Immobilie

In der Stadtgemeinde Bremen befinden sich nach dieser Definition 65 kleine Standorte, die eine Gesamtfläche von 247,5 ha (netto) belegen (vgl. Anlage 1 und kartografische Darstellung der Standorte in den Anlagen 1-1 bis 1-4).

Die Bremer Wirtschaftsförderung hat eine Beschreibung und Bewertung der einzelnen Standorte der Anlage 1 vorgenommen (vgl. Anlage 2).

In der Stadt Bremerhaven wurden 21 kleine Gewerbestandorte ermittelt, die eine Gesamtfläche von 77,2 ha (netto) aufweisen (vgl. Anlage A, in der alle kleinen Gewerbestandorte aufgelistet sind und die kartografische Darstellung der Gewerbestandorte in Bremerhaven aus dem Steinröx-Gutachten in den Anlagen A-1 bis A-4). Beschreibung und Bewertung der Standorte in der Anlage B basieren sich auf den Aussagen des Steinröx-Gutachtens und wurden gegebenenfalls aktualisiert (vgl. Anlage B). Insofern ist die kartografische Darstellung aus dem Steinröx-Gutachten (vgl. Anlagen A-1 bis A-4) für einige noch als Gewerbegebiet ausgewiesene Areale heute nicht mehr zutreffend.

Mit dem IFP 2010 wird die Entwicklung sowohl eines bedarfsgerechten als auch eines regional und qualitativ differenzierten Gewerbeflächenangebotes verfolgt. Es besteht nicht der Anspruch, sämtliche Gewerbestandorte, vor allem nicht bereits genutzte, in Bremen aufzulisten. Grundlage für die Erarbeitung des IFP 2010 war unter anderem die o. g. Studie Gewerbliche Entwicklungspotenziale in Bestandsgebieten mit der daraus abgeleiteten Vorschlagsliste für ein Aktivierungsprogramm. Im IFP 2010 sind beispielhaft eine Reihe von Bestandsprojekten aufgelistet worden, denen wegen ihrer besonderen Lagegunst, der Schlüsselfunktion bei der Entwicklung eines Stadtraumes oder wegen sonstiger endogener Potenziale eine besondere Priorität zukommt. Diese Projekte werden derzeit durch die genannte Arbeitsgruppe näher untersucht.

Teilweise wurden bereits erste Entwicklungsmaßnahmen eingeleitet (z. B. Friedrich-Humbert-Straße, Habenhauser Brückenstraße etc.).

2. Wie haben sich diese Gewerbestandorte im Land Bremen in den vergangenen zehn Jahren verändert?

Die Frage kann mangels ausreichend aktueller und flächenscharfer statistischer Daten nicht beantwortet werden. Für ältere Gewerbestandorte liegen quantitative Kenngrößen (z. B. Arbeitsplatzbesatz) oder qualitative Erhebungen (z. B. Branchenmix) weder aktuell noch für frühere Vergleichszeitpunkte vor. Kleinräumige Beschäftigungsdaten gab es zuletzt aus der Arbeitsstättenzählung vom 25. Mai 1987. Neuere Erhebungen liegen nur für die Gesamtstadt vor. Aus dieser veralteten Arbeitsstättenzählung lässt sich keine seriöse Datengrundlage für kleinere Gewerbestandorte mehr ermitteln. Hilfsweise könnte auf die jährliche Erhebung im produzierenden Gewerbe zurückgegriffen werden, die aber strengen Geheimhaltungsvorschriften unterliegt und somit auch nicht die gewünschten Detailinformationen liefert.

Im Rahmen der aktiven Bestandsentwicklung wird durch die für die Stadtgemeinde Bremen eine kontinuierliche Beobachtung der Gewerbestandorte durchgeführt. Die hierbei ermittelten Informationen werden unternehmensbezogen in einer Projektmanagement-Datenbank (GMP) gespeichert. Weitere Informationen können bei Bedarf dem Immobilien-Service-Modul (ISM) (vgl. Frage 5) entnommen werden.

Eigene flächendeckende Erhebungen können nicht empfohlen werden. Aufwand und Ertrag würden in einem deutlichen Missverhältnis stehen.

3. Welches Profil haben bzw. hatten diese Gewerbestandorte?

Kleine Gewerbegebiete zeichnen sich in der Regel aufgrund ihrer Größe, ihrer Lage im Stadtgebiet und wegen der historischen Entwicklungen in den vorhandenen Bestandssituationen gerade dadurch aus, dass sie kein eindeutiges Profil im Sinne einer Branchenzuordnung aufweisen.

Eine Ausnahme bilden kleinere Gewerbestandorte, die durch einen einzelnen großen Betrieb geprägt sind sowie Standorte, in denen der Einzelhandel überwiegt. Gerade an den Ein- und Ausfallstraßen der Stadt (Heerstraßenzüge etc.) haben sich aufgrund der Lage- und Erschließungsqualität mittlerweile Strukturen ausgebildet, die häufig von autoaffinen Nutzungen wie Tankstellen und Fachmärkten geprägt sind. In der Fachterminologie werden diese Strukturen daher auch als Commercial Strip bezeichnet.

Genauere Aussagen zu einer wirtschaftsstrukturellen Profilierung einzelner Standorte lassen sich wegen der bereits in der Antwort zu Frage 2 angesprochenen Datenprobleme nicht treffen.

Aus städtebaulicher Sicht lässt sich folgende Gruppenbildung vornehmen:

- Ältere Gebiete, die auch heute noch von lokalen tätigen Betrieben z. B. des Handwerks gekennzeichnet sind. (Emil-Sommer-Straße in der Vahr; verschiedene Gebiete in Hemelingen etc.).

- Ältere Gebiete, die achsennah sind und einem starken Ansiedlungsdruck durch Einzelhandel, Autohandel, Tankstellen etc. unterliegen (z. B. Bahnhof Burg).

- In den letzten Jahren neu erschlossene Gebiete mit sehr unterschiedlichen Nutzungen, häufig auch Einzelhandel (z. B. Gewerbeflächen an der Osterholzer Heerstraße).

- Gebiete, die von einem aus dem Ortsteil heraus gewachsenen Betrieb gekennzeichnet sind (z. B. Geestra in Findorff, Schulte in Huchting).

4. Welche regionalökonomische Bedeutung haben diese Gebiete kleinräumig und gesamtstädtisch?

Für die Beantwortung dieser Fragen wären Informationen über den Arbeitsplatzbesatz und der Investitionen der Unternehmen in den jeweiligen Gewerbestandorten erforderlich (s. o.), die nur durch umfangreiche Befragungen zu ermitteln wären. Da hierbei sensible Unternehmensdaten abgefragt werden müssten, ist mit einem erheblichen Aufwand und schlechten Rücklaufquoten bei den Befragungen zu rechnen.

In einem zweiten Schritt müsste die kleinräumige Bewertung erfolgen. Hierzu wäre zunächst eine Einschätzung erforderlich, in welchem Umfang die Wirtschaftsaktivitäten der Unternehmen auch tatsächlich eine kleinräumige Wirkung auf Stadtteilebene entfalten. Hierzu wären z. B. Angaben über die räumliche Verteilung der Umsätze (Absatzverflechtungen etc.) der jeweiligen Unternehmen in den Stadtgebieten erforderlich. Die so ermittelten Daten der kleinräumigen Wirtschaftsaktivitäten der jeweiligen Unternehmen in den einzelnen Gewerbestandorten müssten auf den jeweiligen Standort bezogen aggregiert werden.

Zusammengefasst muss festgestellt werden, dass eine Bewertung der kleinräumigen regionalökonomischen Bedeutung kleinerer Gewerbestandorte derzeit nicht möglich ist.

Grundsätzlich können aber kleinere Gewerbestandorte, in denen sich häufig Unternehmen der so genannten lokalen Ökonomie ansiedeln, für lokal ausgerichtete Wirtschaftsaktivitäten und -kreisläufe eine besondere Bedeutung haben. Die Förderung dieser Unternehmen bringt direkten Nutzen vor Ort und kann zur ökonomischen und sozialen Stabilisierung der Stadtteile beitragen.

Auch eine gesamtstädtische Bewertung der regionalökonomischen Bedeutung kleiner Gewerbestandorte scheitert an den fehlenden Datengrundlagen.

Eine grobe Schätzung wäre auf der Grundlage des insgesamt in der Stadtgemeinde Bremen vorhandenen Gewerbebesatzes möglich. Bei einem Gewerbeflächenumfang3 von insgesamt ca. 2.500 ha Nettogewerbefläche in der Stadtgemeinde beträgt der Flächenanteil der ermittelten kleinen Gewerbestandorte mit ihrer Gesamtfläche von 247 ha ca. 10 %. Diese Relation berücksichtigt aber nur zum Teil den Dienstleistungssektor, dessen Standorte zum überwiegenden Teil außerhalb von Gewerbegebieten liegen.

3) Zugrunde gelegt ist hierbei der im Flächennutzungsplan (FNP) dargestellte Gewerbebesatz.

Im FNP werden die voraussehbaren Bedürfnisse einer Gemeinde an die zukünftige Flächennutzung dargestellt. Für die gewerbliche Nutzung bedeutet dies, dass neben den bereits genutzten Flächen und den kurzfristigen Erschließungsvorhaben auch die erst mittel- bis langfristig benötigten Flächen dargestellt sind.

5. Welche Maßnahmen werden durch die Wirtschaftsförderung ergriffen, um kleinere Gewerbestandorte gezielt zu stärken?

Die befasst sich schwerpunktmäßig mit den Aufgaben der - Erschließung von Gewerbeflächen,

- Vermarktung von Gewerbegrundstücken für Neugründungen und Erweiterungsmaßnahmen bremischer Unternehmen und in Zusammenarbeit mit der Bremer Investitions-Gesellschaft (BIG) für Neuansiedlungen aus dem übrigen Bundesgebiet und dem Ausland,

- aktiven Bestandsentwicklung inklusive der Beratung und Unterstützung bremischer Unternehmen in allen Infrastrukturfragen,

- Abwicklung von Programmen für betriebliche Existenzgründungs-, Investitions- und Außenwirtschaftsförderung sowie der wirtschaftsnahen Infrastrukturförderung.

Neben der Vermarktung von stadteigenen Gewerbeflächen und der Vermittlung leerstehender privater Gewerbeimmobilien (in 2003: 26 Objekte) kommt der Beratung und Betreuung von ansässigen Unternehmen in allen standortrelevanten Fragestellungen besondere Bedeutung zu.

In der aktiven Bestandspflege hatte die allein in 2003 über 8.500 Kundenkontakte (Mehrfachnennungen von Unternehmen möglich). Als Kontakt wird jedes persönliche Gespräch oder Telefonat mit Unternehmen bezeichnet. Darüber hinaus spricht die Gesellschaft gezielt Bremer Unternehmen an, die bisher nicht Kunden bei der waren. In 2003 gab es insgesamt 177 Unternehmensneukontakte, davon 106 persönliche Besuche am Unternehmenssitz.

Ein weiterer Tätigkeitsschwerpunkt der in der Bestandspflege ist die Organisation bzw. Initiierung von Veranstaltungen zu wichtigen Standortfragen.

Im Jahr 2003 wurden insgesamt 18 Veranstaltungen durchgeführt. Hierzu zählten z. B. folgende Projekte:

- Vorträge zu Gewerbeflächenentwicklungen in der Neustadt, Woltmershausen, Horn-Lehe und Osterholz im Rahmen der Stadtteilkonzeptgruppen (SBUV),

- Informationsveranstaltung zum Thema Bestand und gewerbliche Entwicklung in Osterholz Mahndorf.

Im Rahmen ihrer aktiven Bestandsentwicklung verfolgt die u. a. die Zielsetzung, kleinräumige Gewerbestandorte zu revitalisieren und dieses Flächenpotential wieder einer adäquaten gewerblichen Nutzung zuzuführen.

Ziel ist es, möglichst viele Solitärflächen und Baulücken in den Kreislauf der Flächenwirtschaft einzubinden. Auch wenn es sich hierbei weitgehend um Privatflächen handelt, agiert die zunehmend initiativ und nimmt von sich aus Kontakt zu den ansässigen Unternehmen auf. Die ist damit Kümmerer und Ansprechpartner für alle ansässigen Bremer Unternehmen. Sie unterstützt die Firmen bei konkreten, standortrelevanten Fragestellungen und begleitet diese bei den zuständigen Fachbehörden. In Erweiterungsprojekten ist sie zentraler Ansprechpartner für den Grundstücksverkauf und koordiniert alle erforderlichen Maßnahmen bis zur Fertigstellung der Immobilien.

In den letzten Jahren wurde darüber hinaus ein Immobilien-Service-Modul (ISM) aufgebaut, in dem leer stehende private Gewerbeimmobilien erfasst werden. Die vermittelt damit private Gewerbeimmobilien, die ihr von den Eigentümern oder von Bremer Maklern benannt werden. Diese Dienstleistung wird kostenlos angeboten.

Um Immobilienanbieter und -nachfrager in den Marktsegmenten Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien künftig noch besser über leerstehende private Gewerbeimmobilien zu informieren, wird derzeit ein Internetportal zu dem Thema Leerstandsmanagement von Einzelhandelsflächen aufgebaut, das zukünftig um den Baustein Gewerbeimmobilie ergänzt werden soll. Bisher finden Immobilienanbieter und Immobilien-Nachfrager in diesem Marktsegment überwiegend ohne städtische Unterstützung zueinander. Dieser Suchprozess soll mit Hilfe der Wirtschaftsförderung deutlich optimiert werden.