weder die Zuständigkeit des Landesbetriebs noch baufachliche oder abwicklungstechnische Gesichtspunkte im Wege.

13) Das entspricht 9 % der geschätzten Herstellkosten. Der Landesbetrieb ermittelte die Miete nach der sog. Vereinfachungsregelung über die Er höhung von Nutzungsentgelten aufgrund kleiner Neu-, Um- und Erweiterungsbauten, vgl. Schreiben des Ministeriums der Finanzen vom 27. November 2001. Diese Regelung gilt jedoch nicht für Sonderimmobilien.

Mietkalkulation

Instandhaltungskosten

In seiner Kalkulation setzte der Landesbetrieb Instandhaltungskosten von 485 000 DM jährlich an. Über die Vertragslaufzeit gesehen führt das in Verbindung mit der prognostizierten Preissteigerungsrate von 3 % jährlich zu einem unangemessen hohen Ansatz für Instandhaltungskosten. Das bestätigen auch Vergleichswerte für die Feuerwehrschule eines anderen Landes.

Nach Auffassung des Rechnungshofs ist ein Betrag von 200 000 DM bis 250 000 DM jährlich ausreichend. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mieter zusätzlich noch erhebliche Instandhaltungsaufwendungen zu tragen hat14).

Die jährlichen Bauunterhaltungsausgaben des Landesbetriebs und der Nutzer können über die gesamte Nutzungsdauer im Rahmen eines Gebäudeinformationssystems gebäudeweise erfasst und ausgewertet werden. Auf diese Weise ist es möglich, verlässliche Daten für die Prognose des Instandhaltungsbedarfs von Sonderimmobilien zu gewinnen und eine Erfolgskontrolle durch die Gegenüberstellung des tatsächlichen und des kalkulierten Instandhaltungsaufwands durchzuführen. Anhand der über einen längeren Zeitraum erfassten Instandhaltungsausgaben könnte festgestellt werden, ob diese Ausgaben in einem adäquaten Verhältnis zu der dafür anteilig gezahlten Miete stehen. Eine Öffnungsklausel in den Mietverträgen würde es beiden Parteien ermöglichen, bei einem augenfälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, z. B. nach Ablauf von jeweils zehn Jahren oder der Hälfte der Mietzeit, einen Ausgleich zu verlangen und die Höhe der Miete den tatsächlichen Instandhaltungsausgaben anzupassen.

Das Ministerium des Innern und für Sport hat mitgeteilt, es begrüße diesen Vorschlag, da dadurch die Kostentransparenz bei Sonderimmobilien verbessert werde. Das Ministerium der Finanzen hat bemerkt, dass die Instandhaltungsdaten in einer Datenbank erfasst würden. Eine Öffnungsklausel werde jedoch abgelehnt, da dies „am Markt vorbeigehe" und der Landesbetrieb das unternehmerische Risiko zu tragen habe.

Dem ist entgegenzuhalten, dass ein unternehmerisches Risiko des Landesbetriebs insoweit jedenfalls nicht besteht. Eine Öffnungsklausel würde neben einer besseren Kostentransparenz auch den Nutzer davor schützen, dass der Landesbetrieb aufgrund übersetzter Schätzungen für die Instandhaltung überhöhte Mieten berechnet. Umgekehrt würde eine derartige Klausel dem Landesbetrieb im Fall eines zu gering geschätzten Instandhaltungsbedarfs die Möglichkeit eröffnen, seine Mietkalkulation zu korrigieren und Verluste in der Bewirtschaftung zu vermeiden.

Verwaltungskosten Verwaltungskosten sind nicht gesondert ausgewiesen. Sie sind nach Auffassung des Landesbetriebs durch andere Ansätze abgedeckt. Dies wird den Anforderungen an Kostentransparenz nicht gerecht.

Nach Auffassung des Ministeriums der Finanzen ist ein separater Ausweis dieser Kosten entbehrlich, da sie im Rahmen der vom Landesbetrieb angesetzten „aktivierten Eigenleistungen" erfasst würden.

Aktivierte Eigenleistungen werden nur in der Gewinn- und Verlustrechnung und im Wirtschaftsplan des Landesbetriebs ausgewiesen. Um den durch die Immobiliennutzung verursachten Güter- und Ressourcenverbrauch vollständig abzubilden, müssen Mietkalkulationen in Form einer Vollkostenrechnung aufgestellt werden. Aus Gründen der Kostentransparenz müssen dabei auch die der jeweiligen Immobilie anteilig zuzuordnenden Verwaltungskosten in die Kalkulation einfließen. Um zu verhindern, dass im Fall einer unwirtschaftlichen Leistungserstellung alle Kosten auf die Mieter abgewälzt werden, rät der Rechnungshof von einer Ist-Kosten-Verrechnung ab. Stattdessen sollte ein Plankostenverrechnungspreis für die Verwaltungskosten als Anreiz für eine effiziente Leistungserbringung vorgegeben werden.

Bodenwertverzinsung

Die in der Mietkalkulation angenommene Bodenwertverzinsung von 6 % liegt über den für das Gesellschafterdarlehen des Landes bislang festgelegten Darlehenszinssätzen15). Es ist nicht vertretbar, dass der Landesbetrieb Gewinne aus den der Mietkalkulation zugrunde liegenden Finanzierungskonditionen erzielt.

Das Ministerium der Finanzen hat erklärt, die Bodenwertverzinsung solle an den Zinssatz des Gesellschafterdarlehens angepasst werden und für die Dauer des Mietvertrags bestehen bleiben.

14) Z. B. für kleinere Reparaturen an Installationsgegenständen und an Verschlussvorrichtungen von Fenstern, Türen und Rolläden bis zu 1 000 DM je Einzelfall und insgesamt bis zu 5 % des Jahresnutzungsentgelts. Darüber hinaus ist der Nutzer für Schönheitsreparaturen, die alle Anstrich-, Tapezier- und Lackierarbeiten im Gebäudeinneren umfassen, verantwortlich, ohne dass hierfür im Vertrag eine Kostengrenze vorgesehen ist.

15) In dem Zeitraum 1999 bis 2002 betrugen diese 5,6 %, 4,7 %, 4,4 % und 5 % und lagen damit im Mittel um fast 1,1 %-Punkte unter dem in der Mietkalkulation angesetzten Zinssatz.

Baukosten

Der Mietkalkulation für die Gruppen A, B und C legte der Landesbetrieb um 487 000 DM zu hohe Baukosten zugrunde. Er unterließ es, einen die Herstellungskosten der Heizzentrale betreffenden Teilbetrag von 160 000 DM auf die Sporthalle und das Gebäude 5 umzulegen. Nach den zur Zeit der örtlichen Erhebungen maßgeblichen Kostendaten des Landesbetriebs unterschreiten die tatsächlichen Baukosten den in der Kalkulation angesetzten Betrag um 190 000 DM. Da zum Zeitpunkt der Erstellung des Mietangebots die tatsächlichen Baukosten weitgehend festgestanden haben und das Baukostenrisiko für den Landesbetrieb insoweit entfallen ist, besteht kein Grund, in der Mietkalkulation den höheren Gesamtbetrag der Baukosten aus der Kostenberechnung zur Haushaltsunterlage ­Bau­ anzusetzen. Darüber hinaus wurde der Baukostenzuschuss nicht in voller Höhe, sondern nur mit einem Betrag von 28,86 Mio. DM von den Baukosten abgesetzt.

Das Ministerium der Finanzen hat zugesagt, dass die Mietberechnung entsprechend modifiziert werde. Es stimmt mit dem Rechnungshof darin überein, dass in dem hier vorliegenden Ausnahmefall die tatsächlichen Baukosten, ansonsten aber die in der Kostenberechnung ausgewiesenen Baukosten für die Ermittlung der Mieten maßgebend seien. Die Clearingstelle beim Ministerium werde die den Mietangeboten zugrunde liegenden Baukosten prüfen. Damit sei auf Seiten des Landes eine ausreichende Kontrollfunktion vorhanden.

Dazu ist zu bemerken, dass die Verfahrensregelungen des Ministeriums der Finanzen über den Abschluss oder die Änderung von Nutzungsentgeltvereinbarungen16) nicht vorsehen, dass mit dem Mietangebot auch eine Kostenberechnung vorzulegen ist. Dies wäre aber Voraussetzung dafür, dass die Clearingstelle ihre Kontrollfunktion wahrnehmen kann.

Baunebenkosten

Die für die Berechnung der Mieten maßgeblichen Baunebenkosten sind nach einer vorläufigen Ermittlung um 1,5 Mio. DM zu hoch angesetzt. Dabei handelt es sich um Ausgaben, die vor der Gründung des Landesbetriebs angefallen und aus dem Landeshaushalt finanziert worden sind. Diese Kosten dürfen in der Mietkalkulation nicht in Ansatz gebracht werden.

Das Ministerium der Finanzen hat zugesagt, dass die Mietberechnung entsprechend modifiziert werde.

Bauzeitzinsen

Die Bauzeitzinsen, die der Landesbetrieb ­ ausgehend von 40,29 Mio. DM Gesamtbaukosten ­ mit 2,18 Mio. DM angesetzt hat, sind nicht ordnungsgemäß belegt. Der für die Ermittlung der Bauzeitzinsen gewählte Zinssatz von 6 % liegt 1,7 %-Punkte über den zur Bauzeit für Zwischenfinanzierungen üblichen Konditionen 17). Da der aus der Feuerschutzsteuer geleistete Baukostenzuschuss von 29 Mio. DM nicht zwischenfinanziert werden musste, hätten die Bauzeitzinsen nicht auf der Grundlage der Gesamtbaukosten, sondern des nach Abzug des Baukostenzuschusses verbleibenden Restbetrags ermittelt werden müssen.

Infolgedessen mindern sich die Bauzeitzinsen nach einer vorläufigen Ermittlung auf 0,42 Mio. DM. Dabei ist weiter zu berücksichtigen, dass ein Teil dieser Zwischenfinanzierungskosten nicht über die Miete verrechnet werden darf, da er vor der Gründung des Landesbetriebs angefallen und aus dem Landeshaushalt finanziert worden ist.

Das Ministerium der Finanzen hat zugesagt, dass die Bauzeitzinsen auf der Grundlage des nach Abzug des Baukostenzuschusses verbleibenden Restbetrags ermittelt würden. Der Zinssatz solle, wie vorgeschlagen, 4,27 % betragen. Die dem Landesbetrieb entstandenen Bauzeitzinsen würden nachvollziehbar belegt.

Im Hinblick auf eine durch Restarbeiten verursachte Bauzeitüberschreitung, die vom Nutzer nicht zu vertreten ist, bestehen darüber hinaus Bedenken, ob

­ Art und Umfang der Restarbeiten eine Erhöhung des für die Zinsberechnung maßgeblichen Bauzeitansatzes rechtfertigen,

­ der Landesbetrieb die Kosten der von der Bauzeitüberschreitung betroffenen technischen Sondereinrichtungen über die gesamte Bauzeit zwischenfinanzieren musste,

­ dem Nutzer die von ihm nicht zu vertretenden längeren Bauzeiten und dadurch bedingte Mehrkosten bei der Zwischenfinanzierung über die Miete in Rechnung gestellt werden dürfen.

Das Ministerium der Finanzen hat sich dazu nicht geäußert.

Buchwert der Liegenschaft

Bei dem in der Mietkalkulation angesetzten Buchwert der Liegenschaft blieb ein Substanzverlust außer Betracht, der auf einen vor der Gründung des Landesbetriebs durchgeführten Abbruch einzelner Gebäude und Gebäudeteile in einer Größenordnung von mehr als 15 000 m³ umbauten Raums zurückzuführen ist. Der Buchwert mindert sich infolgedessen um schätzungsweise 1,5 Mio. DM.

Das Ministerium der Finanzen hat zugesagt, dass die Buchwerte berichtigt würden und dies in der Mietberechnung entsprechend berücksichtigt werde.

16) Schreiben des Ministeriums der Finanzen vom 8. November 2000.

17) So wurde zum Beispiel für ein Darlehen zur Ablösung des Vorschusskontos ein Zinssatz von 4,27 % vereinbart.