Wohnungen

Der Umfang realer oder potentieller Konfliktbereiche zwischen gewerblich-industrieller und angrenzender schutzwürdiger Nutzung ist jedoch nicht besonders ausgeprägt. Dies liegt vor allem daran, dass die großen Gewerbebereiche weitgehend von Bahntrassen und übergeordneten Verkehrstrassen umgeben sind, die wiederum in ihrer Wirkung selbst häufig ein höheres Emmissionspotential darstellen als viele gewerbliche Nutzungen. Zudem existieren vielfach Pufferzonen in Form von Mischgebietsnutzungen in direkter Nachbarschaft zu den Gewerbegebieten.

Planerische Aufmerksamkeit verdienen jedoch insbesondere die potentiellen Konfliktbereiche an den Außenrändern der Gewerbestandorte Herzbergstraße, Rummelsburg und Gärtnerstraße/Ferdinand-Schultze-Straße.

Gewerbe-, Gründer-, Technologie- und Innovationszentren Obgleich der Stadtraum Ost nicht über technologieorientierte Gründerzentren mit spezifischer Ausrichtung oder über Innovationsparks und -zentren verfügt, hat in den letzten Jahren eine vergleichsweise positive Entwicklung mit der Errichtung von Gewerbezentren und allgemeinen, unspezifizierten Gründerzentren stattgefunden.

Derzeit verfügt der Stadtraum Ost, schwerpunktmäßig in den Bezirken Marzahn und Hohenschönhausen, über 6 Gewerbezentren sowie 3 Gründerzentren. Das seit 1997 bestehende Existenzgründerzentrum (EGZ) an der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft (FHTW) im Bezirk Lichtenberg war das erste Gründerzentrum im Rahmen der vom Land Berlin unterstützten Initiative „Bezirkliche Gründerzentren".

Im Bezirk Hellersdorf befindet sich ein Gewerbezentrum mit integriertem Gründerzentrum im Bau.

Nutzungstypisierung der Flächen nach Art des Arbeitsplatzbestandes

Nach der Analyse der Art des Arbeitsplatzbestandes sind ca. 71 % der Flächen als überwiegend produktionsgeprägt und ca. 19 % als überwiegend dienstleistungsgeprägt einzustufen. 10 % der Flächen hatten zum Zeitpunkt der Erhebung keinen relevanten Arbeitsplatzbestand (Wachstumsreserven, Innere Reserven, Leerstandsflächen, Recyclingflächen, sehr extensive Nutzungen).

Die Analyse lässt den Schluß zu, dass die großen, im Zusammenhang stehenden Gewerbegebiete in ihren Kernbereichen hinsichtlich ihrer produktionsgeprägten Nutzung, wenn auch auf zum Teil geringem quantitativen Niveau verglichen mit ähnlich großen Gewerbeschwerpunkten im Westteil der Stadt, relativ stabil sind. Nicht zuletzt die Errichtung von Gewerbe- und Gründerzentren hat zur Stabilisierung dieser Bereiche beigetragen, wobei die Gewerbestandorte Marzahner Straße, Marzahn Nord und Süd hervorzuheben sind.

In Teilbereichen ist jedoch auch im Stadtraum Ost der allmähliche Trend zu stärkerer Tertiärisierung sichtbar. Dies betrifft insbesondere die Gebiete, in denen sich größere Bürokonzentrationen oder Einzelhandelsnutzungen etabliert haben. Einige wenige Flächen haben bereits ihren gewerblich-produzierenden Charakter völlig verloren, wobei die Flächen der sogenannten „Märkischen Spitze" im Bereich Biesdorfer Kreuz sowie eine Teilfläche an der Landsberger Allee/Siegfriedstraße im Gewerbegebiet Herzbergstraße besonders hervorzuheben sind. Für letztere Fläche wurde ein Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren eingeleitet.

Ausgangsbedingungen: Planungsrecht und Industrieflächensicherung Änderungen der Flächenkulisse

Die ursprüngliche gewerbliche Flächenkulisse des Flächennutzungsplans von 1994 ist im Zuge von FNP-Änderungsverfahren in Teilbereichen verändert und in der Summe erweitert worden.

Diese Flächenerweiterungen wurden in den Bereichen Marzahn Nord (Aufgabe der Klärwerksnutzung), Marzahn Süd (östl. Rhinstraße) sowie an der Darßer Straße (Arrondierung des zum Stadtraum Nordost gehörenden Gewerbestandortes Weißensee) vorgenommen.

Bebauungsplanung

Gerade im Stadtraum Ost sind in den zurückliegenden Jahren große Anstrengungen unternommen worden, um die großen zusammenhängenden Gewerbegebiete planungsrechtlich zu sichern. Hier sind die mit Abstand meisten Bebauungspläne eingeleitet worden, die eine Gesamtfläche von rund 697 ha umfassen.

Planungsrechtlich gesichert ist bislang jedoch nur ein Teilbereich des Gewerbestandortes Mahlsdorf (Vorhaben- und Erschließungsplan „Gewerbe im Park").

Hinsichtlich der geplanten überwiegenden Nutzungsart ist ein ausgewogenes Verhältnis von Nutzungen nach § 8 BauNVO (Gewerbegebiet) und § 9 (Industriegebiet) zu konstatieren, wodurch neben der Sicherung ansässiger Unternehmen der gesamten Palette möglicher gewerblicher Interessenten entsprochen werden kann.

Industrieflächensicherung

Nachdem bereits im Industrieflächensicherungskonzept von 1992 ein Großteil der gewerblich-industriell geprägten Gewerbeschwerpunkte enthalten waren, wurde die Flächenkulisse entsprechend den aktuellen Erfordernissen angepaßt und erweitert.

Im weiterentwickelten Industrieflächensicherungskonzept 1999 sind nunmehr insgesamt 752 ha Flächen enthalten. Abgesehen von solitär und zumeist an den Außenrändern des Stadtraumes gelegenen Einzelstandorten sind alle größeren Gewerbestandorte Bestandteil des Konzeptes.

Maßnahmenplanung Entwicklungskonzept ­ strukturelle Ziele Oberste Entwicklungsziele für den Stadtraum Ost sind die Verringerung des hohen Arbeitsplatzdefizits und die Entwicklung des Produktionsschwerpunktes Ost. Um günstige Voraussetzungen für die Ansiedlung neuer bzw. die Entwicklung bestehender Gewerbebetriebe zu schaffen, sollen die vorhandenen großen Wachstumsreserven schnellstmöglich bereitgestellt und erschlossen werden.

Die sehr gute verkehrliche Erschließung ist zu erhalten und im gesamtstädtisch sinnvollen Rahmen zu ergänzen.

Die Tertiärisierung gewerblicher Bauflächen ist zu verhindern, um die Flächen für eine gewerbliche Nutzung zu sichern. Dies betrifft insbesondere die Flächen des „Produktionsschwerpunktes Ost".

Auf Grund wichtiger Anknüpfungspunkte, die in den letzten Jahren durch die Etablierung bestimmter Gewerbebetriebe entstanden sind, und den daraus erwachsenden Potentialen, sind im Stadtraum Ost insbesondere Entwicklungschancen in den Bereichen Maschinenbau, Logistik und Bauwesen gegeben.

Stufung der Inanspruchnahme der Wachstumsreserve

Im Ostraum orientieren sich die Prioritäten der Inanspruchnahme der Wachstumsreserven in erster Linie daran, das große Potential überwiegend landeseigener brachliegender oder brachfallender Flächen im Produktionsschwerpunkt Ost auf Grund der defizitären Arbeitsplatzausstattung des Stadtraumes für eine zeitnahe Gewerbeansiedlung verfügbar zu machen.

Höchste Priorität haben hierbei die Flächen nördlich und südlich der Bitterfelder Straße sowie an der Pablo-Picasso-Straße innerhalb des Standortes Marzahn Nord. Ebenso wird der in Entwicklung befindliche Hohenschönhauser Standort an der Darßer Straße in Ergänzung des Gewerbestandortes Weißensee der ersten Stufe der Inanspruchnahme zugeordnet.

In der zweiten Stufe soll die Fläche an der Straße 13 am Standort Marzahn Süd entwickelt werden. Hier ist zunächst eine umfangreichere Neuordnung auch im Umfeld der Wachstumsreservefläche erforderlich.

FNP-Änderungsverfahren Laufende Verfahren

Zur Zeit sind zwei FNP-Änderungen im Verfahren.

Im nördlichen Bereich des Standortes Herzbergstraße (Landsberger Allee/Siegfriedstraße) wird ein Vorhaben- und Erschließungsplan erarbeitet, der einen Nutzungsmix aus Fachmärkten, Dienstleistung, Büros, Hotel und Einzelhandel planungsrechtlich sichern soll. Nach Inkrafttreten des Planes wird über das Änderungsverfahren 10/98 „Landsberger Allee Süd" die gewerbliche Baufläche im FNP zu gemischter Baufläche berichtigt. Dadurch werden voraussichtlich 11 ha gewerbliche Baufläche wegfallen.

Das Änderungsverfahren 25/98 „Ortsteilzentrum Mahlsdorf/ Pilgramer Straße" mit zwei Planungsalternativen betrifft den Standort Mahlsdorf. Die erste Alternative sieht eine Lagekorrektur der gewerblichen Baufläche im Standort Mahlsdorf vor.

Dadurch würden 14 ha gewerbliche Baufläche hinzukommen. In der zweiten Alternative würde die gesamte gewerbliche Baufläche südlich der B 1/5 wegfallen.

Prüfung der Einleitung von Verfahren

Die Einleitung weiterer FNP-Änderungsverfahren im Hinblick auf die Neuordnung der gewerblichen Bauflächen ist für den Stadtraum Ost zur Zeit nicht vorgesehen.

Empfehlungen zur Standort- und Flächenprofilierung

Die Standorte Marzahn Nord, Marzahn Süd und Marzahner Straße bilden den Produktionsschwerpunkt Ost mit günstigen Voraussetzungen zur Ansiedlung produzierenden Gewerbes.

Dort sollen das große Flächenpotential, die gute verkehrliche Erschließung, das geringe Konfliktpotential und das hohe Potential an Facharbeitern des Stadtraumes zur intensiven Produktion genutzt werden. Um die Entwicklung dieser Standorte zu initiieren und fortzuführen, ist die weitere Ansiedlung von Leitbetrieben von entscheidender Bedeutung. Für den Produktionsschwerpunkt Ost ist auf Grund der Entwicklungen der vergangenen Jahre und der daraus erwachsenen Betriebsansiedlungen eine Entwicklung als Schwerpunkt für Maschinenbau, Verkehrstechnik, Informations- und Kommunikationstechnik sowie Elektrotechnik besonders aussichtsreich. Die Flächen sind insbesondere für Betriebe des verarbeitenden Gewerbes, Baubetriebe und produktionsorientierte Dienstleistungsbetriebe geeignet.

Am Standort Herzbergstraße ist eine Entwicklung als Schwerpunkt für das Bauwesen möglich. Besondere Priorität ist dabei den Bemühungen zur Ansiedlung von Leitbetrieben beizumessen, um dem Standort eine Kontur zu geben und eine Magnetwirkung auf branchenverwandte Betriebe auszuüben.

Maßnahmen zur Inwertsetzung von Flächenprofilierungen Handlungsbedarf Bebauungsplanung Herausragender planungsrechtlicher Handlungsbedarf mit dem Ziel der Gewerbeflächenbereitstellung besteht neben den Flächen der ersten Stufe der Inanspruchnahme der Wachstumsreserve (nördlich und südlich Bitterfelder Straße sowie Darßer Straße) insbesondere auch für die in Umstrukturierung befindlichen bzw. eine Neuordnung erfordernden Flächen in den Bereichen der Knorr Bremse AG (Marzahn Nord), an der Straße 13

(Marzahn Süd) sowie in den Bereichen westlich Köpenicker Chaussee/südl. Stichkanal sowie nördlich und südlich Blockdammweg am Standort Rummelsburg.

Die im Verfahren befindlichen Bebauungspläne XXII-2, XXI-5, XXI-11, XXI-12 XXI-13, XXI-14, XXI-21, XXI-22, XXI-23, XXI-24 sind vordringlich zu bearbeiten und festzusetzen. Für die Flächen am Standort Rummelsburg in Lichtenberg sind entsprechende Bebauungspläne einzuleiten.

Zum Ausschluß von insbesondere großflächen Einzelhandelsund Freizeitnutzungen besteht herausragender Handlungsbedarf für die Standorte Marzahner Straße sowie Herzbergstraße.

Diesem Erfordernis ist in den laufenden B-Planverfahren XXII-5 sowie XVII-B1, XVII27, XVII-28, XVII-58 Rechnung zu tragen.

Orientierung der planungsrechtlichen Nutzungsart

Für die Standorte des Produktionsschwerpunktes Ost ist ­ entsprechend ihrer gesamtstädtischen Bedeutung als Standorte für industrielle Produktion ­ die hauptsächliche Orientierung als Industriegebiet vorzusehen. Gleiches gilt für den altindustriellen Standort Rummelsburg.

Für die restlichen Standorte und Einzelgebiete dagegen erscheint auf Grund ihrer Größe, Lage und Nutzungsstruktur eine hauptsächliche Orientierung als Gewerbegebiet zweckmäßig.

Erschließungsmaßnahmen

Zur Unterstützung der gewerblichen Entwicklung sind verschiedene Maßnahmen zur verkehrlichen Erschließung angezeigt.

Vordringlich ist die Entwicklung der Tangentialverbindung Ost (Verlängerung der Märkischen Allee entlang der Bahntrasse in Richtung Süden) zur Verbesserung der Anbindung der Gewerbestandorte an die südöstlichen Stadtbezirke und an die Autobahnen und Bundesstraßen in südlicher Richtung.

Durch die Verbindung dieser Tangente mit der Köpenicker Allee sollte der derzeit Standort Rummelsburg an diese Achse angeschlossen werden.

Emissionsschutzmaßnahmen Emissionsschutzmaßnahmen sind vor allem in den folgenden Bereichen erforderlich:

- Am südlichen und nördlichen Rand des Standortes Gärtnerstraße/Ferdinand-Schultze-Straße zum Schutz der anschließenden Wohnnutzung

- Am Standort Herzbergstraße zum Schutz der Wohnnutzung am westlichen Rand und der Grünanlagen und des Krankenhauses Königin Elisabeth Herzberge am östlichen Rand

- Im Südosten des Standortes Rummelsburg zum Schutz der angrenzenden Wohnungen und Grünflächen.

Dort ist vordringlich über bauliche Maßnahmen, aber auch durch entsprechende Flächenzonierungen in den Bauleitplänen die Entstehung von Emissionen zu vermeiden bzw. deren Ausbreitung zu verhindern.

Stadtraum Südost

Der Südostraum zeichnet sich vor allem durch eine landschaftlich reiche Gliederung und eine disperse, durch viele verschiedene Ortsteile geprägte Siedlungsstruktur aus. In den Bezirken Treptow und Köpenick befinden sich die traditionsreichsten und beliebtesten Naherholungsgebiete des Berliner Ostens. Der Bezirk Köpenick ist der wasserreichste, der Bezirk Neukölln der bevölkerungsreichste Bezirk Berlins. Der Stadtraum verfügt über ein großes Potential an Gewerbestandorten in attraktiver Wasserlage, was in Teilen zu einem Verwertungsdruck durch andere Nutzungen, insbesondere Wohnen, führt.

Der Südostraum ist durch S-Bahn, U-Bahn (Neukölln), Straßenbahn (Treptow und Köpenick) sowie mehrere radial verlaufende Straßenzüge gut mit der Innenstadt verbunden. Restriktiv wirkt die mangelnde Leistungsfähigkeit der Radialen in Treptow und Köpenick, was insbesondere zu einer starken Belastung der Altstadt Köpenick ­ auch durch Wirtschaftsverkehr ­ führt, sowie das Fehlen einer leistungsfähigen Nord-Süd-Verbindung zu den Wirtschaftsschwerpunkten des Ostraums. Über die Bundesstraßen B 179 und B 96 a sowie den Autobahnzubringer A 113 ist der Südostraum mit dem südlichen Berliner Ring, der A 10, verbunden. Ein Standortvorteil ist das Vorhandensein mehrerer Wasserstraßen (Spree, Dahme, Teltowkanal / Britzer Zweigkanal / Neuköllner Schifffahrtskanal).

Das „Stadträumliche Konzept der gewerblichen Entwicklung" wies für 1993 insgesamt ein Arbeitsplatzdefizit für den Südostraum aus. Mit 34 Arbeitsplätzen je 100 Einwohner lag der Stadtraum unter dem Durchschnitt aller äußeren Stadträume (36,5 Arbeitsplätze/100 Einwohner). Während im Südosten des Stadtraumes wenige Arbeitsplätze etabliert waren, wurde für den westlichen Teilraum (insbesondere Neukölln), gemessen an der Einwohnerverteilung, eine relativ gute Ausstattung Durchmischung mit Arbeitsplätzen konstatiert.

Ausgangsbedingungen: Struktur der gewerblichen Bauflächen Kulisse und räumliche Verteilung

Mit 1 023 ha gewerblicher Bauflächen verfügt der Stadtraum Südost über das größte Gewerbeflächenpotential aller Berliner Stadträume. Dieses wird ergänzt durch ca. 90 ha gewerblich geprägte Flächen.

Der Gewerbeflächenbestand beträgt 940 ha. Neben einer Inneren Reserve von 272 ha befinden sich im Südostraum mit ca. 83 ha Fläche etwa ein Sechstel aller Wachstumsreserven.

Räumlich konzentrieren sich die Gewerbestandorte auf zwei Entwicklungsachsen. Die westliche erstreckt sich von Treptow im Norden bis Späthsfelde/Britz im Süden und umfaßt als Kernbereiche die Gewerbestandorte Sonnenallee und Grenzallee im Übergangsbereich zur Innenstadt. Die östliche Entwicklungsachse verläuft von den an der Spree gelegenen Standorten Oberund Niederschöneweide in südöstlicher Richtung über das wichtigste Entwicklungsprojekt der Berliner Wirtschaft, den Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Johannisthal/Adlershof, weiter bis nach Grünau im Osten und Rudow (Kanalstraße) im Westen.

Am südlichen Stadtrand, unmittelbar am künftigen Großflughafen gelegen, befindet sich mit Bohnsdorf West das größte gewerbliche Entwicklungspotential des Südostraumes.

Realnutzung nach Nutzungskategorien

Mit ca. 62,6 % verfügt der Südostraum nach dem Nordostraum über den geringsten Anteil gewerblich bebauter Flächen innerhalb der Kulisse gewerblicher Bauflächen. Dieser geringe Anteil resultiert zum einen aus einem hohen Reserveflächenpotential (Schwerpunkt Bohnsdorf West) und zum anderen aus höheren Brachflächenanteilen infolge von Flächenrecyclingmaßnahmen (Niederschöneweide, Johannisthal/Adlershof). Die darüber hinaus bis Anfang der 90er Jahre intensiv industriell genutzten Gewerbeflächen (vor allem in Köpenick und Treptow) unterliegen ­ ähnlich wie die Gewerbebereiche in Lichtenberg (Stadtraum Ost) ­ noch immer einem gravierenden Umstrukturierungsund Veränderungsprozeß, so dass real von einem noch höheren Anteil nicht gewerblich genutzter Flächen auszugehen ist. Besonders trifft dies für die Standorte Adlershof/Grünau und Friedrichshagen zu, wo in großem Umfang nichtquantifizierbare Leerstände und Zwischennutzungen vorhanden sind. Vor allem der Bereich Adlershof/Grünau birgt erhebliche Potentiale für gewerbliche Nachnutzungen im Bestand.

Potentielle Konfliktbereiche Potentielle Konfliktbereiche zwischen gewerblicher Nutzung einerseits und angrenzender sensibler, schutzbedürftiger Nutzung andererseits sind in Teilbereichen fast aller Gewerbestandorte vorhanden.

Die reale Situation dürfte jedoch hieraus resultierende Anforderungen relativieren, da der Charakter einiger Gebiete keine Störung der Umgebung erwarten lässt (z. B. Technologiepark Wuhlheide, Wissenschafts- und Wirtschaftsstandort Johannisthal/Adlershof), störende Industrienutzungen vor allem in Treptow und Köpenick bereits weitgehend aufgegeben sind und neue störende Industrieansiedlungen zukünftig wenig wahrscheinlich sind.

Die relativ nutzungsstabilen industriell genutzten Standorte in Neukölln werden darüber hinaus weitgehend von übergeordneten Verkehrstrassen und Wasserstraßen eingeschlossen. Planerische Aufmerksamkeit verdienen jedoch potentielle Konfliktbereiche an den Außenrändern der Gewerbestandorte Grenzallee (entlang Neuköllnische Allee), Kanalstraße (im Zuge der Kanalstraße und südlich Neudecker Weg) sowie Oberschöneweide (entlang Wilhelminenhof-, Tabbert-, Nalepastraße). Gewerbe-, Gründer-, Technologie- und Innovationszentren

Der Südostraum verfügt über die größte Anzahl und höchste Konzentration an Gründer-, Technologie- und Innovationszentren aller Stadträume.

Im Bezirk Treptow ist das anspruchsvollste Modernisierungsprojekt Berlins, die Entwicklung eines der modernsten Forschungs- und Technologieparks Europas, angesiedelt. Ziel der Entwicklungsmaßnahme in Johannisthal/Adlershof ist es, eine „Stadt der Wissenschaft und Wirtschaft" zu errichten, die neben der Symbiose aus Forschung, Entwicklung und Produktion vor allem eine neuartige Wissenschafts- und Unternehmenskultur hervorbringen und Synergien zur Beschleunigung von Innovationszyklen der Wirtschaft nutzen soll.

Bestandteil dieses Projektes sind u. a. die technologieorientierten Gründerzentren

- Innovations- und Gründerzentrum Adlershof (IGZ),

- Ost-West-Kooperationszentrum Treptow (OWZ), sowie die Innovationszentren für

- Photonik,

- Umwelttechnik (UTZ) und

- Informatik.

Der Innovationspark Wuhlheide in Köpenick beherbergt u. a. ein Technologiezentrum und das Manfred von Ardenne-Gewerbezentrum.

Mit dem Gewerbezentrum Wilhelminenhofstraße und dem Technologie- und Gründerzentrum Spreeknie (TGS) befinden sich zwei weitere Einrichtungen im Ortsteil Oberschöneweide.

Ergänzt werden diese Einrichtungen noch durch das am südlichen Stadtrand in privater Trägerschaft befindliche Gewerbezentrum Falkenberg-Park.

Nutzungstypisierung der Flächen nach Art des Arbeitsplatzbestandes

Nach der Analyse der Art des Arbeitsplatzbestandes sind ca. 44 % der Flächen als überwiegend produktionsgeprägt und ca. 27 % als überwiegend dienstleistungsgeprägt einzustufen. Die verbleibenden ca. 29 % hatten zum Zeitpunkt der Erhebung keinen relevanten Arbeitsplatzbestand (Wachstumsreserven, Innere Reserven, Leerstandsflächen, Recyclingflächen, sehr extensive Nutzungen).

Der im Vergleich der Stadträume relativ hohe Anteil dienstleistungsgeprägter Standorte ist vor allem auf die Größe des Standortes Johannisthal/Adlershof zurückzuführen.

Der Tertiärisierungstrend ist jedoch auch in den altindustriellen Standorten ablesbar. Dies betrifft insbesondere die nach Datenlage als relativ nutzungsstabil anzusehenden Standorte in Neukölln (z. B. Grenzallee, Sonnenallee), wo von den Außenrändern her Dienstleistungsnutzungen an die Kernbereiche heranrücken. Auch zukünftig muss hier mit Verwertungsdruck durch höherrentierliche nichtproduktionsgeprägte Nutzungen gerechnet werden. Beleg für diese Entwicklung ist die relativ hohe Anzahl von Büro- und Einzelhandelskonzentrationen in diesen Bereichen. Ein Sonderfall in der Darstellung als Bürostandort im Analyseplan I ist das Tagungshotel „Estrel" an der Sonnenallee, das größte seiner Art deutschlandweit.

Anders stellt sich die Situation in den Gewerbestandorten Treptows und Köpenicks dar. Büro- und Einzelhandelsnutzungen in signifikanter Größenordnung sind hier nicht auszumachen.

Die Standorte befinden sich jedoch in einem grundlegenden Wandel, der die Produktionsprägung zugunsten der Dienstleistungsprägung verändern wird. Insbesondere zu den Standorten Oberschöneweide und Niederschöneweide findet aktuell ein konzeptioneller Diskussionsprozeß statt, der die Umnutzung von Teilflächen im Sinne einer weitergehenden Nutzungsmischung ­ einschließlich Wohn-, Dienstleistungs- und Freizeitnutzungen ­ auf eine sowohl städtebaulich wie wirtschaftlich tragfähige Grundlage stellen soll.