Die zunehmende Differenzierung nach Haushaltstypen und Lebensstilgruppen führt zu einer wachsenden Differenzierung der Nachfrage

Die qualitative Entwicklung der Nachfrage wird maßgeblich durch den demografischen Wandel bestimmt:

· Anhaltender Geburtenrückgang,

· die Lebenserwartung steigt weiterhin kontinuierlich,

· vor dem Hintergrund des anhaltenden Trends zur Verkleinerung der Haushalte steigt die Zahl der Haushalte weiterhin an,

· weiterhin Zunahme der Pro-Kopf-Wohnfläche,

· zunehmende Pluralisierung der Lebensstile und Lebensformen.

Die zunehmende Differenzierung nach Haushaltstypen und Lebensstilgruppen führt zu einer wachsenden Differenzierung der Nachfrage. Die klassische junge Familie mit Kindern verliert für den Wohnungsmarkt in Zukunft an Bedeutung. Dagegen werden Haushaltstypen wie Paare ohne Kinder, Alleinerziehende, Single-Haushalte jeden Alters, Senioren-Paare, Patchwork-Familien etc. immer mehr die Nachfrage bestimmen.

Im Ergebnis muss sich das Angebot am Markt auf die sich verändernden Nachfragepräferenzen hinsichtlich Standort, Größe und Zuschnitt der Wohnungen, bauliche Standards sowie Eigentumsform einstellen.

Eine zukünftig bedeutsame Zielgruppe sind ältere Menschen mit dem Wunsch nach Wohnformen, die auch im Alter ein möglichst selbstbestimmtes Leben ermöglichen. Bevorzugt werden zentral gelegene, aber dennoch ruhige Wohnlagen mit gut erreichbaren Dienstleistungsangeboten. In diesem Zusammenhang ist zu erwarten, dass neue Wohnformen für die älteren Bevölkerungsgruppen an Bedeutung gewinnen, wie z. B. Angebote für ein gemeinschaftliches und selbstorganisiertes Wohnen in Form von Wohn- oder Hausgemeinschaften.

Zu beobachten ist auch eine zunehmende Nachfrage nach Wohnungen in urbanen Stadtlagen, die insbesondere für jüngere Berufseinsteiger, berufsorientierte Ein- und Zweipersonenhaushalte und Seniorenhaushalte attraktiv sind.

Insgesamt betrachtet ist eine Anpassung des Wohnungsangebotes an die spezifischen Wohnbedürfnisse der verschiedenen Zielgruppen erforderlich und zwar im Neubau und im Bestand.

Anpassung der Angebotsstrukturen

Die unterschiedlichen Entwicklungstendenzen auf den regionalen Wohnungsmärkten sowie auf den sektoralen Teilmärkten führen zu entsprechend ausdifferenziertem Handlungsbedarf.

Stadt Bremen

In der Basisvariante prognostiziert GEWOS eine deutliche Verschiebung der Nachfrage vom Mietwohnungs- in den Eigentumsbereich. In der Konsequenz wird eine zusätzliche Nachfrage nach Eigentümerwohnungen bei gleichzeitigen Angebotsüberhängen im Mietwohnungsbereich erwartet. Dabei wird die Nachfrage nach Eigentum im Bestand und im Neubau in der Stadt Bremen (ohne Bremen-Nord) stärker ausfallen als in Bremen-Nord. Bezogen auf die Angebotsüberhänge im Mietwohnungsbereich geht GEWOS davon aus, dass diese in der Stadt Bremen höher ausfallen als im übrigen Stadtgebiet.

Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass sich der Wohnungsneubau im Wesentlichen auf das Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser und der Eigentumswohnungen konzentriert. Aus diesem Grund hält der Senat an seiner Strategie fest, für den Einfamilienhausneubau ein quantitativ und qualitativ breit gefächertes Angebot an Wohnbauflächen bereitzustellen. Dies wird in den nächsten Jahren um so bedeutsamer sein, da dann die geburtenstarken Jahrgänge dieses Wohnungssegment stark nachfragen. Im Zeitraum 2002 bis 2010 stehen für den Einfamilien-Hausbau Flächen für rund 10.000 WE bereit bzw. werden planerisch bereitgestellt, davon ein erheblicher Anteil in den größeren Baugebieten wie z. B. Borgfeld, Brokhuchting und Osterholzer Feldmark. Bremens.

Ein Neubau im Mietwohnungsbereich dürfte sich angesichts des skizzierten demografischen Wandels auf Angebote für Senioren oder auf ein begrenztes Volumen in bevorzugten Wohnlagen beschränken. Allerdings ist auch hier zu berücksichtigen, dass die schon skizzierte gegenläufige Entwicklung von steigenden Haushaltszahlen bei rückläufigen Fertigstellungen durchaus neue Engpässe auf Wohnungsteilmärkten zur Folge haben kann.

Stadt Bremerhaven

In Bremerhaven kommt es in allen Prognosevarianten bis 2015 zu einer

Insbesondere im Teilmarkt der Mehrfamilienhäuser werden erhebliche Angebotsüberhänge erwartet. Lediglich bei großen Wohneinheiten ergibt die Prognose eine zusätzliche Nachfrage, die sich auf beide Teilsegmente Eigentum und Miete bezieht. Bremerhaven wird zukünftig von einem stark wachsenden Angebotsüberhangbetroffensein. gravierende Folgen für den Wohnungsmarkt haben.

Freifinanzierte ältere Wohnungen im Bestand entsprechen häufig nicht dem angebracht.

Erkennbare Bedarfe beziehen sich auf Angebote für Betreutes Wohnen bzw. Seniorengerechtes Wohnen sowie Eigenheime für Familien.

Im Ergebnis ist für die Wohnungsbestände im Land Bremen ohne entsprechende Gegenmaßnahmen eine Ausweitung der bereits bestehenden Angebotsüberhänge zu erwarten. Unattraktive Wohnungen und Wohnlagen werden sich nur noch schwer oder gar nicht vermarkten lassen. Dies betrifft insbesondere Großwohnsiedlungen, wo z. B. in unsanierten Wohnungsbeständen, in unbeliebten Hochhäusern oder in Wohnquartieren mit schlechtem Image mit steigenden Wohnungsleerständen zu rechnen ist.

Die für den Wohnungsmarkt prognostizierten Entwicklungstrends machen für die Wohnungswirtschaft und die öffentliche Hand ein abgestimmtes Handeln notwendig, um auch künftig ein bedarfsgerechtes Wohnungsangebot sicher stellen zu können und zwar durch:

· Anpassung des Wohnungsbestandes in quantitativer und qualitativer Hinsicht an die veränderte Nachfragesituation durch Instandhaltung, Modernisierung, Zusammenlegung von Wohnungen, Grundrissveränderungen, Rückbau von Wohnungen, Wohnumfeldverbesserungen etc.

· Bereitstellung von zielgruppenspezifischen Wohnangeboten im Neubau und im Bestand, die die spezifischen Bedürfnisse der verschiedenen Bevölkerungsgruppen berücksichtigen.

Zu den einzelnen Programmen und Maßnahmen wird auf Ausführungen zu den Fragen 7, 8, 10, 11, 12 und 13 verwiesen.

5. Welchen durchschnittlichen jährlichen Neubau- und Investitionsbedarf hält der Senat in den nächsten zehn Jahren für einen bedarfsorientierten, ausgeglichenen Wohnungsmarkt für notwendig?

Stadt Bremen

Für das Neubauvolumen in Bremen bis 2015 sind in der GEWOS-Wohnungsmarktprognose Annahmen getroffen worden. Für die Stadt Bremen wird in der Basisvariante ein Neubauvolumen von rund 16.000 Wohnungen bis zum Jahr 2015 prognostiziert; umgerechnet also etwa 1.000 Wohnungen pro Jahr. Sollte sich allerdings die Entwicklung der Bevölkerung und des Arbeitsmarktes positiver entwickeln als zum damaligen Zeitpunkt erkennbar, dürfte das Neubauvolumen entsprechend höher ausfallen.

Einiges spricht aus heutiger Sicht dafür, dass sich zumindest für die Stadt Bremen eine positivere Entwicklung abzeichnen wird: so zeigte sich insbesondere in den Jahren 2000 bis 2002 eine über dem Bundestrend liegende Entwicklung von Wirtschaftswachstum und Beschäftigung. Hierin sieht der Senat eine wesentliche Ursache für die erkennbare Stabilisierung der Einwohnerentwicklung in der Stadt Bremen. Für eine belastbare Einschätzung der künftigen Entwicklung sind zunächst die Ergebnisse der Überarbeitung und Fortschreibung der vdw-Wohnungsmarktprognose für Bremen und Niedersachsen abzuwarten.

Ein Blick auf die Wohnungsbauaktivitäten im Zeitraum 1990 bis 2003 mit einem deutlich höheren Neubauvolumen von rund 1.700 Wohnungen pro Jahr spiegelt wider, dass die Wohnungsnachfrage zukünftig stärker von qualitativen als von quantitativen Faktoren bestimmt werden wird. Dieser Bedeutungswechsel von Neubau auf den Bestand erfordert eine angemessene Bestandspflege.

Die erforderlichen Maßnahmen zur Qualifizierung des Wohnungsbestandes sind seitens der Wohnungswirtschaft mit einem erheblichen Investitionsbedarf verbunden. Konkrete Zahlen über das Investitionsvolumen liegen dem Senat nicht vor.

Hingewiesen sei in diesem Zusammenhang auf das Pilotprojekt Lüssum-Bockhorn. Hier wird in einem PPP-Prozess ein konkretes Handlungskonzept für die Stabilisierung des problematischen Quartiers entwickelt. Neben den erforderlichen Bestandsaufwertungs- und Rückbaumaßnahmen der Wohnungswirtschaft wird die öffentliche Hand im Rahmen verfügbarer Fördermittel flankierende und unterstützende Maßnahmen umsetzen.

Stadt Bremerhaven

Im Mietwohnungssektor ist zurzeit keine Neubauförderung erforderlich mit Ausnahme von Modellbauvorhaben wie z. B. das der in Wulsdorf.

Die Modernisierungsförderung sollte verstärkt (siehe oben), die Eigentumsförderung in der jetzigen Form, Höhe und Umfang weitergeführt werden.

6. Welche Effekte hatten die bisherigen Wohnungsbauförderungsprogramme hinsichtlich der Einwohner-, Wirtschafts- und Arbeitsplatzentwicklung in Bremen und Bremerhaven?

Die Wohnungsbauförderung hat in den letzten Jahren entscheidend dazu beigetragen, das Angebot an attraktivem Wohnraum in Bremen und Bremerhaven zu verbessern. Auch dadurch konnte der Bevölkerungsrückgang nicht nur abgebremst werden, sondern es wurde in der Stadtgemeinde Bremen anders als in anderen Städten sogar Zuwächse erreicht.

Insbesondere im Eigentumsbereich hat die Förderung in Verbindung mit einem ausreichenden Angebot geholfen, die im Vergleich zum Umland höheren Kosten beim Grund und Boden und auch bei den Baukosten auszugleichen.

Dadurch wurde jungen Familien ermöglicht, in Bremen und Bremerhaven Wohneigentum zu erwerben. Dabei hat sich gezeigt, dass die verschiedenen Arten der Förderung wie Grundstückskostendarlehen, Baudarlehen und Bestandserwerb-Darlehen in den verschiedenen Zielgruppen jeweils ihre eigene positive Auswirkung hatte.

Nachdem sich der Mietwohnungsmarkt in den letzten Jahren zunehmend entspannt hat, und in einzelnen Bereichen sogar ein Überangebot entstanden ist, ist die Förderung auf städtebaulich besonders wichtige Projekte wie z. B. Baulücken, Sanierungs- und Entwicklungsgebiete sowie auf die Anpassung des bestehenden Wohnungsangebotes an die veränderten Bedürfnisse der Nachfrager konzentriert worden. In diesem Rahmen kam der Förderung von modellhaften Vorhaben bzw. Pilotprojekten wie das Bromberger Viertel sowie die Altenwohnanlagen in Hemelingen und Gröpelingen besondere Bedeutung zu.

Erfahrungsgemäß lässt sich feststellen, dass mit der Wohnungsbauförderung private Investitionen in Höhe des drei- bis fünffachen Förderbetrages ausgelöst werden. finanziert wird, sondern der Investor den überwiegenden Teil durch eigene Mittel finanziert. Es hat sich außerdem gezeigt, dass die Wohnungsbauförderung für die Entwicklung neuer Baugebiete eine erhebliche Initiativwirkung hatte. gezogen, sondern auch eine Vielzahl besserverdienender Haushalte.