Einrichtung eines Wohnungstausch-Managements

„Der Senat wird aufgefordert, schnellstmöglich ein wirksames Wohnungstausch-Management zu installieren, um den Wohnungswechsel zu erleichtern und somit eine angemessene Versorgung sicherzustellen. Das Wohnungstausch-Management soll unter folgenden Rahmenbedingungen arbeiten:

1. Bei der Installierung eines Wohnungstausch-Managements sind die bisherigen Erfahrungen und Kenntnisse der Wohnungstausch-Börse der MietTips sowie der GESOBAU zu nutzen und die organisatorischen Voraussetzungen hierbei als Grundlage für das Wohnungstausch-Management zu nehmen.

2. Es soll eine zeitlich begrenzte Anerkennung des dringenden Wohnbedarfs ausgesprochen werden, um insbesondere den Mietern großer Wohnungen zügig eine kleinere anbieten zu können.

3. Ziel aller Regelungen muss es sein, bürokratische Hindernisse abzubauen und den Wohnungstausch generell zu vereinfachen."

Hierzu wird berichtet:

Es besteht keine ausreichende Ermächtigung, um den aus der Sicht der Mieter vielfach dringend erwünschten Wohnungstausch generell in Berlin zu ermöglichen. Das zentrale Problem beim Wohnungstausch, nämlich die jeweils zivilrechtlich erforderliche Zustimmung der am Wohnungstausch beteiligten Vermieter, ist nicht gelöst. Eine Lösung im Sinne der Zielrichtung des Beschlusses würde die Grenzen der Eigentumsgarantie gemäß Artikel 14 GG wesentlich berühren, zu einer hierzu erforderlichen Änderung von Bundesrecht ist bisher keine Bereitschaft des Bundesgesetzgebers erkennbar.

Die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hat allerdings ­ soweit direkter Einfluß möglich ist ­ bereits im Sinne des Beschlusses wesentliche Erleichterungen für den Wohnungstausch geschaffen.

Zu 1.: Die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hält den obengenannten Beschluß zumindest auf der Ebene der städtischen Wohnungsbaugesellschaft für realisiert, da im Rahmen des am 31. August 1995 zwischen der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen und den städtischen Wohnungsbaugesellschaften abgeschlossenen Kooperationsvertrages, der am 1. Oktober 1995 in Kraft getreten ist, den Forderungen des obengenannten Beschlusses angemessen Rechnung getragen wurde.

Dabei sind unter aus unserer Sicht notwendiger Berücksichtigung der nicht oder nicht ausreichend mit Wohnraum versorgten Haushalte in höchstmöglich erscheinendem Umfange Erleichterungen für Wohnungstausche vereinbart worden.

Im einzelnen wurden im Kooperationsvertrag folgende Regelungen vorgesehen:

1. Die Wohnungsunternehmen sichern zu, unter höchst möglichem Einsatz personeller und sachlicher Kapazitäten den Wohnungstausch und Wohnungswechsel zwischen Mietern des jeweiligen Wohnungsunternehmens sowie auch zwischen Mietern der diesen Vertrag schließenden Wohnungsunternehmen mit dem Ziel zu fördern, dass im Ergebnis eine wohnungswirtschaftlich bedeutsame, wesentlich entspanntere Versorgungs-/Nachfragesituation nach Wohnraum gegeben sein wird. Die Wohnungsunternehmen können bei grundsätzlicher Aufrechterhaltung ihrer Verpflichtung die Aufgabenausführung auch an Dritte übertragen.

2. Die Wohnungsunternehmen können die Überlassung in Verbindung mit einem Wohnungstausch auch ohne Wohnberechtigungsschein vornehmen, wenn die Anzahl der Wohnräume der Wohnungen (ohne Küche und Bad) die Zahl der Haushaltsangehörigen der künftigen Mieter nicht oder höchstens um eins übersteigt. Diese Regelung gilt, sofern sich die Tauschwohnungen im Wohnungsbestand eines Wohnungsunternehmens befinden, ferner wenn eine der Tauschwohnungen zum Wohnungsbestand eines anderen Wohnungsunternehmens gehört, das ebenfalls mit dem Land Berlin einen Kooperationsvertrag abgeschlossen hat.

3. Die Wohnungsunternehmen können Wohnungen ohne Wohnberechtigungsschein auch bei Vermietungen überlassen, die im Zuge von Wohnungswechseln/Umsetzungen im Wohnungsbestand eines Wohnungsunternehmens erfolgen, wenn beim Wechsel mindestens ein Raum aufgegeben wird.

4. Die Wohnungsunternehmen verpflichten sich, zur Vermietung kommende Wohnungen auch über die Zentrale Wohnungsvermittlungsstelle „MietTips" anzubieten. Insbesondere sollen Tauschwünsche, die nicht im eigenen Wohnungsbestand eines Wohnungsunternehmens erfüllt werden können, an „MietTips" gemeldet werden.

Des weiteren wird seitens der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen geprüft, ob auch mit Wohnungsbaugenossenschaften entsprechende Regelungen vereinbart werden können.

Der Bereich der privaten Wohnungswirtschaft wurde um Stellungnahme zu den Möglichkeiten der Realisierung des Beschlusses gebeten, ohne dass bisher eine Stellungnahme vorliegt.

Zu 2.: Die Anerkennung eines dringenden Wohnbedarfs (wenn auch nur zeitlich begrenzt) für Mieter einer übergroßen Wohnung, die in eine kleinere Wohnung tauschen wollen, ist ­ insbesondere im Verhältnis zu nicht oder nicht ausreichend mit Wohnraum versorgten Haushalten ­ weder ein geeigneter noch ein vertretbarer Weg zur Förderung des Wohnungstausches.

Dringender Wohnbedarf ist ein in Jahrzehnten entwickelter und bei der Bevölkerung bekannter wohnungsrechtlicher Begriff, der ursächlich eine Mangelsituation, nämlich die Versorgung von Personen in räumlich unzureichenden Wohnverhältnissen oder ohne eigene Wohnung erfaßt, nicht hingegen mit Wohnraum überversorgten Personen, die sich ohnehin auf dem Wohnungsmarkt besser stellen können, eine zusätzliche Vorteilsposition verschaffen darf.

Durch die sowohl in der Präambel des Kooperationsvertrages vom 31. August 1995 zum Wohnungstausch getroffene Grundaussage „zur Förderung von wohnungswirtschaftlich erwünschten, von Mietern angestrebten Wohnungstausch", als auch durch die hierzu im Kooperationsvertrag getroffenen Regelungen ­ vgl. in Punkt 1 ­, hat das in Punkt 2 formulierte Grundanliegen bereits hinreichende Berücksichtigung gefunden.

Zu 3.: Auch die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen verfolgt das Ziel, unnötige oder unvertretbare bürokratische Hemmnisse ­ gerade auch im Zusammenhang mit der Erleichterung des Wohnungstausches ­ zu beseitigen. Im unmittelbaren Einflußbereich der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen sind derartige Hemmnisse bereits beseitigt, um den in Rede stehenden Wohnungstausch umsetzen zu können. Im Rahmen der mit den städtischen Wohnungsunternehmen geschlossenen bzw. der mit anderen noch zu schließenden Kooperationsverträge sind die Grundlagen im übrigen dafür geschaffen worden bzw. sollen geschaffen werden, dass in deren Wohnungsbeständen sowohl im Westteil wie auch im Ostteil Berlins Wohnungstausche erfolgen können, obwohl u. a. die bundesrechtlichen Vorschriften zu den belegungsgebundenen Wohnungsbeständen diesbezüglich gerade keine Sonderregelung vorsehen. Dabei wird u. a. der Umfang der aus jeweiliger Sicht wohnungswirtschaftlich vertretbaren Vereinfachungen festgelegt.

Bei der Umsetzung der im Kooperationsvertrag mit den städtischen Wohnungsunternehmen vereinbarten bestmöglichen Förderung des Wohnungstausches sollen auch in Auswertung der Erfahrungen und Kenntnisse bei „MietTips" sowie bei der GESOBAU in möglichst einfacher und unbürokratischer Weise Wirkungen erreicht werden, die den Wünschen und Bedürfnissen betroffener Bürger angemessen Rechnung tragen und zugleich zum Wohle anderer wohnungsuchender Haushalte zu einer weiteren wesentlichen Marktentspannung führen.

Ob dieses Ziel tatsächlich im angestrebten erwünschten Umfange erreicht wird, wird erst nach Auswertung längerer Erfahrungen mit den neuen Vereinbarungen beurteilt werden können.

Auch wird immer darauf geachtet werden müssen, dass die Interessen der Menschen gewahrt bleiben, die bisher noch keine Wohnung haben und/oder die gegenüber tauschwilligen Wohnungsinhabern in der schlechteren Situation sind.

Abschließend darf auch nicht aus den Augen verloren werden, daß ein wesentliches Hemmnis nichtbürokratischer Natur bei Wohnungstauschen ­ insbesondere im Wohnungsbestand privater Vermieter nicht im Preis gebundener Wohnungen ­ die insoweit gegebene Rechtslage zur Mietpreisgestaltung bei Vertragsabschluß ist. Neben der befristet ­ bis 30. Juni 1997 ­ gültigen Kappungsgrenze von 15 % über dem bisher zulässigen Mietzins bei Wiedervermietung von Altwohnraum in den östlichen Bezirken gemäß Art. 2 § 2 des Mietenüberleitungsgesetzes gilt insoweit allein die gesetzliche Schranke des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz 1954 (Verbot der Mietpreisforderung/-vereinbarung mehr als 20 % über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete). Bei Ausschöpfung des Rahmens gemäß § 5 WiStG können tauschwillige Mieter einer zu großen Wohnung vielfach zur Akzeptanz eines Mietpreises für die kleinere Wohnung gezwungen sein, der nur unwesentlich billiger ist als der für die bisherige größere Wohnung. Beim insoweit für Veränderungen zuständigen Bundesgesetzgeber ist derzeit keine Bereitschaft zu Rechtsänderungen erkennbar.

Wir bitten, den Beschluß damit als erledigt anzusehen.