BauGB der Verkäufer eines Grundstückes der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen

Datenerhebungen für kommunales Vorkaufsrecht Datenerhebung für kommunales Vorkaufsrecht

Unter bestimmten Voraussetzungen stehen dem Land Berlin kommunale Vorkaufsrechte bei Grundstücksverkäufen zu.

Ein Petent hat sich bei uns darüber beschwert, dass ein Bezirksamt von Berlin zur Durchführung des Verfahrens ohne Ausnahme die Vorlage vollständiger Urkundsabschriften der Kaufverträge verlangt, ohne zuvor geprüft und festgestellt zu haben, ob überhaupt ein kommunales Vorkaufsrecht in Betracht kommt.

Dieses Verfahren ist weder erforderlich noch verhältnismäßig.

Zwar hat nach § 28 Abs. 1 BauGB der Verkäufer eines Grundstückes der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrages unverzüglich mitzuteilen. Die Bestimmung ist restriktiv dahingehend auszulegen, dass nur die erforderlichen Inhaltsangaben des Kaufvertrages mitzuteilen sind. Eine Übersendung des vollständigen Inhaltes des Kaufvertrages ist dagegen nicht erforderlich, da für die Prüfung des Bestehens oder Nichtbestehens eines kommunalen Vorkaufsrechtes vertragsunabhängige, objektive Kriterien, die der Gemeinde bekannt oder für sie ermittelbar sind, maßgeblich sind.

Der Senat wird die Auffassung des Datenschutzbeauftragten hinsichtlich der „Datenerhebung für kommunales Vorkaufsrecht" unterstützen und gegenüber den Stadtplanungsämtern und der Notarkammer vertreten.

Es wird empfohlen, das in Bayern bereits zur allgemeinen Zufriedenheit angewendete „zweistufige Verfahren" bei der Entscheidung über das Bestehen oder die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts der Gemeinde auch in Berlin anzuwenden.

Dieses Verfahren sieht vor, dass zunächst alle Daten, welche die Tatsache des Kaufes, die Kaufvertragsparteien, die genaue Bezeichnung des Grundstückes und die Tatsache zum Inhalt haben, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, mitgeteilt werden.

Wird auf Grund dieser Informationen festgestellt, dass ein Vorkaufsrecht grundsätzlich besteht, und zieht die Gemeinde in Erwägung, vom Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen, so wird in einer zweiten Stufe die Vorlage des vollständigen Kaufvertrages notwendig.

Da hinsichtlich des Vorgehens Übereinstimmung zwischen dem Senat und dem Berliner Datenschutzbeauftragten herrscht, wird die zuständige Senatsverwaltung die entsprechende Anpassung des Verfahrens veranlassen.

Für die Erteilung eines sogenannten Negativ-Zeugnisses ist es ausreichend, wenn der Gemeinde die Tatsache des Kaufes, die Kaufvertragsparteien, die genaue Bezeichnung des Grundstückes und die Tatsache, ob das Grundstück bebaut oder unbebaut ist, mitgeteilt werden. Erst wenn die Gemeinde aufgrund dieser Informationen feststellt, dass grundsätzlich ein Vorkaufsrecht besteht und nicht auszuschließen ist, dass dieses Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt werden soll, kann die Vorlage der vollständigen Kaufvertragsurkunde verlangt werden.

Gegen ein derartiges zweistufiges Verfahren spricht nicht, dass in § 28 Abs. 2 BauGB bestimmt ist, dass das Vorkaufsrecht nur in einer Frist von zwei Monaten ausgeübt werden kann. Die zweimonatige Frist beginnt erst zu dem Zeitpunkt, zu dem die Gemeinde aus der Mitteilung des Verkaufsfalles ohne weiteres feststellen kann, was Gegenstand des Kaufvertrages ist. Durch die formblattmäßige Vorkaufsrechtsanfrage wird die Frist dagegen nicht in Gang gesetzt.

In Bayern wird dieses zweistufige Verfahren bereits seit mehreren Jahren angewandt. Die dortigen Erfahrungen haben gezeigt, dass es auch mit einem geringeren Arbeitsaufwand für die Gemeinden verbunden ist, da diese für ihre Entscheidung, ob die Voraussetzungen für ein kommunales Vorkaufsrecht gegeben sind, Daten erhalten, die bereits vom Verkäufer nach einheitlichen Vorgaben aufgearbeitet worden sind. Dadurch werden überflüssige Aktenvorgänge bereits im Vorfeld vermieden.

Wir haben die Bezirksämter aufgefordert, das Verfahren entsprechend zu ändern.

§§ 24, 25 BauGB, § 3 BauGB-Maßnahmengesetz, § 45 Abs. 5 Naturschutzgesetz oder § 7 Abs. 5 Landeswaldgesetz Bericht des Berliner Datenschutzbeauftragten Stellungnahme des Senats

Zugriff auf Bauakten Zugriff auf Bauakten

Mehrfach wurde uns im vergangenen Jahr die Frage gestellt, unter welchen Voraussetzungen andere Behörden (z. B. das Amt für Umweltschutz oder die Denkmalschutzbehörde), aber auch private Dritte (z. B. Nachfolger des Bauherrn, Alteigentümer, Forscher) Einsicht in Bauakten nehmen dürfen, die bei den Bauaufsichtsämtern der Bezirke lagern. Die Einsichtnahme durch Alteigentümer in den östlichen Bezirken wird noch dadurch kompliziert, dass es dort ein eigenständiges Gebäudeeigentum gibt und der Gebäudeeigentümer häufig nicht damit einverstanden ist, dass der Grundstückseigentümer Informationen über ihn den Bauakten entnimmt und zu Maßnahmen gegen den Gebäudeeigentümer verwendet.

Die Rechtslage in diesem Bereich stellt sich als sehr unübersichtlich dar. Das beruht auch darauf, dass die Bauaufsichtsämter ihre Bauakten ständig um neue Unterlagen, die in bezug auf das jeweilige Gebäude entstehen, ergänzen. Damit sind Bauakten zu historischen Gebäuden, die später verändert werden, praktisch nie abgeschlossen. Sie werden aus diesem Grund häufig auch nicht dem Landesarchiv angeboten, wie es das Archivgesetz des Landes Berlin an sich vorschreibt, weil das Bauaufsichtsamt auf diese Akten möglicherweise auch vor Ablauf der archivrechtlichen Sperrfristen noch zugreifen will.

Zunächst ist zwischen Unterlagen in Bauakten zu unterscheiden, die jünger als 30 Jahre sind, und solchen Unterlagen, die vor 30 Jahren und früher entstanden sind. Soweit noch keine 30 Jahre seit Entstehung der jeweiligen Unterlagen vergangen sind, findet das Berliner Datenschutzgesetz mit den sonstigen bereichsspezifischen Datenschutzvorschriften im Landesrecht, insbesondere dem ASOG, Anwendung. Die Übermittlung an andere Ordnungsbehörden ist dann zulässig, wenn die Daten zur rechtmäßigen Erfüllung ordnungsbehördlicher Aufgaben erforderlich sind (§ 44 Abs. 1 ASOG). Dies trifft für die Auswertung von Bauakten durch die Denkmalschutzbehörde zu. Auch wenn die in Bauakten enthaltenen personenbezogenen Daten vordergründig zunächst nicht zum Zwecke des Denkmalschutzes erhoben worden sind, zumal das betreffende Gebäude häufig erst nach einer bestimmten Zeit die Denkmalseigenschaft erwirbt, sind die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege nach dem Denkmalschutzgesetz Berlin in die städtebauliche Entwicklung, Landespflege und Landesplanung einzubeziehen und bei öffentlichen Planungen und Maßnahmen angemessen zu berücksichtigen.

Insofern verfolgt die Denkmalschutzbehörde bei der Erfüllung ihrer gesetzlichen Aufgaben (vgl. § 11 Nr. 6 OrdZG i. V. m. Denkmalschutzgesetz Berlin) die gleichen Zwecke wie die Baugenehmigungsbehörde, die die Bauakte ursprünglich angelegt hat. Die Erhaltung und der Schutz des Gebäudes schließen sich an seine Genehmigung und Errichtung an.

Sind dagegen 30 Jahre und mehr seit Entstehung der jeweiligen Unterlage in den Bauakten vergangen, ist das Archivgesetz des Landes Berlin sinngemäß auch auf dezentral bei den Bau- und Wohnungsaufsichtsämtern in den Bezirken lagernde Bauakten anzuwenden. Nach Ablauf von 30 Jahren seit Entstehung werden die entsprechenden Bauakten bzw. deren Teile Archivgut im Sinne des Landesarchivgesetzes. Es gelten dann für die Nutzung die Sperrfristen dieses Gesetzes. Auch für die Auswertung von so alten Bauakten für wissenschaftliche Zwecke gilt statt des Berliner Datenschutzgesetzes das Archivgesetz. Zu Lebzeiten der betroffenen Personen dürfen deren Daten nur mit ihrer Einwilligung Dritten zugänglich gemacht werden. Nach dem Tod der Betroffenen bedarf die Nutzung des Archivguts bis zum Ablauf von 10 Jahren der Einwilligung der Angehörigen. Ist der Todestag der Betroffenen nicht bekannt, endet die Schutzfrist 90 Jahre nach der Geburt. Ist auch der Geburtstag nicht bekannt, endet die Schutzfrist 70 Jahre nach der Entstehung der Unterlagen. Vor Ablauf dieser Fristen dürfen auch öffentliche Stellen des Landes Berlin, also z. B. die Denkmalschutzbehörde oder das Bauaufsichtsamt, in dem die Unterlagen entstanden sind und lagern, diese nicht ohne weiteres nutzen.

Allerdings können die Archive der bezirklichen Bau- und Wohnungsaufsichtsämter diese Schutzfristen verkürzen, wenn und soweit dies im überwiegenden öffentlichen Interesse liegt. Dies ist in der Regel dann gegeben, wenn die Person oder der historische Vorgang, auf die in dem gesperrten Archivgut Bezug genomBericht des Berliner Datenschutzbeauftragten Stellungnahme des Senats men wird, von besonderer oder exemplarischer Bedeutung für die Erforschung der Geschichte oder das Verständnis der Gegenwart ist. Dies wird man entsprechend auch auf historisch bedeutsame Baudenkmäler anwenden können.

Auch ohne Vorliegen eines überwiegenden öffentlichen Interesses ist die Verkürzung der Sperrfristen zulässig, wenn die Betroffenen oder falls sie verstorben sind ihre Angehörigen eingewilligt haben. Kann die Einwilligung nicht eingeholt werden, ist eine Verkürzung nur zulässig, wenn durch geeignete Maßnahmen gegenüber dem Nutzer sichergestellt ist, dass die schutzwürdigen Belange der Betroffenen nicht beeinträchtigt werden.

Dies bedeutet, dass vor Ablauf der archivrechtlichen Sperrfristen Auskünfte an Dritte aus Bauakten regelmäßig nur in anonymisierter Form gegeben werden dürfen. Die Übermittlung personenbezogener Daten aus diesen älteren Bauakten an die Denkmalschutzbehörde ist dagegen nicht geeignet, schutzwürdige Belange zu beeinträchtigen, so dass an sie im erforderlichen Umfang auch vor Ablauf der Schutzfristen personenbezogene Auskünfte gegeben werden dürfen, nicht jedoch an private Dritte.

Eine uneingeschränkte Bauakteneinsicht durch den Nachfolger des Bauherrn oder Grundstückseigentümers ist erst dann möglich, wenn sämtliche archivrechtlichen Sperrfristen abgelaufen sind oder wenn die Betroffenen, deren Informationen sich in den Bauakten befinden, eingewilligt haben. Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, sind jeweils nur differenzierte (anonymisierte) Auskünfte und Einsichten zulässig.

Soweit die jeweilige Bauakte noch nicht älter als 30 Jahre und deshalb kein Archivgut ist, gilt für die Akteneinsicht durch am Verfahren Beteiligte zudem das Verwaltungsverfahrensgesetz mit der Folge, dass personenbezogene Daten nur dann eingesehen werden dürfen, wenn eine Abwägung durch die Behörde ein überwiegendes Interesse des Einsicht Begehrenden gegenüber dem ergibt, dessen Daten offenbart würden.

Zusätzlich ist der Anspruch auf Information nach § 4 Abs. 1 des Umweltinformationsgesetzes zu berücksichtigen. Der Umweltbegriff wird hier weit ausgelegt.103 Dieser Anspruch auf Information kann durch Erteilung einer Auskunft, Akteneinsicht oder in sonstiger Form erfüllt werden. Der Anspruch besteht allerdings nicht, soweit durch das Bekanntwerden der Informationen personenbezogene Daten offenbart und dadurch schutzwürdige Interessen der Betroffenen beeinträchtigt würden. Häufig werden die Belange der Bauherren, Architekten, Voreigentümer oder Besitzer nicht entgegenstehen, weil sie mit dem Grundstück nicht mehr befaßt sind. Andererseits können in den Akten enthaltene Daten über Zwangsmaßnahmen gegen Personen, Bußgeldbescheide oder ähnliche Unterlagen durchaus deren schutzwürdige Interessen berühren. Solche Unterlagen wären dann aus den Akten zu entfernen, bevor sie zur Einsichtnahme bereitgestellt werden. Auch ist der Betroffene, also der, dessen Daten offenbart werden sollen, zuvor anzuhören.

Auch der Grundstückseigentümer kann in dem beschriebenen Umfang ein Einsichtsrecht haben, wenn auf seinem Grundstück fremdes Gebäudeeigentum steht. Bei den erforderlichen Interessenabwägungen ist einerseits sein gesteigertes Interesse aufgrund seiner Eigentümerstellung zu berücksichtigen. Andererseits ist auch das gesteigerte Interesse des Gebäudeeigentümers zu berücksichtigen: Eventuelle Unterlagen über Ordnungsmaßnahmen gegen diesen in der Vergangenheit bergen naturgemäß ein verstärktes Risiko in sich, dass der Grundstückseigentümer sich dieser Informationen bedient, um den Gebäudeeigentümer von seinem Grundstück zu entfernen (soweit dies rechtlich unter den besonderen in den östlichen Bezirken geltenden Bedingungen zulässig ist).

Insgesamt ist die datenschutzrechtliche Situation hinsichtlich der Bauakten und Bauarchive allerdings so unzureichend, dass wir vorgeschlagen haben, die Bauordnung um normenklare gesetzliche Regelungen zur Verarbeitung personenbezogener Daten in Bauakten zu ergänzen, die dort bisher fehlen. Die Antwort der Bauverwaltung steht noch aus.

Jahresbericht 1994, 4.3

Der Forderung des Berliner Datenschutzbeauftragten, die Bauordnung um normenklare gesetzliche Regelungen zur Verarbeitung personenbezogener Daten in Bauakten zu ergänzen, kann vom Senat nicht gefolgt werden, da ein Regelungsbedarf nicht gesehen wird.

Das Berliner Datenschutzgesetz (BlnDSG) und die bereichsspezifischen Datenschutzvorschriften der §§ 42 Allgemeines Sicherheits- und Ordnungsgesetz (ASOG Bln).