Eigentumsförderung

In den Verträgen wurde den Investoren für bestimmte Jahre eine Reservierung der genannten Wohnungen für die Eigentumsförderung zugesagt.

Die Förderung selbst erhalten jedoch nicht die Investoren, sondern die Einwohner und Nutzer der Einfamilienhäuser bzw. Eigentumswohnungen.

Ob diese jedoch tatsächlich förderberechtigt sind, richtet sich nach den Bestimmungen über die Eigentumsförderung. Insofern stellen die genannten Zahlen nicht tatsächliche Förderanteile ­ wie im Mietwohnungsbau ­ sondern lediglich Förderoptionen dar.

Die Ausgaben für die Förderung (kalkulatorische Werte) erfolgen je nach Förderweg, Bindungsdauer und Art der Förderung bei den einzelnen geförderten Objekten teilweise über mehrere Jahrzehnte (so beträgt z. B. die Laufzeit im 1. Weg bei Förderung mit Baudarlehen 25 Jahre, im 2. Weg in den Förderjahren 1995­ 1997 ca. 17 Jahre). Bei der Kalkulation der Schuldendiensthilfe wurde von einem Abrechnungszins von 6 % ausgegangen. Beim Bauherrenzins wurden im 2. Weg anfänglich 3,65 % zugrunde gelegt, während im 1. Weg die Zinssätze in den einzelnen Jahren durch Förderungsabbau unterschiedlich hoch sind. Eine Übersicht zum Wohnungsneubau gibt die Tabelle 2.

Neben diesen städtebaulichen Verträgen gibt es weitere, von den Bezirken abgeschlossene Verträge. Zahl und Inhalte dieser Verträge sind dem Senat nicht bekannt, da es sich nicht um Verträge mit gesamtstädtischer Bedeutung in Zuständigkeit der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr handelt. Über diese Verträge wird deshalb nicht berichtet.

Mit dem Abschluß der nachfolgend im einzelnen dargestellten 18 städtebaulichen Verträge konnte Berlin beträchtliche Investorenbeiträge1 zur Mitfinanzierung und Herstellung der erforderlichen öffentlichen Einrichtungen und Anlagen vereinbaren (vgl. Punkt 4.1). Bei einer reinen „Angebotsplanung" über die verbindliche Bauleitplanung wäre dies nicht möglich mit der Folge erheblicher Mehrbelastungen für den Landeshaushalt.

1 Die Investorenbeiträge (synonym hierfür „Investorenleistungen", „Folgekostenbeiträge") umfassen sowohl Zahlungen als auch das Erbringen von Leistungen, vgl. hierzu im einzelnen Punkt 4.1.

3. Projektdarstellungen

Im folgenden werden die von der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr seit 1992 abgeschlossenen städtebaulichen Verträge hinsichtlich ihrer Zielsetzungen, ihres Realisierungsstandes sowie der mit den Investoren vertraglich vereinbarten Leistungen dargestellt. Zusätzlich werden die von Berlin erbrachten Leistungen im Überblick in Tabelle 4 (Seiten 13 bis 14) und die Leistungen der Investoren nach Projekten zusammengefaßt in Tabelle 3 (Seite 11) dargestellt.

Karow-Nord (5 108 WE)

In dem mit der Arge Karow am 3. November 1992 geschlossenen städtebaulichen Vertrag wird der Bau von ca. 5 000 WE sowie die Errichtung von Wohnfolgeeinrichtungen auf zwei Teilflächen mit zusammen knapp 100 ha vereinbart. 38,4 % der vereinbarten Wohnungen werden im 1. Förderweg, 46,2 % im 2. Förderweg und 10 % als öffentlich geförderte Eigentumsmaßnahmen entstehen. 5,4 % der WE entfallen auf freifinanzierte Eigentumsmaßnahmen.

Von den geplanten 5 108 WE wurden bereits 4 530 WE errichtet. Bis auf 8 Wohnungen sind damit die insgesamt 4 325 WE des 1. und 2. Förderweges fertiggestellt. Die Realisierung der noch verbleibenden 511 Eigentumsmaßnahmen wird sich bis zum Jahr 2000 erstrecken. Der Bau der 272 freifinanzierten Wohnungen steht noch aus.

Die öffentliche Erschließung erfolgt auf der Basis des Erschließungsvertrages, der die inhaltlichen Vorgaben für die Erschließung enthält.

Von der ca. 97 ha großen Gesamtfläche des Vertragsgebietes werden etwa

- 10,0 ha für Maßnahmen der sozialen Infrastruktur,

- 16,6 ha für die öffentliche Verkehrsflächen,

- 20,0 ha für öffentliche Grünflächen und

- 5,8 ha für die Standortsicherung einer Großsportanlage benötigt.

Gemäß städtebaulichem Vertrag werden in Karow-Nord von den Investoren Leistungen im Umfang von 200,2 Mio. DM1 erbracht. Rd. 108,5 Mio. DM2 entfallen dabei auf Maßnahmen der technischen Infrastruktur, weitere 19,8 Mio. DM3 auf „grüne" Infrastruktur. Die öffentlichen Erschließungsmaßnahmen4 werden von der Arge Karow im eigenen Namen und auf eigene Rechnung erstellt werden. Die Straßenbaumaßnahmen sind zu 98 % fertiggestellt.

Für die Herstellung sozialer Infrastrukturmaßnahmen wird von der Arge ein Finanzierungsbeitrag in Höhe von ca. 59,5 Mio. DM5 erwartet. Der endgültige Betrag wird nach Feststellung der Erschließungskosten abschließend ermittelt. Bisher haben die Investoren einen Beitrag in Höhe von 52,5 Mio. DM gezahlt.

Insgesamt sind in Karow-Nord zehn Kitas, zwei Grundschulen, eine Gesamtschule und zwei Jugendfreizeiteinrichtungen geplant. Sämtliche Baumaßnahmen werden aus dem Haushalt finanziert (208,4 Mio. DM) und von Baudienststellen des Landes Berlin errichtet.

Fünf Kitas und eine Grundschule sind fertiggestellt, zwei Kitas werden im Sommer dieses Jahres übergeben. Mit der Realisierung der übrigen drei Kitas soll ab 2000 begonnen werden. Die Gesamtschule befindet sich im Bau; sie wird bis Juni 1999 fertiggestellt sein und ab August 1998 als 2zügige Grundschule teilgenutzt werden. Mit dem Bau der zweiten Grundschule (einschließlich eines Zuges für Lernbehinderte) auf dem benachbarten Grundstück wird 1999 begonnen. Die erste der zwei Jugendfreizeiteinrichtungen ist im Bau und soll im ersten Halbjahr 1999 übergeben werden.

Bis auf eine Grünfläche haben die Investoren alle Grünanlagen im ersten Baufeld fertiggestellt. Die Grünflächen im zweiten Baufeld werden derzeit angelegt, sie sollen bis Ende dieses Jahres fertiggestellt sein. Der pädagogisch betreute Spielplatz wird im ersten Halbjahr 1999 realisiert.

In der Baudurchführung bzw. der Planung befinden sich zudem diverse Straßenbaumaßnahmen des Landes Berlin zur äußeren Erschließung (24,9 Mio. DM). Die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr hat im Zusammenhang mit dem S-Bahnhaltepunkt Buch-Süd bei der Deutschen Bahn AG um die Aufnahme in das Ausbauprogramm nach dem Bundesschienenwegeausbaugesetz gebeten. Für den Bau und Betrieb dieses Haltepunktes sind in Karow-Nord weitere Straßenbaumaßnahmen erforderlich, die die Anbindung zwischen der Karestraße über die Panke hinaus an den künftigen Ausgang sicherstellen. Nach dem derzeitigen Stand der Planung sind hierfür zusätzlich 4,0 Mio. DM (ohne Brückenbaumaßnahme) durch den Haushalt ab 2000 erforderlich.

1 Die Investorenbeiträge von 200,2 Mio. DM setzen sich aus Leistungen der Arge Karow-Nord (179,2 Mio. DM), Leistungen der GEHAG (17,6 Mio. DM) und Grundstücksschenkungen (3,4 Mio. DM) zusammen. Vgl. auch Angaben in der Kleinen Anfrage Nr. 1869 vom 27. Februar 1997.

2 Ein Vergleich dieser Kosten mit den in der Kleinen Anfrage Nr. 1868 vom 27. Februar 1997 genannten Erschließungskosten (128,3 Mio. DM) ist aus rechtssystematischen Gründen nicht möglich, da dort nur erschließungsbeitragsfähige Erschließungsanlagen nach § 127 BauGB summiert wurden.

3 Die in der o. g. Kleinen Anfrage Nr. 1869 genannten Kosten für „grüne" Infrastruktur (20,8 Mio. DM) umfassen zusätzlich die Kosten für einen pädagogisch betreuten Spielplatz (1,3 Mio. DM) und 0,3 Mio. DM für die Entwicklung und Pflege von Bäumen.

4 Umfang: 128,3 Mio. DM, vgl. Anmerkungen in Fußnote 2.

5 Der Betrag liegt damit unter dem in der o.g. Kleinen Anfrage Nr. 1869 angegebenen Wert von 64,1 Mio. DM. Diese ursprünglich angenommene Summe kann nur erzielt werden, wenn die rechtlichen Grundsatzprobleme ­ Regenentwässerung und Fremdanlieger ­ zugunsten des Folgekostenbeitrages geklärt sind.

Ende letzten Jahres wurden 49 Einzelhandelsgeschäfte eröffnet. Im Bau befinden sich noch eine Bank und ein kirchliches Zentrum, die Ende 1998 eröffnet werden sollen. Damit sind die vorgesehenen Büroflächen mit einer Bruttogeschoßfläche (BGF) von insgesamt 11 000 m2 realisiert.

Durch die Verwaltungsvereinbarung Erschließung von Wohngebieten (VV Erschließung 1993 und 1994) flossen Bundesmittel in Höhe von rund 14,5 Mio. DM in das Projekt.

Der Bebauungsplan XVIII-20 a für das Baufeld 1 wurde am 16. Mai 1994 festgesetzt, die Festsetzung des Bebauungsplanes XVIII-24 für Baufeld 2 erfolgte am 5. Januar 1995.

Buchholz-West, südlicher Teilbereich (2 899 WE)

Von den geplanten ca. 2 900 WE waren im Mai 1998 rund 90 % (2 577 WE) fertiggestellt, etwa 200 WE sollen Ende 1998, die restlichen rund 120 WE 1999/2000 fertiggestellt sein. Mit 2 346 WE (81 %) entsteht der größte Teil der Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau (1. und 2. Förderweg). Im Eigentumsprogramm sollen (nach derzeitiger Planung der Investoren) 253 WE errichtet werden, wobei der überwiegende Teil in Stadtvillen realisiert werden soll. 300 WE werden ohne Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbaufördermittel errichtet.

Darüber hinaus sind 76 Gewerbeeinheiten mit einer BGF von 12 655 m2 erstellt worden. Der erste Verbrauchermarkt zur Dekkung des täglichen Bedarfs wurde bereits im November 1996 eröffnet.

Die Leistungen der Investoren (neben Grundstücksübertragungen erfolgt der Bau von fünf Kitas, einer Jugendfreizeiteinrichtung, die Anlage von 6,6 ha inneren Erschließungsstraßen, 10 ha öffentlicher Grünflächen und sechs Kinderspielplätzen, davon ein pädagogisch betreuter Spielplatz) betragen insgesamt 129,2 Mio. DM. Darin enthalten ist die Zahlung eines Folgekostenbeitrages in Höhe von ca. 8,6 Mio. DM für die im Vertragsgebiet durch das Land Berlin zu errichtende Grundschule.

Zeitgleich mit dem Wohnungsbau wurden von den Investoren bis zum Frühjahr 1997 die ersten drei Kitas mit 340 Plätzen gebaut. Zur Deckung des Bedarfes an Kitaplätzen bis zur Übergabe der ersten Kita am 1. März 1997 wurden durch die Investoren bereits Räumlichkeiten für die provisorische Unterbringung bereitgestellt. Bis zum September 1998 sollen zwei weitere Kitas und eine Jugendfreizeiteinrichtung ihrer Nutzung übergeben werden. Bis zum Beginn des Schuljahres 1998/1999 soll eine 4zügige Grundschule (34,4 Mio. DM) durch das Land Berlin errichtet werden. Baubeginn war im Mai 1997, so dass von einer zeitgerechten Fertigstellung der Maßnahme ausgegangen werden kann. Für diese Maßnahme werden von den Investoren 8,6 Mio. DM gezahlt.

Zeitlich parallel zum Wohnungsbau hat das Land Berlin zwei äußere Erschließungsstraßen (23,5 Mio. DM) gebaut. Der Ausbau dieser Straßen (1. Bauabschnitt) wurde 1997 beendet. Im Juni 1997 wurde zur ÖPNV-Anbindung der Busbetrieb aufgenommen.

Die Straßenbahnanbindung (Verlängerung der Linie Nr. 50) wird für Ende 1999 bzw. Mitte 2000 angestrebt. Der Bau der insgesamt durch die Investoren herzustellenden 14 Wohnstraßen wurde Ende 1997 abgeschlossen. Die Herstellung der geplanten öffentlichen Grün- und Parkflächen sowie der sechs Kinderspielplätze soll bis Ende 1998 erfolgen. Die Gesamtmaßnahme wird im Jahr 2000 abgeschlossen sein.

Die das Vertragsgebiet betreffenden Bebauungspläne XIX-40 a bis h wurden festgesetzt (Gesetz- und Verordnungsblatt vom 2. September 1995). Grunderwerb und Grundstücksübertragungen sind im Grundstücksvertrag vom 6. Oktober 1995 geregelt. Danach werden von den Investoren die für öffentliche Zwecke benötigten ca. 165 000 m2 umfassenden Grundstücksflächen mit einem Wert von 45 Mio. DM unentgeltlich an Berlin übertragen. Das Land Berlin erwirbt von den Investoren Grundstücksflächen im Wert von 7,5 Mio. DM. Darüber hinaus werden von privaten Eigentümern zum Ausbau der beiden äußeren Erschließungsstraßen Grundstücke im Wert von 2,5 Mio. DM (ca. 16 500 m2) und für öffentliche Grünflächen Grundstücke im Wert von 1,0 Mio. DM (ca. 21 000 m2) erworben.

Das Projekt wurde mit rund 2,6 Mio. DM Bundesmitteln im Rahmen der Verwaltungsvereinbarung Erschließung von Wohngebieten (VV Erschließung 1994) gefördert.

Buchholz-West, nördlicher Teilbereich, 1. Bauabschnitt (272

WE)

Das Land Berlin hat im Mai 1997 den städtebaulichen Vertrag für den ersten Bauabschnitt geschlossen. Städtebauliche Verträge für einen zweiten Bauabschnitt mit ca. 285 WE und einen dritten Bauabschnitt (Bestandteil der Bauausstellung 1999) mit ca. 400

WE sollen in Kürze abgeschlossen werden.

Mit 239 WE entsteht der größte Teil der geplanten 272 Wohnungen im geförderten Mietwohnungsbau, 140 WE sollen im

2. Förderweg, 99 WE im Rahmen der einkommensorientierten Förderung errichtet werden. 33 Wohnungen werden ohne Inanspruchnahme öffentlicher Wohnungsbaufördermittel gebaut.

Darüber hinaus werden 3 420 m2 Bruttogeschoßfläche für Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungsnutzungen hergestellt.

Mit den Baumaßnahmen des 1. Bauabschnittes wurde im April 1997 begonnen. Von den geplanten 272 WE waren im Mai 1998 knapp 80 % (208 WE) fertiggestellt. Die letzten Wohnungen sollen im Februar 1999 realisiert sein.

Zeitnah mit der Fertigstellung des Wohnungsbaus soll von den Investoren (Arge Nord) im Dezember 1998 eine Kita mit 100 Plätzen übergeben werden.

Die Straßenerschließungsmaßnahmen, die Herstellung der geplanten öffentlichen Grünflächen sowie die Herstellung des Kinderspielplatzes werden im November 1998 beendet sein. Der Abschluß der Gesamtmaßnahme erster Bauabschnitt ist für das erste Quartal 1999 vorgesehen.

Einschließlich der Übertragung der für öffentliche Zwecke benötigten Flächen (8 275 m2 mit einem Gegenwert von rund 2,3 Mio. DM gemäß Grundstücksübertragungsvertrag vom 29. Mai 1997) repräsentieren die Leistungen der Investoren einen Wert von 12,8 Mio. DM. Darin enthalten ist ein Folgekostenbeitrag in Höhe von 1,1 Mio. DM für soziale Infrastruktur (Umbau eines ehemaligen Kinderheimes in eine Jugendfreizeiteinrichtung). Für Berlin entstehen keine Investitionskosten.

Eisenacher Straße (1 678 WE)

Mit dem Bau von 638 WE wurde im vierten Quartal 1996 die Gebietsentwicklung eingeleitet. Im zweiten Halbjahr 1998 werden 1 113 WE bezugsfertig. Die Fertigstellung der restlichen Wohnungen (84 WE sind im Bau, für 457 WE liegen die Planungsunterlagen vor) wird für 1999 erwartet. Ein Großteil der Wohnungen (1 208 WE) entsteht im geförderten Mietwohnungsbau (1. Förderweg: 313 WE, 2. Förderweg: 895 WE). 223 WE sollen freifinanziert errichtet werden; davon 142 WE im Geschoßbau und 81 WE in Stadthäusern. 118 der freifinanzierten WE sind bereits fertiggestellt.

Im Vertragsgebiet sollen ferner ca. 80 000 m2 BGF für Dienstleistungen/Gewerbe einschließlich Handel hergestellt werden.

m2 BGF davon sind bereits im Rohbau.

In den Verträgen verpflichten sich die Investoren, zu ihren Lasten Straßen und Wegeflächen (38 967 m2), Grün- und Spielflächen (40 221 m2) sowie einen ersten Abschnitt des Wuhleparks (188 760 m2) im Gesamtwert von knapp 39,0 Mio. DM anzulegen.

Die Straßenbaumaßnahmen wurden 1997 begonnen; sie befinden sich überwiegend in der Fertigstellung. Die Grünanlagen werden im zeitlichen Versatz zum Wohnungsbau ab dem zweiten Quartal 1998 errichtet.

Flankierend zu den Wohnungen verpflichtet sich die Investorengemeinschaft zwei Kitas, eine Jugendfreizeiteinrichtung, eine Seniorenfreizeitstätte und vier Sportanlagen zu errichten und nach Fertigstellung an das Land Berlin lastenfrei zu übertragen (Gesamtwert 34,0 Mio. DM). Die öffentlichen Hochbauten sollen im zweiten Quartal 1998 begonnen und innerhalb eines Jahres fertiggestellt werden. Berlin zahlt nur einen minimalen Baukostenanteil (888 000 DM), da die Seniorenfreizeitstätte mit 50 Plätzen den Bedarf aus dem Wohngebiet mit 37 Plätzen überschreitet.

Die öffentliche Auslegung der Bebauungsplanentwürfe fand im Sommer 1995 statt. Die Baugenehmigungen erfolgten auf der planungsrechtlichen Grundlage des § 33 (1) BauGB. Die Festsetzung der Bebauungspläne ist für das zweite Halbjahr 1998 vorgesehen.

Die für die Bebauung des Vertragsgebietes erforderlichen Grundstücksverträge sind notariell beurkundet. Das Land wird 11 209 m2 (8,7 Mio. DM) an die Investorengemeinschaft verkaufen und im Gegenzug für Gewerbeflächen und die Teilfläche des Wuhleparks 166 170 m2 (7,4 Mio. DM) erwerben. Für Berlin ergibt sich daraus ein Veräußerungsgewinn von 1,3 Mio. DM.

Staakener Felder (1 455 WE)

Mit den Investoren Trigon (am Cosmarweg und am Gärtnereiring), Bauwert/BeWoGe (zwischen Bergstraße und Wiesenweg) und Lincoln/LHGS (zwischen Heerstraße und Nennhauser Damm) wurden vier städtebauliche Verträge über insgesamt 1 455

WE geschlossen. 1 353 dieser Wohnungen sind bereits realisiert.

Vom Land Berlin wird die Erweiterung und der Umbau der Schulanlage Nennhauser Damm (39,5 Mio. DM) übernommen, die Maßnahme befindet sich bereits in der Realisierung. Durch die Investoren wird ein Folgekostenbeitrag in Höhe von 10,7 Mio. DM gezahlt. Über den Bedarf einer Jugendfreizeiteinrichtung und den Ausbau des Knotenpunktes Bergstraße/ Heerstraße ist noch zu entscheiden. Zu den Verträgen im einzelnen:

- Gärtnereiring (184 WE)

Im Vertragsgebiet wurden 184 WE im Wege der vereinbarten Förderung errichtet. Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages hat der Investor Trigon zu seinen Lasten Straßen und Wege (1 907 m2) sowie öffentliche Grünflächen (1 294 m2) hergestellt. Der Bau einer Kita (100 Plätze) wurde ebenfalls vereinbart. Das Eigentum an den vom Investor kostenfrei an Berlin zu übertragenden öffentlichen Flächen ist gesichert.

Mit dem Bau der Kita soll im Herbst 1998 begonnen werden, die Bauzeit wird ein Jahr betragen. Für den Um- und Ausbau der 14. Grundschule wird ein Folgekostenbeitrag in Höhe von 2,2 Mio. DM gezahlt.

Der Investor hat die insgesamt vertraglich vereinbarten Leistungen im Umfang von 8,6 Mio. DM zu ca. 50 % erbracht.

- Cosmarweg (732 WE)

Im Vertragsgebiet konnten von 732 zu bauenden WE bereits

WE fertiggestellt werden, 580 WE davon im Wege der vereinbarten Förderung, 48 WE freifinanziert. 104 freifinanzierte WE sind noch nicht realisiert.

Im Rahmen des städtebaulichen Vertrages hat der Investor zu seinen Lasten Straßen und Wege (8 931 m2), Spielplätze und öffentliche Grünflächen (4 154 m2) angelegt und die Mittel für den Bau eines öffentlichen Mehrzweckspielfeldes (2 247 m2) im Vertragsgebiet Gärtnereiring bereitgestellt. Das Eigentum an den vom Investor kostenfrei an Berlin zu übertragenden öffentlichen Flächen ist gesichert.

Für Ausgleichsmaßnahmen außerhalb des Vertragsgebiets leistet der Investor eine Zahlung in Höhe von 1,6 Mio. DM. Flankierend zum Wohnungsbau errichtet der Investor eine Kita mit 130 Plätzen, die noch in diesem Jahr übergeben wird, sowie eine Sportanlage, mit deren Bau begonnen wurde. Für weitere 52 Kita-Plätze zahlt der Investor einen Folgekostenbeitrag (2,8 Mio. DM). Für den Um- und Ausbau der 14. Grundschule wird ein weiterer Finanzierungsbeitrag in Höhe von 2,0 Mio. DM gezahlt.

Die vom Investor vertraglich vereinbarten Leistungen im Umfang von 30,6 Mio. DM wurden im wesentlichen erbracht. Darüber hinaus hat der Investor ein Landesgrundstück von 10 732 m2 für 12,1 Mio. DM erworben.

- Bergstraße (291 WE)

Mit den Investoren (Bauwert/BeWoGe) wurde ein städtebaulicher Rahmenvertrag über den Bau von insgesamt 291

WE geschlossen.

Der Investor Bauwert hat 144 WE im Wege der vereinbarten Förderung, der Investor BeWoGe 99 WE im 1. Förderweg, 32 WE im Wege der vereinbarten Förderung sowie 16 WE freifinanziert errichtet.