Reservierung von Gewerbeflächen
Die Fraktionen der SPD und der CDU haben unter Drucksache 16/468 eine Große Anfrage zu obigem Thema an den Senat gerichtet.
Der Senat beantwortet die vorgenannte Große Anfrage wie folgt:
1. Welche Voraussetzungen müssen im Land Bremen für die Reservierung eines Gewerbegrundstücks oder die Option auf eine Fläche erfüllt sein?
a) Wer kommt in den Genuss von Reservierungen und Optionen (bitte auch im Folgenden immer getrennt ausweisen)? Reservierungen sind schriftliche Zusagen an Unternehmen, damit ein in Lage und Größe definiertes Gewerbegrundstück für ein bestimmtes Investitionsvorhaben frei gehalten wird. Sie werden in der Regel über einen Zeitraum von sechs Monaten ausgesprochen. Voraussetzung für eine Reservierung ist in jedem Fall ein nachgewiesenes Planungsinteresse des Investors, das durch konkrete Architektenpläne und gegebenenfalls einen Finanzierungsnachweis belegt wird. Grundsätzlich findet eine Abstimmung mit dem Planungsamt statt. Nach Ablauf der Reservierungsfrist kann diese im Einzelfall verlängert werden, wenn der Projektfortschritt dieses verlangt und eine alternative Ansiedlung dadurch nicht verhindert wird.
Eine Option ist ein durch notariell beurkundeten Vertrag zugesichertes Recht eines Unternehmens auf einseitige Annahme eines Kaufvertrages über ein in Lage und Größe definiertes Grundstück. Die Laufzeit beträgt in der Regel maximal zwei Jahre. Vornehmlich wird eine Option im Zusammenhang mit dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages ausgesprochen. Das optionierte Erweiterungsgrundstück soll die Wachstumsmöglichkeiten des Unternehmens am Standort Bremen gewährleisten.
Ein Anhandgabevertrag überträgt einem Investor das Überplanungsrecht für ein definiertes Gewerbegrundstück. Bremen verpflichtet sich dabei, während der Geltungsdauer des Vertrages mit keinem Dritten Verhandlungen über die Erarbeitung eines Nutzungs- und Bebauungskonzeptes oder die Vergabe des Grundstücks zu führen und das Grundstück an den Investor zu veräußern, wenn die im Anhandgabevertrag definierten Ziele des Vorhabens erreicht werden. Abhängig von der Größe des Vorhabens kann die Laufzeit bis zu fünf Jahre betragen (z. B. Anhandgabevertrag Hafenkante). Der Anhandgabevertrag wird äußerst selten abgeschlossen und dient vor allem der Planungssicherheit für umfangreiche Investitionsvorhaben an städtebaulich anspruchsvollen Standorten.
b) Auf welcher rechtlichen Basis werden Optionen/Reservierungen eingeräumt?
Reservierungen basieren auf schriftlichen Zusagen der. Die Option setzt einen notariell beurkundeten Vertrag voraus, der Anhandgabevertrag wird ebenfalls notariell beurkundet.
c) Wer entscheidet über Reservierungen?
Reservierungen werden zwischen den zuständigen Projektleitern und den Unternehmen ausgehandelt und von der Geschäftsführung der genehmigt. Optionen werden ebenfalls ausgehandelt. Da es sich hier um Verpflichtungen Bremens handelt, gelten die gleichen Genehmigungspflichten wie bei Grundstücksveräußerungen. Die nimmt im Rahmen ihrer Aufgaben (Vermarktung von Gewerbeflächen) Reservierungen vor.
d) An welche Kriterien orientieren sich solche Entscheidungen?
Reservierungen werden von den Unternehmen als verbindliche und vertrauensschaffende Notwendigkeit für ihre Investitionsentscheidungen angesehen. Durch die Reservierungen wird den Unternehmen die erforderliche Zeit eingeräumt, die sie für die weiteren Planungsschritte (u. a. Anfertigen der Planunterlagen inklusive der Bauvoranfrage bzw. des Bauantrages, Abstimmung mit ASV, Gewerbeaufsichtsamt, Versorgungsunternehmen usw., Sicherstellung der Finanzierung) benötigen. Reservierungen werden nur bei eigens nachgewiesenem Planungsinteresse des Investors ausgesprochen (z. B. Architektenpläne, Finanzierungsnachweis --> siehe auch 1. a]). Optionen sollen die Erweiterungsmöglichkeiten der Unternehmen über die Größe eines Grundstückes, über das ein Grundstücksvertrag abgeschlossen wurde hinaus sichern. Die dadurch eingeräumte Planungssicherheit stellt für die Unternehmen eine wichtige Voraussetzung bereits für den Abschluss des Kaufvertrags dar. Mit dem Vertragsabschluss sichert Bremen zukünftige Wachstumsmöglichkeiten des Unternehmens am Standort und profitiert von den durch weitere Investitionen induzierten wirtschaftlichen Effekte, insbesondere durch die Sicherung bestehender und die Schaffung neuer Arbeitsplätze. Optionen werden ausschließlich im Zusammenhang mit einem Grundstückskaufvertrag abgeschlossen.
e) Sind diese Kriterien einheitlich oder werden ggf. von Fall zu Fall bzw. in verschiedenen Gewerbegebieten unterschiedliche Maßstäbe angelegt?
Die oben genannten Kriterien und Maßstäbe gelten in allen Gewerbegebieten.
f) Wer wird wann und in welcher Form über Stand und Entwicklung der Flächenreservierungen/-optionen informiert?
Über die elektronische Eingabe der Reservierungen und Optionen in das Softwareprogramm GMP (Gewerbeflächen-Management-Programm) sind der Senator für Wirtschaft und Häfen (SWH) und die Bremer Investitions Gesellschaft (BIG) jederzeit über den aktuellen Reservierungsund Vermarktungsstand informiert. In regelmäßigen Abständen (in der Regel abhängig von den Reservierungen und Optionen) lässt sich SWH darüber hinaus über den Stand der Reservierungen berichten.
2. In welchem Umfang sind die in der Integrierten Flächenplanung 2010 genannten Flächen mit Reservierungen/Optionen belegt?
a) Wie ist der aktuelle Stand im Verhältnis zur Gesamt- und zur noch verfügbaren Fläche dieser Standorte?
Den beiliegenden Tabellen (Flächenbilanz, Anhang A) ist der Reservierungs- und der Optionsstatus in den einzelnen Gewerbegebieten zu mit einer Gesamtgröße von 23,6 ha bestehen. für das Projekt TÜV-Gelände Hastedt und 10,7 ha für den Anhandgabevertrag Hafenkante Überseestadt.
Von den genannten Reservierungen befinden sich zum Berichtszeitpunkt fünf Grundstücke mit ca. 2,4 ha im Vorlagenstatus, d. h. für diese Flächen werden absehbar Grundstückskaufverträge unterzeichnet. Unter Abzug dieser Flächen verbleiben insgesamt 16 Reservierungen mit einer Fläche von etwa 21,2 ha. Das entspricht einer tatsächlichen Reservierungsquote (Reservierungsflächen ohne Vorlagenstatus bezogen auf die vermarktbare, d. h. erschlossene und frei verfügbare Gewerbeflächengröße von 197,1 ha) von 10,7 %1).
b) Wie haben sich diese Quoten in den vergangenen Jahren entwickelt?
Die Anzahl der ausgesprochenen Reservierungen variiert entsprechend der konjunkturbedingten Nachfrage nach Gewerbegrundstücken.
c) Für welche Dauer werden Reservierungen/Optionen eingeräumt, gibt es zeitliche Obergrenzen und unterscheiden sich die durchschnittlichen bzw. maximalen Reservierungszeiten ggf. fall- oder flächenbezogen?
Verlängerungen der Reservierungen werden ausgesprochen, wenn dies aufgrund des konkreten Projektstands der Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben notwendig ist. Befinden sich die Verhandlungen mit Investoren in einem fortgeschrittenen Stadium, darf das Vorhaben selbstverständlich nicht wegen des Auslaufens einer Reservierung Fall, dass für das reservierte Grundstück keine andere Nachfrage existiert.
d) Wie viele Flächen sind derzeit weniger als ein Jahr, ein bis zwei Jahre, mehr als zwei Jahre (bitte differenziert nach Gewerbestandorten) mit Reservierungen/Optionen belegt?
Wie der folgenden Tabelle (Anhang B) zu entnehmen ist, ist die Mehrzahl der Reservierungen über einen Zeitraum von unter einem halben Jahr ausgesprochen worden. Für ein Grundstück im Gewerbepark Hansalinie Bremen besteht eine längere Reservierungsfrist. Hier gibt es eine Sondervereinbarung mit einem Zulieferunternehmen von das die Realisierung des Gesamtvorhabens erst nach Freigabe durch die Muttergesellschaft in den USA angehen kann. Die über zwei Jahre hinausgehende Reservierungszeit im Bremer Industrie-Park betrifft ein Erweiterungsgrundstück, das für die Stahlwerke Bremen vorgesehen ist.
e) In welchem Maße waren in welchen Gewerbegebieten Neuerschließungen erforderlich, die durch bisher nicht in Anspruch genommene Reservierungen verursacht sind, und welche Kosten sind dabei entstanden?
Neuerschließungen wegen bisher nicht in Anspruch genommener Reservierungen hat es zu keinem Zeitpunkt gegeben.
3. Was geschieht mit Flächen, für die Reservierungen/Optionen eingeräumt wurden?
a) Werden sie weiterhin vermarktet, gegebenenfalls wie?
Optionierte Flächen werden in der Vertragslaufzeit nicht anderweitig angeboten. Reservierte Flächen werden grundsätzlich mit dem Hinweis auf diesen Status weiter vermarktet.
Das betrifft häufiger Standorte, an denen eine Flächenknappheit herrscht, z. B. in den Gebieten Airport-Stadt Mitte oder dem Technologiepark Universität, als Gebiete, in denen ausreichende Alternativgrundstücke zur Verfügung stehen (z. B. Bremer Industrie-Park, Büropark Oberneuland oder GVZ Bremen).
b) Gibt es Zugriffsmöglichkeiten für kurzfristig entschlossene alternative Interessenten?
Für kurzfristig entschlossene andere Interessenten gibt es dann Zugriffsmöglichkeiten auf reservierte Flächen, wenn der Investor, dem die
Grundsätzlich stehen diese Alternativen jedoch auch den kurzfristigen Interessenten zur Verfügung, so dass eine Konkurrenzsituation um ein reserviertes Grundstück in der Praxis sehr selten vorkommt.