Baugrundstücke

Chaussee ist eine Lösung gefunden worden, durch die der Bau der Straße den Abriß des Gebäudes nicht verursacht. Damit wären Kosten für das Land Berlin entstanden, da dem Betreiber des Gebäudes ein Ersatzstandort zur Verfügung gestellt werden müßte. Weiterhin ist es sinnvoll, das Verwaltungsgebäude in unmittelbarer Nähe zum Betrieb zu belassen (kurze Wege, Verringerung des Verkehrs, günstige innere Organisation). Die verkehrliche Lösung, die den Erhalt des Gebäudes erlaubt, ist mit der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr abgestimmt worden. Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.

Weitere Änderungen des Bebauungsplanes XV-52 nach der eingeschränkten Beteiligung der Träger öffentlicher Belange auf Grund der Weiterentwicklung der Planungsüberlegungen:

- Die Nutzungsmaße im Sondergebiet SO 1 und Gewerbegebiet GE 1 wurden den angrenzenden Nutzungen angepaßt.

Für das SO 1 bedeutete dies eine Senkung der GRZ von 0,8 auf 0,6 und eine Erhöhung der GFZ von 1,5 auf 1,6. Weitergehend war die Anpassung für das GE 1. Die GRZ wurde von 0,8 auf 0,6 gesenkt, die BMZ 15 wurde in eine GFZ von 1,6 geändert. Die Nutzungsmaße befinden sich nun im Rahmen der nach der Baunutzungsverordnung genannten Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung.

Die Änderungen resultierten aus den geänderten Planungsabsichten in den o. g. Baufeldern. Die Festsetzungen der hohen Nutzungsmaße sollten die Ansiedlung eines konkreten Vorhabens sichern. Da das Vorhaben nun an anderer Stelle, wahrscheinlich außerhalb der Entwicklungsmaßnahme verwirklicht werden soll, wurden die Festsetzungen in diesen Baufeldern den angrenzenden Nutzungen angepaßt.

- Die o. g. Änderungen führten zu einer Änderung der Nutzungsart westlich der Planstraße Nord 32 sowie zu einer Nutzungserweiterung in den Sondergebieten SO 1 und SO 2. Anstelle des Gewerbegebietes westlich der Planstraße Nord 32 soll ein Mischgebiet festgesetzt werden. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 sollen Wohnnutzung allgemein zulässig sein. Damit wird die günstige Lage am Landschaftspark für Wohnnutzungen ermöglicht und zugleich eine Verbindung zu den östlich geplanten Wohngebieten im angrenzenden Bebauungsplan XV-55 geschaffen. Wohnnutzungen in den genannten Baufeldern sind auf Grund der Störungen, die von dem konkreten Vorhaben in dem Gewerbegebiet GE 1 und dem Sondergebiet SO 1 ausgegangen wären zuvor nicht zulässig gewesen. Die Festsetzung von Wohnnutzungen entlang des Landschaftsparks entspricht aber dem Ergebnis der Trägerbeteiligung.

- Entlang der Rudower Chaussee wurde außer der maximalen Oberkante in einer Tiefe von 10 m auch eine minimale Oberkante von 15 m festgesetzt. Im Mischgebiet wurde entlang der Planstraße Nord 21 in einer Tiefe von 10 m zusätzlich zur maximalen Oberkante ebenfalls eine Mindesthöhe von 12 m festgesetzt (siehe auch unter Punkt II. 3.5, II. 3.6 jeweils unter Maß der Nutzung).

- Entlang der Rudower Chaussee wurden die Baulinien zugunsten von Baugrenzen geändert. Lediglich die Eckpunkte der Baufelder sollen in einer Tiefe von 10 m mit Baulinien versehen werden (siehe auch unter Punkt II. 3.10 ­ Baugrenzen und Baulinien).

Der nach der Trägerbeteiligung überarbeitete Bebauungsplan XV-52 (Planzeichnung und textliche Festsetzungen) mit zugehöriger Begründung hat in der Zeit vom 11. November bis zum 11. Dezember 1997 in den Räumen der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, Behrenstraße 42 in Berlin-Mitte gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegen.

Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes XV-52 wurde fristgemäß im Amtsblatt von Berlin vom 31. Oktober 1997 (ABl. Nr. 53, S. 3930) sowie in der örtlichen Presse mit Anzeige vom 4. Dezember 1997 bekanntgemacht. Die gemäß § 4 Abs. 1 BauGB beteiligten Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben SenBWV IV JA 5 vom 23. Oktober 1997 über die öffentliche Auslegung benachrichtigt.

Während der Auslegungszeit und in den anschließenden Wochen sind insgesamt 11 schriftliche Stellungnahmen mit Bedenken und Anregungen von Bürgern bei der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr eingegangen.

BA Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Naturschutzamt Stellungnahme:

Im Bebauungsplanentwurf wird darauf hingewiesen, dass die Kompensation des Eingriffes im wesentlichen von der dezentralen Versickerung des Regenwassers und der Begrünung der Dächer abhängt. Da auf Grund der evtl. technischen Einrichtungen, besonders auf den Dächern der Forschungseinrichtungen sowie der Gebäude für gewerbliche Nutzung die Dachbegrünung stark reduziert sein kann, scheint die Kompensation der Eingriffe nicht gesichert. Demzufolge kann davon ausgegangen werden, daß der Umfang des Eingriffes zum jetzigen Zeitpunkt nicht einschätzbar ist. Somit muss damit gerechnet werden, dass die Eingriffe in den Naturhaushalt nicht vollständig auf den Baugrundstücken bzw. innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes kompensiert werden können.

Behandlung:

Bei der Berechnung der Kompensation des Eingriffes durch die Dachbegrünung ist bereits berücksichtigt worden, dass die Dächer auf Grund von technischen Einrichtungen und Beleuchtungsflächen nicht zu 100 % begrünt werden können. Deshalb ist in die Berechnung nur eine 30 %ige Begrünung eingeflossen. Der Bebauungsplan bereitet auch unter Berücksichtigung der über textliche Festsetzungen geregelten ökologischen Standards und der Kompensationsfunktion der geplanten Parkanlagen einen Eingriff in Natur und Landschaft vor. In der Begründung werden die Maßnahmen benannt, die im angrenzenden Bebauungsplan XV-68 zum Ausgleich und Ersatz für die nicht ausgleichbaren Eingriffe durchgeführt werden sollen. Den Hinweisen wurde gefolgt.

Stellungnahme:

Die geplanten öffentlichen und privaten Grünflächen sind zur Eingriffsminimierung extensiv und naturnah unter Verwendung von autochthonem Pflanzenmaterial zu gestalten. Einige der in der Pflanzliste aufgeführten sind zu streichen bzw. nur in Ausnahmefällen zu verwenden.

Behandlung:

Die der Begründung beigefügte Pflanzliste wurde geändert.

Dem Hinweis wurde gefolgt.

BA Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Naturschutzamt und Stadtplanungsamt Stellungnahme:

Zur Minimierung des Eingriffs in Natur und Landschaft ist der im Plangebiet vorhandene geschützte Baumbestand nach Möglichkeit zu erhalten und bei den Planungen zu berücksichtigen.

Behandlung:

Der geschützte Baumbestand kann im Bebauungsplan XV-52 nur teilweise erhalten werden. Die Vermeidung von Eingriffen wurde in Abwägung zu anderen Belangen gestellt. Die Planungen wurden in einigen Bereichen nach der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange geändert, um den Baumbestand berücksichtigen zu können (Planstraße Süd 2). In anderen Bereichen wurden den städtebaulichen Ideen Vorrang vor dem Erhalt schützenswerte Bäume eingeräumt (überbaubare Grundstücksflächen vor den Hangars). Dem Hinweis wurde nur teilweise gefolgt.

BA Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Stadtplanungsamt, Naturschutzbund Deutschland und ein Betroffener Stellungnahme:

Als Begründung für die Nichtbeachtung der Bedenken wird das bereits abgestimmte städtebauliche Konzept angeführt. Das ist unverständlich, da bereits geringe konzeptionelle Änderungen der Schutz der „§ 30 a-Biotope" ermöglicht hätten. Insbesondere, da an anderer Stelle schon versiegelte Flächen für Bauen zur Verfügung standen, auf denen nun mühsam versucht werden soll, eben diesen wertvollen Biotopbestand zu entwickeln. Das entspricht nicht dem Gebot der Vermeidung von Eingriffen in den Naturhaushalt, der in jedem Planverfahren Maßstab sein sollte.

Behandlung:

In Abstimmung mit den zuständigen Verwaltungen wurde im Vorfeld des Gutachterverfahrens zum Landschaftspark die Größe der zu erhaltenden Biotopfläche diskutiert. Als Kernzone sollten größtmögliche Anteile besonders wertvoller Flächen für Flora und Fauna erhalten werden. Als Minimalareal wurde eine etwa 25 ha große, offene und unzerschnittene Fläche angegeben. Im Rahmen des Gutachterverfahrens wurde die Kernzone definiert, für die derzeit auch das Unterschutzstellungsverfahren als Naturschutzgebiet läuft. Die wertvollen Flächen im Bebauungsplan XV-52 wurden hierbei nicht berücksichtigt, da sie von ihrer Lage her nicht in ein sinnvolles Naturschutzkonzept zu integrieren waren. Bei den geplanten Festsetzungen von Baugebieten und Parkanlagen mußte ein Kompromiß gefunden werden, der sich in den einzelnen Bebauungsplänen der Entwicklungsmaßnahme widerspiegelt. In der Einschätzung der insgesamt zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft und unter Berücksichtigung der möglichen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen auf Grundlage des gegenwärtigen Planungsstandes ist festzustellen, dass die durch die Entwicklungsmaßnahme vorbereiteten Eingriffe vollständig innerhalb des Entwicklungsbereiches kompensiert und ausgeglichen werden können. Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.

Naturschutzbund Deutschland Stellungnahme:

Zur Verbesserung des innerstädtischen Landschaftsbildes und wegen des zu erwartenden Bevölkerungszuwachses in der näheren und weiteren Umgebung des Entwicklungsgebietes ist die Festsetzung von Grünanlagen entlang der Rudower Chaussee unbedingt notwendig.

Behandlung:

Der steigenden Bevölkerungszahl soll ein ausreichendes Maß an öffentlichen Grünflächen zur Verfügung gestellt werden.

Diese werden nur teilweise entlang der Rudower Chaussee festgesetzt, da hier der zu erwartende Bevölkerungsanstieg relativ gering ist. Die geplanten Grünanlagen werden überwiegend den Bereichen zugeordnet, in denen geringere Störungen durch den Verkehr erwartet werden, als entlang der Rudower Chaussee.

Die Festsetzung von öffentlichen Grünflächen erfüllt den Bedarf an wohnungsnahen (6 m2/EW) und siedlungsnahen (7 m2/EW) Grünflächen. In der Rudower Chaussee sind Baumpflanzungen vorgesehen, im Bereich des Abschnittes Corso eine vierreihige Allee. Darüber hinaus sollen nur im Bereich des S-Bahnhofs und vor den ehemaligen Verwaltungs- und Institutsgebäuden der Deutschen Versuchsanstalt für Luftfahrt entlang der Rudower Chaussee öffentliche Grünflächen festgesetzt werden. Die Rudower Chaussee ist eine städtische Hauptverkehrsstraße mit Boulevardcharakter. Darum ist es städtebaulich nicht gewollt, hier größere Grünflächen anzulegen. Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.

Stellungnahme:

Auf Grund der Hochversiegelung von dem südlichen Teil des Geltungsbereiches sind ausreichend naturhaushaltswirksame Flächen zur Verfügung zu stellen.

Behandlung:

Die Grundflächenzahl erreicht nur im GE 7 mit einer 0,8 die Obergrenze des nach Baunutzungsverordnung zulässigen Maßes der baulichen Nutzung. Im überwiegenden Teil der Baugebiete wird im Bebauungsplan eine Grundflächenzahl von 0,6 festgesetzt. Darüber hinaus wird für die meisten Baugebiete die Überschreitung der zulässigen Grundflächenzahl durch Nebenanlagen auf 20 % beschränkt. Somit verbleiben ausreichend naturhaushaltswirksame Flächen im Plangebiet. Dem Hinweis wurde gefolgt.

BA Treptow, Abt. Bau-, Wohnungswesen und Umwelt, Tiefbauamt Stellungnahme:

Die Planstraße an der „Linse":

Die restliche Fläche kann als öffentliche Grünfläche und nicht als Straßenverkehrsfläche mit Begleitgrün festgesetzt werden.

Überdimensionierte Flächen für Fußgänger führen zu illegalem Parken und werden ebenfalls abgelehnt.

Behandlung:

Die „restliche" Fläche von ca. 100 m2 grenzt nicht an die öffentliche Parkanlage (Linse) an. Sie liegt zwischen der Fahrbahn bzw. den Parkständen und dem Fußweg, ist also vollständig von öffentlicher Straßenverkehrsfläche umgeben, und ist damit Bestandteil der Straßenverkehrsfläche. Die Breite des Fußweges ist mit 2 m bzw. 2,25 m nicht überdimensioniert, sondern entspricht den üblichen Breiten für Fußwege. Den Hinweisen wurde nicht gefolgt.

ELTZ Berlin GmbH und Co. KG und Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe Stellungnahme:

Im südlichen Bereich des Betriebsgrundstückes (entlang der Rudower Chaussee) werden im B-Planentwurf „MK"-Bereiche mit einer Fläche von insgesamt 5 417 m2 ausgewiesen. Daraus ergibt sich für den o. g. Träger die Verpflichtung zur Entwicklung des betroffenen Bereiches mit der geplanten höherwertigen Bebauung als „MK"-Gebiet im Rahmen einer Abwendungsvereinbarung mit der Zahlung eines entsprechenden Abschöpfungsbetrages. Die damit verbundenen organisatorischen Umstellungen des Betriebes auf dem Grundstück und der notwendige Aufwand zur Kerngebietsentwicklung würde die finanziellen und organisatorischen Möglichkeiten auf nicht absehbare Zeit übersteigen und dessen Existenz am Standort gefährden. Zwischenzeitlich wurde ein geeigneter Investor/Partner gefunden, der mit uns gemeinsam die Grundstücksentwicklung und Reorganisation des Betriebes umsetzen würde. Gleichzeitig könnte damit die planentsprechende Grundstücksarrondierung erfolgen. Auf den Vorrang der ansässigen Grundstückseigentümer gem. § 89 BauGB wird ergänzend hingewiesen. Bei einer entsprechenden Unterstützung des vorgesehenen Konzeptes werden die Einwendungen gegen den B-Plan zurückgenommen. Anderenfalls wird die Festsetzung des Grundstücksstreifens entlang der Rudower Chaussee als Gewerbegebiet und nicht als Kerngebiet gefordert.

Behandlung:

Das städtebauliche Konzept für den Entwicklungsbereich sieht entlang der Rudower Chaussee die Festsetzung von Kerngebieten vor. Dadurch wird die angestrebte Ansiedlung und Durchmischung von städtischen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie von Wohnen gesichert. Es ist vorgesehen, dass der ELTZ Berlin GmbH & Co. als Tausch für die durch die Park- und Straßenplanung in Anspruch genommenen Grundstücksflächen der ELTZ Berlin GmbH & Co. das Baufeldes 510 als Arrondierungsflächen angeboten wird. Das Baufeld 510 soll im Bebauungsplan als Mischgebiet festgesetzt werden.

Eine Entwicklung dieses Baufeldes durch die ELTZ Berlin GmbH & Co. für Wohnen und das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe entspricht den Zielen des Bebauungsplanes. An der Festsetzung des MK 1 soll, wie 1994 abgestimmt, festgehalten werden. Dem Hinweis wurde gefolgt.

Senatsverwaltung für Wirtschaft und Betriebe und WISTA Stellungnahme:

Bis auf den Randstreifen an der Rudower Chaussee sollte das MK 3 und MK 5 in GE umgewidmet werden (analog Trennlinie zwischen GE 11 und MK 4). Behandlung:

Die geplanten Kerngebietsfestsetzungen entlang der Rudower Chaussee sind im Vorfeld mehrfach mit der WISTA abgesprochen worden. Der Grundstückstauschvertrag zwischen dem Ent wicklungsträger und der WISTA und die kurz vor dem Abschluß stehende Abwendungsvereinbarung beruht auch auf den geplanten Festsetzungen. Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.

WISTA Stellungnahme:

Für die MK-Gebiete 2, 3 und 5 sind Geh- und Fahrrechte vorzusehen.

Behandlung:

Die WISTA ist Eigentümerin aller genannten Kerngebiete, deshalb sind Geh- und Fahrrechte für die Kerngebiete nicht erforderlich. Darüber hinaus sind alle genannten Kerngebiete ausreichend durch öffentliche Straßenverkehrsflächen erschlossen.

Dem Hinweis wurde nicht gefolgt.

Betroffener: Stellungnahme:

Es werden Festsetzungen zum effizienten Energieeinsatz bzw. zur Energiegewinnung durch regenerative Energieträger, wie z. B. Solarenergie vermißt. Solche Maßnahmen bzw. Festsetzungen würden diesem hochkarätigen Standort von Wissenschaft und Wirtschaft gut entsprechen. Dabei sollte die Nutzung von regenerativen Energieträgern nicht auf die Heizungen der Häuser beschränkt sein, sondern sich auf alle Bereiche der Energienutzung beziehen.

Behandlung:

Das für den Entwicklungsbereich vorliegende Stadtraumkonzept Adlershof sieht neben den bereits vorhandenen ökologischen Festsetzungen der Bebauungspläne auch innovative Technologien im Umweltbereich vor, wie z. B. Niedrigenergiehäuser, Solarenergieanwendung im Gewerbebereich und die Einführung von wassersparenden Technologien. Dieses Stadtraumkonzept soll als Leitfaden für den Entwicklungsbereich dienen.

Eine gesetzliche Grundlage zur Festsetzung dieser Maßnahmen gibt es nicht. Dem Hinweis wurde nur teilweise gefolgt.

Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB geäußerten Bedenken und Anregungen haben zu keinen Änderungen des Bebauungsplanes XV-52 geführt.

V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141,1998 I S. 137) Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 11. Dezember 1987 (GVBl. S. 2731), zuletzt geändert durch Artikel IV des Gesetzes vom 9. November 1995 (GVBl. 764) Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs einschließlich zweier Anpassungsgebiete zur Entwicklungsmaßnahme „